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dontacte
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 Posté - 13 déc. 2011 : 22:16:48
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Sauf que le syndic ne convoque pas l'assemblée pour qu'elle annule les décisions attaquées... et comme d'habitude une telle éventualité de l'intéresserait pas puisque cela le priverait des honoraires de suivi de procédure. |
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GĂ©dehem
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 22
 Posté - 13 déc. 2011 : 22:57:20
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Je parlais plus haut de dysfonctionnement dans ce syndicat, voila un élément de plus présenté (sans le vouloir) par Dontacte :
"..... .Les délais sont courts puisque la convocation est arrivée aujourd'hui pour lundi prochain !" !
Bigre !!!!
8 jours à peine pour une AG destinée à staturer sur une question "bidon" (il semble n'y avoir qu'une question), là ou il faudrait au moins 21 jours de délai !!!!
Il a du sauté quelques cours, votre syndic, s'il en a jamais suivi ! 
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Édité par - Gédehem le 13 déc. 2011 22:57:57 |
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Posté - 13 déc. 2011 : 23:29:46
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filomat : c'est le syndic qui convoque. Ce n'est pas sur une d emande de copropriétaires !!
etc : l'article cité n'a pas de rapport avec une demande de questions pour l'oDJ !!
dontacte : le syndic commet une grave erreur en convoquan l'AG sous huit jours. Le délai légal n'est pas respecté. c'est un motif d'annulation de l'AG; voilà un joli motif pour dénoncer els pratiques d'un syndic, qui n'a rizn compris à la copro !!! est-ce un vrai syndic pro ? |
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dontacte
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Posté - 14 déc. 2011 : 01:15:32
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eh oui, il est pro ! mais n'a-t-il pas le droit pour la convocation d'une AGE ? |
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Posté - 14 déc. 2011 : 07:19:42
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il peut déclencher une AG, mais il faut lui rappeler FORTEMENT que ce sont les proprios qui paient les frais !!!!!!! et donc l'amener à réfléchir 2 fois avant d'agir et de prendre l'avis du CS (quand il est existant..  ) |
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filomat
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Posté - 14 déc. 2011 : 07:35:54
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Comme il n'a pas de conseil syndical pour l'épauler (le contrôler et l'assister) le syndic est bien obligé, de sa propre initiative, de convoquer l'assemblée pour prendre l'avis des copropriétaires.
Ce sont les copropriétaires qui sont responsables des frais, pas le syndic.
Nul n'est censé ignorer la loi, pas même un copropriétaire !
Surtout qu'avec l'internet et le forum universsimmo personne n'a plus aucune excuse ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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dontacte
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Posté - 14 déc. 2011 : 08:21:08
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Effectivement filomat c'est d'ailleurs depuis que j'ai posté sur le sujet que je ne cesse d'envoyer des LRAR à ce syndic (qui semble être l'objet de toute votre sollicitude) pour qu'il prévoit en AG la nomination du CS mais en vain. Il aurait d'ailleurs pu profiter de cette AGE qualifiée à juste titre par Gédehem de "bidon" pour prévoir cette nomination, du coup elle aurait eu un peu plus de consistance. Maintenez-vous toujours que ce sont les copropriétaires qui devraient supporter les frais de cette AGE ?
Rambouillet ill est vrai que la question qui nous préoccupe devait être débattue avant tout en CS... dans la mesure où il existe et que le syndic ne fasse pas blocage pour le constituer. |
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Posté - 14 déc. 2011 : 09:33:05
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filomat : citation: Comme il n'a pas de conseil syndical pour l'épauler (le contrôler et l'assister) le syndic est bien obligé, de sa propre initiative, de convoquer l'assemblée pour prendre l'avis des copropriétaires.
Ce sont les copropriétaires qui sont responsables des frais, pas le syndic.
Nul n'est censé ignorer la loi, pas même un copropriétaire !
Surtout qu'avec l'internet et le forum universsimmo personne n'a plus aucune excuse !
Filoimat : cela n'est pas très juste.
