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philippe30
Contributeur vétéran
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 Posté - 27 juil. 2011 : 17:33:17
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Bonjour,
citation: la ville est Flers dans l'orne code postal 61100.(basse normandie)
N'hésitez pas à venir me rendre une petite visite !...vous êtes les bienvenus !
Je connais la Normandie et un peu l'Orne notamment l'Aigle.
Merci pour l'invitation mais vous risquez de vous retrouvez débordé si tous les intervenants de UI débarquaient 
Êtes vous sûr que Flers disposent d'un bon "terroir" locatif surtout sur des petites surfaces de type studio ?
citation:
Je ne parviens pas à comprendre votre calcul de rentabilité philippe; j'avais déjà compter zéro de loyer pour les locaux non loués, comment arriver à 6.07% net et me dire sans compter les non loués??
Vous avez raison je suis aller un peu vite dans mes calculs ce matin ,
Rentabilité brute = (26 718/299078) * 100 = 8.93 %
En plus pour la rentabilité nette , a savoir qu'un tiers de la taxe foncière correspond à la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères donc sera récupéré auprès des locataires
J'ai pas vu le montant de l'assurance de l'immeuble ... environ 300 euros de plus ou de moins 
J'ai pas vu le montant de la GRL , 2,5 % à 3 % des loyers perçus avec charges
Tout ceci se déduit du résultat mais reste à payer donc diminue votre rentabilité
Pour les non loués , il faut en tenir compte dans votre calcul de trésorerie pour le montant du prêt car vous n’êtes pas sur de loué rapidement.
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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stfti
Contributeur débutant
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 42
Posté - 27 juil. 2011 : 17:43:18
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Philippe,
par n'hesitez pas à venir, je parlais d'effectuer une visite via google earth, afin de vous faire une idée de votre oeil plus expert que le mien...c'est la raison pour laquelle j'avais mis l'adresse, je n'ai pas dû être clair.
Non, je ne vous invite pas chez les locataires; qui ne sont d'ailleurs pas encore les miens. |
Édité par - stfti le 27 juil. 2011 17:43:53 |
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stfti
Contributeur débutant
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43
 Posté - 27 juil. 2011 : 17:47:21
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Merci pour l'affinage des calculs philippe, mon erreur sur la TOM non répertoriée doit compenser approximativement l'assurance et la GRL...Même si ce n'est pas très mathématique ce raisonnement... |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 28 juil. 2011 : 07:00:05
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 29 juil. 2011 : 10:04:04
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je me permets de revenir sur un point dont je ne vous vois pas parler :
demandez les diagnostics |
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stfti
Contributeur débutant
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46
Posté - 29 juil. 2011 : 11:06:19
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Oui bailleurx pour le diagnostic;
Je pars en vacances 15 jours demain et le vendeur aussi.
.
Je pense aller voir tout ça à mon retour; je ne pense pas que ca se vende entre 2; le mois d'aout n'est pas propice à des ventes rapides;le vendeur est absent,...
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stfti
Contributeur débutant
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47
Posté - 29 juil. 2011 : 11:43:49
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J'ai eu un complément d'info intéressante par l'agent immo;
le 2nd local pro existe et donc améliore la rentabilité; il s'agit d'un appart utilisé comme cabinet d'osthéopathe.
Je vais donc passer les vacances puis m'y atteler.
En revanche ; pas de réponse du particulier sur Leboncoin; peut être devrais je traiter avec l'agence... |
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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48
Posté - 29 juil. 2011 : 11:48:34
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Stfti,
citation: En revanche ; pas de réponse du particulier sur Leboncoin; peut être devrais je traiter avec l'agence...
Si vous l'avez joint par mail, je vous conseille de l'appeler.
Il semblerait que certains paramètres de messagerie puissent faire que les réponses envoyées via LBC soient perçues comme des spams et ne parviennent pas au vendeur. |
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stfti
Contributeur débutant
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Posté - 29 juil. 2011 : 14:55:15
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merci maoyann, je ne pensais pas que les mails via leboncoin puissent être pris en Spam; c'est peut être la cause effectivement... |
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pax2310
Nouveau Membre
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Posté - 26 août 2011 : 10:05:51
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Hello stfti,
J'ai moi même sauté le pas il y a un peu plus d'un an pour un petit immeuble composé de 4 appartements situés dans le Maine & Loire (je vis en région parisienne également)...
Pour le prix d'un appart vers chez moi j'en ai 4! :)
Un peu de boulot certes mais ce n'est pas insurmontable! :)
Bien trouvé directement de particulier à particulier via Lebon...
Ne pas hésiter à faire des visites et demander à visiter tous les appartements; parties communes; caves; etc...
Si tu n'est pas un pro/bon bricoleur ne pas hésiter à se faire accompagner par quelqu'un qui décèlera les pièges... |
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stfti
Contributeur débutant
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Posté - 26 août 2011 : 13:59:04
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J'ai commencé à réunir quelques infos sur l'immeuble en question (je reviens de vacances, j'avais laissé en stand by) mais ca ne semble pas très favorable.
Je manque encore un peu d'info puisque je n'ai pas eu de contact avec l'agent immo en vacances lui aussi.
