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nefer
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 Posté - 28 mai 2009 : 22:33:31
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alice:
vous pouvez aussi attendre le vote de la résolution sur l'élection des membres du CS et à la résolution suivante annoncer que pour vice de forme (sans préciser lequel) vous allez assigner en annulation d'AG |
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 Posté - 29 mai 2009 : 02:50:10
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Quand je parles de frais, ce n'est pas ceux de la procédure, mais ceux de l'administrateur judiciaire (ou du syndic provisoire)
Le syndic pourra aussi reconvoquer dans les délais. Les annulations en cascade ayant été condamnées, non seulement vous n'obtiendrez pas de résultat, mais en plus , vous perdrez toutes chances de trouver des alliés ultérieurement.
Maintenant, faites ce que bon vous semble. Nous ne sommes pas à votre place |
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alice78
Contributeur actif
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Posté - 29 mai 2009 : 08:28:58
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Oui, NEFER, merci pour votre conseil, c'est ce que j'envisage de faire.
Le CS aura eu loisir de réfléchir au problème puisque je vais les en informer avant l'AG.
Non, Stéphane Marin, le syndic ne pourra pas reconvoquer son mandat arrive à échéance |
Édité par - alice78 le 29 mai 2009 08:29:59 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 29 mai 2009 : 09:04:58
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Il faut aussi tenir compte des frais d'obsèques 
Il y a toujours de la casse dans ce genre d'assemblée.
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JB22
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Posté - 29 mai 2009 : 11:11:51
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Dans quel compte comptable il faut imputer les "frais d'obsèques" ?...
Faire annuler une A.G. sans autre motif qu'un dépassement de quelque jours du délai de convocation n'a pas de sens.
Il est préférable de se limiter à signaler cette irrégularité et à inviter le syndic à respecter les délais dans l'avenir. |
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oldman24
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Posté - 29 mai 2009 : 11:48:59
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Écoutez les vieux qu'ont de l'âge ! et peut être aussi ceux qui rsisquent
d'avoir leur "zob sec " avant d'autres obsèques inéluctables .
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Posté - 29 mai 2009 : 12:10:28
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je reprendrai et poursuivrai la remarque de jb22.
Face à un juge, on ne sait jamais ce qui peut se passer : il pourrait aussi dire que cela n'a pas porté préjudice à la demanderesse puisqu'elle était présente à l'AG.
Il vous faudrait ensuite aller en appel pour ne faire dire que le droit ....  d'ouù des frais etc...
Faites les gros yeux, et g... un bon coup, cela vous fera du bien ! vous en sortirez plus positive, car vous montrerez à vos proprios que le syndic ne peut faire n'importe quoi. |
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Posté - 29 mai 2009 : 14:33:54
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Rambouillet, cela fait plus de 15 ans que je n'ai plus vu un juge du 1° degré retenir la notion de préjudice pour un non respect de délai. Qui plus est, comme l'indique JPM dans un post, le préjudice est évident On a pas affaire a un juge de prox. ou du TI.
Alice78. Sur le principe, vous aurez gain de cause, mais vous allez vous faire "pourrir" l'existance !! sauf a ce que vous ayez prévu de déménager, je vous déconseille cette approche.
Le temps joue pour vous. commencé un travail de fonds. Cherchez des alliées.
JB22 a raison, en indiquant en AG que les délais ne sont pas respecté et que vous invitez le syndic et le CS a ce que cela ne se reproduise pas, tout en reconnaissant le travail difficile des conseillés syndicaux Cela montrera qu'ils sont un peu léger. Cela fera son chemin dans l'esprit des autres copro.
Ceux qui ont fait des attestations à la gardienne ! flattez les !
Vous verrez que petit à petit, vous gagnerez des soutiens |
Édité par - Stéphane Marin le 29 mai 2009 15:11:43 |
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JPM
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Posté - 29 mai 2009 : 14:55:13
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J'ai parlé de préjudice évident à propos de défaut de convocation d'un copropriétaire.
L'évidence du préjudice est très contestable à propos d'un écart d'un ou deux jours pour le délai qui est désormais de 21 jours.
Alice 78 joue très franc jeu : elle n'a subi aucun préjudice. Elle veut seulement profiter de l'occasion 
Dans bien des cas, celles et ceux qui invoquent un tel moif d'annulation sont d'une mauvaise foi beaucoup plus critiquable.
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Posté - 29 mai 2009 : 15:14:10
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oui, c'est vrai. mézexcuses !
