La ministre du logement a rappelé lors d'une conférence de presse le 16 décembre les principales dispositions du projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ("ALUR") avant le débat en deuxième lecture au Parlement qui commence les 17, 18 et 19 décembre en commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale et doit se poursuivre les 14 et 15 janvier 2014 en séance publique, puis fin janvier au Sénat. Suite aux contacts discrets intervenus ces dernières semaines, notamment avec les professionnels, elle a annoncé à cette occasion des amendements du gouvernement sur quatre points dans le sens des demandes de ces derniers :
- concernant les honoraires de location des agents immobiliers et administrateurs de biens, le principe reste que le bailleur soit facturé de l'intégralité des honoraires liés à la mise en location de son bien, excepté les "prestations bénéficiant aux deux parties", dont les honoraires doivent être partagés entre elles : la rédaction du bail et l'état des lieux en faisaient déjà partie ; y sont ajoutées deux autres prestations : la visite du logement à louer et la constitution du dossier du locataire, qui pourront être elles aussi facturées à parts égales au bailleur et au locataire ; il est toujours prévu par contre que le montant total des honoraires réglés par le locataire ne pourra excéder celui imputé au bailleur et sera plafonné en fonction de la surface habitable et de la localisation du bien ; la ministre a précisé que ce plafond sera fixé par décret " en toute transparence et en concertation avec les associations de consommateurs et les syndicats professionnels" ;
- concernant les nouvelles instances d'encadrement des professions immobilières (les activités soumises à la loi "Hoguet" du 20 janvier 1970), la composition du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, va être précisée dans le projet de loi, alors qu'elle ne devait l'être que dans le décret d'application, et d'une façon qui leur ira droit au coeur : il sera à majorité constitué de professionnels choisis sur proposition des "syndicats professionnels ou d'une union des syndicats professionnels, en veillant à assurer la représentativité de la profession" ; il comprendra également des représentants des consommateurs choisi parmi les associations de défense des consommateurs agréées oeuvrant dans le domaine du logement - l'ARC (association des responsables de copropriété) proteste déjà car elle ne correspond pas à la stricte définition -, et y siègeront de droit les représentants des ministres en charge de la justice, du logement et de la consommation ; les missions de ce Conseil sont centrées sur la proposition à l'Etat des règles déontologiques pour toute la profession, du contenu des formations initiales et continues obligatoires pour les professionnels et des conditions de leur mise en œuvre, et celle des représentants de la profession qui siègeront au sein des commissions de contrôle ; le Conseil sera obligatoirement consulté par l'Etat sur tout texte concernant les activités exercées par les agents immobiliers ; également, il était prévu initialement la création de commissions régionales ou interrégionales de contrôle, chargées d'instruire les manquements des professionnels aux règles déontologiques qui seront proposées par le Conseil ; il serait désormais prévu une seule commission pour commencer, puis d'en accroître le nombre progressivement en fonction du volume d'activité et des conditions de fonctionnement constatées...
- concernant la garantie universelle des loyers (GUL) qui doit entrer en vigueur le 1er janvier 2016, la ministre a rappelé le triple objectif : protéger les propriétaires contre le risque d'impayés et encourager ainsi la mise en location de logements vacants, faciliter l'entrée des locataires dans le logement, en particulier pour les candidats en situation de pouvoir payer un loyer mais disposant de revenus irréguliers ou modestes, et améliorer la prévention des expulsions locatives ; elle a annoncé un amendement qui définit une "garantie socle" publique universelle qui peut s'articuler, au choix du propriétaire, avec une assurance complémentaire facultative ; au titre de cette garantie socle, l'indemnisation s'effectuera à hauteur du loyer médian de référence, qui sera fixé localement par le préfet dans le cadre du nouveau dispositif d'encadrement des loyers ; l'indemnisation du montant des impayés dépassant ce loyer médian relèvera des assurances complémentaires ; la durée d'indemnisation - "de l'ordre de 18 mois" - ainsi que la franchise - "d'une durée minimale d'un mois" - seront précisées par décret ; il est également précisé que la garantie sera automatique pour tous les nouveaux baux privés signés à compter du 1er janvier 2016 et qu'à partir de cette date, il sera également possible de bénéficier de la garantie au moment du renouvellement du bail ; le cumul de la GUL et du cautionnement restera interdit, mais l'exception concernant les étudiants est maintenue ; l'ensemble des locataires dont le taux d'effort est inférieur ou égal à 50% y sont éligibles, mais il va être proposé au Parlement que les étudiants et les ménages précaires puissent bénéficier d'un régime de prise en charge adapté, avec un loyer de référence qui pourra être un peu supérieur aux autres locataires, de même que les locataires logés par l'intermédiaire d'associations d'insertion agréées (en maîtrise d'ouvrage d'insertion, en intermédiation locative sociale ou en gestion locative sociale), qui bénéficieront également d'une plus grande tolérance sur le taux d'effort, et extension du régime d'aide aux dégradations immobilières ; enfin, il est précisé que les locataires indélicats feront l'objet de procédures de recouvrement forcé du Trésor public, qu'ils seront identifiés et qu'ils ne pourront bénéficier du dispositif durant une durée de deux ans ;
- concernant la gestion des copropriétés, la dispense d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires sera finalement maintenue "pour les copropriétés de moins de 15 lots", à condition que cette décision soit votée en assemblée générale et sans que les syndics puissent "proposer des honoraires différenciés, selon que l'assemblée générale fait le choix d'un compte séparé ou non".
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