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lefu
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 Posté - 22 janv. 2014 : 22:30:10
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Bonjour Ă tous.
Je fais appel à vos expériences sur le sujet des ASL.
Je suis propriétaire depuis 2008 d'un appartement dans une résidence qui elle même fait partie d'un ensemble d'une 10e immeubles dans une ASL.
Je suis également président du conseil syndical depuis un an.
En dehors du notre, l'ensemble des immeubles est géré par le même syndic. Notre immeuble ayant choisi un autre syndic (déjà fait à mon arrivée en 2008). Le syndic des autres immeubles gère aussi l'ASL avec les présidents de copropriété.
J'aurais deux questions :
Sujet Chauffage :
L'ensemble des immeubles était chauffé au fioul par une chaufferie commune dans un des bâtiments. Étant donné la non maitrise de la consommation, l'opacité du fonctionnement de l'ASL, les couts d'entretien, nous avons décidé de nous désolidariser de ce type de chauffage pour installer des chaudières gaz. L'ASL avait été prévenu mais globalement ce ne s'est évidemment pas bien passé.
Le conflit (nous sommes en justice) est le suivant :
- l'ASL considère que nous n'avions pas le droit de nous désolidariser et continue à nous réclamer des charges de chauffage, dont les frais fixes de fioul alors que nous avons fait constater par huissier notre coupure.
- nous considérons que ce chauffage est une servitude à laquelle nous avons le droit de renoncer
Je pourrais comprendre qu'il nous réclament la quote part sur l'entretien car c'est là que les autres résidences sont lésées. Mais delà à réclamer des charges de fioul ça me parait pas "honnête".
Bref c'est en justice et des charges non payées s'accumulent et à un moment quelqu'un devra les payer (le perdant). Cela risque de mettre certains copropriétaire en difficultés, que ce soit de notre résidence ou des autres.
Sujet autres charges
Concernant les autres charges communes à l'ASL (entretien, espaces verts) nous avons aussi un blocage. Nous souhaitons évidemment payer ces charges pour lesquels nous bénéficions du service. Mais nous contestons le fonctionnement qui implique que l'ASL réclame les charges au syndic de chaque immeuble qui répercute ces charges aux copros. Nous estimons que l'ASL doit adresser l'appel de charge individuellement.
Enfin c'est ce que nous diot notre avocat et on retrouve cette info ici :
http://www.droit-immo.com/?Copropri...s-d-ASL-AFUL
L'autre syndic refuse. Et donc les charges espaces verts et autres ne sont pas réglées. C'est embêtant car derrière il y a des entreprises qui travaillent.
Dans un soucis de compromis, nous avons proposé que notre syndic calcule les charges et que chaque copropriétaire paye individuellement. Mais l'autre syndic refuse d'encaisser, ayant des craintes en raison du procès en cours sur le chauffage. Il m'avait d'abord annoncé oralement qu'il acceptait la proposition mais a ensuite fait le mort et s'est rétracté sans doute suite aux conseils de son avocat.
Voilà , si quelqu'un a des expériences de ce type, des idées conseils, je suis preneur.
J'aimerais faire en sorte de faire avancer les choses, et essayer de sortir de cette situation au mieux.
J'espère avoir été assez clair. 
Merci de m'avoir lu et pour vos Ă©ventuels conseils.
Fred
**modération**
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Édité par - Emmanuel Wormser le 23 janv. 2014 10:53:40 |
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hes
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 Posté - 23 janv. 2014 : 08:57:09
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Bonjour
L'idée de l'article de droit-immo.com est plutôt d'inciter à la prudence et de souligner que, indépendamment du raisonnement juridique, les copropriétés pouvaient être considérées comme tenues de payer pour tous les copropriétaires, notamment lorsque l'équipement collectif desservi restait propriété du Syndicat des copropriétaires.
Attention à la conception du mandat que l'on pourrait considérer établi entre l'ASL et le Syndicat de Copropriété pour recouvrer et payer les charges des copropriétaires envers l'ASL.
Par ailleurs, des appels individuels ont un coût réel pour le syndic qu'il faut bien prendre en compte.
Ne pas payer ses charges au motif de la contestation du fonctionnement de l'ASL ne peut être une stratégie long terme, rarement une stratégie en soi sans plan B.
Il vaut beaucoup mieux investir les organes de direction de l'intérieur. ( D'autant que "gérer avec les pt de copropriété (??)" n'est pas un fonctionnement d'ASL)
HES |
Édité par - hes le 23 janv. 2014 09:00:29 |
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majik
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Posté - 23 janv. 2014 : 09:06:02
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lefu, votre question à tiroirs fait l'impasse sur les éléments essentiels du problème...
