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JUTOM
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 Posté - 08 avr. 2011 : 11:19:07
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Bonjour,
Ma société vient d'acquérir un local commercial dans un immeuble comprenant 4 niveaux. Sous sol, RdC, R+1 et R+2.
Le terrain d'assise étant lui même sur 2 niveaux, de sorte que les locaux du sous sol (à côté d'un parking public) et du RdC (qui donne sur la rue) disposent de vitrines etc...
Notre local ne dispose d'aucune ouverture sur les communs, d'aucun parking privé en sous sol (il y en 10), notre BAL est en extérieur.
Je découvre aujourd'hui que le syndic nous applique les charges d'ascenseur et les charges d'entretien de l'escalier. Et les réparations sur le portail donnant sur le parking privé sont imputées sur les charges générales (ie : les nons propriétaires de parking payent).
Je pense qu'il sera impossible de faire modifier les tantièmes à l'unanimité.
Après vérif du RC qui date de 2008, je vois que, contrairement à la loi, il n'y a aucune indication des éléments et de la méthode de calcul permettant de fixer les quote-part.
Puis-je contester le RC ? Dois-je payer les charges d’ascenseur et d'escalier ?
Merci de vos réponses,
Claire
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JB22
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Posté - 08 avr. 2011 : 13:41:21
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Effectivement votre règlement de copropriété n'est pas conforme au dernier paragraphe de l' article 10 de la loi du 10 juillet 1965:
"Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permetant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges."
Pour les possibilités de révision, voir l'article 12 de la loi:
"Dans les cinq ans de la publication du règement de copropriété au fichier immobilier, chaque copropriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d' un quart, ou si celle d' un autre copropriétaire est infértieure de plus d' un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux disposirions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges....."
Votre règlement étant de 2008 vous êtes dans les clous... |
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Posté - 08 avr. 2011 : 16:56:10
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oui mais à condiion également que :
citation: si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d' un quart, ou si celle d' un autre copropriétaire est infértieure de plus d' un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux disposirions de l'article 10
Par contre rien n'empeche de créer, si elle n'existe pas une seconde clé de répartition et cela à l'article 24, en particulier pour l'ascenseur. En effet, cet équipement bien que commun doit contenir un critère d'utilité différent par niveau desservi....
de toute façon, vous devez payer os chatges ascenseurs et escaliers, tant que l'AG ou la justice n'en ait décidé autrement.
Dans votre RDC, vous etes sur qu'il n'y a pas de clés de répartitions spéciales différentes des quote part de voix à l'AG ? ? |
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JUTOM
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Posté - 12 avr. 2011 : 10:51:23
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citation: Initialement posté par rambouillet
Par contre rien n'empeche de créer, si elle n'existe pas une seconde clé de répartition et cela à l'article 24, en particulier pour l'ascenseur. En effet, cet équipement bien que commun doit contenir un critère d'utilité différent par niveau desservi....
de toute façon, vous devez payer os chatges ascenseurs et escaliers, tant que l'AG ou la justice n'en ait décidé autrement.
Dans votre RDC, vous etes sur qu'il n'y a pas de clés de répartitions spéciales différentes des quote part de voix à l'AG ? ?
Je pense qu'il serait utile de créer une clé de répartition pour les parkings, à mha, seuls les propriétaires de ces lots devraient payer pour l'entretien des éléments spécifiques à ceux-ci (ex : le portail, qui n'a d'utilité que pour les propriétaires des lots "parking").
Il y a déjà une clé pour l'ascenseur, une autre pour les escaliers, et malheureusement, j'ai bien une quote part sur celles-ci.
Sachant que j'ai une idée du pourquoi :
le syndic est aussi copropriétaire dans ce bâtiment... |
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Posté - 12 avr. 2011 : 11:07:50
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JUTOM : citation: le syndic est aussi copropriétaire dans ce bâtiment...
Le syndic n'y est pour rien pour les clefs de répartition de charges spéciales. Ce n'est pas le syndic qui a créé le RDC.
Mais avez vous vérifié votre RDC et les états de répartition des charges ascenseur et autres ??
Le syndic doit appliquer ces répartitions, et si il ne respecte pas le RDC, vous êtes en droit de réclamer le remboursement de ces charges sur les années passées.
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JB22
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Posté - 12 avr. 2011 : 11:15:13
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"Il y a déjà une clé pour l'ascenseur, une autre pour les escaliers, et malheureusement, j'ai bien une quote-part sur celles-ci."
Dans ce cas vous ne pouvez invoquer, éventuellement, que les dispositions suivantes:
"Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque copropriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d' un quart, ou si celle d' un autre copropriétaire est inférieure de plus d' un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges....."
