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bosso
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 Posté - 02 avr. 2011 : 14:00:29
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Bonjour,
des travaux d'étanchéité de terrasse, votés en AG , se terminent.
L'appel de fonds distinct des charges trimestrielles a été effectué, comme voté, le 10/03. Tous les copropriétaires ont réglé sauf un.
le 11/03 j'ai envoyé un recommandé avec AR le mettant en demeure de.....
pour régler la facture je vais devoir demander aux autres copropriétaires de pallier à sa défaillance.
L'objet de ma question est: comment répartir cette somme? au prorata des copropriétaires (- 1) ou aux tantièmes ....mais dans ce cas la somme ne sera pas complète.
Votre avis m'intéresse
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 Posté - 02 avr. 2011 : 14:09:36
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Hum.
C'était un peu frizou de lancer la totalité des travaux avant d'avoir la totalité du financement.
Il va vous falloir prévoir le budget large parce que vous alle devoir entamer d'autres dépenses pour l'huissier par exemple en plus des frais de convocation et de diffusion de cette AG supplémentaire, et que la demande doit être assez large pour qu'en effet le non paiement par le propriétaire défaillant ne vous mette pas a nouveau en difficulté.
La répartition est forcément aux tantièmes des charges générales. |
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Posté - 02 avr. 2011 : 15:00:26
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bosso : commander ses travaux et devoir payer 3 semaines après l'appel de fonds !!! un peu court comme délai pour récupérer tous les fonds.
Envoyé un recommandé le lendemain de l'appel de fonds à un coporpriétaire ??? Etes vous sur de vos dates ???
Ce copropriétaire vous a t'il contacter pour vous demander un délai de paiement ?? est il déjà un mauvais payeur ??
Pour pouvoir faire un appel de fonds supplémentaire pour boucher un copropriétaire défaillant ?, il vous faut avoir lancer toutes les mesures pour récupérer les fonds, mais surtout convoquer une AG pour valider ces appels de fonds.
Vous êtes apparement syndic bénévole; un syndic ne peut pas appeler de fonds sans l'accord de l'AG.
Les copropriétaires ne sont pas solidaires des uns des autres, mais il faut payer les factures, seul l'AG peut décider de lancer un appel de fonds de solidarité qui devra être pôrté au fonds de roulement, car cette avance ou "prêt" des copropriétaires au SDC est remboursable en cas de vente ou de remboursement par le SDC quand le copro. mauvais payeur aura réglé sa dette.
Comme tout autre appel de fonds, si l'AG décide de faire cette avance, vous devrez appeler chacun suivant ces tantièmes.
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Posté - 02 avr. 2011 : 15:12:35
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je confirme les propos des collègues, il vous faut mener plusieurs actions de front :
1- procédure auprès du copro défaillant : MeD, puis huissier, etc....
2- convoquer une AG pour étudier ce cas et prévoir des fonds immédiatement exigibles : faites le bon calcul, pour ne pas être trop juste, car ces fonds seront aussi à réclamer au copro défaillant.... qui risque de défaillir : frais de MED, frias d'huissier + une marge.
Existe t il dans votre SDC, une avance de trésorerie (maxi 1/6 du budget gestion courante) qui pourrait à l'avenir pallier partiellement ce genre d'anomalies.
A l'avenir, pensez y , les travaux ne doivent être ordonnées que lorsque TOUS les fonds sont rentrés.... et après les deux mois après avoir envoyé le PV de l'AG... |
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bosso
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4
Posté - 02 avr. 2011 : 15:21:52
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quelques précisions!
L'AG réunie début octobre 2010 a voté ces travaux pour une exécution mars 2011.Le PV de l'AG mentionnait bien que l'appel de fonds s'effectuerai le 10/03/2011.Le 10/02/2011 j'ai effectué un courrier simple à tous les copropriétaires leur rappelant la nécessité du versement au 10/03/2011.
il n'y a eu aucun problème tous les copropriétaires m'ont fait parvenir leur versement sauf un ! c'est à ce moment là que j'ai envoyé le recommandé avec AR .
je dois régler la facture le 12/042011 et je crains de ne pas avoir le versement manquant.Il faut pourtant bien régler l'entreprise!!!
je dois préciser que ce copropriétaire fait parti des " mauvais payeurs" qui traînent toujours......
je ne suis pas d'accord avec vous lorsque vous dites que les copropriétaires de sont pas solidaires;Notre règlement de copropriété précise: les autres copropriétaires devront,en cas de besoin,faire l'avance nécessaire pour suppléer aux conséquences de la défaillance d'un ou plusieurs....
vous me dites la répartition doit s'effectuer aux tantièmes d'accord mais je n'aurai pas la totalité de la somme manquante car ce copropriétaire représente un nombre de tantièmes.
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bosso
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5
Posté - 02 avr. 2011 : 15:30:00
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à Ribouldingue
je ne pense pas " être frizou" comme vous l'affirmez
la plupart des copropriétés sur la place gérées par un syndic professionnel, il est vrai, agissent de même manière!! |
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Posté - 02 avr. 2011 : 16:10:27
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1/ Non, ils n'agissent pas de cette manière.
Certains le font peut-etre, mais c'est à leurs risques. Dans votre cas, vous sentez vous d'avancer l'argent à titre personnel?
Savez-vous ce que risque le syndic qui ferait cela?
2/ faire l'avance n'est pas une clause de solidarité. C'est différent.
3/ Vous n'avez d'autre choix que de convoquer une AG, vous ne pouvez pas faire d'appel de fond qui n'ai été voté par le syndicat, ce n'est pas vous qui décidez c'est le syndicat qui décide.
