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alain
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 Posté - 11 août 2011 : 21:58:53
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Bonjour
on découvre que notre copro, sur propsition de l'acien syndic, a voté il y a 8 ans, une résolution à l'art 25, pour une décision de vente d'une partie commune, à 5800 /10000.. il semble qu'il soit nécessaire du 26.. ( y a t il contradiction?). cette décision n'a pas encore été suivie d'effet, le notaire n'ayant pas établi l'acte de vente .;
Peut on annuler cette décision , au motif qu'elle n'a pas été correctement approuvée( il me semble qu'une AG ne peut annuler une décision antérieure??) , ou faut il la remettre à l'odj, sachant que ce n'est pas facile de voter au 26 dans cette copro ( vacances) .
et je ne crois pas qu'il soit possible de passer au 25 ensuite??
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Posté - 12 août 2011 : 08:41:09
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faire annuler cette résolution, difficile car 8 ans sont bien supérieurs aux 2 mois de délai pour contester ... 
faire voter une résolution qui annulerait la précédente, oui peut-être à condition que cela ne porte pas préjudice au proprio qui en a fait l'acquisition, même non confirmée par acte notarié. En effet, ce proprio peut estimer que l'on porte atteinte à ses parties privatives....
Mais quel est le but : faire annuler la résolution ou faire annuler la vente, car celle ci ne vous plait plus ;l y a 8 ans cela n'a posé aucun problême à la majorité des proprios...  |
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nefer
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 Posté - 12 août 2011 : 09:28:08
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même votée à une mauvaise règle de majorité, cette décision n'a pas été contestée dans les 2 mois
si le bénéficiaire de la vente demande à son notaire de procéder à la mutation......il le fera |
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Posté - 12 août 2011 : 09:38:22
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alain : citation: cette décision n'a pas encore été suivie d'effet, le notaire n'ayant pas établi l'acte de vente .;
nefer, rambouillet : la vente na pas eu lieu.
L'AG pourra annuler cette décision, à l'article 25. Les opposants et les absents auront 2 mois pour contester; comme pour l'approbation il y a peu de chances après 8 ans sans que celle-ci soit appliquée.
Ce n'est pas le syndic qui a proposé cette résolution, mais certainement un copropriétaire. Le syndic redige l'ODJ.
Pourquoi cette vente des perties communes n'a pas été effectuée ? |
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alain
Contributeur senior
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Posté - 12 août 2011 : 09:49:34
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Bonjour
merci pour ces avis..
je précise: - il ne s"agit pas d'annuler la vente, bien au contraire, mais que le notaire puisse s'appuyer sur une "bonne" délibération.;
- c'est bien le syndic qui a "pondu" la délib en question,
- pourquoi pas effectué?? bonne question; le notaire ( membre de la famille d'un copro) ne se presse pas, et préfère le statu quo ( cad jouissance effective, sans acte, donc, çà ne coute rien !!)
pas simple !! |
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Posté - 12 août 2011 : 10:15:44
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alain : c'est bien à la demande d'un copropriétaire que cette résolution a été portée à l'ODJ. Son erreur a été de mentionné sur l'ODJ article 25, mais comme personne n'a contesté cette décision dans les 2 mois, cette décision doit être exécutée.
maintenant vous dites que le copropriétaire a annexé ces parties communes parès ce vote. Mais sans acte signé, celui-ci n'est pas propriétaire de ces parties communes. Le notaire n'a rein à voir la dedans.
Le syndic aurait du contacter le notiare pour faire établir l'acte de vente.
Le statu-quo, est que ce copro^priétaire n'a aucun droit de jouir de ces parties communes;
Que fait votre CS ?? C'est à lui de suivre ce dossier et de controler que les décisions de l'AG soient bien exécutées.
alain : vous devez faire un courrier au syndic en RAR, avec copie au président du CS, en le mettant en demeure de faire respecter le RDC actuel, en exigeant de ce copro. de remettre en état cette aprtie commune, et de laisser cette jouissance à TOUS les copros, qui paient des charges dessus depuis 8 années !!!!
Vous notifiez au syndic que si il ne fait pas respecter le RDC, vous saisirez le TGI immédiatement en demandant des DI importants, car vous subissez un préjudice en payant des charges sur ces parties communes, alors qu'un seul copro. en jouie sans aucun droit légal.
