Avec 74.690 ventes de logements neufs en 2013, l'Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) révèle une quasi-stabilité par rapport à 2012, dont le score n'était pas glorieux. La timide augmentation du 1er semestre (+4.1%) ne s'est pas confirmée sur la fin de l'année. Globalement, les ventes se sont effondrées de près d'un tiers (‐32,4%) par rapport à 2010. Mais le pire est peut-être encore à venir : les mises en vente sont en net recul de ‐12,8 % par rapport à 2012, avec cependant de grandes disparités régionales : ainsi quand la Côte d'Azur et l'Aquitaine progressent respectivement de 29 et 20%, d'autres régions reculent de l'ordre de 15%. La baisse globale est de ‐22.0% sur 2 ans ! "Cette évolution traduit la volonté des opérateurs d'ajuster leur offre à la demande mais aussi leur difficulté à lancer de nouvelles opérations dans un cadre de complexité croissante (administrative, juridique, technique)", explique la FPI, qui ne rate pas une occasion de remettre le sujet de la simplification sur la table, alors que le gouvernement prépare de nouvelles ordonnances.
François Payelle, président de la FPI, tire la sonnette d'alarme : "comme nous le répétons depuis le début de l'année 2013, notre outil de production de logements neufs continue de se dégrader au lieu de créer de la croissance et de l'emploi. Avec des perspectives de ventes inférieures à 70.000 logements neufs [en 2014], le marché se rapproche de ses plus bas niveaux depuis 25 ans. 2014 s'annonce donc comme une année noire".
Dans le total des ventes de 2013, ce sont celles aux investisseurs (29.975 unités) qui continuent de reculer (‐4.1% par rapport à 2012). Ce segment de marché s'est totalement écroulé : il est en recul de ‐46.8% sur 2 ans, reste loin de l'objectif des 40 000 attendus par le gouvernement et ne représente plus que 40% de ventes quand il en représentait (avec 65 à 70.000 unités) les deux tiers à la belle époque (pour les promoteurs) des "Robien" non recentrés, et même du "Scellier" première manière. Rappelons tout de même que ces régimes de défiscalisation on coûté et coûteront encore très cher (2,2 milliards d'euros encore en 2014) pour un résultat sur la crise du logement assez réduit. Cette production a eu aussi pour effet de saturer certains marchés et d'y mettre en difficulté les propriétaires bailleurs - anciens et nouveaux -, confrontés à une forte baisse des loyers et à une vacance persistante...
La FPI dénonce sans surprise le manque de lisibilité sur le périmètre géographique et le niveau des loyers applicables pour le dispositif Duflot qui n'est stabilisé que depuis le 19 décembre dernier, et l'encadrement des loyers du projet de loi "ALUR", qui "continuerait d'inquiéter les personnes susceptibles de réaliser un investissement locatif". C'est évidemment de bonne guerre, mais le contexte économique général, la disparition pour un temps des espoirs de plus-values à court terme qui relativisent fortement les effets attribués à l'alourdissement de leur imposition, et même les risques de baisse des prix ces prochaines années, enfin l'aversion au risque des banques et organismes de crédit, accentuée par ces perspectives suffisent à elles seules à expliquer la disparition des investisseurs ! Le Crédit Foncier s'est posé récemment la question de savoir ce qui motive encore les Français à investir dans l'immobilier...
Même retenue des acquéreurs potentiels concernant l'accession à la propriété - primo-accession ou achat avec revente d'un autre bien et financement complémentaire -, et ce malgré des taux d'intérêt historiquement bas ! Elle ne progresse que de 5.6% sur l'année 2013 par rapport à 2012, juste pour compenser les autres motifs d'achat. Et ce rebond de l'accession n'aura cessé de s'éroder au cours de l'année, "traduisant l'inquiétude des ménages face aux incertitudes économiques et aux réticences des banques à prêter" selon la FPI...
Compte tenue de la baisse des mises en vente, l'offre commerciale reste stable à 86.940 logements depuis mi‐2012, soit 14 mois de ventes. Il ne s'agit pas à proprement parler de stock physique, puisque les mises en vente concernent des programmes non encore construits, et qu'une toute petite partie de ce qui est proposé à la vente aux acquéreurs est en construction ou achevée. Le stock achevé représente moins de 9% de l'offre, soit à peine un mois de ventes. Et plus de 40% de l'offre est constituée de logements non commencés et susceptibles de ne jamais l'être si au moins 50% du programme n'est pas pré‐commercialisé.
De ce fait, dans un contexte de "sélectivité bancaire croissante", comme dit pudiquement la FPI, le risque est élevé que de nombreux programmes soient abandonnés dans les prochains mois.
Ce climat pèse un peu sur les prix de vente mais dans de très faibles proportions (‐1,6% sur l'année), du fait des contraintes qui pèsent sur les coûts de revient. Les opérations qui sont aujourd'hui en vente le sont sur des terrains dont le prix a été négocié il y a au moins 3 ou 4 ans : l'état actuel du marché n'était pas anticipé lors de la fixation des prix. Il est probable par contre que les promoteurs exercent d'ores et déjà une pression à la baisse sur les terrains qu'ils négocient actuellement, ce qui permettra une modération plus sensible des prix de vente dans les années qui viennent. Sans compter l'apport de terrains à bas prix venant des ventes de foncier public, que la première loi "Duflot" autorise désormais.
Notons qu'une partie de la production des promoteurs se fait désormais pour les bailleurs sociaux, ce qui permettra, au moins pour les plus gros d'entre eux, de préserver l'outil de production...
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