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saglion@hotmail.com
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 30 mai 2007 : 13:43:12
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Bonjour
Je vous explique le problème:
Mr X est proriétaire d'un terrain de 2000 m2 sur lequel il y une maison.
Il décide de vendre 800 m2 de ce terrain à une famille Y. Celle ci fait construire une maison.
Dans l'acte notarié de vente, il est stipulé qu'une servitude de passage appartenant au fond servant Y existe conventionnellement et qu'elle est à la seule charge financière et pour les besoins du fond dominant X (seul moyen d'accéder à la voie publique)
Il est également stipulé dans l'acte de vente qu'un mur de cloture doit être construit (la mention d'un portillon d'accès n'est pas précisée dans le contrat) par Mr X sous 2 ans pour séparer les 2 maisons à peine d'astreinte de 200 euros par mois pour le fond dominant.
Le cas : la famille Y propriétaire des 800 m2 de terrain s'oppose à la construction du mur car elle souhaite qu'il soit établi dans ce mur la pose d'un portillon pour avoir accès à la servitude (bien qu'elle ait son propre portail et accès à la voie publique)
Mr X dont la servitude donne directement sur sa maison ne souhaite pas créer un portillon sur le mur de cloture car ce passage pourrait laisser une liberté totale au fond servant et créer des nuisances sur cette servitude. De plus en cas de revente de la maison de MR X, le bien serait dévalué à peine de non respect du droit à la cloture totale de chacun.
De plus, Mr X a fait venir une société pour commençer les travaux de construction du mur de cloture. Furieuse, la famille Y a menaçé de faire intervenir la police pour empêcher l'édification. Elle a garé sur la servitude un véhicule en stationnement pour empêcher les ouvriers de terminer les travaux de fermeture.
Je vous remercie de m'indiquer quoi faire légalement.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 13:51:52
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etes vous X ou Y ?
si je comprends bien mais j'en doute (!), X réalise des travaux qui vont l'empecher de profiter de la servitude dont il dispose... En quoi cela peut il géner Y qui ne dispose d'aucune servitude sur le terrain de X ?
en tous cas, Y, en faisant justice lui même au lieu d'engager une action possessoire, a tort. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 30 mai 2007 14:10:38 |
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saglion@hotmail.com
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 14:29:19
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Je suis X proprétaire du fond dominant. Le souci de Y est d'être propriétaire sur titre des 800 m2 mais si je clos la servitude (350m2 sur 800mé) pour ne pas avoir de nuisances de la famille Y sur cette servitude qui donne directement sur ma maison , il n'aura aucun accès sur "son terrain" bien qu'il n'en ait aucun usage pour avoir accès sur la voie publique ayant lui même un portail privé.
Je ne sais pas si c'est clair mais que feriez vous concernant le fait qu'il ait mis un véhicule sur son terrain légalement mais qui obstrue la servitude et m'empêche de terminer les travaux de la cloture? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 14:38:07
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Si X est bien propriétaire du fond dominant, le titre de servitude prévoit que X a le droit de passer chez Y.
Sachant qu'une servitude, c'est à sens unique, X a le droit de passer sur le Y, pas l'inverse.
Donc X peut fermer son accès sur la parcelle de Y qui n'est pas un accès de Y sur la parcelle de X, Y n'ayant pas à accéder à la parcelle de X.
La question de savoir si Y a besoin ou pas de la servitude ne se pose pas : c'est chez lui... mais c'est X qui peut se servir de la servitude.
Etes vous sur de ne pas mélanger fond servant et fond dominant ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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saglion@hotmail.com
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 14:48:12
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| le fond dominant est le propriétaire du terrain enclavé il me semble. le fond servant est le propriétaire de la servitude non? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 14:53:14
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Citation :
Initialement entré par saglion@hotmail.com
le fond dominant est le propriétaire du terrain enclavé il me semble
oui Citation :
le fond servant est le propriétaire de la servitude non?
non : le fond servant est propriétaire du terrain sur lequel s'inscrit la servitude... La servitude elle même est possédée par le fond dominant...
Donc, y a t il erreur dans mon message précédent entre X et Y ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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saglion@hotmail.com
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 14:58:04
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c'était déjà compliqué mais vous m'avez complètement embrouillé.
je récapitule
je sui propriétaire du fond dominant et ai vendu 800 m2 de mon terrain initial de 2000 à la famille martin qui est donc le fond servant.
je construit un mur de séparation entre nos deux maisons comme prévu dans l'acte de vente et ne souhaite pas construire un portillon pour que la famille martin aille sur la servitude qui donne directement sur ma maison.
ils ont mis un véhicule sur le passage pour empêcher la cloture totale du mur. que dois je faire?
est ce assez clair pour vous? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 17:31:23
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| qui devait passer sur cette servitude selon l'acte initial ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 21:56:31
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Bon, là, c'est l'embrouille totale.
