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palmito
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 Posté - 09 août 2011 : 12:16:03
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bonjour à tous
je me permets une petite question en esperant que vous pourrez m'apporter vos lumieres et je vous en remercie davance.
j'ai lu l'article intitulé TPC tres petite copropriété tres interessant , et qui refletent effectivement mes inquietudes lorsque ça se passe mal ( ce qui est le cas ici )
j'ai herité d'un bien immobilier , qui est composé d'un appartement d'environ 100m2 situé dans une maison ( cette maison est depuis que je me souvienne divisé en 2 appartements + jardin ).
chaque lot est "identique" en terme de quantieme , donc deux copropriétaires avec 50% de l'ensemble de la maison + terrain.
du temps d'occupation de ce parent ,il n'y a jamais eu de syndic , ni professionnel, ni bénévole.
Est ce légal?
Concernant les charges
-l'entretien chacun entretenait "sa partie"
( en sachant que la toiture etait une partie "commune " mais ou personne n'intervenait vu que mon parent estimait que les deux copro devait participer à part egale , et les coproprietaires refusaient ou faisaient trainer ( parfois mon parent finissait par payer tout seul pour pas avoir à se lancer dans une procédure )
-l'eau , il semblerait qu'il n'y ait qu'un compteur général et que des comptes etaient fait en fonction des divisionnaires respectifs car ses voisins coproprietaire refusaient l'installation de compteurs individuels ( avec partage des frais)
je récupere donc un bien immo mais avec de nombreuses complications .
Sur l'acte de proprieté , il est noté des lots des quantiemes , et c est une meme maisons divisées en lots donc ça me mene à penser que c'est une copriété au sens juridique du terme
puis je demander la nomination d'un syndic pour gerer les charges et ne pas faire des comptes d'apothicaires
et veiller à l'entretien de la copro et que chacun prenne ses responsabilité ce qui n a pas été le cas jusqu à présent
mon parent ne souhaitait pas "faire de vague" vu qu'il etait agé et malade et que l'autre coproprietaire etaient une famille ( couple + enfants).
Il craignait des représailles .
Personnellement j'ai toujours pensé qu'il le poussait à bout pour le pousser à vendre car les coprietaires souhaitaient acheter l'intégralité de la maison , mais c est juste un avis...
il n'y a jamais eu ni AG , ni Syndic en tout cas depuis longtemps.
est ce une obligation legale
si oui comment y remedier ?
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Posté - 09 août 2011 : 12:38:05
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une copro même à 2 (la pire) doit être administrée et surtout assurée comme une grande... Syndic, AG, provisins pour charges, compta, etc.... |
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palmito
Nouveau Membre
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8 message(s)
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 2
 Posté - 09 août 2011 : 12:43:31
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Je suis bien d'accord c est la pire des situations ( je l'ai toujours dit à ce parent lorsqu'il me parlait de ses difficultés .Notamment dans la prise de décision si les copropriétaires ne sont pas d accord : on a 50% pour -50 % contre et donc statut quo... et rien n'avance ...
je souhaiterai justement que les choses avancent ...mais cela ne semble pas le cas de tous...
Y a t il un article qui précise cette obligation?
rambouillet : vous parlez d'assurance? qu'entendez vous par là ?
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Posté - 09 août 2011 : 14:25:19
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palmito : C'est une obligation légale de créer un syndicat de copropriétaires dès l'insatnt qu'il y a 2 copropriétaires ayant chacun des lots de copropriété.
Dans une copropriété il y a des parties privatives ET des parties communes définies par un réglement de copropriété.
Il doit y avoir un RDC puisuqe vous parelz déjà de parties communes et privatives.
C'est au syndicat de gérer les parties communes - toiture, murs et sols, jardins, escaliers, chauffage, ascenseur, employés, .....
Le syndicat DOIT être assuré pour les parties communes; un simple exemple : une tempête fait envolet vos tuiles de toit et blesse un passant ou détruit une voiture. La responsabilité du syndicat serait engagée, pas d'assurances souscrites, ce sont les 2 copropriétaires qui devront payer quelques milliers d'Euros.
Un syndic doit être élu pour gérer la copropriété : paiement des charges, eau, électricité, assurances, trvaux, ...... Il peut être professionnel ou bénévole pour éviter des honoraires.