ON ne convoque pas une AG pour demander l'avis des coprorpiétaires !!!Un AG est convoqué pour prendre des décsions. Le syndic prapre l'ODJ avec le syndic ( nouvelle loi), l'AG avait décidé de ne pas élir de CS, ausune AG n'a soulevé ce problème sauf dontacte.
Pour agir en justice en défense du SDC, le syndic n'a pas besoin de 'lavis du CS, ni des copropriétraires, ni d'une décsion de l'AG !! c'est la loi.
Les copropriétaires ne doivent pas payer pour des AG inutile. L'AG décidera de rejetter de tels frais supplémentaires .
Les copropriétaires doivent connaitre la loi; c'est le sohait de dontacte; mais dans ce cas c'est le syndic qui n'y connait rien du tout. Convoquer une AG sous huit jours, cela n'est possible qu'en cas de trvaux d'urgence pour la sauvegarde de l'immeuble.
dontacte : citation: mais n'a-t-il pas le droit pour la convocation d'une AGE ?
Bien évidement que le syndic a le droit de convoquer une AG mais dans ce cas il n'a pas besoin de la convoquer. Pourquoi créer des frais supplémentaires - honoraires, photocopies, envois,.... L'AG a tout à fait le droit de rejetter de tels frais.
Imaginez une AG tous les mois !!!!
dontacte : citation: le syndic ne fasse pas blocage pour le constituer.
Le CS avait obligation de convoquer une AG pur Ă©lir le CS suite au premier rejet de le constituer. Il commet ici une faute grave !!
Allez à cette AG, faites vous élir comme président de séance, expliquez devant les quelqques copros présents que cette est inutile, avec rappel des textes de loi, et que surtout il ne figure pas à cet ODJ l'élection du CS.
Vous demandez expressement devant cette AG, la convocation d'une AG dans le délai légal des 21 jours,avec comme ordre du jour l'élection du CS, obligatoire en copropriété, aves rappel des textes de loi. Faites notifier sur le PV de cette AG cette demande et cette obligation.
dontacte : poser une résolution à l'ODJ sans envoi en RAR n'est pas une faute du syndic, MAIS ne pas convoquer une AG pour élir un CS? convoquer sous huit jours une AG sans respecter le délai légal, augmenter les charges de copropriété par des AG supplémentaires inutiles, .... ce sont des fautes importantes de gestion.  |
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GĂ©dehem
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Posté - 14 déc. 2011 : 10:09:08
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"Maintenez-vous toujours que ce sont les copropriétaires qui devraient supporter les frais de cette AGE ?"
Oui, bien entendu .... sauf s'ils décident de l'imputer au syndic en raison de l'inutilité d'une telle AG, ici abisivement convoquée, qui plus est hors délai des 21 jours.
Qu'une AG soir A, B, C D ou E, voire à y être F, le délai de convocation est au moins de 21 jours.
Il n'y a QUE l'AG 'U', c'est y à dire conviquée selon la procédure "urgence", qui est sans délao. Mais pour cela il faut qu'il y ait 'urgence' pour des travaux en raison de la mise en péril de l'immeuble.
TOUTES les autres AG : 21 jours mini.
La résolution que je propose plus haut devra ajouter après "... sans objet" :
"De plus, cette AG étant convoqué hors du délai des 21 jours prévu par les textes est entachée de nullité, ce que ne peut ignorer le syndic professionnel de la gestion immobilière.
L'assemblée décide donc ....." |
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dontacte
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Posté - 14 déc. 2011 : 10:33:29
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je me place bien dans le contexte d'une AG inutile et en conséquence nous sommes donc bien d'accord pour dire que les frais doivent être imputés au syndic.
