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dontacte
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 Posté - 13 déc. 2011 : 13:54:53
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Bonjour. Un syndic a-t-il besoin de reunir une AGE suite à la délivrance d'une assignation contre le syndicat afin que la copropriété lui donne mandat pour agir en justice ?.. alors que son contrat lui donne cette faculté et que cette affaire est connue de tous puisqu'il s'agit d'une contestation d'une décision d'AG. Merci.
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Posté - 13 déc. 2011 : 14:51:01
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dontacte : dans votre cas c'est le syndicat qui est assigné, pour sa défense et prendre un avocat, le syndic n'a pas besoin de l'accord de l'AG.
Dans le cas inverse, c'est Ă dire le syndicat qui assigne, alors le syndic doit recevoir mandat de l'AG.
Cêla est de la gestion basique pour un syndic, pourqoui cmeui-ci désire t'il un mandat de l'AG dont il n'a pas besoin ???
La contestation d'un ou plusieurs copropriétaires concerne quelle décsion d'AG !!! le syndic est il mis en cause dans cette décision ?
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dontacte
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 Posté - 13 déc. 2011 : 15:06:10
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C'est bien ce que je pensais, en défense il n'a pas besoin d'AG. Il s'agit de la contestation d'une AG faite à la demande de 2 copropriétaires sans millièmes nécessaires et par mail alors que la LRAR est requise! Comment puis-je réagir ( avec d'autres) par rapport à cela? |
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Posté - 13 déc. 2011 : 15:48:06
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dontacte : sur ce que cous écrivez il n'y aucune contestation d'une décisions de l'AG devant le tribunal !!!!!
Un copropriétaire peut assigner le SDC dans les 2 mois après la réception du PV.
Envoyer un mail au syndic pour dire qu'il n'est pas d'accord, ce n'est pas une contestation officielle qui demanderai au syndic de mandater un avocat pour défendre le SDC.
Vous parlez de millièmes nécessaires !!!!!! Je comprends que ces 2 copros ont demandé au syndic de convoquer une AG !!!!
Est-ce bien cela ??
Si ces copros demandent une AG, tous les frais seront à leur charge. mais convoquer une AG pour dire que l'on est pas d'accord sur une décision ne sert à rien. L'AG doit voter sur des résolutions précises, elle ne peut voter sur un désacord de 2 copros . Cette AG est inutile.
Le syndic doit expliquer cela à ces 2 copropriétaires.
dontacte : demandez donc des explications au syndic, car votre pot n'est pas clair du tout. Le CS a t'il reçu copie d'une assignation ? a t'il reçu copie de ce mail ? |
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GĂ©dehem
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Posté - 13 déc. 2011 : 15:49:38
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"....la contestation d'une AG faite à la demande de 2 copropriétaires sans millièmes nécessaires et par mail alors que la LRAR est requise! "
Qu'est-ce donc que cette salade ????
La contestation d'une décision d'AG (d'une AG !) se fait par assignation du syndicat devant le TGI du secteur, donc par un avocat sollicité par les plaignants, assignationnotifiée au syndicat en la personne du syndic par huissier de justice.
Le mail, la LRAR ou même la manif avec pencartes devant les bureaux du syndic pour potester contre une décision d'AG n'a pas plus de valeur ici qu'un pipi de chat (quoiqu'il mouille !).
Le syndicat étant assigné, le syndic doit y répondre, ce qui ne nécessite pas une autorisation d'AG (D.art.55)
Le CS, les copropriétaires doivent réagir et refuser une telle mascarade !
NB : pour contester une décision d'AG il suffit d'être copropriétaire opposant ou défaillant (absent non représenté). Pas de référence aux tantièmes détenus. |
Édité par - Gédehem le 13 déc. 2011 15:57:21 |
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ainohi
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Posté - 13 déc. 2011 : 16:02:19
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Le syndic n'est pas obligé de convoquer l'assemblée générale pour défendre le syndicat en justice. Mais il ne lui est pas interdit de le faire. S'il y a plusieurs options possibles, si l'adversaire propose une transaction qui apparaît acceptable pour le syndic, la convocation de l'assemblée est légitime.
Comme vous ne donnez pas de détail sur le fond de l'affaire, on ne peut porter aucun avis sur le bien-fondé de la convocation de l'assemblée. Le conseil syndical a probablement été consulté au préalable. Il faudrait lui demander ce qu'il en pense.