4/ Selon le nombre que vous êtes faites attention a ce que le total impayé n'atteigne pas 25% du budget..
5/ vous êtes quand même frizou, sachant que:
5-1/ je dois préciser que ce copropriétaire fait parti des " mauvais payeurs" qui traînent toujours
5-2/ ce copropriétaire représente un nombre de tantièmes important.
5- 3/ l'appel de fonds s'effectuerai le 10/03/2011..../...je dois régler la facture le 12/042011
Vous n'avez d'autre choix que de négocier un retard ou un paiement partiel avec l'artisan PUIS convoquer une AG lors de laquelle vous demanderez une GROSSE SOMME
[quote]mais je n'aurai pas la totalité de la somme manquante [quote]Si, il faut calculer en fonction de cela. |
Édité par - ribouldingue le 02 avr. 2011 16:12:33 |
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Gédehem
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Posté - 02 avr. 2011 : 16:25:35
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"la plupart des copropriétés sur la place gérées par un syndic professionnel, il est vrai, agissent de même manière!!"
Ce serait très surprenant, ou alors il existe un virus "Frizou" dans votre secteur !
Tout d'abord, parce le paiement de ces travaux se fait quasi toujours par paiements fractionnés, même sur 2 ou 3 mois (=2 ou 3 versements).
Ensuite parce que pas un syndic n'engage les travaux s'il n'a pas la plupart des fonds nécessaires, sinon la totalité.
Enfin parce que les "pro" fonctionnenent quasi tous en compte unique ou compte pivot, et qu'il y a toujours de quoi payer l'entreprise, même si c'est irrégulier !
Entre 10.2010 et 03.2011, vous (le syndicat) aviez largement le temps de procéder au versement de provisions (ex : déc., janv.fév) avant que vous (syndic) ne passiez commande !
Vous (syndic) êtes dans le même cas que telle personne qui touche 1500 € de salaire le 31 mais qui engage le 5 du mois suivant 2000 € de dépenses !
Pour un syndic, pro mais surtout non pro, il est irresponsable de passer commande sans avoir la totalité des fonds disponibles, d'une manière ou d'une autre.
D'autant plus ici que vous le saviez par avance :
"je dois préciser que ce copropriétaire fait parti des " mauvais payeurs" qui traînent toujours......"
Vous le saviez, vous étiez donc prévenu !
Vous constatez maintenant le problème de votre imprudence !
Vous (syndic + syndicat) êtes coincés : il faut honorer votre commande/facture.
Avec une difficulté : la clause dite "de solidarité" a été parfois jugée illicite, surtout ici s'agissant de palier la défaillance d'un des copropriétaires.
Ce que vous pourriez faire : un "emprunt" auprès des autres copropriétaires, prêt consenti au syndicat pour le montant de la somme à couvrir avec ventilation aux tantièmes.
Mais sans attendre, comme l'ont exposé les "collègues", vous devez engager tous les moyens pour recouvrer la somme due par ce copropriétaire, à commencer par la MED qui est à la base de tout ! |
Édité par - Gédehem le 02 avr. 2011 16:28:44 |
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bosso
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Posté - 02 avr. 2011 : 16:49:09
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je dois dire que je me fais" tirer les oreilles"
et qu'apparemment cela semble mérité. comme quoi ce forum est bien utile!
je vais engager une mise en demeure ! et tenir compte de vos conseils!
cordialement |
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Posté - 02 avr. 2011 : 18:25:19
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mise en demeure en donnant un délai de 8 jours, sinon huissier et menace de prise d'hypothèque.
citation: Article 10-1
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
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Posté - 02 avr. 2011 : 18:49:00
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bosso : citation: je ne pense pas " être frizou" comme vous l'affirmez
la plupart des copropriétés sur la place gérées par un syndic professionnel, il est vrai, agissent de même manière!!
Et alors ??? qui est le syndic dans votre copropriété ?? bosso , vous êtes responsable de cette imprudence, sachant que ce copro. est déjà un mauvais payeur. Ce n'est pas une raison valable pour couvrir votre imprudence dans ce dossier, vous êtes un syndic bénévole, pas un pro qui gère X copros.
Vous avez également tort d'affirmer que les copropriétaires sont solidaires en eux. Vous allez convoquer une AG pour qu'elle approuve une avance au SDC, c'est à dire un prêt de chaque copro. pour payer cette facture. Ce prêt devra être remboursé aux copros. Votre reponsabilité est engagée dès lors que vous ne faites rien pour récupérer les fonds.
Vous avez lancé ces travaux en même temps que ces appels de fond, et la date de paiement au 10 mars. Nous sommes que le 2 avril, ce copropriétaire n'est pas très en retard pour ce paiement, 3 semaines seulement, et les travaux sont finis !!! pas très sérieux.
Vous avez également un délai pour convoquer l'AG, au moins 25 jours, plus le temps que les copros paie cet appel, comment voulez vous payez la totalité de cette facture le 14 avril !!!
bosso : citation: vous me dites la répartition doit s'effectuer aux tantièmes d'accord mais je n'aurai pas la totalité de la somme manquante car ce copropriétaire représente un nombre de tantièmes.
Bien évidement, vous n'allez pas demander à ce mauvais payeur de participer avec les autres pour prêter de l'argent au SDC pour boucher le trou qu'il a créé !!!
Combien représente la quote-part de ce mauvais payeur ??
Avez vous également une avance de trésorerie qui pourrait permettre de payer totalement cette facture ??
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