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Construction neuve : le casse-tête des terrains
22/1/2013
Alors que le Conseil constitutionnel vient de censurer une mesure fiscale relative à l'imposition des plus-values, destinée à "booster" les ventes de terrains constructibles, se pose toujours le lancinant problème de la rareté du foncier dans les zones tendues où la construction stagne.
Certes la loi enfin votée et validée par le même Conseil, facilitant la vente à bas prix de terrains publics et renforçant dans ces zones - y compris par une aggravation des sanctions - les obligations des communes en matière de construction de logements sociaux, va aider à débloquer du foncier, mais ses dispositions auront en grande partie des effets indirects et différés.
Il y a même une mesure, passée quelque peu inaperçue alors qu'elle est réclamée depuis longtemps par les milieux du logement social, susceptible de faire baisser un peu le prix des terrains constructibles : dans les communes en carence de réalisation du quota minimum de logements sociaux, 30% des logements familiaux de toute opération de construction d'immeubles collectifs de plus de 12 logements ou de plus de 800m2 de surface de plancher doivent être des logements locatifs sociaux. Cette obligation faisant baisser la rentabilité des opérations de promotion immobilière dans ces communes, les promoteurs seront amenés à faire baisser le prix demandé par les vendeurs des terrains, sachant que le prix des terrains constructibles se fixe la plupart du temps "à rebours", en partant du prix de vente des appartements construits, et en déduisant le bénéfice du promoteur et le coût de la construction...
Mais tout cela risque de ne pas suffire. Le Syndicat des aménageurs lotisseurs (SNAL), qui présentait ses vœux le 22 janvier, a saisi l'occasion d'alerter une nouvelle fois les pouvoirs publics sur le risque de blocage du marché du foncier, pourtant clé de voute pour parvenir à l'objectif gouvernemental de construire 500 000 logements par an. Les aménageurs s'attendent d'ailleurs à ressentir dès le milieu de l'année un ralentissement des ouvertures à l'urbanisation, en raison des élections municipales de 2014.
Les aménageurs lotisseurs s'inquiètent notamment de voir érigée en dogme la volonté de ralentir l' "artificialisation" des sols. Pourtant, selon eux, le logement ne concourt qu'à 20% dans cette artificialisation. Et la densification, prônée par les écologistes, est plus facile à dire qu'à faire car nombre de maires ne veulent pas aller au-delà du R+3, notent les aménageurs lotisseurs.
La concertation en cours a déjà permis aux professionnels du secteur de se prononcer contre le projet de supprimer les gisements fonciers inscrits dans les documents d'urbanisme mais non utilisés. Ils plaident aussi pour des règles d'urbanisme plus simples et opérationnelles. Outre la mise en place de plans locaux d'urbanisme intercommunaux, les aménageurs souhaitent également que les plans locaux de l'habitat couvrent l'ensemble des territoires afin de maîtriser la planification et d'éviter que les logements soient construits dans des secteurs non réglementés ne disposant pas des équipements publics pour les accueillir dans de bonnes conditions.