Un copropriétaire qui veut obtenir l'annulation d'une décision de l'assemblée ne se contente ni d'un courrier électronique ni d'une lettre recommandée. Il saisit le tribunal de grande instance. |
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dontacte
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Posté - 13 déc. 2011 : 16:19:39
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Attention la confusion s'installe (revoyez ma question initiale) et je le regrette.
Mon post se limite à cela uniquement : 2 copropriétaires ont décidé de contester une AG, peu importe leur motif là n'est pas ma question. Ils ont donc procédé par voie d'assignation devant le TGI et à la réception de cette assignation notre syndic convoque une AG pour lui donner l'autorisation d'agir en justice. Je m'offusque devant cette convocation et d'ailleurs Philippe388 me confirme que le syndic n'a pas besoin d'accord de l'AG lorsqu'il est en défense. Se faisant comment puis-je me positionner par rapport à cette convocation...inutile.
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ainohi
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Posté - 13 déc. 2011 : 16:34:50
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La convocation de l'AG n'est pas obligatoire mais n'est pas illégale.
Si elle est inutile, le syndic aura engagé une dépense inutile qu'on pourra lui demander d'assumer. Cela pourra se faire lors de l'approbation des comptes par l'assemblée générale.
Auparavant il y a lieu de s'entretenir avec le conseil syndical sur la question. |
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Posté - 13 déc. 2011 : 16:41:43
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dontacte : la confusion vient de votre premier post !!!! 
SI vous êtes au CS, le syndic a du être consulté pour préparer cet ODJ.!!
Si vous êtes un copropriétaire , rapprochez vous du CS.
Rien ne vous empêche de demander des explications au syndic, qui n'a pas besoin d'augementer les charges de copropriété avec une AG totalement inutile.
Rappelez lui la loi :
Base légale : art. 15, 16, 18 Loi 10 juillet 1965, art. 55, 59 Décret 17 mars 1967
Aux termes de l'art. 18 Loi 1965, c'est le syndic qui représente la copropriété en justice, comme dans les autres actes de la vie civile.
Ainsi c'est le syndic qui représente la copropriété, sans formalité, lorsque celle-ci est citée en justice (art. 55 Décret 1967), et ce même si le litige porte sur des faits antérieurs à sa nomination (TGI Grenoble 23/05/1969, Dalloz S. 1970-210).
Pour agir en justice, le syndic doit obtenir une autorisation de l'assemblée générale à l'art. 24 (majorité simple des présents).
Les droits du syndic sont alors limités au droits du syndicat des copropriétaires ; il n'est pas possible d'habiliter le syndic par avance, pour régler tous les futurs désordres (le mandat doit être spécial, et ne peut être général).
Principe d'autorisation de la première action seulement
l'article 55 n'exige une autorisation de l'assemblée générale que lorsque le syndic intente une action en justice au nom du syndicat ; dès lors, le syndic agissant au nom du syndicat peut, sans avoir à obtenir l'autorisation de l'assemblée générale, reprendre l'action engagée par l'ancien propriétaire de l'immeuble (Cass. civ. 10/10/1984 - Bull. Cass. n° 165)
le syndic peut intenter une action en recouvrement des charges de la copropriété sans autorisation systématique de l'assemblée générale (Cass. civ. 14/05/1970 - Bull. Cass. mai 1970) |
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etc
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Posté - 13 déc. 2011 : 17:11:08
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Votre syndic est plutĂ´t accro aux frais d'AG !  |
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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dontacte
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Posté - 13 déc. 2011 : 17:44:23
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Bien d'accord avec vous etc. Le plus dingue c'est que je ne peux pas voter contre la question posée car il faut bien qu'il agisse pour notre compte en justice puisqu'on est assigné alors que ma logique voudrait que je m'oppose à une question qui n'a pas être posée. Comment s'opposer à la tenue de cette AG qui n'a aucune légitimité. |
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Posté - 13 déc. 2011 : 18:10:18
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dontacte : citation: Comment s'opposer à la tenue de cette AG qui n'a aucune légitimité.
Vous n'avez pas répondu : etes vous au CS ou non !!!!
Si vous êtes au CS, le syndic doit préparer cet ODJ avec ce CS, et vous pouvez lui dire que cette AG est inutile car la loi n'impose pas une autorisation au syndic, et que le CS demandera de rejetter les frais de cette AG supplémentaire lors de l'AG qui devra approuver les comptes.
SI vous n'ĂŞtes pas au CS, rapprochez vous de celui-ci.
dontacte : vous pouvez voter POUR un mandat "inutile", et demander que ces frais initules soit prise en charge par le syndic? Vous verrez bien si l'AG vous suit ou non.
Il serait Ă©tonnant que de nombreux copros viennent Ă une telle AG.