On reprend tout depuis de début avec une description simple des choses. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 22:06:32
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 Citation :
Initialement entré par larocaille
Bon, là, c'est l'embrouille totale.
On reprend tout depuis de début avec une description simple des choses.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 07:30:33
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A la huitème relecture, il me semble que je commence à comprendre.
Notre ami a tout simplement détaché de sa propriété une parcelle de 800m². Cette parcelle étant devant sa maison par rapport à la voie, il a grévé la parcelle d'une servitude de passage.
Jusque là, fastoche à immaginer, mais ça se complique...
Notre ami a ensuite recherché une "solution" afin que les deux propriétés soient closes l'une par rapport à l'autre.
Il a pour cela imposé que l'assiette de la servitude soit close vis à vis du reste du fonds servant, ce qui a pour effet d'en limiter l'usage au profit exclusif de notre ami.
Pour être certain que les choses seraient bien ainsi, notre ami a pris à sa charge la réalisation de la cloture et s'est imposé à lui-même une astreinte si les travaux n'étaient pas réalisés (ça peut paraitre étrange, mais chacun fait ce qu'il lui plait plait plait...).
Là où ça tourne à l'orage, c'est que l'acheteur de la parcelle détachée n'entend pas se démettre de la possibilité d'utiliser l'assiette de la servitude et refuse donc la cloture entre l'assiette de la servitude et le reste de la parcelle.
Si ma traduction est exacte, il y a donc plein de questions.
1) Notre ami a-t-il le droit d'imposer que la servitude soit privatisée à son profit?
2) Un acte de vente ainsi formulé ne constitue-t-il pas un contournement des règles d'urbanisme? En effet cela revient à soustraire de la parcelle détachée une partie de la surface minimale exigée pour construire.
3) Si on trouve une réponse à ces deux premières questions, nous aurons peut-être la réponse à celle que se pose notre ami: Le propriétaire de la parcelle détachée a-t-il le droit de refuser la cloture de la servitude?
4) Cerise sur le gâteau: notre ami devra-t-il s'acquiter de l'astreinte qu'il s'est lui-même imposé si il ne peut construire la cloture?
Je n'ai peut-être pas encore tout compris...
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 07:51:44
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oui Larocaille, et c'est la dernière question qui est la plus... dérangeante !
on peut en effet la formuler légèrement différemment : l'astreinte est-elle due si elle vient en indemnisation du non-respect d'une obligation contractuelle irrégulière et léonine , donnée de surcroit à un tiers à qui serait due l'astreinte ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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saglion@hotmail.com
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 11:42:27
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Merci à tous pour ces questions auxquelles il n'y a apparemment pas de réponse précise pour le moment...
Je vous apporte d'autres informations: Afin de pouvoir céder une partie de mon terrain de 2000 m2, l'urbanisme m'a obligé de faire la division d'un minimum de 800 m2 pour que le terrain soit constructible et donc cessible.
Effectivement la servitude de passage étant uniquement utilisé par moi (puisque je n'ai pas d'autre accès à la voie publique) fait partie des 800 m2 que le propriétaire a acquis.
Sur l'acte de vente, il est stipulé qu'effectivement puisque la servitude étant utilisé par le fond dominant (moi), j'ai en contrepartie l'exclusivité des frais d'entretien et la construction du mur de séparation entre la servitude et la maison du proprio des 800m.
De plus, il a été instauré une astreinte si le mur n'est pas construit sous 2 ans après la signature du contrat.
Le problème ne réside pas dans l'astreinte, il est plutot dans le fait que les nouveaux proprio refusent que le mur de séparation soit cloturé totalement. Ils veulent un portillon leur donnant accès librement sur la servitude. Le souci est que la servitude est dans le prolongement de ma propriété et si des gens viennent sur la servitude, ils peuvent accéder à mon jardin.De plus en cas de revente de ma maison, cela risque de abaisser la valeur de mon bien.
L'acte notarié a t il été mal rédigé? dois je me retourner contre les notaires? ai je le droit de fermer complètement la cloture?
merci de vos éventuelles réponses.
ps: êtes vous juristes ou avocat? |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 11:44:06
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Il me semble que la VENTE d'une superficie de 800 m²devait effectivement permettre de satisfaire les conditions du DROIT A CONSTRUIRE sur la parcelle détachée, la rendant CONSTRUCTIBLE (ce que n'aurait pas été une parcelle de 450m²).