QUE PREVOIT VOTRE REGLEMENT DE COPROPRIETE relativement
- aux" parties communes entre la dizaine d'immeubles"
- à leur gestion par une association syndicale de propriétaires de la dizaine d'immeubles
- aux cotisations à régler
- à leur incorporation éventuelle dans les charges de la copropriété?
- à la représentation de l'immeuble dans l'ASP?
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Posté - 23 janv. 2014 : 09:17:57
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et est ce qu'il est prévu dans les statuts de l'ASL de pouvoir se retirer du chauffage collectif et ce sans indemnités. Je suis surpris, car supposons que tout le monde se retire, quid de son fonctionnement ?
quant à savoior qui est propriétaire de l'ASL, que disent aussi les statuts. dans la pratique il est quand même plus simple que l'ASL envoie à chaque syndicat sa part, plutôt que chaque copro. Car non seulement c'est moins cher en édition et envoie, mais surtout il faut imaginer que l'ASL tienne à jour la liste de TOUS les copropriétaires de l'ASL (dans votre cas une dizaine d'immeuble ...  ). et Idem pour les convocations...
On pourrait concevoir dans les statuts que ceux ci explicitent que bien que ce soient tous les copros qui sont copros (), tous les documents et convocations soient envoyés à leur représentant à savoir leur syndic...
PS : j'ai bien noté les jugements, tout de même... mais il faudrait que lefu, relise bien les statuts de cette ASL et nous dise sur ces points ce qu'il en est... |
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majik
Contributeur senior
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Posté - 23 janv. 2014 : 09:24:34
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Rambouillet : nous sommes dans
Appel à expériences similaires copropriété
si nous restions dans le sujet? |
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Posté - 23 janv. 2014 : 09:45:58
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on est bien dans le sujet, car on parle d'ASL dans ce post "ASL-renoncement servitude chauffage+appel charges" placé dans "appel à expériences similaires de copropriété"... 
citation: Je fais appel à vos expériences sur le sujet des ASL.
Je suis propriétaire depuis 2008 d'un appartement dans une résidence qui elle même fait partie d'un ensemble d'une 10e immeubles dans une ASL.
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GĂ©dehem
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Posté - 23 janv. 2014 : 10:10:07
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Ce sujet devrait être dans la rubrique "ASL", puisque ce sont des pb d'ASL qui sont majoritairement soulevés.
**modération**
c'est fait 
On doit relever 1 premier point, que j'ai soulevé dans un autre sujet :
Ces 10 syndicats avaient le même syndic, lequel est seul représentant des syndicats à l'ASL, dont il assure la présidence tout seul, sans "bureau". Il serait l'AG de l'ASL à lui tout seul .... 
On est très loin du fonctionnement "normal" d'une telle organisation collective.
Concernant la chaufferie et ce chauffage collectif, quid de sa "propriété" ?
L'ASL en assure la gestion uniquement du 'service' où est-elle "prestataire" des 10 syndicats ayant la propriété du système ?
Autrement dit : quel lien ASL avec chaque syndicat ?? (Statut ASL, RDC de chaque syndicat, autres ...)
Sur les espaces verts, qu'elle est la compétence statutaire de l'ASL ???
Chaque syndicat étant maitre dans son emprise en copropriété, y compris les espaces vets quilui sont propres, quide de la compétence de l'ASL, réduite à la gestion des zones et équipements communs aux 10 syndicats ou à certains d'entre eux
Il semble que le litige vient du fait que l'ASL fonctionnerait sans controle, avec un "syndic/président" solitaire.....
S'autre part, il est dit : "L'ASL fait ceci, mais le syndic ASL refuse parce que ...."
On parle ici des pratiques, de l'ASL, des syndicats.
Que disent les statuts sur tous les points soulevés, comme la procédure d'appels à provision, de tenue des AG, de retrait d'un service, etc ...
Quid des statuts ?? |
Édité par - Emmanuel Wormser le 23 janv. 2014 10:54:47 |
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JPM
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Posté - 23 janv. 2014 : 11:13:06
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Une réponse générale d'emblée :
Nous savons tous qu'il y a des difficultés avec ces organisations d'ensembles immobiliers dotés d'une association syndicale. Ces difficultés ont leur origine dans les lacunes de la législation. Dans bien des cas la sagesse des uns et des autres fait que la boîte tourne bien dans l'intérêt commun.
