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shaun
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 Posté - 28 oct. 2013 : 21:36:55
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Bonsoir,
Je fais partie du conseil syndical d'une copropriété.
Un important programme de travaux a été voté lors d'une AG en 2010.
Lors de cette AG, les honoraires du syndic, pour 1.5% HT du montant HT des travaux, ont également été votés par une délibération spécifique.
Aujourd'hui, certains travaux sont en cours, mais non terminés.
Or je constate, en compulsant le grand-livre, que le syndic a d'ores et déjà prélevé la totalité de ses honoraires sur ces travaux.
D'où quelques questions :
- Quand le syndic doit-il "normalement" prendre ses honoraires ?
- Si finalement les travaux coûtent moins cher que prévu (moins-values), le syndic doit-il prélever ses honoraires sur le montant réel ? Un exemple : travaux prévus de 50.000 € HT -> honoraires théoriques HT de 750 € HT. Au réel, les travaux coûtent "seulement" 40.000 € HT : le syndic doit-il prendre 600 € ou 750 € d'honoraires ?
Ces questions nous tiennent d'autant plus à coeur que nous envisageons très prochainement un changement de syndic (relations très détériorées, absence du syndic dans la totalité des dossiers, travaux y compris) et que certains des travaux ne seront pas encore terminés au moment où le changement pourrait se faire.
En vous remerciant,
Shaun
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nefer
Modérateur
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 Posté - 28 oct. 2013 : 21:58:45
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le montant des honoraires est calculé sur le montant réel des travaux...pas sur le budget voté : relisez le texte de la résolution
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shaun
Contributeur actif
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 2
Posté - 28 oct. 2013 : 22:16:26
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Merci nefer, c'est bien ce qu'il me semblait.
Et donc, les honoraires ne peuvent être prélevés qu'au fur et à mesure de la réception des factures de situation des entreprises / ou à la toute fin des travaux.
C'est bien celà ?
Merci |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 28 oct. 2013 : 22:33:15
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Votre syndic aurait du percevoir ses honoraires une fois les travaux accomplis et réceptionnés par le syndic. Ceci étant, dans la mesure où la prestation est assurée, cela n'a pas beaucoup d'importance. Ventiler les honoraires au paiement de chaque facture ne me semble pas très judicieux : cela complique inutilement la comptabilité. |
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shaun
Contributeur actif
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4
Posté - 28 oct. 2013 : 22:52:04
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citation: Initialement posté par mespres
Ventiler les honoraires au paiement de chaque facture ne me semble pas très judicieux : cela complique inutilement la comptabilité.
Certes.
Je conclus de votre contribution qu'en cas de changement de syndic au milieu de travaux, le plus simple est :
- soit que le syndic ne facture pas d'honoraires sur ces travaux (non réceptionnés, syndic totalement absent). Je ne suis pas contre, mais je doute que le syndic partage (il dira qu'étant donné qu'il y a un cabinet d'archi, il n'a pas à être présent) ;
- soit que le syndic facture au plus ses 1.5% HT d'honoraires sur le montant des factures réceptionnées et acquittées à la date du changement de syndic.
Vous êtes d'accord ? |
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nefer
Modérateur
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5
Posté - 29 oct. 2013 : 08:49:28
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effectivement il vaut mieux la deuxième solution
comment un syndic peut l facturer des honoraires dés l'appel de fonds...si les travaux ne sont pas effectués? |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 29 oct. 2013 : 09:51:27
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Shaun,
Le fonctionnement habituel dans un cabinet de syndic est que dès lors que des travaux ont été votés en AG, le gestionnaire transmet au comptable les différents éléments : date Ag, N° résolution, nature des travaux, fournisseur, dates d'exigibilité...et montant des honoraires de syndic votés par l'AG.
Rappelons qu'il s'agit là d'honoraires pour suivi administratifs et comptables le syndic n'ayant pas qualité de maître d'oeuvre mais de maître d'ouvrage délégué.
Cela ne doit évidemment aucunement l'empêcher d'aller voir régulièrement ce qui se passec sur le chantier et d'organiser une réception de tvx si ces derniers n'ont pas été suivis par un MO.
