Incidence de la fermeture de la terrasse sur le mesurage de la loi Carrez ?
vendredi 19 août 2011 , par Juris Prudentes

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Question. Nous revendons aujourd’hui un appartement acheté en VEFA il y a une dizaine d’année.

Comme nous avons fait fermer la loggia (après avoir obtenu toutes les autorisations nécessaires : architecte, AG de copropriété et déclaration de travaux à la Mairie), nous avons demandé à un professionnel un mesurage Loi Carrez. Nous recevons aujourd’hui le rapport du professionnel qui n’a pas pris en compte la superficie de la loggia fermée dans la surface Loi Carrez : il nous semblait pourtant que les locaux fermés de ce type pouvaient être intégrés dans cette surface.



Qu’en pensez-vous ?



Réponse. La position du professionnel du mesurage pourrait venir du fait que la terrasse n’est pas une partie privative mais une partie commune à jouissance exclusive. La fermeture que vous avez fait effectuer ne changerait rien à cette affectation qui résulte du règlement de copropriété-état descriptif de division.



Les parties communes grevées d’un droit de jouissance privative doivent-elle être incluses dans les surfaces à mesurer au titre de la "loi Carrez" ? C’est une question importante qui n’a pas reçu de solution évidente et définitive.



L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (article provenant de la loi Carrez) impose le mesurage de la "superficie de la partie privative du lot". Ce texte est interprété de deux manières différentes :
on peut tout d’abord argumenter sur le fait que les parties d’immeubles grevées d’un "droit de jouissance exclusif" restent des parties communes et en déduire qu’en conséquence il ne s’agit pas de "parties privatives" au sens du texte précité. Elles n’auraient donc pas à faire l’objet du "mesurage" prévu par la loi Carrez (C.A. Paris, 2e ch. A, 23 févr. 2005 ; C.A. Versailles, 4e ch., 12 mars 2001 ;
mais cette analyse est cependant critiquable et critiquée. Il peut être objecté qu’elle fait fi de la nature du droit de jouissance exclusive, qui a été qualifié par la Cour de cassation de "droit réel", donc perpétuel, et qui est indissociable du lot auquel il est attaché. Il y a donc quelque artifice à traiter de manière différente des surfaces qui sont en définitive "privatisées". On peut ensuite faire valoir que cette approche purement juridique manque de réalisme. En effet il est à penser que pour l’acquéreur, surfaces privatives et surfaces grevées d’un droit de jouissance privative ont une importance égale dans sa décision d’achat. La superficie d’une vaste terrasse adjointe à un appartement ne peut lui être indifférente et va influer sur sa décision d’achat et sur le prix de l’ensemble. Les raisons qui ont imposé le "mesurage" des "lots privatifs" proprement dits (protéger l’acquéreur) se retrouvent pour commander d’appliquer la loi Carrez aux parties d’immeubles grevées d’un droit de jouissance privatif incluses dans la vente (C.A. Besançon, 2e ch. civ., 15 févr. 2005), qui applique la loi Carrez à la vente de pavillons comportant un droit de jouissance exclusive sur le terrain, dont le mesurage révèle une surévaluation).



Mais même si l’on adopte cette dernière analyse, il faut tenir compte d’une autre exigence du texte. Ne sont sujets à "mesurage" aux termes de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 que les seuls locaux "clos et couverts". En conséquence, il n’y aurait pas à mesurer la surface des parties communes à "jouissance privative", qu’il s’agisse de parties bâties (terrasses par exemple) ou non bâties (jouissance exclusive d’un jardin ou d’une cour commune) lorsque ces surfaces sont situées à l’air libre et qu’elles ne sont "ni closes ni couvertes".



Dès lors, dans votre situation, on pourrait admettre de façon toute logique que la loggia étant devenue close et couverte, elle pourrait être "assimilée" à une partie privative, mais il faudrait, à mon avis, que l’état descriptif de division-règlement de copropriété soit modifié en conséquence de l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires et de l’effectivité des travaux.