Pour en venir à votre cas : il y a des problèmes. OK ! Vous faîtes votre Justice vous même et votre copropriété ne contribue pas au financement des dépenses communes tout en reconnaissant que les prestations sont fournies.
Cette position est critiquable et vous en supporterez certainement les conséquences
Il est difficile de répondre sur les difficultés elles-mêmes sans connaître le dossier.
En principe vous n'avez pas le droit de vous débrancher proprio motu de la chaufferie commune. Pas basoin d'aller fouiner le droit ! C'est le bon sens même.
La solution est identique pour un copropriétaire dans une copropriété. Il doit continuer à payer les charges collectives de chauffage tout en payant aussi les frais de son installation individuelle. Le jour venu, il doit aussi payer le remplacer le remplacement de la chaudière commune.
En ce qui concerne la répartition des charges d'ASL :
1) Il est vrai qu'en principe l'ASL devrait répartir elle-même entre les copropriétaires des copropriétes inscrites les dépenses de chauffage. En effet les syndicats ne sont pas membres de l'ASL.
2) Il est non moins vrai que les statuts des ASL disent le contraire et que les ASL répartissent les charges de chauffage entre les bâtiments c'est à dire entre les syndicats et les propriétaires de bâtiments locatifs
3) 3eme vérité dans la quasi totalité des cas : cette seconde solution est souvent impérative parce que les bases de répartition ASL sont les surfaces construites respectives de chaque bâtiment alors que les bases de répartition dans les copropriétés sont des tantièmes " chauffage " figurant dans l'état de répartition des charges. Ces tantièmes ont été selon les cas établis en fonctions des surfaces chauffées, des volumes chauffés, des surfaces chauffantes ou autres critères de ce genre. Dans certains immeubles on a même pu installer des compteurs de calories dans chaque fraction privative.
Il n'y a donc pas d'autres solutions que de répartir entre les bâtiments en fonction du critère ASL et, ensuite, dans ceux en copropriété, de répartir la part du bâtiment entre les lots en fonction des tantièmes.
J'ajoute en sus que les responsables de l'ASL ne disposent que rarement des états de répartition des copropriétés et que le mécanisme coutumier doit être validé sans aucun doute.
LEFU : vous allez peut-être me répondre que dans votre cas la situation n'est pas tout à fait identique. Mes observations sont le fruit de d'une expérience ancienne. On pourra revoir vos problèmes en fonction de vos précisions.
Ceci étant il faut changer vos méthodes, verser à l'ASL des fonds pour permettre son fonctionnement et agir pour une concertation générale permettant d'améliorer les rapports internes.
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Posté - 23 janv. 2014 : 12:27:31
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lefu : En dehors du notre, l'ensemble des immeubles est géré par le même syndic. Notre immeuble ayant choisi un autre syndic (déjà fait à mon arrivée en 2008). Le syndic des autres immeubles gère aussi l'ASL avec les présidents de copropriété.
Etes vous sur que c"est une ASL, et non une Union de syndicat.
Un syndic ne gère pas els ASL. Son président et le bureau sont élus parmi les copropriétaires, membre de l'ASL. Les SDC ne sont pas les mmebres de l'ASL, MAIS les SDC peuvent décider en AG que le syndic du SDC représentera les copros du ou des SDC qu'il gère.
Dans une Union, ce sont les SDC qui sont les membres de l'Union. Ce sont donc les syndics qui représentent les SDC aux AG. Le président de l'Union est généralement élu parmi les syndics gérant les SDC.
Dans une Union, il existe un Conseild e l'Union dont les membres sont les présidents des conseils syndicaux des SDC, membres de l'Union. Ce Conseil est chargé de vérifier els comptes de l'Union, et vérifier la gestion.
Il n'existe pas de président de copropriété ! vous parlez certainement de président du CS.
Ce mélange ASL et Union est courant, nous en avons fait l'expérérience depuis des années. Ce que vous décrivez se rapproche donc plutot d'une Union que d'une ASL.
Expériecne perso : Notre Union fut gérer comme une ASL pendant 20 ans. Aucun des syndics n'a jamlais réelement lu les Statuts de notre Union. TOUS les docs avait pour entête ASL, et les présidents - syndics gérait cela comme une ASL !!
Pour répondre à vos questions une seule chose à faire , LIRE les Statuts de votre ASL ou Union, ET votre RDC.