La pratique la plus courante est que sur le 1er appel de fonds le syndic récupère la totalité des honoraires votés.
En revanche, pour des travaux votés par tranches, le syndic (c'est ce que je fais) prélève les honoraires au début des travaux de chaque tranche.
Cela ne représente pas en général une somme colossale et cela évite de fragmenter les prélèvements.
Si vous pensez changer de syndic, je pense que ne récupérerez rien.
Si vous réclamez, il fera le mort ou répondra que ces honos sont dus car votés en AG etc...cela vous coûtera 10 fois plus cher au moins de l'assigner que de récupérer le solde" proratisé" en fonction de l'avancement du chantier.
En revanche, je pense qu'il ne pourra pas s'opposer à rembourser l'écart pourcentage/coût réel si ce dernier est en sa faveur.Mais cela représentera des cacahuètes.
A vous de voir, mais je pense que vous allez vous épuiser
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shaun
Contributeur actif
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Posté - 29 oct. 2013 : 20:08:08
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Merci sparte de votre réponse, mais je dois avouer que je suis un peu étonnée...
citation: La pratique la plus courante est que sur le 1er appel de fonds le syndic récupère la totalité des honoraires votés.
Et ce quand bien même les travaux ne commenceraient que quelques mois après ?
citation: Cela ne représente pas en général une somme colossale et cela évite de fragmenter les prélèvements.
Pour éviter cette fragmentation des prélèvements et la multiplication des écritures comptables, pourquoi ne pas attendre la fin des travaux pour être certains de prélever le montant correct ?
citation: En revanche, je pense qu'il ne pourra pas s'opposer à rembourser l'écart pourcentage/coût réel si ce dernier est en sa faveur.Mais cela représentera des cacahuètes.
J'en aurais presque l'impression que c'est la norme que les syndics prélèvent des honoraires correspondant au devis et non pas aux montant réel des travaux...
Les petites cacahuètes font les gros pécules 
Mais je suis bien d'accord avec vous : nous risquons de nous épuiser à chercher à récupérer ce qui nous serait dû.
Nous verrons comment tout cela tourne...
Cordialement
Shaun |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 29 oct. 2013 : 23:09:08
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1) oui. Dans tous les cas le syndic est juridiquement tenu de détenir la totalité des fonds avant même de passer commande.
2)parce que, comme pour toute entreprise, votre syndic doit récupérer ses honoraires pour faire fonctionner sa société, payer ses factures, ses salariés et ses actionnaires...donc il prend ses honoraires.
Economiquement, c'est ainsi.
3)non, le syndic calcule ses honoraires sur la base des devis votés ne serait-ce que pour faire les appels de fonds mais une régularisation du compte travaux est supposée intervenir à la fin des travaux. |
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shaun
Contributeur actif
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Posté - 30 oct. 2013 : 10:40:15
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Sparte, vos réponses donnent l'impression que vous faites un amalgame entre appeler les fonds pour les avoir en banque sur le compte du syndicat et, pour le syndic, les prélever pour se payer lui-même...
Nous sommes en compte séparé : que le syndic appelle dès le premier appel de fonds la totalité de ses honoraires, pourquoi pas. Par contre, pourquoi le syndic devrait-il prélever ses honoraires sur le compte du syndicat pour les mettre sur son compte bancaire à lui, alors même que les travaux ne commenceraient que dans quelques mois ?
J'aimerais autant que ces sommes restent sur le compte du syndicat (et ses livrets bancaires) afin de générer des intérêts pour le syndicat... au minimum jusqu'au début des travaux.