Ce copropriétaire n'a aucun droit d'annexer ces parties communes. DE plus il ne paie aucune charges de coprorpiétés. 580/10000 c'est un montant important de charges annuelles.
Vous avez certianement quelques voisins mécontents de payer des charges sur une jouissance volée !!!! regroupez vous, et ce syndic va être dans l'embarras.
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Posté - 12 août 2011 : 12:04:20
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le notaire n'a pas à refuser la résolution prise sous pretexte d'une mauvaise majorité à partir du moment où celle ci n'a pas été contestée.
Seul un juge est à même de déclarer "mauvaise" cette résolution.
le syndic qui est le MO de cette vente au nom du syndicat n'a qu'Ã changer de notaire.... |
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nefer
Modérateur
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Posté - 12 août 2011 : 14:58:49
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citation: Initialement posté par rambouilletle notaire n'a pas à refuser la résolution prise sous pretexte d'une mauvaise majorité à partir du moment où celle ci n'a pas été contestée. Seul un juge est à même de déclarer "mauvaise" cette résolution. le syndic qui est le MO de cette vente au nom du syndicat n'a qu'à changer de notaire....
c'est le notaire de l'acquéreur qui procède à la rédaction et l'enregistrement de l'acte |
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Posté - 12 août 2011 : 17:58:11
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nefer : citation: c'est le notaire de l'acquéreur qui procède à la rédaction et l'enregistrement de l'acte
????? depuis quand ??
Lors de mon achat il y a 10 ans, c'est le notaire du vendeur qui a rédigé l'acte. |
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ainohi
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Posté - 12 août 2011 : 20:32:49
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Le prix du bien vendu a-t-il été payé ?
S'il ne l'a pas été, il y aurait lieu de faire prononcer la résolution de la vente sur le fondement de l'article 1654 du code civil et, en conséquence, de demander la restitution du bien. Cela n'empêchera pas de décider malgré tout de vendre le bien, mais au prix du marché actuel et à condition que l'acte authentique soit signé dans un délai normal de quelques semaines.
La décision de demander la résolution de la vente se prend à la majorité de l'article 24 et celle de vendre, même au bénéficiaire de la vente décidée il y a huit ans, à la majorité de l'article 26.
Il faudra aussi demander à l'occupant du bien un rappel des charges afférentes au bien en question. Le délai de prescription est de dix ans.
S'il a été payé, huit ans après, on ne peut plus invoquer l'insuffisance de majorité et il faut considérer le bien vendu. Le contrat est suffisant établi par la décision prise par l'assemblée générale et le paiement du prix par le vendeur. Il faut alors l'enregistrer et le faire publier. Mais cela me semble improbable, le paiement du prix se faisant généralement devant le notaire.
A moins que le syndic ne vienne d'être désigné et découvre le problème en même temps que vous, il faudrait aussi lui demander des explications. Quant au conseil syndical, existe-t-il ? |
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oldman24
Contributeur senior
France
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Posté - 13 août 2011 : 16:53:52
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Un notaire ne peut pas faire ce qui lui convient selon ses relations, c'est un officier ministériel qui dépend du Garde des Sceaux, Ministre de la justice.
Vous pouvez faire part des disfonctionnements constatés au président de la chambre départementale des notaires, et, même au procureur de la République qui exerce un contrôle sur tous les notaires de son ressort. |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Posté - 13 août 2011 : 18:30:56
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ainohi : citation: S'il ne l'a pas été, il y aurait lieu de faire prononcer la résolution de la vente sur le fondement de l'article 1654 du code civil et, en conséquence, de demander la restitution du bien.
Seule l'AG a donné l'accord, et rien d'autre ne s'est passé !! pas d'acte signé, pas de paiement effectué, le SDC doit être géré à l'identique car rien n'a été modifié depuis 8 ans.
Ce copropriétaire a annexé ces parties communes sans que cette vente soit effective. Il est en infraction du RDC, que le syndic aurait du fiare appliqué depuis 8 ans.
pas de jouissance privative et pas de vente.
