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titof06
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 Posté - 23 août 2011 : 14:25:06
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Bonjour, je suis un jeune fonctionnaire Niçois de 23ans je me penche sur ce projet depuis un petit moment et là je viens de trouver une "belle affaire" ... enfin pour moi et ce que je connais en immobilier (léger quand même), c'est pour ça que je vais vous exposer mon projet et si je pourrai avoir des avis ;) comme ça je verrai là où j'ai juste/faux.
Impôt net imposable (avant abattement 10%) : 21 047€
Sachant que ma banque me finance Ă 107% !!!
Type de logement : F1 27m2 vendu loué (650€ depuis 3ans au même loc) 90 000€ (je pense pouvoir le baisser à 84 000€).
Frais de notaire (7%) : 5 880€
Prêt : 89 880€ (Prix négocié + FN)
Taux : 4,51 (ass comprit)
Durée : 25ans
Mensualité : 500,09€
Loyer annuel : 7 800
Charges non récupérables : 240€
Taxe Foncière : 600€
Assurance impayés 3% du loyer*12) : 234€
GRL (2,5% du loyer*12): 195€
Frais d'agence (8% du loyer*12) : 624€
Rendement Brut : 7 800€/89 880€ = 8,68%
Rendement Net (AV Impôts) : (7 800€ - 1 893€)/89 880€ = 6,57%
Rendement Net (AP Impôts) :( (7 800€ - 1 893€ - 943,8€ + 322€)
= 4 641,2€/89 880€ = 5,1%
En prenant la location en foncier réel pour les 9premières années puis en meublé.
Le Calcul Net Après impôts est pour la première année.
J'ai eu un petit conseil d'un ami c'est que le prix d'achat doit tourner entre 100 Ă 180*le loyer) Hors lĂ on est Ă 138*le loyer.
Bonne journée à tous,
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Édité par - titof06 le 23 août 2011 14:50:00 |
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philippe30
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Posté - 23 août 2011 : 16:35:03
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bonjour,
Il y a des choses que je ne comprend pas :
citation: Assurance impayés 3% du loyer*12) : 234€ GRL (2,5% du loyer*12): 195€
Quelle est la différence entre la GRL et l'assurance impayé ?
citation: Taxe Foncière : 600€
Environ 1/3 du foncier est à la charge du locataire dans le cadre de la TEOM donc vous récupérez 200 euros.
citation: En prenant la location en foncier réel pour les 9premières années puis en meublé.
Pourquoi ?
citation: Frais d'agence (8% du loyer*12) : 624€
C'est très cher , a savoir quand vous achetez vous êtes en droit de résilier ou du moins de renégocier le contrat avec l'agence
citation: J'ai eu un petit conseil d'un ami c'est que le prix d'achat doit tourner entre 100 Ă 180*le loyer) Hors lĂ on est Ă 138*le loyer.
Prenez le prix de vente et diviser par 100 si vous atteignez le montant du loyer vous êtes alors à 10% de rentabilité
Ce serait alors 89000/ 100 = 890 de loyer
Si vous prenez 890 / 2 = 495 alors vous êtes à 5 % de rentabilité => ne pas prendre le bien
D'après vos calculs , vous arrivez à 5,1 % , c'est pas terrible surtout que vous signez pour 25 ans ....
citation: Rendement Net (AP Impôts) :( (7 800€ - 1 893€ - 943,8€ + 322€)
= 4 641,2€/89 880€ = 5,1%
J'ai pas compris votre calcul après impôts
Vous avez oublié les cotisations sociales sur les revenus foncier imposable au taux de 12,3 %
http://www.guideducredit.com/HTMcor..._base_2b.htm
Vous avez votre propre IRPP auquel vous allez ajouter le montant des revenus foncier perçu après déduction des charges etc ...
A savoir que les intérêts d'emprunt vont diminuer dans le temps dont votre imposition va augmenter ....
Vous avez un salaire imposable de 21.000 donc vous touchez environ 1.700 par mois , cet investissement représente quasiment 1 tiers de votre salaire actuel pendant 25 ans ( je vous souhaite d'être augmenté bien sur ) .....
Vous êtes propriétaire de votre logement actuel , vous avez un crédit dessus ?
Vous savez que dans une copropriété il y a des charges propriétaires à payer et parfois des travaux importants à faire.
Je trouve votre projet limite en terme de rentabilité et vous risquez de vous bloquez pour d'autres emprunts , les banques en général prennent en compte 80% des revenus locatifs dans le cas d'obtention de nouveaux prêts dans votre cas vous obtenez 520 pris en compte sur les 650 de loyer.
