La collecte de fonds par les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et les OPCI (organismens de placement collectif en immobilier) explose : +56% de placement en SCPI au premier semestre 2017 par rapport au premier semestre 2016 ! Les épargnants ont placé 3,8 milliards d'euros en SCPI sur les 6 premiers mois de l'année 2017, plus 2,7 milliards dans des OPCI grand public ! Au total, ce sont 6.5 milliards d'euros qui ont été placés par les épargnants en SCPI et OPCI au premier semestre 2017, sur des patrimoines en grande majorité en immobilier d'entreprise et plus particulièrement en immobilier de bureaux.
Selon Guillaume Fonteneau du Blog Patrimoine, "ces chiffres sont d'autant plus inquiétants qu'au premier semestre 2017, le marché global de l'immobilier d'entreprise est estimé à 7 milliards d'euros (en baisse de 40% par rapport à 2016). Les épargnants interviennent donc à hauteur de 54% du marché total de l'immobilier d'entreprise alors même que leur poids historique est très nettement inférieur".
Une souscription aussi massive de la part des petits épargnants laisse craindre un effet de bulle : "les petits épargnants investissent toujours à contre courant ! Vous pouvez être sur qu'une collecte massive sur un produit financier… est le signe qu'il ne faut pas y investir", suggère le Blog Patrimoine.
En cause : les fragilités du marché de l'immobilier d'entreprise, porté en termes de flux par la baisse des taux d'intérêt, mais dont les rendements décroissent de ce même fait, menacé par la perspective d'une hausse des taux qui pourrait entraîner une chute des valeurs. "Comme vous le savez, nous déconseillons l'investissement en SCPI depuis plusieurs années car nous n'arrivons pas à comprendre quel pourrait être le moteur de performance à l'avenir", rappelle le Blog. Pour le moment, le marché reste soutenu par une conjoncture économique favorable et surtout des taux d'intérêt anormalement bas, mais l'évolution nécessaire de la politique monétaire de la banque centrale (2018 ?) et l'augmentation des taux d'intérêt qui pourrait en découler est une épée de Damoclès qui fait craindre le pire", poursuit-il. Car l'immobilier de bureaux se valorise comme un actif financier, comme un obligation, la baisse des taux d'intérêt à pour conséquence la hausse des prix, et vice versa.
La chute potentielle des valeurs qui pourrait en résulter sera elle-même accentuée par l'obsolescence immobilière qui frappe de plus en plus durement un parc pourtant relativement récent. Dans le cas de l'immobilier de bureaux, il s'agit d'un double risque : obsolescence des usages avec le numérique et le nomadisme d'entreprise. Télétravail et bureaux partagés s'imposent et ont surtout pour conséquence de réduire les besoins d'espace de travail et donc l'investissement en bureaux. Obsolescence énergétique ensuite, avec la recherche du confort énergétique des immeubles neufs, moins énergivores, mieux conçus et permettant d'afficher un bilan carbone satisfaisant.
"Le véritable problème, c'est que les épargnants sont persuadés d'investir dans un placement immobilier sans risque ! ", dénonce Guillaume Fonteneau : "je dois vous décevoir, mais l'investissement en immobilier de bureaux et en SCPI n'est pas un placement sans risque surtout lorsque le placement est réalisé sur les plus hauts historiques. "Dans la vraie vie des conseillers financiers, les SCPI sont vendues comme une excellente alternative sans risque aux fonds euros dont le rendement est inexorablement en baisse..." Et de conclure : "Je crains, encore une fois, que l'épargnant crédule devant le beau discours des vendeurs de rêves soit le dindon de la farce !"
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