"Et les réparations sur le portail donnant sur le parking privé sont imputées sur les charges générales (ie : les nons propriétaires de parking payent)."
Les copropriétaires (ou les visiteurs) ont-ils accès à la cour pour par exemple charger ou décharger des marchandises ? dans ce cas ils ont "utilité" du portail. |
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JUTOM
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 Posté - 12 avr. 2011 : 11:16:28
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Lorsque j'ai appelé le géomètre qui a rédigé l'état descriptif (qui ne décrit rien du tout) pour lui demander des explications, il m'a répondu que c'est M. XX (le gérant du syndic) qui m'a dit qu'il y avait un accès du sous sol au RdC.
Dans le RC, j'ai bien une quote part ascenseur, sans explication aucune, c'est pour cela que je veux le contester. |
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JUTOM
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Posté - 12 avr. 2011 : 11:51:36
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Merci de vos réponses à tous.
J'ai du mal à comprendre le "si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d' un quart, ou si celle d' un autre copropriétaire est inférieure de plus d' un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10."
Je viens pour ma part de contacter un autre copro du RdC (il a 199 m²) qui va vérifier lui aussi.
Nous avons convenu d'en parler de façon amiable lors de l'AG, dans un premier temps.
Comme c'est une banque, il fait suivre ma demande et mes coordonnées à son service immobilier... |
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océan
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 Posté - 12 avr. 2011 : 13:42:17
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Si un géomètre rédige un RC sans aller sur les lieux ...
comme les comptables ou gestionnaires qui ne lisent pas un RC ou oublient de saisir des clés de répartition ...
quel professionnalisme ! 
Regardez vos appels de charges et les clés de répartition dans le Rglt de copro pour vos numéros de lots : vous n'avez pas à avoir des charges d'ascenseurs à moins d'avoir des locaux poubelles aux sous-sols et que l'ascenseur y conduise, ce qui devrait être dérisoire identique pour l'escalier |
Édité par - océan le 12 avr. 2011 13:46:53 |
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JUTOM
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Posté - 12 avr. 2011 : 13:49:58
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Du coup, j'ai une nouvelle question :
Si je conteste le RC, je vais avoir des frais d'avocat. Pourrais-je ensuite demander à être remboursée de ces frais ? (je contesterai si rien ne se fait à l'amiable, si je dois ester en justice alors que je suis dans mon droit, puis-je espérer que le syndic soit condamné aux dépens ??)
C'est litigieux car le syndic officiellement n'y est pour rien, la notaire (que je connais, elle est gentille) n'a juste pas lu le RC avant le de le faire publier, le géomètre n'est aps un mauvais bougre, il a dû faire son RC sur plans... Bref, j'ai l'impression qu'on pourrait considérer que c'est "la faute à personne". |
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Posté - 12 avr. 2011 : 14:03:35
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JUTOM : si vous allez en justice vous devrez payer un avocat, et vous demanderez au juge une condamnation aux dépens et à l'article 700.
Le juge vous les accordera ou non, généralement cela ne couvre pas la totalité des frais engagés.
SI vous perdez, et cela est certainement possible,vous devrez peut payer également des DI au SDC.
Quand a été établi ce RDC ?
Votre voisin, la banque, a un service juridique; attendez de leurs nouvelles avant de vous lancer dans une action sans grand chose dans votre dossier. |
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JUTOM
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Posté - 12 avr. 2011 : 14:16:19
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Le RDC date de 2008, je suis propriétaire depuis août/sept. 2010.
J'attends le retour de la banque. J'irai à l'AG, en avance, et je vérifierai les entrées, possibilités de passage etc..
Encore merci. |
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Gédehem
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Posté - 12 avr. 2011 : 14:17:53
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Jutom :
".... puis-je espérer que le syndic soit condamné aux dépens ??"
C'est le syndicat qui est assigné, éventuellement condamné !