Le notaire n'a rien à voir la dedans puique ni le SDC et ni l'acheteur demandeur en ont sollicité un.
Nauterellement le prix de vente n'est plus le même qu'il y a 8 ans; certainement le double !!!
La résolution ne peut plus être exécutée dans les mêmes conditions.
Ce dossier doit être soulevé à l'AG, en proposant une résolution annulant la précédente, et si le copro. qui a profité du laxisme du synduc et du CS aussi est toujours d'accord, une autre résolution modifiant les conditions du prix de vente doit être adoptée.
Le problème est dans la main du syndic, qui est très mauvais !!!
alain peut tout à fiat saisir le TGI pour mettre en demeure le syndic de fiare respecter le RDC mais surtout demander des DI car payant des charges sur ces parties communes il n'a pas pu jouir de cette partie commune " volée " par un autre copropriétaire !!!
Alain : ce dossier est simple, cette résolution aurait du être appliquée dans les mois suivant l'accord de l'AG. Maintenant elle est innaplicable car le SDC subirait un préjudice si ce copro. ne payait pas le prix du marché !!!!
A vous de mettre en demeure le syndic par un RAR, en lui demandant de faire appliquer le RDC pour la restitution de cette partie commune au SDC sous quinze jours, avant d'engager une procédure pour préjudice pour non respect de la juoissance de cette partie commune annexée par un copro. sans qu'il en ai réglé l'achat.
Un autre RAR pour notifier au syndic de porter à la prochaine AG une résolution demandant l'annulation de la vente de cette partie commune au copropriétaire XXXXX.
la syndic est dans un gros bourbier !!! vous pouvez également envoyer copie de vos courriers à sa caisse de garantie, car il a commis une faute grave en laissant ce copro " volée" une aprite commune. !!! |
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ainohi
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Posté - 13 août 2011 : 21:50:35
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Il y a eu accord sur la chose et sur le prix. En ce sens la vente a été conclue conformément à l'article 1583 du code civil : Elle [la vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
Le fait qu'elle n'ait pas été enregistrée au fichier immobilier empêche de l'opposer aux tiers mais elle est valable entre les parties, à savoir le syndicat et l'acheteur.
Le contrat de vente ayant été conclu, l'acheteur peut revendiquer la possession du bien et peut exiger de finaliser la vente par sa réitération en la forme authentique.
On ne peut donc pas dire qu'il y ait eu annexion de parties communes.
Reste à savoir si le prix a été payé. Cette précision n'a pas été apportée et il n'est pas impossible, quoique peu probable, que le prix ait été payé. Il faut alors finaliser.
Si le prix n'a pas été payé, hypothèse la plus probable, et que l'acheteur exige de s'en tenir aux conditions d'il y a huit ans, pour y faire échec, il faudrait demander en justice une résolution de la vente. |
Édité par - ainohi le 13 août 2011 22:58:49 |
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Fred333
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Posté - 13 août 2011 : 22:35:04
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citation: Initialement posté par philippe388nefer : citation: c'est le notaire de l'acquéreur qui procède à la rédaction et l'enregistrement de l'acte ????? depuis quand ?? Lors de mon achat il y a 10 ans, c'est le notaire du vendeur qui a rédigé l'acte.
C'est bien le notaire de l'acquéreur qui rédige l'acte authentique et qui le fait signer, assisté du notaire du vendeur.
Le notaire du vendeur prépare le dossier, fait la DIA, vérifie la purge de la loi SRU, des condition suspensives, et procède aux diverses vérifications, du genre les droits de préemption des communes, des conseils généraux, de la SAFER, etc. etc. Une fois que le dossier est prêt, il le transmet au notaire de l'acquéreur.
Le notaire de l'acquéreur vérifie le dossier (enfin il devrait le faire^^) demande les fonds, généralement à la banque, convoque les parties, rédige son acte (enfin le fait faire a son clerc puis découvre le dossier à la dernière minute quand tout le monde est réuni), le lit, fait signer les parties, authentifie, et assure l'enregistrement de l'acte.
