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Marché immobilier : l'oracle des notaires à mi-année...
28/7/2010
Dans sa Note de conjoncture de juillet 2010, le Notariat constate en cette fin du premier semestre 2010, grâce aux indices calculés en partenariat avec l'INSEE que le marché immobilier résidentiel ancien a retrouvé une activité d'avant la crise même si les volumes ne sont pas encore ceux des meilleures années. Les notaires s'étonnent qu'après la chute vertigineuse des volumes enregistrée à partir de septembre 2008, la reprise d'activité du marché immobilier ancien ait été si rapide, d'autant plus que l'indice de confiance des ménages s'est à nouveau dégradé au mois de mai dernier
-1,2% par rapport au mois d'avril (source INSEE). En fait ils oublient que leurs chiffres sont bien antérieurs : ils concernent le 1er trimestre en signatures d'actes authentiques, et donc le 4ème trimestre 2009 en transactions conclues...
Deux facteurs semblent influer sur la reprise du marché immobilier, le premier de nature conjoncturelle, des taux d'intérêts historiquement bas ; le second de nature structurelle, le manque de logement en France par rapport à la demande nettement marqué dans plusieurs grandes villes et régions notamment à Paris et en l'Ile de France. Par ailleurs, estiment les notaires, dans des périodes économiques et sociales troublées, l'immobilier pour une majorité de français reste une valeur refuge.
Les indices d'évolution des prix mentionnés n'apportent rien de nouveau : hausse de 1,4% sur un an (transactions conclues au 4ème trimestre 2009 par rapport au 4ème trimestre 2008), et une hausse de 1,2% pour les maisons.
Le volume des ventes de neuf en collectif a continué à augmenter au premier trimestre 2010 par rapport au 1er trimestre 2009 mais de manière moins importante qu'en comparaison avec le quatrième trimestre 2009. Les mises en vente ont doublé dans les régions de Lyon, Lille, Toulouse et l'Ile de France. Le prix du m2 du logement collectif au 1er trimestre 2010 a augmenté de 6,80 % soit un prix moyen à 3.392 euros (les notaires citent la source FNPC - Fédération des promoteurs constructeurs).
Ils constatent la forte proportion dans les ventes de neuf liée au succès des dispositifs d'aide (Pass-foncier et TVA à 5,5 % en zone ANRU) ainsi que de la part des investisseurs toujours importante (63% !). Par contre ils constatent que les acquéreurs de grands logements sont moins
demandeurs de surface habitable eu égard au nombre de pièces
certainement pour compenser l'augmentation des prix et améliorer
leur solvabilité. Quant aux studios leur surface augmentent
mais vraisemblablement pour des raisons uniquement liées à la
réglementation sur l'accessibilité...
Le Notariat voit le prix des appartements en Ile de France et en particulier à Paris intra muros continuer de croître, de sorte qu'à fin 2010 à Paris, le niveau de prix devrait être supérieur à celui de fin 2008 (6.500 euros le m2) ; ils constatent en effet une grande homogénéité dans cette évolution quel que soit la taille ou la localisation des appartements.
Pour les maisons par contre où les budgets moyens sont plus importants la hausse des prix ne devrait probablement pas permettre d'atteindre le point culminant de fin 2008 accusant actuellement un retard moyen sur l'évolution des prix de moins 10 %.
En province, la hausse des prix et des volumes devait se poursuivre
mais deux fois moins vite qu'à Paris car ce marché se caractérise par
une absence d'homogénéité dans le temps et dans l'espace. Les notaires mentionnent à l'appui les nouveaux outils qu'ils mettent en place et notamment la base des avant-contrats (ils devraient publier à partir de l'automne de nouveaux indices établis sur la base des promesses de vente et non plus seulement sur les ventes signées trois à quatre mois plus tard)... Certaines villes auront une évolution des prix voisine de zéro voir négative alors que d'autres devraient voir une évolution des prix de l'ordre de 5 à 6 %.
Pour la France entière, le volume annuel des biens immobiliers vendus dans l'ancien, sera bien supérieur à 600.000 ventes contrairement à ce qu'ils annonçaient au printemps et devrait avoisiner au vu des volumes de ces dernières semaines le chiffre de 700.000 ventes identique à celui de 2008. Cette croissance ne devrait cependant pas permettre de retrouver les volumes atteints dans les années 2000 à 2007 qui étaient de plus de 800.000 ventes.
Pour le neuf, bien que les professionnels constatent une progression de 3% des permis de construire au premier trimestre 2010, les notaires ne se risquent pas à prévoir l'évolution du marché : elle dépendra à la fois de l'impact des nouvelles mesures attendues pour l'accession à la propriété mais également à l'obligation d'investir dans des immeubles aux normes BBC afin de bénéficier d'un avantage fiscal majoré en investissement locatif...