Cela ne vous pénalise pas trop mais au vu de votre salaire je trouve que c'est très limite.
A mon avis au moindre problème de non location , de travaux à faire dans le bien , vous risquez de perdre 1 à 2 mois de loyer.
Pouvez-vous tenir deux mois sans locataire ?
Vous savez bricoler ( chasse d'eau , plomberie , électricité , peinture ) ?
Voila mon avis
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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titof06
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Posté - 23 août 2011 : 18:21:53
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Je me suis mélanger les pinceaux, j'essaye de modifier un fichier excel investissement et c'est complexe quand on débute sur excel investissement.
C'est quoi le TEOM?
Pour les Frais d'agences, on ma toujours dis qu'il fallait compter 8% du loyer, j'ai peut ĂŞtre du me tromper entre le mensuel et annuel.
Crédit de 89880€ à 4,51% sur 25ans, ça nous donnes des mensualités de 500€.
Au niveaux des charges : *50€(dont 30au locataire)
*Taxe fonciére : 600€
*GRL: 195€
*Frais d'agence(8% loyer annuel) : 642€
Montant Revenus annuels : *Loyer 7800€ + *Charges loc : 360€ = 8160€
Montant Dépenses annuels : *Emprunts 5940€ + *Charges 600€ + *GRL 195€ + *FA 642€ = 7337€
Je suis assez bricoleur.
Auriez vous un fichier excel pour calculer un investissement svp?
Merci, |
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MichaelL
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Posté - 23 août 2011 : 21:44:05
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citation: Initialement posté par philippe30
Vous savez bricoler ( chasse d'eau , plomberie , électricité , peinture ) ?
Huhu ! Philippe il veut absolument que l'on soit tous des bricoleurs ! Il m'avait posé la même question lorsque j'avais aussi demandé un avis pour ce type d'investissement
Une chose qui m'étonne sur ce projet, c'est le montant du loyer à 650€. D'après seloger.com c'est plutôt élevé par rapport à la moyenne des prix pour ce type de logement. Mais c'est peut-être un appartement d'exception ... |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 24 août 2011 : 05:54:04
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Bonjour,
De MichaelL
citation: Huhu ! Philippe il veut absolument que l'on soit tous des bricoleurs ! Il m'avait posé la même question lorsque j'avais aussi demandé un avis pour ce type d'investissement
Avez-vous appris depuis ?
Mais c'est mieux pour votre porte feuille ...., j'avais fais appel à un plombier pour un problème de fuite dans un circuit de plomberie particulièrement complexe ( coude , imbrication des tuyaux de cuivre ) + changement du flotteur de la chasse d'eau => + 120 €uros cela représente 10 fois le montant que cela m'aurais couté si je l'avais fais moi même
Refaire un électricité complète en rénovation avec par un électricien + 5000 euros , moi je m'en sors à 500 €uros environ
Vous avez un ratio de 1 Ă 10 entre le fait de le faire soi mĂŞme et par un artisan , il faut en tenir compte...
citation: Une chose qui m'étonne sur ce projet, c'est le montant du loyer à 650€. D'après seloger.com c'est plutôt élevé par rapport à la moyenne des prix pour ce type de logement. Mais c'est peut-être un appartement d'exception
Je n'ai pas regardé mais sur Nice il peut y avoir de grosses différences de prix entre une vue sur mer et une vue sur le mur d'en face...
De titof06
citation: C'est quoi le TEOM?
Taxe Enlèvement des Ordures Ménagères
A récupérer sur le locataire et représentant environ un tiers du montant du foncier du bien
citation: Pour les Frais d'agences, on ma toujours dis qu'il fallait compter 8% du loyer, j'ai peut ĂŞtre du me tromper entre le mensuel et annuel.
Annuel ou mensuel , c'est toujours un pourcentage ...
Je table plutĂ´t sur 6 %
citation: Type de logement : F1 27m2 vendu loué (650€ depuis 3ans au même loc)
Quel est le profil du locataire ( jeune , couple ) ?
Avez-vous parlé avec lui ? est-ce qu'il est bien dans les lieux ?
Comment est le quartier ?
citation: 90 000€ (je pense pouvoir le baisser à 84 000€).
Pourquoi ?
Connaissez vous les frais d'agence sur la transaction car Ă 84.000 le vendeur sera psychologiquement en dessus de 80.000
Philippe |
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Investisseur immobilier
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titof06
Nouveau Membre
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Posté - 25 août 2011 : 00:59:18
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@MichaelL : Je l'ai trouvé un peu cher car la moyenne est de 20€/m2 aux alentours du bien mais, le locataire est en place depuis 3ans et à ce loyer.