OK avec Philippe388 et GĂ©dehem pour la marche Ă suivre. |
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etc
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Posté - 14 déc. 2011 : 11:05:52
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Philippe388,
Pourtant vous le savez très bien : Sous peine de nullité, la demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour doit être notifiée au syndic en recommandé avec accusé de réception…
citation: Initialement posté par etcPhilippe388, un petit bémol : citation: A partir du 1er janvier 2005 : vous pourrez demander une adjonction à tout moment de l'année avant la convocation, et le syndic sera tenu d'en tenir compte (art. 10 modifié). Bien que le nouveau texte ne précise pas ce qu'il entend par "notification", il semble bien qu'il ne soit plus nécessaire de recourir à un courrier recommandé. N'utilisez ce mode d'expédition que pour les cas potentiellement litigieux. Article 64, Décret de 1967 Modifié par Décret n°2007-285 du 1 mars 2007 - art. 2 JORF 3 mars 2007 en vigueur le 1er avril 2007 A l'exception de la mise en demeure mentionnée à l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée qui se fait par acte extrajudiciaire, toutes les notifications et mises en demeure prévues par ladite loi et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par télécopie avec récépissé. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire.
Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement..
citation: Initialement posté par philippe388
etc : l'article cité n'a pas de rapport avec une demande de questions pour l'oDJ !!
Cette réalité, c’est l’art. 10 de la Loi ET l’art. 64 du Décret cumulés.
Je respecte Serge Diebolt mais ici (« Bien que le nouveau texte ne précise pas ce qu'il entend par "notification", il semble bien qu'il ne soit plus nécessaire de recourir à un courrier recommandé. »), il se trompe !
- le fait de « notifier » n’est pas propre à la version d’après 2005 de l’article L10 mais était déjà dans la version d’avant 2005.
- Mais surtout, il oublie qu’il y a un Décret pour l’application de la Loi :
Là où il se trompe c’est que ce n’est pas après 2005 qu’il n’est pas précisé ce qu’il faut entendre par le terme « notification » car cela est on ne peut plus clair dans l’article D64 > lettre A.R. (sauf certains cas télécopie récépissé, émargements… possibles).
Mais c’est avant 2005 que D64 n’apportait pas ces précisions sur « notification ».
Je confirme donc bien mon post précédent.
L10 ET D64 cumulés : demande question ODJ = Lettre A.R. 
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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GĂ©dehem
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Posté - 14 déc. 2011 : 12:22:50
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OUI, et alors ??
Cela n'a rien à voir avec le présent cas : une AG intempestivement convoquée pour statuer sur un point inutile en pareil cas, qui plus est AG convoquée hors délai.
Personne ne demande l'inscription d'une question. |
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Posté - 14 déc. 2011 : 12:42:22
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etc : citation: Sous peine de nullité, la demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour doit être notifiée au syndic en recommandé avec accusé de réception…
Cela n'a aucun rapport avec une convocation d'AG inutile, et de plus ne respectant pas le délai légal. C'est le syndic qui convoque cette AG, pour qu'il recoive mandat pour agir en justice, alors qu'il n'en a pas besoin. Personne n'a demandé au syndic de convoquer cette AG !!!!
L'envoi en recommandé est recommandé pour que le syndic porte celle-ci à l'ODJ; mais si un copropriétaire envoi en courrier simple une demande de résolution à porter à l'0DJ, et que le syndic porte cette demande, pourquoi voulez vous que ce copropriétaire en question assigne le SDC pour contester l'AG !!!!!
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filomat
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Posté - 14 déc. 2011 : 16:19:00
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Et si, au moment de payer les avocats, les copropriétaires se plaignent au syndic "vous auriez dû nous prévenir, ce n'était pas la peine de répondre en justice et d'engager des frais, il fallait rechercher un accord amiable : Si seulement vous aviez convoqué une assemblée générale pour en débattre nous aurions certainement trouvé un arrangement " |
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etc
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Posté - 14 déc. 2011 : 16:19:58
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Effectivement,
ce n'est pas en grand rapport avec le sujet initial mais, si vous avez bien suivi le fil des échanges, c'était simplement pour reprendre les propos erronés de Serge Diebolt cités par philippe388 (« Bien que le nouveau texte ne précise pas ce qu'il entend par "notification", il semble bien qu'il ne soit plus nécessaire de recourir à un courrier recommandé. »).
