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ainohi
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 Posté - 25 août 2011 : 00:06:29
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citation: Initialement posté par Sunbird
Autant que dans le cas d'un syndic professionnel il est effectivement nécessaire que son contrat figure dans l'ODJ par contre dans le cas d'un syndic bénévole je ne vois pas ce qui empêcherait n'importe quel copropriétaire de présenter sa candidature lors de la résolution qui désigne le syndic. Les dispositions d'ordre public imposent qu'à peine de nullité les propositions de contrat parviennent aux copropriétaires au plus tard en même temps que la convocation. Si on prévoit de gros travaux, il est inacceptable qu'aux entreprises A, B, C, dont les devis sont joints à la convocation s'ajoute in extremis, au cours de l'assemblée, une entreprise qu'on ne connait ni d'Eve ni d'Adam et dont le devis est souvent un copié-colle d'une des précédentes avec quelques euros en moins sur le prix. Il en est de même pour le syndic, même si c'est pour une courte période. Désigner par surprise une personne dont on n'a pu vérifier ni les compétences, ni la disponibilité, qui n'a ni garantie financière ni assurance en responsabilité civile, ce n'est pas acceptable. Ce syndic surprise a-t-il conscience que dans le cours de son mandat, même de courte durée, il est susceptible de faire des déclarations de sinistre ? Qu'il aura peut-être à répondre à un questionnaire de notaire ? Qu'une urgence peut survenir ? Qu'il puisse être assigné en justice en sa qualité de syndic par un copropriétaire procédurier ? Sauf si elle ne comporte qu'un tout peut nombre de lots, une copropriété ne peut se gérer à la bonne franquette. Voilà pourquoi la position de l'ARC me semble indéfendable. En ce qui me concerne, je n'hésiterais pas une seconde à contester l'élection d'un syndic bénévole désigné ainsi.
Le syndic quittant peut-il s'opposer à la désignation de son successeur ?
Il y a effectivement un problème juridique du fait des termes de l'article 46 du décret. Seuls les copropriétaires sont habilités à demander la nomination d'un syndic provisoire alors que dans le champ de l'article 47, l'action est ouverte à tous les intéressés. C'est ce qui a permis la rétractation, citée par l'ARC, d'une ordonnance de désignation d'un syndic provisoire à l'initiative du syndic quittant remplacé par un syndic bénévole dont la candidature n'avait pas été annoncée dans la convocation. Des copropriétaires ont fait appel et ils ont eu gain de cause. Mais observons que le syndic quittant ne s'était pas présenté à l'audience. Dans ces conditions, le demandeur avait les plus grandes chances d'être entendu par le juge et la question de fond qui pouvait motiver le refus du syndic de remettre fonds et documents à la personne contestée n'avait pas été posée au juge : doit-on traiter avec un mandataire dont on sait que le mandat a été recueilli irrégulièrement, notamment lui remettre des fonds ?
Cette question, le syndic quittant est fondé à la poser au juge.
A mon sens, il pourrait agir de la façon suivante :
- un courrier au copropriétaire désigné comme syndic pour lui dire que, son élection étant irrégulière, il refuse de lui remettre fonds et document et pour l'inviter à faire désigner par ordonnance judiciaire un syndic provisoire, l'ordonnance pouvant d'ailleurs ce copropriétaire qui deviendrait ainsi légitime ;
- demander en référé une suspension de son obligation de remise des fonds et documents jusqu'à ce qu'un syndic ou administrateur provisoire ait été régulièrement désigné ou que le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal ait été écoulé. |
Édité par - ainohi le 25 août 2011 00:08:49 |
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oldman24
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Posté - 25 août 2011 : 09:57:53
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Qui faut-il suivre l'ARC ou ainohi et ceux qui raisonnent comme lui , en attendant de la jurisprudence à ce titre ?
Les contrats de mandat ne sont pas prévus par les textes .Ils servent surtout aux syndics professionnels; Qu'en penser pour les autres et plus particulièrement pour les " bénévoles"? qui peuvent servir de bouée de sauvetage,en cas "d'entreloupette "d'un professionnel,comme celà arrive , malheureusement, trop souvent. |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Sunbird
Pilier de forums
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23
Posté - 25 août 2011 : 12:06:59
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citation: Initialement posté par ainohicitation: Initialement posté par Sunbird
Je viens de regarder le sujet dont vous parlez. Je ne pense pas que cela soit une énormité, car cela a été confirmé par la cassation.