@philippe30 : Je n'ai pas encore vu le locataire ni le proprio, c'est juste un projet que je réfléchit depuis quelques jours et là demain j'ai un rendez vous avec ma banque donc j'essaie de consolider le projet.
-Pour le prix négocier avancé, c'est que l'AI me montrer des photos du bien et juste à côter il y avait le montant que l'agence prenais.
Hors ce montant était de 5 200€ ... Puis en parlant avec l'AI, je lui disait que j'avais vu que ma banque et que celle ci me prêtait 81 000€ frais de notaire compris et lui ma répondu, essayer d'avoir 84 000€ ... Je pense pouvoir même le négocier un peu plus.
Dans le secteur où le bien se trouve, le prix au m2 tourne entre 3 700€ à 4 800€ donc la moyenne est de 4 250€.
90 000/27 = 3 330€
Donc soit dans ce cas là , le proprio prends en compte que le logement soit loué ou peut être en RDC mai,s là aussi en faisant une "étude de quartier" sur les extérieur avec gare de taxi,commerçant,écoles, ... et en prenant en compte que l'intérieur du logement ai besoin du petit rafraichissement, je trouve une surcote.
Demain, je vais revoir mon banquier avant d'aller au Crédit Agricole car j'avais eu rendez vous au CSF, un courtier pour fonctionnaire ainsi celui ci ma apporter quelques bonnes infos comme sur le taux que ma banque me faisait était relativement bien car le taux est celui fait aux cadres gagnant au moins 6 000€/mois.
Mais il ma dit que selon mon profil et si je comptais revendre le bien avant 10ans, que le Crédit Agricole proposait un taux à 3,70% sur 10ans puis +2capé donc pour moi ce serait vraiment intéressant en sachant que ce sera mon premier investissement locatif en espérant beaucoup d'autres ...
En gérant moi même le logement, j'obtiendrai un cash flow après fiscalité d'environ 25/mois sur 10ans. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 25 août 2011 : 05:06:15
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citation: Mais il ma dit que selon mon profil et si je comptais revendre le bien avant 10ans, que le Crédit Agricole proposait un taux à 3,70% sur 10ans puis +2capé
Attention aux taux variable  cela peux nuire gravement à votre rentabilité
Pourquoi revendre au bout de 10 ans alors que vous aurez payé la plus grosse partie des intérêts....et qu'il faudra alors rembourser le capital sur le montant de la vente et sachant que les prix immobilier sont hauts actuellement , attention vous me faites peur avec cette optique.
citation: ma banque me faisait était relativement bien car le taux est celui fait aux cadres gagnant au moins 6 000€/mois.
Quel privilège , des boniments tout ça , pour flatter le chaland
Votre appartement est en RDC , pas toujours facile Ă louer ...depuis combien de temps il est en vente ce super bien ou l'AI est prĂŞt Ă obtenir plus de 8 % de baisse de prix...
Votre achat est trop limite à mon sens , loyer du locataire élevé , faites une simulation avec les prix du marché et vos 25 e de bonus mensuel s'évapore
Vous avez bien bricoler alors rechercher un bien à rénover qui vous coutera moins cher et sur lequel vous serez plus sur de faire un bénéfice à à la revente.
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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titof06
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Posté - 25 août 2011 : 12:58:18
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citation: Initialement posté par philippe30Attention aux taux variable cela peux nuire gravement à votre rentabilité Pourquoi revendre au bout de 10 ans alors que vous aurez payé la plus grosse partie des intérêts ....et qu'il faudra alors rembourser le capital sur le montant de la vente et sachant que les prix immobilier sont hauts actuellement , attention vous me faites peur avec cette optique.
Je pensais revendre le bien d'ici 10ans pour récupérer un peu de capital ...
citation:
Quel privilège , des boniments tout ça , pour flatter le chaland
Votre appartement est en RDC , pas toujours facile Ă louer ...depuis combien de temps il est en vente ce super bien ou l'AI est prĂŞt Ă obtenir plus de 8 % de baisse de prix...
Votre achat est trop limite à mon sens , loyer du locataire élevé , faites une simulation avec les prix du marché et vos 25 e de bonus mensuel s'évapore
Vous avez bien bricoler alors rechercher un bien à rénover qui vous coutera moins cher et sur lequel vous serez plus sur de faire un bénéfice à à la revente.