Toutes mes questions portent sur le moment auquel le syndic se paye (et le montant correspondant), et non pas sur quand les appels de fonds correspondants doivent être faits (et de combien ils doivent être) ! |
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Posté - 30 oct. 2013 : 11:06:41
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citation: Nous sommes en compte séparé : que le syndic appelle dès le premier appel de fonds la totalité de ses honoraires, pourquoi pas. Par contre, pourquoi le syndic devrait-il prélever ses honoraires sur le compte du syndicat pour les mettre sur son compte bancaire à lui, alors même que les travaux ne commenceraient que dans quelques mois ?
compte séparé ou non, lorsque vous avez voté les honoraires sur travaux, ceux ci sont indépendants des honoraires de gestion courante. Donc lorsque vous avez voté ces honoraires vous avez ou vous auriez du voter la date et les modalités d'exigibilité des fonds.
Ensuite le syndic envoie une facture au syndicat pour ces honoraires puisqu'il a débuté le travail : appel des fonds pour les différentes phases des travaux. Il peut le faire dès que le travail commence.
Ce n'est pas les travaux eux-mêmes que vous payez , mais le travail préalable administratif et comptable qu'il doit faire avant que ne débute les travaux.
Por faire comme vous le souhaitiez, il aurait fallu décider dans la résolution, le paiement de la partie administrative au lancement de l'opération soit dès le premier appel de fonds et la partie "suivi technique" (si elle existe) au début des travaux.
a la façon dont vous avez présenté ce post, rien d'anormal dans la façon de faire du syndic. |
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mespres
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Posté - 30 oct. 2013 : 11:48:15
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pas tout à fait d'accord avec sparte : il est désormais obligatoire de voter les honoraires travaux : exit les pourcentages dans les contrats. Cela conforte le fait que les honoraires syndic ne peuvent changer, du fait du montant réel des travaux (écart positif ou négatif par rapoort au devis). |
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Posté - 30 oct. 2013 : 11:58:36
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mespres : Les honoraires sont calculés ET votés ET appelés sur le montant du devis, MAIS c'est la facture qui est le document comprable pris en compte pour calculer les honoraires du syndic.
Comme l'a indiqué sparte, une régul se fera lors de la réception de la facture finale !!!
Le fait qe cela doit être voté dans une résolution, ne veut pas dire que ces honoraires sont ansi fixés définitivement.
mespres : vous votez sur un devis qui n'est pas forcémement le montant définitif des travaux !! vous n'allez pas exigé de votre fournisseur que vois ne paierez que ce montnat voté par l'AG !!!
SEULE compte la facture 
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shaun
Contributeur actif
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Posté - 30 oct. 2013 : 13:05:19
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OK, merci à tous de vos contributions.
A les lire, j'ai l'impression que la régularisation des honoraires, sur la base du montant réel des travaux, n'est pas acquise partout. D'ailleurs même Sparte indique
citation: une régularisation du compte travaux est supposée intervenir à la fin des travaux
Bonne journée
Shaun |
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Posté - 30 oct. 2013 : 13:12:20
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d'où l'importance de bien rédiger le projet de résolution sur lesquels les copros sont amenés à voter.
dans votre cas, quel est le texte de la résolution votée concernant ces honoraires. |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 30 oct. 2013 : 13:22:07
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La prochaine fois, ne votez pas en pourcentage des travaux. Personnellement, je trouve que c'est une aberration en ce qui concerne le syndic
S'il y a un architecte, le seul boulot du syndic est administratif. Et il n'est pas fonction du montant des travaux mais il est fonction du nombre d'appels à faire, d'ordres de services à rédiger, de DO à souscrire...
Donc vous votez un nombre d'heures de travail, que vous pouvez détailler selon les tâches si vous le souhaitez. Comme ça vous savez que chaque heure est due dès la tâche effectuée.
Du coup, la facture est plus lourde pour des petits travaux mais beaucoup moins pour des gros.
Nous c'est ce qu'on fait. On détaille pas les tâches ceci dit... C'est du genre une poignée d'heures par campagne de travaux, donc vu les montant, c'est pas très important qu'il les prenne un mois avant ou un mois après... mais il est vrai qu'on envisage pas de quitter le syndic.
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Édité par - Viviane le 30 oct. 2013 13:24:14 |
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mespres
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Posté - 30 oct. 2013 : 14:15:31
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Merci Viviane de me pousser à être plus clair : la loi impose que soient votés les honoraires, c'est à dire que le montant est voté. Exemple : "les honoraires travaux du syndic pour la réfection de la terrasse sont fixés à 200 € HT". les pourcentages, c'est terminé !
