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Un décret sécurise un peu les ventes en état futur d'achèvement ou de rénovation
1/10/2010
Comme annoncé après que de nombreux acquéreurs aient été mis en difficulté suite à la défaillance de promoteurs régionaux en 2008, un décret visant à sécuriser les opérations de ventes d'immeubles à construire ou à rénover modifie le régime de la garantie intrinsèque de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) : il donne une meilleure définition des fonds et crédits nécessaires à l'opération, et prescrit notamment que le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme soit assuré à hauteur de 75 % du prix des ventes prévues par les fonds appartenant au vendeur déjà investis dans l'opération ou disponibles pour la financer, le montant du prix des ventes déjà conclues et pour lesquelles l'acquéreur a fourni une attestation bancaire précisant qu'il dispose des fonds ou valeurs nécessaires à l'achat ou d'un crédit confirmé, et enfin les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier.
Le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 % du prix des ventes par les fonds appartenant au vendeur.
Le texte prévoit aussi l'obligation pour le vendeur de faire établir des attestations de réalisation des travaux et fixe un nouvel échelonnement des paliers de paiement afin de mieux respecter la proportionnalité entre les versements et l'avancement des travaux :
" ...les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
35 % à l'achèvement des fondations ;
50 % à l'achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée ;
65 % à l'achèvement du dernier plancher haut ;
70 % à la mise hors d'eau ;
80 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
90 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ;
95 % à l'achèvement de l'immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur..."
Ces dispositions seront applicables aux opérations dont le permis de construire aura été déposé à partir du 2 avril 2011).
Le décret remplace les deux définitions actuelles de l'achèvement mettant fin à la garantie, entre lesquelles le vendeur peut choisir, par une règle unique et prescrit que l'achèvement soit constaté par une personne qualifiée.
L'article 4 retouche à la marge le régime applicable à la vente d'immeuble à rénover afin de remédier aux des difficultés d'interprétation concernant l'échelonnement des paiements et la possibilité d'effectuer des paiements intermédiaires entre les stades définis par la réglementation.