Vous aurez TOUS les éléments de réponse sur les appels de charges, ems quote-part de chacun, la possibilité de quitter cette ASL,..... Généralemetn ce sont les Statuts de l'Union qui prévalent sur les RDC sur les éléments communs donnés en gestion à l'ASL.
Les membres d'une ASL étant les copropriétaires, il est impossible qu'un SDC se détache en bloc de cette ASL !!
Ne pas payer les charges de l'ASL est une GROSSE erreur. l'ASL va vous assigner,e t vous allez perdre tous les proçès.
On ne fait pas la justice soi-mĂŞme en France.
Votre syndic n'est pas de bon conseil dans ce dossier. As t'il lu les Statuts ???
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lefu
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Posté - 23 janv. 2014 : 12:55:01
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Bonjour Ă tous,
Merci pour vos réponses.
Nous n'avons pas la stratégie de ne pas payer nos charges.
Nous ne souhaitons pas payer des charges de fioul alors que nous n'en consommons pas.
Dans le cadre d'une copro, si je ne chauffe pas, je bénéficie du chauffage des appartements autour de moi , d'ou le fait des frais fixes et variables. Ca se défend tout à fait.
Mais justement quand on parle de bon sens, appliquer cette règle à des batiments séparés me parait pas logique.
Quand aux autres charges, nous souhaitons vraiment les payer, certains copropiétaire ont même remis des cheque au syndic gestionnaire de l'ASL, mais celui ci refuse de les encaisser.
Justement le but de ma démarche est d'essayer de chercher conseil et de trouver un compromis acceptable pour tous. Par exemple que nous payions la notre quote part de l'entretien des chaudières. Pourquoi pas en tout cas.
Mais si le syndic refuse d'encaisser les paiements pour les charges non contestées (alors qu'il n'a pas l'appel à faire), on va avoir du mal à trouver un compromis pour le reste.
Concernant les statuts je vais les relire, mais je ne suis pas certain de savoir lesquels sont bons. C'ets un peu compliqué, la justice a notamment contesté le fonctionnement de notre ASL car tout n'avait pas été fait dans les règles de l'art.
Concernant notre démarche de chauffage, elle venait de fait que les charges était vraiment importantes. Les chaudières sont gérés sous une forme de location mais dans un état vétuste, bonjur l'efficacité energétique. En passant au gaz, nous avons divisé notre chauffage par 2. Ce n'est pas rien.
Et je ne parle pas des déperditions entre batiments qui va à l'encontre même des économies d'énergies.
Je n'ai pas forcémenet l'historique mais il est relativement difficile de vraiment discuter. Un exemple, j'avais dit au syndic de l'ASL que ce n'était pas logique de nous imputer du fioul sur les charges pour nous, j'aurais compris pour les charges d'entretien/location. Il m'a répondu qu'on ne lui a pas permis de constater la sépararation. malgré ca demande. Je lui ait répondu qu'on allait le faire dans ce cas. Mais en fait, la séparation avait été constatée par huissier. Il m'avait promis le PV de l'assemblée qui précisait le fait que notre résidence lui avait refusé le fait de constater la séparation. Je l'attends toujours malgré plusieurs relances. Bref , un bel exemple de mauvaise fois.
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lefu
Nouveau Membre
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10
Posté - 23 janv. 2014 : 12:56:26
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au passage, je n'avais pas posté dans la rubrique ASL à cause du mot pavillionnaire, ca me paraissait pas correspondre. |
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JPM
Modérateur
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11
Posté - 23 janv. 2014 : 14:33:09
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Vous ne précisez rien qui puisse renforcer votre position.
Le principe général est, dans une ASL, qu'une copropriété branchée sur l'installation commune de chauffage central ne peut pas se débrancher de son propre chef.
Point c'est tout.
Vous parlez d'un contentieux. Je suppose qu'il concerne en particulier cette question.
Que l'installation soit vétuste ou mal gérée, c'est une autre question. Elle est importante bien entendu. Je suppose que les autres membres de l'ASL ont conscience de ce problème.
Si vous n'avez rien d'autre dans votre musette, vous aurez à payer toutes les charges comme si vous aviez été chauffés par l'ASL, + les frais du procés.
Au fait : comment votre immeuble est-il chauffé maintenant ? Vous parlez de gaz ?
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Posté - 23 janv. 2014 : 15:15:59
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JPM, je ne serai pas si formel que vous... s'il s'avère que des statuts pas à jour de l'ASL la prive de capacité à agir devant les tribunaux... (et j'imagine que le moyen a été soulevé par l'avocat de lefu...) |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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JPM
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13
Posté - 23 janv. 2014 : 15:48:58
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Lefu ne prétend pas que l'ASL n'a pas régularisé sa situation !!!