Je redemande également quelle résolution est contestée ??? le syndic est il lié à cette résolution, c'est pourquoi il demanderait un mandat !!!! |
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dontacte
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Posté - 13 déc. 2011 : 18:45:30
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Philippe388 vous m'aviez déjà éclairé sur le problème du CS. Il n'y en a pas dans notre copropriété. Le dernier CS élu l'avait été sous l'ancien syndic pour la durée de son mandat soit 1 an. Puis est arrivé l'actuel syndic qui n'a jamais procédé à une nouvelle élection dans les 2 AG annuelles qui ont suivi. Jusqu'à ce que je m'apercoive de cette situation, lui en fasse grief par LRAR mais pour l'instant en réponse le syndic maintient que le CS d'alors avait élu pour 3 ans! bien qu'il soit démenti par le PV d'assemblée. Il continue à y faire référence dans cette dernière convocation d'AG où la résolution projetée outre de l'autoriser à agir en justice, prévoit également de l'autoriser à procéder aux appels de fonds nécessaires après en avoir avisé le CS!!! délirant! Il aurait pu profiter de cette dernière AGE pour le constituer ce CS fantome!
Enfin la résolution contestée porte sur 2 questions qui ont été mises à l'ODJ à la demande de 2 copropriétaires au mépris des conditions de forme imposées par le RDC. Malgré les réserves écrites faites sur le PV, l'AG avait passé outre et voté les 2 questions. Aujourd'hui 2 copropriétaires ayant voté contre à cause des réserves assignent en contestation. Dans l'assignation c'est le syndicat qui est visé. |
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Posté - 13 déc. 2011 : 19:45:39
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dontacte : si la contestation et l'assignation au TGI ne porte que sur de simples réserves sur la manière de 2 copropriétaires d'avoir notifier au syndic de porter des résolutions à l'ODJ, ces copropriétaires vont au devant d'une grose désilution et de gros DI !!!! C'est bien le syndicat qui doit être assigné.
Le fait de n'avoir pas obligatoirement envoyé par RAR une demande de questions pour l'AG n'est pas une cause d'annulation. Le syndic n'a pas commis de faute en acceptant cette demande.
Un RDC ne peut pas être plus restrictif que la loi de la copropriété.
Base : article 10 décret 1967 :
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
A partir du 1er janvier 2005 : vous pourrez demander une adjonction à tout moment de l'année avant la convocation, et le syndic sera tenu d'en tenir compte (art. 10 modifié). Bien que le nouveau texte ne précise pas ce qu'il entend par "notification", il semble bien qu'il ne soit plus nécessaire de recourir à un courrier recommandé. N'utilisez ce mode d'expédition que pour les cas potentiellement litigieux.
Base légale : art. 42 et autres Loi 10 juillet 1965
Vous pouvez invoquer l'annulation d'une assemblée générale a raison :
.d'un manquement aux règles de convocation
.de l'absence de transmission des documents obligatoires
.de la prise de décisions non prévues à l'ordre du jour
.du non respect des règles de majorité
.l'absence d'annexation de l'art. 42 Loi 1965 qui stipule (entre autres) :
"Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa".
dontacte : j'avais oublié votre histoire du CS fantome. Mais vous avez les solutions pour agir lors de la prochaine AG.
La phrase " après avoir avisé le CS" est idiote, mais l'AG a bien décidé de ne pas avoir de CS !!!!! le syndic pourrait écrire, " après avoir avisé le CS, dont le SDC a décidé de s'en passer !!!
Ce n'est pas sur des dossiers que vous allez modifier les choses.
Une équipe soidée pour un CS actif, une vérification très profonde des comptes du SDC, un nouveau contrat de syndic, et une prépartion sérieuse de la prochaine AG; Le but c'est un nouveau syndic et un nouveau CS. Toutes les histoires de contestation pour rien, sur les petites phrases sans importance ne feront pas avancer votre SDC !
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dontacte
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Posté - 13 déc. 2011 : 20:08:33
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OK Philippe388 merci pour votre avis. Je pense que je vais me dispenser d'honorer cette AGE et me mobiliser avec les autres pour l'AG annuelle et l'importante question du nouveau syndic. |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 13 déc. 2011 : 21:03:03
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Philippe388, un petit bémol :
citation: A partir du 1er janvier 2005 : vous pourrez demander une adjonction à tout moment de l'année avant la convocation, et le syndic sera tenu d'en tenir compte (art. 10 modifié). Bien que le nouveau texte ne précise pas ce qu'il entend par "notification", il semble bien qu'il ne soit plus nécessaire de recourir à un courrier recommandé. N'utilisez ce mode d'expédition que pour les cas potentiellement litigieux.