Chaque année l'AG se réunie pour approuver les comptes et voter les trvaux.
Cette copropriété existe. Retrouver le RDC. VOus n'avez pas de syndic, la loi prévoit de faire nommer par le tribunal un administrateur judiciaire pour convoquer une AG qui élira ce syndic.
VOus ne pouvez pas avec votre voisin copropriétaire convoquer une AG.
Mais vous êtes 2 !!! la première des choses est de rencontrer ce voisin pour mettre les choses au point et élir ce syndic.
Si celui-ci refuse d'avoir un syndic, vous devez aller au TGI pour faire nommer un AJ.
Sinon, organiser une AG à deux, qui décidera d'élir un syndic pro ( avec un contrat) ou l'un de vous deux comme syndic bénévole. Le syndic remettra les choses en route.
Vous avez également un autre problème si vous désirez vendre votre lot. le notaire demandera au syndic ???? de lui envoyer un état daté. pas de syndic, aucun documents concernant votre syndicat, concernant la position de votre parent vis à vis du SDC? la vente sera bloquée.
Il y a donc urgence à régler rapidement ce problème de syndic.
Prenez rendez vous avec un syndic pro qui vous expliquera la marche à suivre.
La copropriété à deux est une galère, pas de majorité possible, chacun ayant 50% des voix, peu importe le nbre de millièmes de chacun.
1. élection d'un syndic de copropriété
2. assurer immédiatement l'immeuble !!!! |
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palmito
Nouveau Membre
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Posté - 09 août 2011 : 15:36:37
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merci pour votre réponse
le bien immobilier est assuré par chacun des co-proprietaires ( en tout cas j'ai la certitude d etre assuré , concernant les co-pro je ne sais pas réellement ce qu'il en est ...)
je parle de parties communes par déduction ... la maison etant rdc +1 ou chacun a un etage + jardin , la seule partie commune devrait etre les murs exterieurs de la maison ( facades etc ) et la toiture . C'est juste une déduction mais je ne sais pas ... imaginez si chacun fait ce qu'il veut l'un fait un ravalement blanc "sur son etage " et l 'autre fait un ravagement "ocre" sur son etage , ce serait n'importe quoi !
sur l'acte notarié il est indiqué lots en copropriété mais je n'ai pas souvenir d'un reglement de copriété .
En tout cas mon oncle m' avait toujours parlé de tension avec ses voisins , ils se seraient opposées à la nomination d'un syndic car cela induisait des frais . Comme ils n'etaient pas d'accord , ils pensaient ne pas pouvoir aller outre cet accord , je vous remercie pour la solution de saisir le tribunal .
Doit je d'abord obtenir le refus des voisin? ils m'ont envoyé paitre lorsque je leur ai proposé une rencontre afin de mettre de l'ordre .
Il m'ont demandé" fichez nous la paix"
je pense que j'herite des" bonnes relations" précédents mon arrivée sur les lieux ...
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Posté - 09 août 2011 : 17:26:04
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palmito : Chacun assure son propre lot, mais cela n'a pas de rapport avec le syndicat des copropriétaires qui DOIT assurer les parties communes.
Vos voisins n'ont pas à décider ou non d'avoir un syndic, c'est une obligation légale.
Un courrier en RAR en leur rappelant la loi de la copropriété et l'obligation d'avoir un syndic, des comptes tenus, des AG annuelles, un entretien des parties communes, et surtout une assurance.
Vous n'avez pas a demander à vos voisins l'accord de saisir le tribunal pour nommer un AJ. Vous pouvez les prévenir dans ce courrier de votre décision.
Prenez rendez vous avec un syndic professionnel ou une association de copropriétaires comme l'ARC. Vous devez prendre conseil auprès de pros avant de vous lancer dans cette bagarre.
Mais une copro. doit être gérée, que cela plaise ou non à vos voisins. Ils en sont pas conciliants, mais l'immeubme est un bien commun à vous deux, ils ne peuvent pas ignorer la loi.
Imaginez une fuite sur le toit qui entriane des déagts dans l'escalier, le hall,..... QUI va payer les dégats ?? ce ne sera pas l'assurance de la copro. vous n'en avez pas !!! ce n'est pas les assurnaces des appartements, votre assurance ne prendra pas en charge les dégats sur les parties communes !!!