Philippe
C'est sur qu'en RDC ce n'est pas très facile à louer mais après ça à l'air sécurisé mais le problème c'est le loyer, je vais un peu revoir le projet avec un loyer un peu plus bas.
Merci pour les conseils philippe ;) |
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Numero6
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Posté - 25 août 2011 : 13:32:36
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citation: Je pensais revendre le bien d'ici 10ans pour récupérer un peu de capital ...
D'ici 10 ans la taxation sur les plus values aurra peut-être évoluée.... |
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titof06
Nouveau Membre
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Posté - 25 août 2011 : 13:39:12
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C'est bien vrai ... plus on avance et plus on se fait taxer ...
Et dire qu'en Allemagne ils n'ont aucune taxe après 10ans de détention d'un bien.
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 25 août 2011 : 14:51:35
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titof06
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Posté - 25 août 2011 : 15:01:24
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citation: Initialement posté par philippe30Pour un prêt de 90.000 euros au bout de dix il vous restera 64000 à rembourser , vous aurez gagner en brut 26.000 € , soit 2.600 € par an pas mal comme opération.... Calcul sans le coût de l'assurance , je n'ai pas fait le total des intérêts payés sur une période de 10 ans mais vous avez des mensualités de 475 euros avec environ 300 euros d’intérêt par mois au début pour arriver à 215 euros au bout de 10 ans Vous commencez à rembourser plus de capital que d’intérêt en 2019 http://www.tableau-amortissement.org/Quand on achète surtout avec un crédit sur 25 ans , c'est pour conserver le bien et générer de la trésorerie car au début du prêt vous remboursez plus d’intérêt que de capital
Oui mais à l'achat, je gagne déjà un peu plus de 25 000€.
Mais je vais prendre un peu de recul sur ce projet ... pour voir si je pourrai négocier le prêt immobilier comme ça je pourrai baisser le loyer et donc avec l'IRL le loyer augmentera dans le temps.
Qui plus est, après les déclarations sur les taxations ça risque de bloquer le marché de l'immobilier (les acheteurs voudront augmenter leur prix de vente pour empocher leur PV qui voulaient à la base et donc moins d'acheteur.) Je pense que maintenant +de taxe et donc les loyers pourront augmenter un peu plus que prévu. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 25 août 2011 : 15:09:31
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citation: Je pense que maintenant +de taxe et donc les loyers pourront augmenter un peu plus que prévu.
Il existe un prix du marché et ce n'est pas parce que le gouvernement change les règles en fonction de ce qu'il l'arrange que vous allez pouvoir augmenter votre loyer sans tenir compte du marché et de la qualité de votre bien
citation: Oui mais à l'achat, je gagne déjà un peu plus de 25 000€.
Cela représente 200 € par mois sans les problèmes d'impayés , de charges , de vacances locatives , de taxe foncière.
Si vous achetez alors il faut aller au bout de votre crédit , quelques soit sa durée mais partir avec l'idée de revendre , vous avez vu le gain que vous avez ............200 € par mois ..
Etes vous sur de revendre votre bien 90.000 € dans 10 ans ?????
Si c'est plus tant mieux pour vous ( sauf pour la plus values ) mais sinon vous pourriez presque vous retrouvez Ă perdre de l'argent
Imaginez que vous revendiez 80.000 € alors votre gain est de 17.000 , soit 1.700 par an , soit 140 euros par mois , toujours sans les charges etc ....
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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titof06
Nouveau Membre
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Posté - 25 août 2011 : 17:19:59
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C'est sur que comme ça, ce n'est pas très rentable.
Je reviens de la banque vraiment frustré ... sur 23ans à 4,51% (en deux palliers dont un qui dure toute la durée du prêt à 4,76% et le second dure 180mois à 4,25%).
Il y a un petit hic car la banque prends en compte mon crédit auto et donc les 35premier mois je rembourserai 348euros puis 593 jusqu'à 180mois et 580euros jusqu'à la fin.
Je ne comprends pas pourquoi c'est en pallier ... le banquier lui ma répondu qu'en pallier, le taux sera moindre qu'en un pallier.
Sinon sur 30ans, taux 5,06% avec 473€ de mensualités ... |
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Numero6
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Posté - 25 août 2011 : 17:36:11
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Etes-vous sur que dans le premier pallier vous remboursez du capital ?
désolé j'ai mal compris les durées des palliers |
Édité par - Numero6 le 25 août 2011 17:38:51 |
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titof06
Nouveau Membre
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Posté - 25 août 2011 : 17:54:19
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En faites, sur la simulation il y a :
* 41 163,90€ sur 276mois à 4,76%(taux nominal) :
-palier 1 : 172,18€/mois (pendant 180mois)
-palier 2 : 579,01€/mois (pendant 84mois
-palier 3 : 27,89€/ mois (pendant 12mois)
*46766,40€ sur 180mois à 4,25% (taux nominal) :
-palier 1 : 175,59€/mois (pendant 35mois)
-palier 2 : 421,59€/mois (pendant 145mois).