Il a été fait référence à ce point (posts 12 et 13) par l'initiateur même du sujet, auquel philippe388 a répondu, alors, excusez-moi de vous demander pardon, je me suis juste permis de rétablir une vérité...
...rien de plus!
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dontacte
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Posté - 14 déc. 2011 : 17:41:38
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La réflexion de filomat tient la route et me parait faire échec à une résolution proposée plus haut où il serait précisé que la question mise à l'ODJ est sans objet. Si je parviens à me faire élire président et que je passe en force une telle décision je risque d'avoir un retour de bâton et au lieu d'affaiblir le syndic il en sortirait grandi! |
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Posté - 14 déc. 2011 : 18:13:01
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filomat : citation: Et si, au moment de payer les avocats, les copropriétaires se plaignent au syndic "vous auriez dû nous prévenir, ce n'était pas la peine de répondre en justice et d'engager des frais, il fallait rechercher un accord amiable : Si seulement vous aviez convoqué une assemblée générale pour en débattre nous aurions certainement trouvé un arrangement "
Vous demandez au copropriétaires de ne pas laisser le syndic exécuter son mandat et de respecter la loi de la copropriété !!!!!!
IL n'y a pas d'accord amiable possible maintenant puisque le syndic a reçu cette assignation. il est obligé de prendre un avocat, engager des frais pour défendre le SDC devant le TGI. Cela ne peut pas être contesté !!!
Quel accord amiable devant une contestation d'une décision d'AG ??? C'est le syndicat qui est assigné et non le syndic.
Filomat, etc : vous allez donc convoquer une autre AG pour débattre d'un accord amiable entre les copros qui assignent et les copros qui se plaignent ???? Vous pourrez également choisir un avocat entre tous les avocats que chacun des copropriétaires proposera, et aussi discuter pour négocier les différents honoraires des ces avocats ,....
Filomat, etc :alors posez vous la question suivante : pourquoi avons nous un syndic, et quel est son role ??
dontacte : citation: le syndic il en sortirait grandi
grandi de quoi ?? de n'avoir pas engager des frais?? de n'avoir pas respecté la loi ?? de demander une autorisation alors qu'il n'en a pas besoin ??
Si l'on suit le raisonnement de filomat et d'etc, le syndic serait tenu de demander une autorisation Ă une AG Ă chaque fois qu'il appliquera la loi, son contrat de syndic, ......
Le syndic est un mandataire; en donnant un mandat de gestion au syndic, l'AG accepte qu'il puisse agir en justice pour défendre le SDC. L'AG n'a pas à revenir sur ces textes.
Vous allez multiplier les AG, les charges de copropriété, les vacations du syndic, le nbre de photocopies, ....... ridicule !!!!
dontacte : l'application de la loi, et le respect des roles de chacun sont l'unique moyen de remettre en état votre copropriété.
Ne vous tordez pas les méninges. Un syndic qui ne connait pas la loi, comme le votre -car vous avez déjà zappé les fautes de ce syndic : pas de CS et convocation sous huit jours illégale - ne sortira pas grandi d'une AG inutile.
Frais d'AG inutiles ou frais d'avocat obligatoire suite à une assignation : il n'y a pas de débats possible; Cette AG ne srvira à rien, car le syndic est obligé de oprendre un avocat pour le TGI. Le syndic n'est pas un avocat.
Si vous avez peur de lui , en partant dans une " autogestion", en rejettant les textes, ne partez pas dans un futur CS. |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 14 déc. 2011 : 18:31:20
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citation: Filomat, etc : vous allez donc convoquer une autre AG pour débattre d'un accord amiable entre les copros qui assignent et les copros qui se plaignent ???? Vous pourrez également choisir un avocat entre tous les avocats que chacun des copropriétaires proposera, et aussi discuter pour négocier les différents honoraires des ces avocats ,....
Filomat, etc :alors posez vous la question suivante : pourquoi avons nous un syndic, et quel est son role ??