Votre voisin paiera t'il sa part des travaux 50% ??? Paierez vous la totalité des travaux même si ils sont de plusieurs milliers d'euros ??
Laisserez vous pourrir votre immeuble ??
Rechercher le RDC. les aprties communes ne sont pas uniquement les murs et le toit, mais les sols, l'escalier, le hall d'entrée, le jardin,.....
les charges communes sont l'eau, le gaz, l'électricité, l'entretien de l'immeuble, du jardin,.....
Vous parlez d'un ravalement sur les murs extérieurs. sans décision de l'AG persoenne ne peut fiare des trvaux sur les parties communes; mais il fuat une AG convoquée par un syndic !!!
Vous avez hérité d'un gros problème.
Trouvez un syndic rapidement et assurez cet immeuble.
La nomination d'un AJ vous coutera à tous les deux, mais devant l'attitude de vos voisins il n'y a pas d'autre solutions.
Si il ne vient pas à la convocation, rien ne vous empêchera d'élir un syndic pro, ou un bénévole si vous désirez prendre cette responsabilité. Un syndic se nomme à l'article 25, et si 1/3 a voté pour, à larticle 24, soit à la majorité des présents, vous avez la majorité tout seul 50% sur 50% des tantièmes.
Des conflits devant vous, pour cela choississez un syndic pro. qui pourra fiare les appels de fonds, et surtout les relances de paiement. Vous ne serez pas seul en face d'eux !!!  |
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palmito
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6
Posté - 09 août 2011 : 17:40:50
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merci à tous pour vos réponses éclairées qui m'aident à y voir nettement plus clair ( meme si cela a l'air d'etre un gros sac de noeuds ).
En tout cas une petite précision s'impose vu la configuration du bien il n'y a pas d'escalier commun , pas de hall commun ni de jardin commun mais vu que le syndic est une obligation légale , et que je mettre de l'ordre dans le bien "empoisonné" dont j'ai hérité donc advienne que pourra mais je sens que ça n'est que le début d'un long périple...
il y a des entrées distinctes , des adresses distinctes ( à un numéro pres ) des jardins distincts ... Pas de couloir , ni hall, ni escaliers communs il s'agt d'une maison qui a été divisée en deux et l'acte notarié figure la notion de copropriété.
les volets de chaque etage ne sont pas identiques ( chacun ayant fait comme bon lui semble ) de meme pour les fenetres double vitrage dans le bien que j'ai herité avec volet coulissant , et les copro ont des fenetres plus anciennes avec volets bois ... ( car ils n'avait pas souhaité faire de frais selon mon oncle et lui avait dit qu'il pouvait changer les siennes)
Mon oncle y a habité plus de 20 ans ( je peux retrouver la date ) et pas de syndic en 20 ans selon ses dires et pas trouvé trace dans les papiers que j'ai pu trouver . |
Édité par - palmito le 09 août 2011 17:52:00 |
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Posté - 09 août 2011 : 18:59:30
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palmito : la copropriété c'est aussi la copropriété du sol !!
Mais vous donnez des détails importants. IL vous faudrait contacter un avocat spécialisé pour faire de cette copro. à deux , 2 pavillons mitoyens, sur 2 parcelles.
De 2 copropriétaires dans ce petit immeuble, en fiare de propriétaires d'un pavillon.
La scission est facile, 2 entrées distinctes, certainement pas de tuyai communes.
un avocat spécialisé et un notaire en final.
Vous pouvez éviter un AJ et des frais, pour en temriner avec cette copropriété à deux ingérables.
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palmito
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France
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8
Posté - 09 août 2011 : 19:38:30
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mais si cela entraine des frais les voisins refusait tout frais déjà du temps ou mon oncle habitait là , exemple , ils n'ont jamais voulu de syndic ( lui n'est pas aller au delà de leur refus pensant que si les deux co-pro n 'etaient pas d'accord alors ce n'etait pas possible.
De même il avait souhaité séparer les charges communes ( les seules charges communes etaient la consommation d'eau car une seule facture -puis compte d'apoticaire en fonction des quantieme ) et ses co-proprietaires ( les miens désormais ) refusaient car cela entrainaient des frais , donc statut quo à chaque démarche de mon oncle .
il etait agé et malade ces dernieres années et ne souhaitait pas se fatiguer davantage avec ces soucis.