En faisant ma recherche je viens également de découvrir qu'il est aujourd'hui possible de licencier économiquement un gardien et de le remplacer par une société.
Bien que nous dévions du sujet initial et que ces questions pourraient faire l'objet d'une discussion dans la partie du forum appropriée, je souhaiterais vivement connaître les jurisprudences sur ces deux questions : - possibilité pour l'employeur de supprimer unilatéralement l'astreinte du concierge, - possibilité de licenciement pour motif économique d'un gardien d'immeuble en copropriété. La suppression de l'astreinte unilatéralement par l'employeur se traduit pour l'employé par une diminution du salaire perçu. Admettre une telle chose va à l'encontre d'une notion fondamentale en matière contractuelle qu'un contrat bilatéral ne peut être modifié unilatéralement. Il est admis en vertu de ce principe que les clauses portant sur les salaires ou ayant une incidence directe sur le montant du salaire sont substantielles et ne peuvent être modifiées sans le consentement du salarié. Pour ces raisons, pour moi, c'est une énormité.
Je suis totalement d'accord sur vos remarques, d'autant que j'ai fait de la défense salariale pour représenter les salariés aux prud'hommes.
Je n'ai pas le temps d'aller plus loin dans la recherche d'information, je pense qu'il faudrait creuser au niveau de la convention collective sur ce point.
L'ARC sur le point des astreintes ne donne pas la référence des jugements, mais parle d'un accord collectif.
Pour le licenciement pour motif économique, par contre l'affaire est documentée. Et cela est à mon avis un revirement par rapport à la littérature sur le sujet, et je ne vous cache pas que je n'ai jamais compris le fait d'interdire la possibilité d'un licenciement économique d'un employeur au motif qu'il est un SDC.
Je pense qu'on devrait ouvrir un nouveau sujet sur ce point particulier. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 25 août 2011 : 13:50:45
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citation: Initialement posté par oldman24
Qui faut-il suivre l'ARC ou ainohi et ceux qui raisonnent comme lui , en attendant de la jurisprudence à ce titre ?
Les contrats de mandat ne sont pas prévus par les textes .Ils servent surtout aux syndics professionnels; Qu'en penser pour les autres et plus particulièrement pour les " bénévoles"? qui peuvent servir de bouée de sauvetage,en cas "d'entreloupette "d'un professionnel,comme celà arrive , malheureusement, trop souvent.
Mais si, le contrat de mandat est prévu par les textes. Mais ce contrat reste libre dans sa rédaction, ce qui est d'ailleurs heureux parce qu'on est suffisamment submergé par une profusion de textes et qu'il n'est pas nécessaire d'en ajouter plus que nécessaire. Ou peut être sommes-nous dans une société d'assistés où les personnes n'ont plus aucune autonomie.
L'obligation d'un mandat est une protection pour les copropriétaires. Il limite les possibilités qu'a le syndic de facturer arbitrairement des honoraires.
En ce qui concerne les syndics bénévoles, l'obligation de communiquer un projet de contrat a pour effet essentiellement de rendre obligatoire une candidature inscrite à l'ordre du jour. A mon sens, en indiquant simplement dans la convocation que telle personne se porte candidate comme syndic, on respecte les dispositions du décret mais on les viole si on le fait pas.
Je ne prétends pas interdire l'utilisation de bouées de sauvetage mais simplement exiger qu'avant d'obliger les gens à sauter à l'eau, on leur ait donné une vraie bouée de sauvetage et non un leurre qui y ressemble mais qui va couler deux minutes après.
Mais ma question porte en fait sur la responsabilité du syndic quittant.
On peut imaginer le scénario suivant.
On refuse de reconduire le syndic dont le mandat se termine. Il n'y a pas d'alternative prévue dans la convocation. Un copropriétaire je-sais-tout mais qui n'y connaît rien se fait élire. Le syndic quittant lui remet sans attendre fonds et documents de gestion. Le nouveau syndic bénévole commet une grosse bourde. Un copropriétaire qui s'était opposé à l'élection de ce bénévole conteste alors cette élection et engage la responsabilité du syndic quittant pour avoir remis fonds et documents à une personne dont il savait pertinemment que le mandat était nul. |
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snp
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25
Posté - 25 août 2011 : 14:40:55
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A lire ainohi, on a l’impression d’avoir affaire à un représentant en parapluies en tout genre !!!