Le fait d'instituer un DROIT DE PASSAGE sur 350m² revient à priver le propriétaire de la parcelle détachée de la moitié de la superficie acquise : le prix de vente a dû tenir compte de ce MARCHE DE DUPES.
La disposition introduite dans l'acte de vente relativement à
- l'OBLIGATION faite au vendeur d'édifier un mur de séparation (et non une clôture, car une clôture sépare deux hoirs)
- DANS LA PROPRIETE D'AUTRUI dans le but de priver autrui de l'usage de son bien
- me paraît relever de ce que l'on qualifie de DISPOSITIONS NON ECRITES, car CONTRAIRES A LA LOI
- les indemnités de retard prévues renforcent le caractère de DUPERIE destinée à abuser l'acquéreur
Ce qui pourrait autoriser l'acquéreur floué à intenter une action contre le vendeur un peu trop malin...? |
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saglion@hotmail.com
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 11:50:52
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Le prix de vente a largement pris en compte le fait qu'il y ait 350 m2 de servitude sur 800m2 soit une perte pour le vendeur de 30% de la valeur réelle de 80m2 dans la ville où je réside. Ce qui est cher payer le fait de pouvoir passer sur le terrain du voisin pour sortir de chez moi...
Je ne vois pas en quoi il y a d'après vos propos "malignité" du vendeur.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 11:55:55
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J'oubliais : ce mur à édifier COUPERA définitivement la propriété de 800m², laissant 350m² à l'usage exclusif du propriétaire du fond dominant...qui le met ainsi, de facto, dans le cas d'en revendiquer la possession...
= donner d'une main et reprendre de l'autre! |
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saglion@hotmail.com
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 11:56:20
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| L'acquéreur a signé l'acte de vente et si vous connaissez si bien la loi, vous n'êtes pas sans savoir que "les conventions écrites tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites"...De plus, " nul n'est censé ignoré la loi" si il y avait comme vous le sous entendez volonter de ma part de "duper" les acquéreurs, ils avaient tout loisir de se renseigner auprès des organismes compétents afin que l'acte de vente soit rédigé autrement ou bien prendre un avocat afin qu'il les conseille... |
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saglion@hotmail.com
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 12:03:36
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| Pour qu'il y ait un acte dolosif, il faut que l'intention soit prouvée. Mon intention n'a jamais été de flouer l'acquéreur. Les acquéreurs n'étaient pas fou ni mineurs au moment de signer le contrat de vente...Ils ont lu et signé les conditions contractuelles. Personne ne les a obligé avec une arme sur la tempe à signer.Ils ont accepté d'acquérir un bien a un prix nettement inférieur au prix réel du au fait justement qu'il y a une servitude de passage à l'usage exclusif du fond dominant. Il ne faut pas après vouloir le beurre et l'argent du beurre plus le .... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 12:05:47
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je pense alors que l'acte est peut-être mal rédigé (ou que vous nous en faites une transcription imparfaite ) : il ne s'agit pas d'une servitude de passage, mais d'une servitude de jouissance exclusive... ce qui est nettement différent !
je pense qu'il serait sage de voir avec votre notaire si l'acte de vente ne souffre d'aucune possibilité d'interprétation différente... par un juge en cas de conflit.
enfin, pour répondre à votre dernière question, je ne suis pour ma part ni avocat ni notaire.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 31 mai 2007 12:07:24 |
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mylooan
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 12:13:27
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J'ai l'impression que vous vous êtes un peu mis la corde au cou ! Je possède personnellement un fond "dominant" et je me mets à la place de VOTRE fond servant : le terrain est à eux de toute façon, il n'est pas logique qu'il devienne privatif à votre bénéfice... Maintenant, ils n'ont pas à empêcher le passage...
L'acte initial a été mal pensé et mal conseillé, pourquoi ne pas se mettre autour d'une table, vous n'avez tous les 2 pas compris les tenants et les aboutissants de vos accords ? Vous ne pouvez pas mettre le mur du côté de votre propriété avec une ouverture pour votre passage ?
Cordialement.
Mylooan |
M |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 12:21:14
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petite remarque d'urbanisme d'ailleurs: une cloture en milieu de terrain est-elle conforme au règlement de POS/PLU de votre secteur ?
a-t-elle fait l'objet d'une DT (ou déclaration de cloture puisque ça existe encore !) ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Construction d'un mur sur une servitude de passage
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