Petite précision ça ne pourra pas etre deux pavillons mitoyens car nous avons chacun un etage de ce meme pavillon.
Donc il y a toujours une coproprieté de sol .Est ce possible de dissoudre la copro meme dans ce cas là ?
MERCI |
Édité par - palmito le 09 août 2011 19:54:53 |
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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Posté - 09 août 2011 : 22:25:06
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dans un tel cas, il y a la toiture, les descentes (eh oui importantes), les tuyaux interieurs, la facade bien sur et le sous-sol certainement commun même si divisé .... au final ca fait vite des choses communes qui peuvent demander des travaux !
j'ai vecu cela mais heureusement pour moi, nous étions 2 personnes intelligentes et nous avons toujours trouvé une solution pour entretenir la maison même si les moyens financiers n'etaient pas tjs au RDV. Nos AG se déroulaient autour d'un bon diner et nos comptes rendus, etaient expédiés rapidement puisque pas bcp de choses copro a discuter entre nous. Nous avions eu l'intelligence de prendre une assurance pour le batiment (en plus de nos MRH perso) et c'etait en fait les seules factures qui nous incombaient et que l'on partargeait selon nos tantièmes.
les factures de travaux etaient fait au nom de la copro et idem, payées en fonction des tantièmes.
Mais je ne sais pas comment ca se passe depuis que j'ai vendu  |
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Posté - 10 août 2011 : 10:00:23
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palmito : citation: il y a des entrées distinctes , des adresses distinctes ( à un numéro pres ) des jardins distincts ... Pas de couloir , ni hall, ni escaliers communs il s'agt d'une maison qui a été divisée en deux et l'acte notarié figure la notion de copropriété.
Vous parlez d'éatge qui empecherait de couper cette maison en deux ???
Sur ce descriptif, pas de problème pour dissoudre ce SDC, pour que chacun des 2 copros ai une maison individuelle. Elles seront mitoyennes, mais plus de problèmes de copropréiété.
Vous devez rencontrer un avocat spécialisé, mais cela ne posera pas de problème, sauf avec votre voisin.
Si celui-ci refuse TOUT, la seule solution est le tribunal et la nomination d'un AG. Cela coutera cher, car cet AJ ne sera pas gratuit.
Rien ne se fera sans dépenser, scission de la copro. ou AJ !!! votre voisin sera bien obligé de payer quelques chose. |
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palmito
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Posté - 10 août 2011 : 10:34:03
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Merci à tous , Joulia , Philippe et Rambouillet , je vais donc prendre contact avec un avocat spécialisé en droit immobilier et voir ce qui est faisable .
Et merci à google de m'avoir conduit jusqu'à vous .
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palmito
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Posté - 14 août 2011 : 11:14:29
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bonjour à tous
j'aurai une autre petite question , dans le cas d'un administrateur nommé par le tribunal , en attendant de nommer un syndic , qu'en est il des charges ?la gestion de la copro est en "suspens " ou fait on encore du "bricolage" comme a toujours fait mon oncle et ses voisins.
et également le syndic va-t-il faire avancer les choses car je découvre qu'il y a de gros travaux à prévoir sur les parties communes ( toitures notamment ) et en cas de vote en AG , et qu'on a 1 voix pour et 1 voix contre les travaux
comment cela se passe?
je n'ai pas encore eu le temps de rencontrer un avocat spécialisé donc je reviens vers vous ;-)
Merci beaucoup pour vos réponses ! |
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Posté - 14 août 2011 : 12:19:33
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palmito : si vous demandez un AJ au tribunal; celui-ci sera mandaté pour convoquer une AG afin d'élir un syndic.
Ce syndic élu gérera la copropriété comme elle doit l'être; surtout si vous parlez maintenant de gros trvaux de toiture qui est une partie commune.
Aucun acte de gestion peut être fait pendant cette vacance de syndic.
Mais surtout, n'engagez rien dans cette copropriété. Aucun travaux, aucun frais !!!! le voisin si conciliant !!!! ne paiera rien.
Oubliez le passé et le bricolage hors la loi de gestion d'une copropriété. Vous engageriez votre propre responsabilité en prenant des décisions.