Cela étant cela ne change rien a mon propos.En l'état de la jurisprudence, l'AG sera anulée. |
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 Posté - 29 mai 2009 : 15:27:35
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stephane il manque une expression :
sera PEUT-ETRE annulée ou SERAIT annulée.
Votre tournure de phrase rappelle celle des avocats ...
mais sur le fond de la théorie vous avez raison.
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Posté - 29 mai 2009 : 16:22:52
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Pour le cas particulier du non respect des délais de convocation, aujourd'hui je dis bien sera. et ce pour une raison simple, l'article 13 du decret du 17 mars 1967:
Article 13
L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.
Les délais de convocation découlent de l'article 9.
S'ils ne sont pas respectés, l'AG ne prend pas de décision valide. Il n' y a pas lieu d'évoquer une disposition (le préjudice) que la loi ne prévoit pas.
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Édité par - Stéphane Marin le 29 mai 2009 16:24:58 |
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JPM
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Posté - 29 mai 2009 : 17:47:46
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En l'état de la jurisprudence de la Cour de cassation, les indications de Stéphane Marin sont exactes.
Mais la prudence des avocats est parfaitement normale car il n'y a pas eu sur ce point d'arrêt de principe (rendu sur un second pourvoi) en Chambre plénière.
Une juridiction du fond (TGI ou Cour d'appel) peut donc adopter une position contraire. C'est ce qu'on appelle dans le jargon la résistance des juridictions du fond. Dans ce cas, l'avocat qui a proclamé de manière imprudente que l'affaire est gagnée d'avance n'est pas en très bonne position.
Une telle hypothèse est peu probable en l'espèce. Quand un avocat spécialisé veut tenter d'obtenir un revirement de la Cour de cassation, il doit orchestrer préalablement une campagne doctrinale avec le concours d'auteurs favorables à ses vues.
Il y a de nombreux exemples en droit de la copropriété de ce genre d'opération.
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JB22
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Posté - 29 mai 2009 : 18:07:29
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De JPM
"J'ai parlé de préjudice évident à propos de défaut de convocation d'un copropriétaire.
L'évidence du préjudice est très contestable à propos d'un écart d'un ou deux jours pour le délai qui est désormais de 21 jours."
Je partage entièrement cet opinion.
En plus de trente ans en comme copropriétaire il n'est arrivé, une fois, de ne pas avoir été convoqué. Comme il s'agissait d'une erreur non intentionnelle du syndic, j'ai mis la pression sur la faute, mais comme je ne suis pas un procédurier et en l'absence de préjudice conséquent, je n'ai pas demandé l'annulation de l'A.G. |
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Posté - 29 mai 2009 : 18:22:39
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messieurs : le délai est de 21 jours, mais on s'en fout un peu, ce n'est pas très grave. Le compte séparé est obligatoire, mais on s'en fout complètement puisque nous augmentons nos honoraires pour que les copros votent une dérogation, même si cette hausse n'est pas admise par les textes.
Sur ces bons principes que les copros n'attaquent jamais ou très rarement, les syndics ont la vie belle. Pas de soucis si ils ne respectent pas les lois, puisque tout le monde s'en fout.
Cela fait 3 années consécutives que je reçois le PV avec plus de 2 jours après le délai LEGAL, 5 jours de retard cette année. Le syndic envoie les convocations 22 jours avant l'AG, cette année la poste a distribué les convocations 5 à 7 jours après l'envoi. Ce n'est donc pas la faute du syndic, il nous le dit, même si cet argument est irrecevable par la loi.
JPM : citation: Dans bien des cas, celles et ceux qui invoquent un tel moif d'annulation sont d'une mauvaise foi beaucoup plus critiquable.
Parole de syndic, le syndic qui envoie ses convocs juste 1 jour avant le départ du délai de 21 jours, est aussi d'une grande mauvaise foi. Il n'a aucune raison de ne pas prendre TOUTES les précautions pour que le délai soit respecter, en tenant compte de la Poste. C'est un manque de respect évident pour ses mandants.
Messieurs les syndics intervenants sur ce post comme JPM et stephanemarin, vous nous dites que le copro qui désire que la loi soit respectée sera montré du doigt comme le vilain copro, qu'il contribuera à une hausse des charges,... Menaces habituelles des syndics, nous connaissons.
