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L'AMF met en garde contre les vices cachés des SCPI fiscales
25/2/2016
Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), ce qu'on appelle communément la "pierre papier", ont le vent en poupe. Parmi celles-ci figurent les SCPI fiscales : transparentes fiscalement, elles investissent dans de l'immobilier bénéficiant d'avantages fiscaux et en font profiter les souscripteurs de parts. La souscription de parts de SCPI "Malraux" crée, par exemple, une réduction d'impôt de 22% à 30% du montant des travaux dans la limite, pour ces derniers, de 100.000 euros par an. Quant aux SCPI de déficit foncier, le prix des réparations est déductible des autres revenus fonciers et, dans une certaine mesure, des revenus globaux.
Des avantages d'autant plus intéressants qu'ils n'entrent pas toujours dans le plafonnement des niches fiscales.
Certains des risques sont largement connus : possibilité d'une période de dix-huit à trente-six mois sans revenus, tant que les travaux ne sont pas réalisés et qu'il n'y a pas de locataire, rendement annuel moyen jusqu'à deux fois moins que dans les SCPI classiques, risque de difficulté de revendre ses parts – sauf à les brader et être contraint de restituer l'avantage fiscal –, avant la liquidation de la SCPI jusqu'à 18 ans après sa création !
Mais l'Autorité des marchés financiers (AMF) pointe un autre risque moins connu : lors de sa liquidation, la SCPI vend ses immeubles et la plus-value est déterminée sur la différence entre le prix de cession et le prix d'achat hors travaux. Résultat, la plus-value est forcément plus importante et donc l'imposition et les prélèvements sociaux ! Sur un investissement de 10.000 euros dans une SCPI Malraux, avec 50% de travaux, permettant d'obtenir le maximum d'avantage fiscal, la réduction d'impôt sera de 1.500 euros (30% des 5.000 euros consacrés aux travaux). Quinze ans plus tard, quand la SCPI vend ses immeubles, permettant une valorisation de la part à 11.000 euros, la plus-value brute sera de 6.000 euros, donnant leu à un impôt forfaitaire de 19% après un abattement de la plus-value de 60% pour durée de détention), soit 456 euros. A cela s'ajoutent les prélèvements sociaux de 776 euros. L'avantage initial est presque effacé...
L'Autorité des marchés financiers (AMF) appelle ainsi à la vigilance, estimant que la fiscalité en fin de vie des produits Malraux et déficit foncier était "mal comprise des investisseurs et peu détaillée dans les documents mis à leur disposition".
