http://www.isere.equipement.gouv.fr...le0eb752.pdf


Fiche méthodologique pour l'étude des PLU

Dans le cadre de l'évolution de l'action de l'État en Isère, une démarche a été entreprise en vue d'élaborer des positions partagées en matière d'urbanisme.
Elle se traduit par la réalisation de fiches méthodologiques par les services de l'État dans le département.
Ces fiches n'ont pas de valeur réglementaire, mais, en revanche, elles définissent le point de vue des services de l'État pour le département de l'Isère sur des thématiques abordées dans les PLU.
Elles constituent par ailleurs un support pour accompagner les communes et leurs prestataires lors de l'étude des documents d'urbanisme et faciliter le dialogue avec les services de l'État au cours de la procédure.
Texte de référence : article L 123-1 du code de l'urbanisme.
"Les plans locaux d'urbanisme comportent un règlement qui fixe (...) A ce titre, ils peuvent : (...)
12° Fixer une superficie minimale des terrains constructibles lorsque cette règle est justifiée par des contraintes techniques relatives à la réalisation d'un dispositif d'assainissement non collectif ou lorsque cette règle est justifiée pour préserver l'urbanisation traditionnelle ou l'intérêt paysager de la zone considérée ;
(...) "

1- Une disposition à caractère exceptionnel

Par principe, les PLU ne doivent pas imposer de superficie minimale de terrain pour pouvoir construire. Cependant, l'article L 123-1 paragraphe 12 du code de l'urbanisme ouvre la faculté d'édicter une telle règle aux seuls cas où elle est justifiée pour répondre à des contraintes techniques ou à des soucis de préservation.
Il ne peut s'agir là que d'une mesure exceptionnelle appliquée à un secteur limité de la commune.
En cas de recours à une telle disposition, le rapport de présentation du PLU doit justifier cette mesure en exposant notamment l'ensemble des éléments d'analyse ayant amené la commune à faire un tel choix.

2- Les exceptions
Le paragraphe 12 de l'article L 123-1 du code de l'urbanisme cite les seuls cas où l'instauration d'une superficie minimale des terrains constructibles peut être envisagée, à savoir : " (...) lorsque cette règle est justifiée par des contraintes techniques relatives à la réalisation d'un dispositif d'assainissement non collectif ou lorsque cette règle est justifiée pour préserver l'urbanisation traditionnelle ou l'intérêt paysager de la zone considérée ; (...) "

Dispositif d'assainissement non collectif
Le règlement sanitaire départemental approuvé par arrêté préfectoral N°85-5950 du 28 novembre 1985 impose, par son article 50, une surface minimale de terrain de 1 000 m2 pour toute construction nécessitant la réalisation d'un dispositif d'assainissement autonome comportant une réinfiltration.
Les zonages d'assainissement collectif et non collectif délimités en application de l'article L 2224-10 du code général des collectivités territoriales précisent cette règle et localisent son application.
Pour chacune des zones concernées par l'assainissement autonome, l'article 5 du règlement du PLU doit imposer une superficie minimale des terrains constructibles conforme avec celle fixée par le règlement sanitaire ; celle ci pourra le cas échéant être augmentée au vu des préconisations du zonage d'assainissement de la commune quelle que soit la structure compétente pour son élaboration. De plus, le règlement du PLU devra préciser que cette superficie minimale ne s'impose qu'aux seules constructions nécessitant la réalisation d'un dispositif d'assainissement autonome.
Préserver l'urbanisation traditionnelle
Dans le département de l'Isère, l'urbanisation qui pourrait être qualifiée de traditionnelle s'est développée sous différentes formes particulières et singulières affirmant des caractéristiques identitaires des lieux (densité, orientation,...) comme par exemple des bâtiments volumineux implantés à l'alignement des voies existantes et en continuité, avec des cours et jardins situés à l'arrière du bâtiment.
Les articles 6 à 11 du règlement de PLU qui traitent notamment de l'implantation, de la hauteur et de l'aspect des bâtiments permettent, par la rédaction de prescriptions adaptées, de préserver toutes formes urbaines.
L'instauration d'une superficie minimale des terrains constructibles pour préserver une forme urbaine avec une volonté de cohérence d'aménagement et d'intégration des projets privés et publics ne peut donc être qu'exceptionnelle et concerner que des secteurs très limités pour lesquels l'urbanisation traditionnelle doit être démontrée ainsi que la pertinence d'une surface minimale pour la protéger.
Seule une étude précise peut étayer le choix d'instaurer une superficie minimale pour préserver l'urbanisation traditionnelle d'un secteur. Le rapport de présentation devra justifier ce choix par des arguments forts.
Préserver l'intérêt paysager
L'instauration d'une superficie minimale des terrains constructibles pour raisons paysagères ne peut concerner que des secteurs très limités de la commune au sein desquels, par exemple, la présence arborée et les masses végétales revêtent des formes particulières et singulières, haies en façades sur limites du domaine public, haies vives de brise-vent..., ou encore arbres d'alignement ou en bouquet.
D'autres outils permettent de préserver le paysage : zone inconstructible pour préserver des cônes ou fenêtres de vue, instauration d'un coefficient d'occupation des sols, gestion du coefficient d'occupation des sols, classement en zone N, classement en espaces boisés classés... Il est indispensable d'envisager l'utilisation de ces outils généralement plus appropriés que l'instauration d'une surface minimale.
En tout état de cause, seule une étude fine menée sur le terrain peut permettre d'apprécier l'intérêt particulier du secteur et la pertinence de l'instauration d'une surface minimale. Ces éléments doivent être retranscrits dans le rapport de présentation qui doit justifier par des arguments forts les raisons de l'instauration de toute surface minimale des terrains constructibles.