Pour la gestion courante et les décisions, la copropriété à deux est un casse tête.
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nefer
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14
Posté - 14 août 2011 : 14:21:25
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citation: Initialement posté par palmito
bonjour à tous
j'aurai une autre petite question , dans le cas d'un administrateur nommé par le tribunal , en attendant de nommer un syndic , qu'en est il des charges ?la gestion de la copro est en "suspens " ou fait on encore du "bricolage" comme a toujours fait mon oncle et ses voisins.
et également le syndic va-t-il faire avancer les choses car je découvre qu'il y a de gros travaux à prévoir sur les parties communes ( toitures notamment ) et en cas de vote en AG , et qu'on a 1 voix pour et 1 voix contre les travaux
comment cela se passe?
je n'ai pas encore eu le temps de rencontrer un avocat spécialisé donc je reviens vers vous ;-)
Merci beaucoup pour vos réponses !
on ne parle pas en" voix" mais en tantièmes lors des votes en AG
dans votre cas, même si un copropriétaire est majoritaire en tantièmes, il y aura réduction de ses tantièmes
dans une copropriété à 2 il faut absolument s'entendre |
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palmito
Nouveau Membre
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15
Posté - 14 août 2011 : 15:29:09
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excusez ma méconnaissance ( je ne savais pas qu on ne parlait pas de voix)
et si on ne s'entend pas ?
car du temps de mon oncle , il avait refusé tout travaux arguant qu'ils avaient de petit revenus ...ils ne semblent pas vouloir faire davantage de travaux , alors qu'ils sont nécessaires dans l'interet de la copropriétaire .
Est ce que la présence d'un syndic peut aider à voir l'interet de la copro et l'urgence de certains travaux?
MERCI ! |
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Posté - 14 août 2011 : 17:31:27
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palmito : citation: Est ce que la présence d'un syndic peut aider à voir l'interet de la copro et l'urgence de certains travaux?
Ce n'est pas la présence du syndic qui peut eéveiller ce voisin; car un syndic est obligatoire dans une copropriété!!!
Ce n'est pas le syndic qui annoncera que des travaux sont urgents, et que la toiture est à refaire, ce sont les faits et l'obligation du syndic à entretenir les parties communes.
Le voisin refuse tout, mais il ne respecte pas la loi, et le fait qu'il a un autre copropriétaire. Votre oncle a tout payé, mais maintenant c'est fini !! la toiture est foutue, et votre oncle est décédé, vous avez décidé de respecter la loi de la copropriété, et de remettre les choses dans le droit chemin. Il en va de votre proproe responsabilité.
Prévenez le que vous allez prendre des mesures pour faire valoir le droit et vos droits de copropriétaire responsable, en demandant au tribunal de nommer un administrateur judiciaire pour élir un syndic.
La présence du syndic, et les charges de copropriétiés à payer chaque trimestre plus des trvaux necessaires vont lui rappeler que personne ne peut vivre en copropriété sans respecter la loi et ses voisins. !!!
Ne vous posez pas trop de questions, car la case tribunal sera un passage obligatoire un jour ou l'autre. Cette situation ne peut perdurer plus longtemps.
Comme déjà précisé, il faut que la coprorpiété soit assurée en cas d'accident !!! la toiture s'envole, une tuile blesse ou tue un passant, Que faites vous ???? le tribunal vous comdamnera, ainsi que votre voisin borné, lourdement pour non assurance, non respect de la loi de la copropriété, ...... vous serez obligé de vendre cet appartement voire plus, car la condamnation sera très très lourde !!!!!
N'attendez pas que les problèmes arrivent, et ne vous préoccupez pas des problèmes de votre voisin !!!!
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ABCT
Contributeur senior
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Posté - 15 août 2011 : 08:03:26
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Philippe : Etes vous sûr que dans le cas exposé on puisse scinder la maisons en deux? car il s'agit d'une copropriété verticale un logement par étage....
Il demeurera toujours en commun l'assise de la construction ( le terrain) et la couverture puis éventuellement des évacuations communes...
Je suis d'accord sur les problèmes crés par ce genre de "copro" à deux....
Maintenant trouver un syndic pro dans cette copro... BON courage. |
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