C'est ce qui ressort de la dernière livraison trimestrielle de l'Observatoire Crédit Logement/CSA du financement des marchés résidentiels : l'observatoire opéré par le professeur Michel Mouillart, qui scrute le marché immobilier neuf et ancien au travers des chiffres communiqués sur les opérations d'accession (acquisition avec un financement) réalisées par les établissements de crédit. Probablement le plus précis des observatoires, et qui délivre, avec celui de LPI/SeLoger qu'il alimente, les données les plus précises et plus fraîches sur le marché immobilier.
Les taux d'intérêt restent à des niveaux très bas : 1,49% en moyenne à fin mars, 1,53 en moyenne sur le 1er trimestre pour l'accession dans le neuf et 1,50 dans l'ancien. Il n'y a qu'en décembre 2016 qu'ils ont été inférieurs... Ils descendent même à 1,29 sur 15 ans, et ne sont qu'à 1,73% sur 25 ans ! Et les durées (contractuelles) ne cessent d'augmenter : elle étaient à 204 mois en moyenne à la même époque en 2014, et n'ont arrêté de croître depuis, prenant plus de 15 mois en 4 ans ! Deux tiers des prêts sont d'au moins 20 ans, un tiers atteignant ou dépassant 25 ans. A l'inverse, les prêts de moins de 15 ans ne dépassent pas 11% des opérations.
Si le revenu moyen des emprunteurs a augmenté, leur solvabilité a baissé en raison de la hausse des prix et de la hausse qui s'en est suivie du coût des opérations. C'est évidemment particulièrement le cas dans le neuf, où seuls le segment des moins de 35 ans et celui des moins de 3 SMIC progresse, au détriment des autres segments (sauf celui des 4 à 5 SMIC qui échappe au recul). Du coup la demande de crédits chute fortement, ce qui se retrouve dans le ralentissement des mises en vente des promoteurs : -12,5% en nombre de nouveaux crédits mis en place en trimestre glissant, -7,4% en glissement annuel.
La situation est analogue dans l'ancien, même si la hausse des prix a été plus contrastée et moindre en moyenne. Les plus de 35 ans et plus de 3 SMIC décrochent, les moins de 35 ans et moins de 3 SMIC étant les seuls à résister. L'activité de production de crédits a un peu moins reculé mais est réelle : -4,6% en glissement trimestriel, -2,4% en glissement annuel. Dans les deux cas le retournement de conjoncture n'est pas nouveau : il date de l'été 2017. L'impression de bonne santé du marché immobilier dont n'ont cessé de faire état les professionnels n'est fondé que sur un pic d'activité début 2017, qui s'est effrité depuis !
Quant à ce que réserve 2018, pas de flambée en perspective : l'activité devrait plafonner et même reculer jusqu'à 10%, dans un contexte de poursuite de la hausse des prix dans les secteurs urbains denses, et de hausse très légère des taux d'intérêt, sous l'effet d'une inflation contenue, mais en hausse. Les scénarios de la Banque de France tablent sur une inflation à 1,6% en fin d'année et 1,8% à l'horizon 2020. Dans ce cas, les taux d'intérêt des crédits immobiliers devraient terminer l'année entre 1,65 et 1,70%...
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