En bref, (de source sûre) dans des immeubles très proches; présence de "cas sociaux" (disputes, tapage, police,gens crados,...); pas d'info sur l'immeuble visé mais dans ceux des alentours proches.
Ca ne me met pas en confiance...J'ai rien décidé mais je risque de continuer mes recherches....Pas simple.
J'ai aussi vu que la façade du commerce vide a été repeinte alors qu'elle n'était pas spécialement abimée, étonnant... |
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pax2310
Nouveau Membre
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52
Posté - 26 août 2011 : 14:15:31
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Mieux vaut rater une bonne affaire qu'en acheter une mauvaise! ;)
Au moindre doute on referme le dossier et on passe au suivant... |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 26 août 2011 : 14:41:54
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citation:
En bref, (de source sûre) dans des immeubles très proches; présence de "cas sociaux" (disputes, tapage, police,gens crados,...); pas d'info sur l'immeuble visé mais dans ceux des alentours proches.
J'ai aussi vu que la façade du commerce vide a été repeinte alors qu'elle n'était pas spécialement abimée, étonnant...
Voyez à quoi ressemble le quartier , passez le soir
Est-ce qu'il y a des bars
Les immeubles avec locaux commerciaux , moi j'aime pas trop car c'est pas toujours facile à louer et si l'immeuble est mal placé vous aurez toujours des commerces "merdiques" ou rien ce qui est source de dégradation de la façade ( tags )
Quand on ne le sent pas , il faut mieux éviter tant pis si vous ratez l'affaire du mois .....
Voyez aussi depuis combien de temps le bien est en vente et dans combien d'agence , ce sont des indicateurs de difficulté à vendre
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
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titof06
Nouveau Membre
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Posté - 26 août 2011 : 14:43:54
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Salut Stfti, j'aime bien ton projet et ça ma donner des idées ;)
Tiens je te donne un lien pour calculer le rendement interne de tes projets avec la fiscalité mais seul problème, je crois que la taxe de la CSG n'est pas à jour et que les impôts aussi, ça doit être de l'ancienne tranche ... mais bon ça peut te faire une idée ;)
http://www.immobail.com/resultat.ph...echerche_x=1
Bonne journée, |
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stfti
Contributeur débutant
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Posté - 26 août 2011 : 18:17:01
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Bonsoir,
Merci titof, je vais aller voir votre lien; mais j'ai déjà un tableur assez efficace je pense.
Philipe 30 : Il est en vente dans une seule agence je pense; du moins, je ne l'ai pas vu ailleurs;mais je ne suis pas sur place pour vérifier localement et il est sur "leboncoin" de Pà P au même prix que par agence quasiment; incompréhensible...
Le quartier, je le connais; ca me semble assez calme (par rapport aux autres quartiers de cette ville) même si Flers n'est pas Neuilly sur seine ;loin de là ...
Et pour le local commercial, je vois aussi ça comme quelque chose de pénible, je prefèrerai effectivement un logement de plus; je vais continuer de le surveiller mais je pense effectivement que je vais suivre les conseils de Pax et chercher encore et encore...
Je vous remercie tous de votre contribution, je ne crois pas que je vais aboutir cette fois mais cette discussion permet de toute façon de bien mûrir le projet (et de donner des idées à titof, lesquelles d'ailleurs???) |
Édité par - stfti le 26 août 2011 18:18:39 |
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titof06
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Posté - 26 août 2011 : 18:55:21
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Avec votre sujet et les dires des participants, je me suis dis pourquoi ne pas trouver un petit immeuble déjà loués et c'est vrai que les rendements sont plus haut en sachant que les frais seront moindres que pour un seul logement puis on peut avoir une location vacant sans être trop embêter.
Mais je me demandais, est que si je débarque avec un bon dossier et sans apport le banquier me fera t'il un prêt ?
Parce que bon, voir un jeune arrivait à la banque et demander un prêt de 350 000€ et qui demande un financement à 107% ... |
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titof06
Nouveau Membre
France
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Posté - 26 août 2011 : 21:01:12
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stfti si ce serai possible pour que vous m'envoyer votre fichier svp (parce que moi avec Excel ça fais deux lol).
Merci, |
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stfti
Contributeur débutant
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58
Posté - 05 sept. 2011 : 10:09:30
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Bonjour,
Pour vous donner la suite, je n'ai pas abouti.
Après renseignement, quelques problèmes de voisinage avec fréquents déplacements de la police (d'où l'intérêt de bien connaître localement afin de pouvoir trouver les renseignements via des gens sur place).
L'affaire est intéressante mais pour un premier achat d'immeuble, je ne veux pas prendre de risque et je préfère attendre plutôt que d'avoir à gérer des soucis entre locataires.
Dommage, trouver la perle rare avec une rentabilité intéressante, des locataires sérieux et un immeuble en bon état, tout ça dans un marché locatif correct genre centre ville, pas simple... |
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kenavo
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Posté - 05 sept. 2011 : 14:34:02
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pas simple mais pas impossible, bon courage pour la suite :) |
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stfti
Contributeur débutant
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60
Posté - 06 sept. 2011 : 09:06:45
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merci kenavo,
je continuerai les recherches,
de toute façon, les discussions ici nous apprennent toujours pour plus tard. |
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Sujet |
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Achat immeuble locatif, où,comment? 