Ce qui me donnerai :
- de 1er à 35 mois : 330,92€/mois
- de 36 à 180 mois : 576,92,92€/mois
- de 181 à 264 mois : 571,12€/mois
- de 265 à 276 mois : 27,89€
Et bien sûr sans assurance car avec assurance faut rajouter a peu près 18€.
Je pense approfondir les dire du courtier et donc allez au Crédit Agricole. |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 25 août 2011 : 17:56:45
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il ne faut jamais annoncer à l'agence le montant que la banque est prête à financer avant d'avoir négocier sérieusement le prix du bien....sinon vous n'obtiendrez rien
de plus si vous regardez les annonces à louer en rez de chaussée...il y en a pleins...le prix du marché est non seulement plus bas....mais souvent avec des locataires qui n'ont pas pu trouver ou avoir un logement situé dans les étages |
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titof06
Nouveau Membre
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17
Posté - 25 août 2011 : 20:55:09
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citation: Initialement posté par nefer
il ne faut jamais annoncer à l'agence le montant que la banque est prête à financer avant d'avoir négocier sérieusement le prix du bien....sinon vous n'obtiendrez rien
de plus si vous regardez les annonces à louer en rez de chaussée...il y en a pleins...le prix du marché est non seulement plus bas....mais souvent avec des locataires qui n'ont pas pu trouver ou avoir un logement situé dans les étages
C'est vrai, Ă Nice il y a pas mal de RDC ainsi que des entresols en vente mais il y a beaucoup moins d'annonces locative. |
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stfti
Contributeur débutant
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18
Posté - 25 août 2011 : 21:24:24
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Bonjour,
Je viens de lire tout ça, intéressant, je suis dans le même profil avec des moyens supplémentaires et ce n'est pas simple de trouver la perle rare...
Quelques réflexions me viennent, vous parlez du taux du prêt, y a t il des frais de dossier, un cautionnement ,....qu'il faut ajouter dans votre calcul de rentabilité.
les frais de gestion sont souvent aux alentours de 6% HT soit 7.2 TTC.
Effectivement ; intégrer la TEOM récupérable dans votre calcul.Et aussi l'augmentation d'impôts au fur et à mesure que vous aurez remboursé votre banque.
Vous ne prenez pas en compte l'assurance propriétaire non occupant dans vos calculs;le locataire est bien sûr assuré mais imaginons un dégât des eaux ou incendie alors que vous n'avez pas de locataire...
Et n'excluez pas la possibilité des impayés ou dégradations...ou simplement des travaux (ravalement, chauffage, huisseries,...) afin de ne pas vous mettre en difficulté
Bien sûr, je ne suis pas là pour vous décourager mais il faut tout prévoir avant de vous lancer...même une moins value à la revente (du coups, ca résoud le problème de taxation par l'état; c'est déjà ça!)
Tenez nous informé et éventuellement lisez mon post qui ressemble au vôtre quelques lignes plus bas - avec un peu plus de moyen ; je suis plus vieux ;-(
Pour ma part, je continuerai mon post pour donner des news bientĂ´t , l'agent immo avec qui je traite est en vacances...
Cordialement
Et n'oubliez pas ce viel adage: "Mieux vaut rater une bonne affaire qu'en faire une mauvaise..." |
Édité par - stfti le 25 août 2011 21:26:45 |
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titof06
Nouveau Membre
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Posté - 31 août 2011 : 17:23:32
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Bonjour,
Pour mon projet, j'ai laissé tomber parce que ça me paraissait suspect un logement de 27m2 vendu loué (650€/mois) 90 000€ en sachant qu'à 82 000€ le propriétaire le lâcher ... ça fait pratiquement 10% de rendement Brut et ce bien est en vente depuis un peu plus de 2semaines.
Là , je suis tomber sur annonce concernant la vente de murs d'un local loué à centre d'affaires entièrement neuf de 200m².
Prix affiché : 520 000€
Location : 3 700€/mois HC soit 44 400€/ans
Charges et impôts foncier : 2 000€/an payer par le locataire.
Et donc je me demandais, ce qu'il restait à payer pour le propriétaire à part la fiscalité ...
Merci, |
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Premier investissement locatif 