Pas le syndic ! |
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océan
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Posté - 12 avr. 2011 : 14:18:16
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Pour l'ascenseur vous n'avez pas à passer obligatoirement par le tribunal s'agissant d'un bien d'équipement il doit être fonction de l'utilité, donc si vous avez des locaux poubelles au sous-sol vous avez une quote part dérisoire pour la descente d'un étage même si vous y allez par l'escalier (tiens je réalise que chez nous les Rdc ne paient pas pour cela ....)
il suffit donc que le syndic fasse valider une nouvelle grille en AG avant publications aux Hyp : le cas s'est produit plusieurs fois de découvrir des répartitions incongrues avec les travaux de rénovation des ascenseurs
vécu dans une copro avec des répartitions identiques du 1er au dernier étage : pas de pb majeur sinon ceux des derniers étages qui font une sale tête (CS notamment ...) avec des répartitions plus conformes et qu'ils n'ont pas contestées sachant alors que les lésés depuis des années pouvaient alors aller en justice . |
Édité par - océan le 12 avr. 2011 14:22:19 |
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Posté - 12 avr. 2011 : 14:24:54
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JUTOM : citation: J'irai à l'AG, en avance, et je vérifierai les entrées, possibilités de passage etc..
je ne comprends vos propos ?? expliquez-nous sur cette Assemblée Générale. |
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JUTOM
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Posté - 12 avr. 2011 : 14:36:48
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Lors de l'acquisition, j'ai eu le RC mais je n'ai pas vérifié.
C'est lorsque j'ai reçu la convocation à l'AG que j'ai vu les comptes et donc mes frais d'ascenseur. Il faut que je pense d'ailleurs à me faire un document pour représenter la société puisque je ne suis qu'employée.
Je connais le local mais j'avoue que je n'ai jamais vérifié si je pouvais accéder du sous sol (je rappelle que le sol étant sur 2 niveaux, le sous sol est comme un RdC sur un parking public) à l'étage.
Je sais que je n'ai pas de clé pour le portail qui donne sur les parkings privatifs.
D'après notre employé sur place, il faut une clé pour entrer dans l'immeuble par le sous sol, et il y a un passage extérieur, public, piéton accessible aux handicapés, qui existait avant la construction de l'immeuble, et dont tout le monde se sert. |
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Posté - 12 avr. 2011 : 15:47:14
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JUTOM : citation: C'est lorsque j'ai reçu la convocation à l'AG que j'ai vu les comptes et donc mes frais d'ascenseur. Il faut que je pense d'ailleurs à me faire un document pour représenter la société puisque je ne suis qu'employée.
??????? vous n'êtes donc pas le copropriétaire de ce lot mais qu'une employée. Ces charges ne vous concernent donc pas.
De plus vous n'avez jamais vérifié le RDC, jamais visité les sous-sol, ......
A quel titre vous interresez vous aux charges de la copropriété ??
Vous allez vous faire un document pour représenter la société propriétaire ??? seul le gérant ou le PDG peut vous faire un pouvoir pour le représenter lors de l'AG.
QUi êtes vous réellemment ?? employée, gérant, .... ou simple curieuse ??
Vous écrivez : mes frais, dois-je, je suis propriétaire, je conteste......pas très clair !!!!
JUTOM : citation: Sachant que j'ai une idée du pourquoi :
le syndic est aussi copropriétaire dans ce bâtiment...
Vous avez une idée, mais vous n'êtes pas copropriétaire !!! 
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JUTOM
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Posté - 12 avr. 2011 : 16:02:43
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Je ne vois pas de problème à ce qu'un chef d'entreprise fasse confiance à son bras droit pour le représenter aux AG et gérer ses biens comme si c'était les siens (au contraire !).
Quelle suspicion...
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Posté - 12 avr. 2011 : 16:15:02
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Jutom : Votre patron vous fait confiance, c'est son problème; mais vos propos n'étaient pas très clairs.
C'est au gérant de la société qui vous emploie de signer le pouvoir de représentation à l'AG, et non vous-même.
Le" au contraire" n'engage que vous !!!!
Les biens de votre patron ne sont pas les vôres !!!! bien au contraire !!! |
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JUTOM
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Posté - 12 avr. 2011 : 17:10:36
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Pour en revenir à mes moutons :
J'ai tjrs du mal avec ça :
"Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque copropriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d' un quart, ou si celle d' un autre copropriétaire est inférieure de plus d' un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges....."
Plus d'un quart de ce qui devrait être ou bien ?
La quote part est de 1047/12.555 pour les charges d'ascenseur et de 1102/12.227 pour les charges d'escalier... |
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Posté - 12 avr. 2011 : 17:38:59
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JUTOM : vérifier d'abord le RDC, que vous n'avez pas lu, sur l'état de répartition des charges que vous contestez.
Ces charges sont peut-être dues.Vous avez un sous-sol, avec un accès par l'ascenseur.
Quand aux charges d'entretien de l'escalier, ce sont des charges communes à tous les copros, comme les charges de la fermeture de votre copropriété; ne pas mélanger avec les charges spéciales d'ascenseur.
Que dit votre RDC ?? ( ou plutot celui de votre patron )
Attendez d'avoir en main toutes les informations, avant de demander des DI !!! 
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