Autre précision : il faut toujours voter sur du HT, de façon à ce que la résolution ne devienne pas caduque si changement de taux de TVA .
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Édité par - mespres le 30 oct. 2013 14:16:11 |
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Posté - 30 oct. 2013 : 14:42:42
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mespres : "les pourcentages, c'est terminé !"
"exit les pourcentages dans les contrats"
NON : pas exit els pourcentages dans les contrats !! fausse idée.
mespres : depuis quand avez vous lu des contrats de syndics ??
Pour parlez pour votre copropriété que vous " dirigez" !!! mais par pour la grande majorité des copropriétés.
Le syndic a d'allieurs tout à fait le droit de proposer dans son contrat un pourcentage d'honoraires sur les travaux hors budget, c'est pourquoi ils figurent toujours dans leurs contrats même si c'est l'AG qui décidera du pourcentage, ou du montant - et non le CS ou son président !
shaun : sparte parlait de " supposée" régularisation du montnat des honoraires appelés, mais si lui l'a fiat certainemetn, ce 'nest pas le cas de tous les syndics, car les CS ne vérifie que rarement les comptes travaux, comme les syndics ne proposent pas à l'OdJ une approbation de ces comptes. |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 30 oct. 2013 : 20:39:03
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Le contrats de syndic continuent à mentionner des pourcentages malgré l'article 18-1 A a de la loi de 1965 :
citation:
Article 18-1 A En savoir plus sur cet article...
Créé par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 17
Seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.
Cet article vise justement à permettre aux syndicats de contrôler les honoraires travaux ... et rend caduque le débat sur ces fameux pourcentage, à mon humble avis. |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 30 oct. 2013 : 20:50:32
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Absolument Philippe.
En principe, on doit arrêter des comptes de travaux comme on arrête des comptes de charges.
On met d'un côté les dépenses engagées à savoir le montant final de l'opération et de l'autre les sommes appelées auprès des copropriétaires.
Suite à cela un solde sort et le compte travaux peut être clos.
Comme la plupart des logiciels (tous ? oui tous j'en suis certain) ne vont pas recalculer automatiquement le montant des honoraires de syndic en fonction du montant final et du pourcentage voté, il faudra que le comptable ou le gestionnaire le fasse manuellement.
Si personne n'y pense ce qui doit arriver souvent, on reste sur les sommes prévues à l'AG.
Mais cela va dans un sens comme dans un autre, le syndic ne prendra rien non plus sur une plus-value (parfois même importante) dans la plupart des cas.
Le delta entre honos votés et réels est vraiment à la marge.
Concernant le pourcentage, aujourd'hui le syndic peut donner dans son contrat de mandat à titre indicatif un pourcentage.
C'est l'AG qui décidera ensuite de façon souveraine.
Avec la loi ALUR qui se profile, le syndic n'aura même plus le droit de préciser un pourcentage même à titre strictement indicatif.
Aujourd'hui Philippe est dans le vrai.
Demain, ce sera Mespres.
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shaun
Contributeur actif
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Posté - 30 oct. 2013 : 21:53:32
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citation: Initialement posté par rambouillet
dans votre cas, quel est le texte de la résolution votée concernant ces honoraires.
Pour répondre à la question de rambouillet, le texte de la résolution est raccord avec ce que j'indiquais dans mon premier mail, mais si cela peut faire plaisir, le voici :
"Résolution n°8 : les honoraires du syndic pour ces travaux seront de 1.5% HT du montant HT des travaux."
Je conclus de ces échanges, que, comme le conseillent mespres et Viviane, la leçon principale à retenir pour la prochaine fois est de voter un montant d'honoraires et non pas un pourcentage. Ce sera plus simple et plus clair pour tout le monde.
Merci à tous
Shaun
édition : correction de balises |
Édité par - shaun le 30 oct. 2013 21:56:39 |
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Honoraires travaux syndic - quand les prélever ? 