Méchant copro qui vient embêter son syndic qui ne respecte pas cette loi, pourtant si facile à respecter en expédiant le courrier une semains avant la limite de l'envoi des 21 jours, en signifiant à l'AG que le délai ne fût pas respecter.
Un syndic qui, 3 années de suite, envoie les convocs sans respecter le délai de convocation del'AG, sans préjudice pour ce copro, doit être attaqué et doit être condamné. Le juge devra également le condamner aux dépens, et rembourser les tous les frais à ce copro.
alice78 : tenez compte des syndics intervenants sur UI. Vous les reconnaitrez certainement, car ils emploient TOUS les mêmes arguments que le votre en AG.
alice78 : votre droit est d'attaquer ce syndic pour le retard de réception de votre convocation, et de faire annuler l'AG si vous le désirez. Vous respectez la loi, vous pouvez exiger de votre mandataire qu'il la respecte également.
Si le législateur a jugé qu'il fallait un délai de 15 jours, puis de 21 jours, le syndic doit respecter ce délai, point. La mauvoise foi n'est pas de votre coté, votre point de vue n'est surtout pas criticable, mais la réponse que JPM ( syndic )vous a faite, l'est tout à fait.
Attention alice78, le syndic ne supporte aucune critiques. Il a toujours de bonnes raisons et de bons arguments  pour détourner la loi.
bon courage, parole de copro !!
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Posté - 29 mai 2009 : 18:22:42
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Je ne partage pas l'avis de JPM sur un éventuel revirement quant au non respect des prescriptons des articles 9 à 11. L'article 13 du décret est explicite. "Pour la validité". Introduire une notion de préjudice revient à rajouter une condition qui n'est pas prévue.
Je ne dis pas qu'il est normal de faire annuler une AG sur le seul motif du non respect des délais de convocation, mais c'est légal.
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alice78
Contributeur actif
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Posté - 29 mai 2009 : 18:33:32
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Merci pour cet échange d'idées passionnant !
Mais au risque de vous surprendre, je ne pense même pas à la faute du syndic. On vient juste d'en changer : le 3ème en 4 ans
le premier à mon arrivée a dit au CS , ou c'est elle qui part, ou c'est moi, et il est parti (mais, il s'en est fallu de peu que ce soit moi !!)
nous avons viré le deuxième après 2 ans de nullité invraisemblable, mais j'étais encore au CS
alors le troisième, j'attends d'aller voir les comptes avant de lui faire un procès d'intention. Je crains seulement que pour avoir la paix, il valide tout ce que lui demande le pdt du CS.
Donc, mon objectif, virer ce copro de malheur du CS, par le chemin le plus rapide !! Oui, oui, j'ai bien compris votre point de vue à tous et le respecte, je dirais la même chose que vous si ce n'était pas mon cas qui était exposé ! |
Édité par - alice78 le 29 mai 2009 18:34:47 |
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Posté - 29 mai 2009 : 19:12:37
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alice78 : Si vous vous voulez vous débarrasser ce ce vieux CS, annuler une AG ne sert strictement à rien.
La seule méthode pour prendre leur place est de se présenter à l'élection du CS avec d'autres voisins qui sont avec vous.
Dès que le président de séance demandera qui se présente au CS, généralement il y a toujours un temps de silence, les " anciens" pensant n'avoir rien à craindre, alors vous vous présentez tous à cette élection. Si une majorité de votre " clan " est élu, alors il vous faut prendre la présidence.
Pour que l'AG vous suive, il vous faut d'abord apparaitre comme sérieuse et crédible, un bon moyen est de se plonger dans les comptes du syndic. Si vous êtes déjà au CS, plongez vous dans TOUS les documents, grand livre, relevés de banque,... vous trouverez matière à discuter avec le syndic pendant l'AG. Quand on parle d'argent, et si vous trouvez des vieux comptes dormants, si vous trouvez des erreurs d'écriture,... les copros seront attentifs à vos arguments.
Nous avons procéde comme ceci pour " virer" le président du CS dictateur, cela a bien fonctionné. |
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Posté - 29 mai 2009 : 19:27:49
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Vite, regardez à la fenetre, une étoile est peut être apparue à l'est !
Philippe388 tiens les mêmes propros que les syndics UI |
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oldman24
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Posté - 29 mai 2009 : 19:52:03
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Mais à l'ouest rien de nouveau !
De plus ,il me parait difficile de voir une étoile en plein jour !
Mais qui sait ? je retourne à la fenêtre HI HI HI . |
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