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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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 Sujet  |
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PBN
Contributeur actif
126 message(s)
Statut:
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 Posté - 05 nov. 2012 : 08:23:03
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Nous devons dans notre copropriété refaire l'ensemble des collecteurs.
Un architecte est chargé d'etre le Maître d'oeuvre; Trois entreprises ont été sélectionnées et l'architecte a rendu son rapport avant l'AGE qui doit se tenir dans 15 jours.
Les 3 entreprises se tiennent autour de 500 K€ soit plus de deux budgets annuels (environ 200 K€).
Or il apparait que des questions essentielles n'ont ni été posées ni eu de réponses:
Trois boutiques sont concernées. Que fait on si celles ci refusent de faire les travaux qui interrdiraient leur exploitations ?
De nombreuses caves sont affectées. Même question si leurs copropriétaires refusent l'accès.
Un batiment particulier est loué à une société jusqu'en septembre 2014. Or le sol de celui ci doit être pour une partie traversé par les travaux.
Que fait on vis à vis de ce locataire ?
Même chose pour un hotel particulier dont le sol d'une partie du RDC doit être cassé.
La réfection des parties privatives (Boutiques, caves, hôtels particulier) devra être effectuée. Or ces travaux n'ont pas été votés et pour cause aucun devis n'a été établi. Que doit on faire pour cela car ces travaux seront très importants.
Enfin que peut on faire si certains copropriétaires (ceux qui se seront opposés à ces travaux) ne règlent pas les provisions ?
La copropriété ne risque t'elle pas dêtre en très grande difficulté.
En un mot que peut on faire pour avant cette AGE (qui votera les travaux (Art 24)) pour prévenir tous ces risques ?
Merci pour votre aide.
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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1
Posté - 05 nov. 2012 : 10:06:33
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S'agit-il bien des collecteurs eaux usées ?
S'agit-il de mettre les nouveaux collecteurs là où sont actuellement les anciens ?
Ces questions sont déterminantes pour obtenir des réponses.
Cdlt. Louis92. |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
Statut:
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 2
Posté - 05 nov. 2012 : 11:25:32
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"Or il apparait que des questions essentielles n'ont ni été posées ni eu de réponses"
On peut se poser des questions concernant les compétences de votre syndic et votre architecte.
Les copropriétaires des boutiques et des caves ne peuvent refuser les travaux que lors de leurs votes en A.G.
Comme il s'agit de travaux d' entretien votes à la majorité 24.
"Un batiment particulier est loué à une société jusqu'en septembre 2014. Or le sol de celui ci doit être pour une partie traversé par les travaux. "
Le syndicat ne connaît que le copropriétaire de ce bien loué. Le locataire n' a de droit que vis à vis de son propriétaire loueur, et il doit respecter le règlement de copropriété.
"La réfection des parties privatives (Boutiques, caves, hôtels particulier) devra être effectuée. Or ces travaux n'ont pas été votés et pour cause aucun devis n'a été établi. Que doit on faire pour cela car ces travaux seront très importants."
Il y a un manque certain de préparation qui devrait vous inviter à reporter ces travaux.
Ces travaux devraient faire l'objet d'une assurance dommages ouvrages.
Article 9 de la loi:
"...Toutefois, si les circonstances l' exigent et à condition que l' affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'n soient pas altérées de manière durable, aucun des propriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle, à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l' assemblée générale en vertu des e, g, h, i et n de l'article 25, du d de l'article 26 et de l' article 30."
Il faudrait donc voter ses travaux à l' article 25 h, "La pose dans les parties communes de canalisations, gaines..."
Article 9 de la loi:
"...Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de  leur réalisation, sauf impératifs de sécurité ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l' exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité."
Vu leur importance un financement par un emprunt collectif aurait dû être prévu, type copro 100.
"Enfin que peut on faire si certains copropriétaires (ceux qui se seront opposés à ces travaux) ne règlent pas les provisions ?"
Poursuivre le recouvrement des dettes des copropritaires. |
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PBN
Contributeur actif
126 message(s)
Statut:
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3
Posté - 05 nov. 2012 : 13:21:56
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Merci pour ces réponses.
Je voudrai apporter les précisions suivantes:
Oui Louis92, il s'agit des collecteurs d'eau usée qui doivent être remplaçés pour l'essentiel.
JB 22, pour le bailleur des bureaux loués, c'est bien le propriétaire bailleur qui aura des problèmes vis à vis de son locataire dont le contrat de location arrive à échéance en septembre 2014. Que peut faire ce propriétaire bailleur ?
Je ne comprends pas quels travaux doivent être votés à l'article 25h ?
Qui décide de l'indemnité dont vous parlez et qui en fixe le montant ?
Le financement par un emprunt collectif a été prévu.
Merci à nouveau pour vos réponses car vu le niveau des travaux je pense que si nous (Conseil Syndical) ne résolvons pas tous ces problèmes avant le vote nous allons à la catastrophe. |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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4
Posté - 05 nov. 2012 : 14:16:29
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Il s'agit de remplacer les collecteurs Eaux Usées là où sont les anciens donc de l'entretien et non pas de travaux nouveaux à faire ailleurs dans des parties communes. C'est donc l'article 24 qui est applicable (comme un ravalement d'entretien). Même s'il faut agrandir le passage à travers une dalle, cela reste de l'article 24.
Si le passage à travers la dalle est prévu ailleurs qu'à l'emplacement actuel, il faut s'assurer auprès des entreprises qu'il n'y a pas d'autre solution car la majorité pour adopter le remplacement des collecteurs risque de ne pouvoir être obtenue.
S'il n'y a eu aucune fuite sur ces collecteurs, on peut comprendre que des copropriétaires renâclent. S'il y a en a déjà eu, il faut convaincre avant l'AG en mettant en balance le coût des dégâts des eaux (qui rejaillit sur la prime d'assurance), les ennuis des victimes et le coût des réparations tronçon par tronçon.
Les travaux, une fois votés, se feront colonne par colonne : l'évacuation des eaux usées sera donc interrompue pendant 1 ou 2 jours. Une organisation doit être mise en place en coordination avec les résidents d'une même colonne pour minimiser le dérangement pour chacun. Des éléments de cette organisation peuvent être décidés en AG.
Cdlt. Louis92. |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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5
Posté - 06 nov. 2012 : 09:22:11
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Il y a des chantiers dont la préparation peut exiger le concours d'un avocat compétent.
Il peut indiquer les pièges, proposer des pistes et solutions, prendre des contacts avec un confrère conseil habituel d'un bailleur, voire d'un locataire.
Le moment venu il peut être prêt, si besoin est, à engager une procédure de référé pour permettre l'accès à une partie privative. Certains avocats ont des rapports suffisamments étroits avec Le magistrat copétent pour s'assurer de sa disponibilité à une date donnée pour un référé. Il y a un coût pour toutcela. Mais c'est souvent moins cher que d'avoir un chantier en suspens pendant des semaines.
Certains architectes qui ont la qualité d'expert judiciaire ont des connaissances juridiques suffisantes et un " poids " dans les rapports humains qui permettent aussi une bonne préparation de ce genre de chantier.
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