[...]
Si l'on suit le raisonnement de filomat et d'etc, le syndic serait tenu de demander une autorisation Ă une AG Ă chaque fois qu'il appliquera la loi, son contrat de syndic, ......
Moi ? mais j’ai rien dit ! Pourquoi est-ce qu’on m’inclut dans tout ça ???
Depuis le début de ce sujet, je suis uniquement intervenu pour rappeler les textes : notification demande ODJ en lettre A.R. C’est tout ! 
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GĂ©dehem
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Posté - 14 déc. 2011 : 19:07:28
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Filomat (qui induit dontacte en erreur !!  ):
"Et si, au moment de payer les avocats, les copropriétaires se plaignent au syndic "vous auriez dû nous prévenir, ce n'était pas la peine de répondre en justice et d'engager des frais, il fallait rechercher un accord amiable ....."
Vous savez ce qu'il en est des questions de procédure ????
Un syndicat (toute personne, vous, moi..) étant assigné devant le TGI (peu importe le motif), il doit y répondre dans les 15 jours (ou dans le délai fixé par l'assignation, une date proche étant imposée).
Ce qui explique de le syndic n'a pas besoin d'une AG pour être autorisé à défendre le syndicat attaqué (D.art.55, en toute lettre), le délai de réaction étant très court.
Ce qui explique sans doute de la part de ce syndic l'abusive convocation d'une AG sous 8 jours , avant la date fixée par l'assignation !
La négociation "amiable", si elle a lieu (c'est toujours possible) à lieu ensuite, après avoir répondu à "l'attaque" , et après moulte échange d'arguments, avant de passer devant le juge.
Auquel cas le demandeur, si satisfait, peut se désister et les parties en restent là .
C'est de la procédure, qui ne souffre aucun état d'ame ou approximation. (*)
La proposition de résolution indiquée plus haut n'a pour but que de préserver les intérets du syndicat face aux manœuvres intempestives, couteuses et illicites de ce syndic.
(*) on peut ajouter, pour ceux qui n'y entendent rien, que l'assignation d'une personne (ici d'un syndicat) devant le TGI ne veut pas dire que ce TGI est saisi du litige. Il ne le sera que dans les 4 mois qui suivent la délivrance de l'assignation par le demandeur : c'est ce qu'on appelle "l'enrolement" ou la "mise au rôle". C'est à dire que le greffe du TGI inscrit l'affaire dans le répertoire du tribunal et ouvre le dossier de l'affaire avec tous les documents pour le procès.
Suit la "mise en état", fixation des dates d'échanges de conclusions, date de cloture, celle des débats, du prononcé de la décision ...
C'est dans cette période qu'après tractation un accord amiable peut être conclu.
Mais un point est incontournable : étant assigné devant le TGI on doit y répondre dans les 15 jours, soit en personne soit par avocat.
(Voila qu'en plus de faire du conseil en copropriété il faut en faire en procédure civile ..... ) |
Édité par - Gédehem le 14 déc. 2011 21:10:50 |
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dontacte
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Posté - 14 déc. 2011 : 21:07:17
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Gédehem et Philippe388 vous m'avez convaincu et je vous remercie de votre contribution. Donc si, comme je le pense, je peux rallier d'içi lundi la majorité sous mon nom, je me fais élire président et j'impose une résolution dans les termes dont vous m'avez donné les grandes lignes. Si cette AGE est parfaitement inutile, elle aura toutefois le mérite de me permettre de tester ma "popularité".
Par contre s'il advenait que je sois "trahi" au dernier moment, pourquoi pas ?, je ne supporterai pas de rester plus longtemps en séance. Cela veut dire qu'ayant émargé la feuille de présence, ayant débattu avec les copropriétaires, au moment du vote (perdu d'avance) je me lève et je pars. Cette attitude est-elle possible et dans l'affirmative comment sera-t-elle qualifiée au niveau du vote ? Abstention bien que je n'aurai pas voté ? |
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syndic accro aux AG 