Il est logique que ce soit le notaire de l'acquéreur qui rédige l'acte, cela permet à un acquéreur d'avoir tous ses actes chez le même notaire. Une fois vendu, peu importe chez quel notaire se trouve le dossier. Maintenant, quand l'acquéreur n'a pas encore de notaire et ne souhaite pas un notaire en particulier, alors le notaire du vendeur devient par absence de choix le notaire de l'acquéreur, mais c'est en tant que notaire de l'acquéreur qu'il fait l'acte authentique.
Une exception (au moins) : la première vente lors d'une mise en copropriété se fait chez le notaire ayant préparé la copropriété. |
Édité par - Fred333 le 13 août 2011 22:39:38 |
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nefer
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Posté - 14 août 2011 : 09:31:38
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citation: Initialement posté par Fred333citation: Initialement posté par philippe388nefer : citation: c'est le notaire de l'acquéreur qui procède à la rédaction et l'enregistrement de l'acte ????? depuis quand ?? Lors de mon achat il y a 10 ans, c'est le notaire du vendeur qui a rédigé l'acte. C'est bien le notaire de l'acquéreur qui rédige l'acte authentique et qui le fait signer, assisté du notaire du vendeur.
Fred: merci de votre confirmation
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Posté - 14 août 2011 : 10:49:16
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ainohi : citation: Il y a eu accord sur la chose et sur le prix.
ainohi : citation: Le contrat de vente ayant été conclu, l'acheteur peut revendiquer la possession du bien et peut exiger de finaliser la vente par sa réitération en la forme authentique.
Aucun accord de vente n'a été conclu !! nous avons ici qu'un accord de l'AG pour vendre cette partie commune. Ce n'est qu'un accord du SDC, mais en aucun cas une prommesse de vente qui devra être signée par l'acquereur et le mandatire du SDC.
Le copropriétaire demenadeur n'a effectué aucune démarche auprès de son notaire pour finaliser cet accord. Aucune promesse de vente, et aucun acte de vente n'existant, celui-ci ne peut pas revendiquer la possession de ce bien !!!!
L'AG autorise cette vente des parties communes, sous certaines conditions - modification du RDC et de l'EDD, prise en charge du géomètre expert, frais divers à la charge de l'acheteur, ......
Ce n'est qu'un squatteur qui a annexé ce bien du SDC pendant 8 années !!!!
le syndic DOIT exécuter les décisions de l'AG. Dans ce dossier, persoenne n'a bougé une oreille : le syndic, le CS qui devait vérifier que les décsions de l'AG soit bien exécutées, le copropriétaire demandeur.
Le notaire n'a rien à voir dans cette histoire puisque personne ne l'a contacté pour la prommesse de vente et l'acte de vente !!!
alain : a quel prix l'AG a accordé de vendre cette partie commune ??? |
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ainohi
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Posté - 14 août 2011 : 13:21:05
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Un accord de vente est un échange de volonté. Son existence n'est soumise à aucune question de forme. Il peut même être verbal. Si je lis sur un procès-verbal d'assemblée générale qu'il a été décidé de vendre tel lot à telle personne à tel prix, j'y vois un accord de la copropriété à vendre et ce sans ambigüité aucune ni sur la personne ni sur la chose ni sur le prix. Pas vous ?
Si demain le syndic est invité à signer l'acte authentique préparé par le notaire de l'acheteur à qui ce dernier aura remis un chèque de banque du montant stipulé sur le procès-verbal êtes-vous certain que le syndic pourra refuser de signer sans exposer le syndicat, au pire à une vente forcée, au mieux à des dommages et intérêts ?
Les tribunaux sont encombrés de cas pour lesquels les deux parties sont absolument convaincues d'être dans leur bon droit après avoir balayé d'un revers de main tous les arguments allant en sens contraire du leur mais immanquablement l'une des deux sera déboutée. Certains ne le comprennent jamais et hurlent au déni de justice.
La prudence commande d'envisager les droits auquel l'adversaire pourrait prétendre, de les prendre au sérieux et de prendre les devants pour faire échec à des prétentions juridiquement recevables. En l'espèce la prudence commande d'invoquer la résolution de la vente avant que l'acheteur invoque l'accord conclu il y a huit pour la finaliser.
On peut aussi affirmer péremptoirement : " Non, non, il n'y a jamais eu accord." C'est jouer la politique de l'autruche. |
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