Il faut savoir s’adapter et ne pas toujours se réfugier derrière des barrières qui freinent l’avancement (c’est valable aussi pour les plans de carrière).
Si, dans une copropriété, on en est à ne pas voter l’élection du syndic sortant, c’est qu’il y a un malaise certain. Sinon, pas de problème pour son élection. Si les copropriétaires ne veulent de ce syndic, il vaut mieux, à mon avis, élire un bénévole, même sans contrat et sans « prétention » dans la convocation, que réélire l’ancien … abhorré !
Et après ! Ah oui, le droit !
D’abords, il n’est absolument pas obligé que toutes les catastrophes énoncées par ainohi, arrivent pendant ce laps de temps…et puis, quand même, si on ne sait pas, on demande ! La preuve, ce forum. Sinon les associations, style Arc (toujours sans pub), les avocats (onéreux), internet (très abordable et ouvert 24/24h)…
Et si un copropriétaire, « féodal » de l’ancien syndic, interpelle la justice…il y aura AJ, qui peut être obtenue par le « futur-ex-syndic bénévole » (moins dispendieux). Le « coup » aura été tenté. Il aurait pu réussir. Mais sûrement pas en gardant l’ancien syndic, qui sera enfin évincé.
Pourquoi toujours imaginé le pire!
En fin de remarque, il est vrai qu’il vaut mieux, pour réussir son « coup d’état », de le préparer en amont et de prévoir tous les coups bas (quelle bassesse !) de l’ancien syndic.
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ainohi
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26
Posté - 25 août 2011 : 18:04:40
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citation: Initialement posté par snp
Et après ! Ah oui, le droit ! Vous pouvez ironiser, il n'en est pas moins que le syndic professionnel évincé a de bons motifs à faire valoir pour justifier une résistance à remettre fonds et documents, n'en déplaise à l'ARC qui n'a pour l'instant rien d'autre à produire qu'une ordonnance prise par défaut du défendeur, ce qui est assez léger.
citation: Initialement posté par snp
D’abords, il n’est absolument pas obligé que toutes les catastrophes énoncées par ainohi, arrivent pendant ce laps de temps…et puis, quand même, si on ne sait pas, on demande ! La preuve, ce forum. Sinon les associations, style Arc (toujours sans pub), les avocats (onéreux), internet (très abordable et ouvert 24/24h)… Le pire n'est jamais sûr, c'est vrai, mais il n'est pas indispensable de tenter le diable. Quand on lit sur le présent forum les malheurs qui arrivent à des copropriété gérées par des syndics bénévoles, il y a de quoi être prudent.
citation: Initialement posté par snp
Et si un copropriétaire, « féodal » de l’ancien syndic, interpelle la justice…il y aura AJ, qui peut être obtenue par le « futur-ex-syndic bénévole » (moins dispendieux). Le « coup » aura été tenté. Il aurait pu réussir. Mais sûrement pas en gardant l’ancien syndic, qui sera enfin évincé. Si l'on n'a pas fait le nécessaire pour changer de syndic dans les règles au moment de l'élaboration de l'ordre du jour, c'est que jusque là on s'en satisfaisait et l'on me fera difficilement croire que c'était devenu urgent subitement le jour de la tenue de l'assemblée. Que veut-on ? Gérer sainement sa copropriété ou jouer la révolution à Clochemerle ?
citation: Initialement posté par snp
Pourquoi toujours imaginé le pire! Ce n'est par parce que le pire n'est jamais sûr qu'il faut s'y prendre n'importe comment.
citation: Initialement posté par snp
En fin de remarque, il est vrai qu’il vaut mieux, pour réussir son « coup d’état », de le préparer en amont et de prévoir tous les coups bas (quelle bassesse !) de l’ancien syndic. Ben oui et c'est pourquoi je ne comprends pas le plaidoyer pour l'inconséquence développé pour justifier la nomination d'un syndic bénévole qu'on sort comme un lapin de son chapeau.
Ce qu'on n'admettrait pas pour décider d'un contrat de nettoyage, on l'accepte pour la désignation du syndic. Il y a de quoi être pantois. |
Édité par - ainohi le 25 août 2011 18:07:49 |
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snp
Contributeur actif
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27
Posté - 25 août 2011 : 19:42:32
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1) Le pro évincé peut, certes, essayer son bluff, mais si les copropriétaires veulent le virer, ce n’est sûrement pas parce qu’il postillonne. Mais plutôt, comme le signale rochat, des erreurs dans sa compta, peut-être aussi des frais annexes injustifiés. Il (le pro) n’est probablement tout blanc, et vouloir « empoisonner » le syndicat n’est sans doute pas gênant que pour ce syndicat.