Article 64, DĂ©cret de 1967
Modifié par Décret n°2007-285 du 1 mars 2007 - art. 2 JORF 3 mars 2007 en vigueur le 1er avril 2007
A l'exception de la mise en demeure mentionnée à l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée qui se fait par acte extrajudiciaire, toutes les notifications et mises en demeure prévues par ladite loi et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par télécopie avec récépissé. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire.
Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement.
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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GĂ©dehem
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Posté - 13 déc. 2011 : 21:42:35
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"Je pense que je vais me dispenser d'honorer cette AGE ..."
Fuir, jouer l'autruche ????
Il semble évident que le syndicat de dontacte est dans un dysfonctionnement total, par laxisme des copropriétaires ognorants/moutonniers, sur quoi joue/jongle le syndic, qui a un boulevard devant lui pour faire tourner la machine à sous.
S'agissant de répondre à une assignation du syndicat, le syndic n'a besoin d'aucune autorisation de l'AG. Celle convoquée est inutile.
Le plus "simple" en pareil cas, sous l'impulsion d'un pdt de séance au fait des choses (et de quelques copropriétaires actifs mais non agressifs), c'est de remettre les choses en place en proposant et en adoptant en séance une résolution du style :
" L'AG prend note de la convocation par le syndic, et à sa seule initiative, d'une AG supplémentaire prétenduement destinée à autoriser le syndic à répondre à une action en contestation d'AG.
S'agissant d'une action en défense du syndicat, le syndic peut y répondre de sa propre initiative sans autorisation, ainsi qu'il est expressément prévu à l'art.55 du décret du 17.03.1967 modifié.
En conséquence de quoi l'assemblée prend note que la question prévue à l'ODJ est sans objet.
L'assemblée décide que les frais de convocation et de tenue de cette assemblée inutile, intempestivement convoquée sans motif réel et serieux, seront intégralement supportés par le syndic."
Bien entendu, il faut autre chose que des moutons bêlants pour voter une telle résolution.
On doit ajouter qu'une note d'information exposant les faits et la règle, sur un ton neutre, rédigée et distribuée en Bal par quelques uns (CS ??), serait indispensable avant l'AG.
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Édité par - Gédehem le 13 déc. 2011 21:49:50 |
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ainohi
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Posté - 13 déc. 2011 : 22:03:21
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citation: Initialement posté par dontacte
Enfin la résolution contestée porte sur 2 questions qui ont été mises à l'ODJ à la demande de 2 copropriétaires au mépris des conditions de forme imposées par le RDC. Malgré les réserves écrites faites sur le PV, l'AG avait passé outre et voté les 2 questions. Aujourd'hui 2 copropriétaires ayant voté contre à cause des réserves assignent en contestation. Dans l'assignation c'est le syndicat qui est visé. Les contestataires ont-ils un motif de droit leur permettant de faire annuler les deux décisions en cause ?
Si oui, il est tout à fait justifié que le syndic convoque l'assemblée pour qu'elle annule ces décisions, si elle peut encore le faire.
Si le syndicat est sûr d'être condamné, il n'est peut-être pas utile qu'il verse des honoraires à un avocat plus des honoraires pour suivi de procédure au syndic. Il y aurait alors lieu de lui refuser l'autorisation demandée. |
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dontacte
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Posté - 13 déc. 2011 : 22:07:14
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Diable, vous me remotivez Gédehem. Je vous remercie. Je vais faire un tour de table pour savoir si je peux compter sur une majorité pour m'élire président et me suivre dans l'adoption d'un projet de résolution dans les termes que vous proposez. Les délais sont courts puisque la convocation est arrivée aujourd'hui pour lundi prochain! |
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filomat
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Posté - 13 déc. 2011 : 22:07:55
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Article 8 du décret de 1967 (extrait) :!
citation: La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du présent décret.
L'article 50 fait référence au recours au tribunal pour convoquer l'assemblée.
Si des copropriétaires représentant au moins le quart des voix du syndicat ont demandé au syndic de convoquer une assemblée générale sur la question de la défense du syndicat, le syndic est dans son "devoir" de la convoquer.
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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ainohi
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Posté - 13 déc. 2011 : 22:11:05
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citation: Initialement posté par philippe388
Un RDC ne peut pas être plus restrictif que la loi de la copropriété. Sur certains points il peut l'être. |
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Sujet |
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syndic accro aux AG 