2) C’est comme avec les centrales nucléaires, sauteront, sauterons pas ??? Certes, des bénévoles et non pro ont fait des erreurs, mais jamais autant que les pros , au hasard, Urbania (je sais, c’est facile) . Je pense que la balance penche en faveur des bénévoles et non pro.
3) C’est souvent le cas, voir posts sur ce forum, où les copropriétaires, du moins une partie, voudraient changer de syndic, mais soit ne savent pas s’y prendre, et viennent sur ce forum, mais ils ont perdu, dans le meilleurs des cas, une année, soit ne veulent pas franchir le pas, parce que manque de temps, de compétence, trop de responsabilités….peur de la loi...
4) Le hasard faisant bien les choses, enfin sous ma latitude, il arrive que, même en « s’y [prenant] n’importe comment » (citation), on puisse passer à travers les gouttes !!!
5) Au fait, est-ce que la loi Chatel est applicable pour le contrat de syndic comme pour les autres contrats????? C’est une question.
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ainohi
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28
Posté - 25 août 2011 : 22:52:06
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citation: Initialement posté par snp
C’est comme avec les centrales nucléaires, sauteront, sauterons pas ??? Certes, des bénévoles et non pro ont fait des erreurs, mais jamais autant que les pros , au hasard, Urbania (je sais, c’est facile) . Je pense que la balance penche en faveur des bénévoles et non pro. Je ne vois pas le rapport avec les centrales nucléaires.
Jamais autant ? J'aimerais voir. Certains sujets portant sur des syndics bénévoles sont assez croustillants.
Il serait intéressant de comparer les sinistralités, compte tenu du nombre de lots gérés.
Je suis persuadé que les pires exemples de gestion, les anomalies les plus graves, on les trouve chez les syndics bénévoles et chez les petits syndics de quartier dont le manque de professionnalisme est parfois sidérant. Personnellement, j'en connais un qui n'a aucun texte officiel ni ouvrage de référence dans son cabinet. Les salariés qui ressentent le besoin d'un minimum de documentation l'achètent de leurs propres deniers.
C'est comme pour le champagne. Les grosses maisons fournissent des produits de qualité standard. Parmi les petites on trouve de tout, le meilleur parfois mais aussi le pire.
Urbania, mauvais exemple.
Ou plutôt excellent exemple de déclenchement d'un réflexe pavlovien.
Il est acquis que les grands cabinets sont coupables de tous les maux. Aussi quand des malversations ont été découvertes chez Urbania il était tout naturel que le landerneau de la copropriété, ARC en tête pousse des cris d'orfraie. En fait, préjudice pour les copropriétaires nul et même prise de risque sur les fonds des copropriétaires nulle. La seule victime était en fait la banque : c'est avec les fonds prêtés par la banque qu'Urbania avait joué, non avec ceux des copropriétaires. Mais toute occasion est bonne pour se faire plaisir à entretenir le mythe. Delenda est Foncia. C'est un dogme. Ca ne se discute pas. Parfois on ressent un besoin irrépressible et soudain de virer son syndic pro comme jadis une folie collective poussait à brûler quelque supposée sorcière. En ces moments, il le faut absolument. Ce à quoi on ne pensait pas un mois avant devient une nécessité impérieuse. Alors on improvise et peu importe qui on nomme en remplacement ni comment. Car il y a aussi un autre dogme : ne jamais faire appel à un administrateur provisoire. On raconte que ces monstres sucent le sang des copropriétaires les nuits de pleine lune.
Je me demande comment il se fait que ces gros syndics soient à la foi si gros et si décriés. S'ils étaient si mauvais qu'on le dit ils auraient dû perdre tous leurs clients depuis longtemps.
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Édité par - ainohi le 25 août 2011 23:14:00 |
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snp
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Posté - 27 août 2011 : 14:31:29
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Je ne cherche pas à essayer de convaincre ainohi, je n'y arriverai pas. L'inverse non plus, d'ailleurs!!!
Mais à l'attention de cac83, je lui proposerai de venir, si c'est possible (cac83 = dans le var????) de venir aux "Trois jours de la copropriété" à Paris du 11 au 13/10/2011. (toujours sans pub, aucune je le jure!) |
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