On ne peut pas répondre aux questions en ressortant la liste des objections possibles
Il faudrait alors se demander si tel ou tel dans un sujet n'est pas recherché par le Tribunal pénal international.
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Posté - 23 janv. 2014 : 15:57:46
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c'est juste |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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majik
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Posté - 23 janv. 2014 : 17:37:39
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lefu répond :
citation: Concernant les statuts je vais les relire, mais je ne suis pas certain de savoir lesquels sont bons.
C'est un peu compliqué, la justice a notamment contesté le fonctionnement de notre ASL car tout n'avait pas été fait dans les règles de l'art.
Il exposait en premier lieu :
citation: Le syndic des autres immeubles gère aussi l'ASL avec les présidents de copropriété.
L'ASL apparaît régie par "moi je pense que" ...
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GĂ©dehem
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16
Posté - 23 janv. 2014 : 18:00:45
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Des "présidents de copropriété" ???? 
Ne serait-ce pas plutot une sorte de CS de l'ASL, le syndic solitaire agissant de fait comme il l'entend (base du litige ?), quasi sans controle ?? (cf: "moi je pense que ... et je fais !")
Sur le "débranchement", sauf clause statutaire dont nous ne savons rien, on ne voit pas trop ce qui pourrait interdire à un des membres de l'ASL de se priver d'un service collectif auquel il renonce de son plein gré.
Nous ne sommes pas sous le régime de la copropriété, il ne s'agit pas non plus d'une Union de syndicats.
Sans doute que les modalités du retrait doivent être regardées de près, mais il ne me semble pas pertinent de parler "principe" là où il n'y en a pas .... sauf à être posé par les statuts, un contrat, une convention... |
Édité par - Gédehem le 23 janv. 2014 18:09:35 |
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hes
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17
Posté - 23 janv. 2014 : 18:22:19
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L'ASL est un contrat, on ne peut s'en retirer unilatéralement.
Aucun immeuble ne peut se soustraire à un équipement collectif de son propre fait, sauf possibilité exprimée dans les statuts.
C'est l'intérêt des associations syndicales.
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JPM
Modérateur
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18
Posté - 23 janv. 2014 : 18:28:31
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Il n'y a que le néant qui est dépourvu de principe(s).
Pas plus d'existence sans principe(s) que de bâtiment sans gros oeuvre.
C'est un observation en passant. C'est hors forum et discussion parce que la dessus on peut se retrouver aussi bien dans les puits sans fonds que dans les altitudes les plus grandioses.
Le régime des ASL n'interdit pas à un syndicataire de se priver d'un service collectif. Mais il interdit à ce syndicataire de refuser d'en payer sa contribution aux charges
Nous savons tous que le défaut majeur des unions de syndicats est de permettre aux syndicats membres de sortir quand ils le veulent. Pas besoin d'être grand clerc pour comprendre qu'on ne peut pas placer une chaufferie commune sous ce régime.
Solution contraire pour les associations syndicales qui, heureusement, ne sont pas des associations. Sinon elles relèveraient de la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen. Impossible donc de s'enfuir de l'ASL. On peut se débrancher du chauffage ùais il faut le payer quand même.
Je suis d'ailleurs assez audacieux en écrivant qu'on peut se débrancher du chauffage. Si cela entraîne des disfonctionnements techniques on vous rebranche dare-dare.
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majik
Contributeur senior
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19
Posté - 24 janv. 2014 : 09:56:17
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Dans le cas d’espèce où l’ASL que lefu nous décrit à très gros traits ne semble pas s’être conformée aux obligations prévues par les nouveaux textes qui régissent désormais les ASP depuis le 5 mai 2006, on reste avec des doutes sur son périmètre et son objet, ainsi sur la question de la propriété des choses communes à la dizaine d’immeubles.
Et on reste avec des doutes sur l’applicabilité des règles de fonctionnement statutaire.
lefu expose encore :
citation: nous contestons le fonctionnement qui implique que l'ASL réclame les charges au syndic de chaque immeuble qui répercute ces charges aux copros.
Il n’est pas discutable que les cotisations dues à l’ASL sont établies en référence aux immeubles du périmètre.
Pour ainsi contester, il faut encore que les dispositions statutaires correspondantes soient taisantes sur le mode de recouvrement des cotisations aux immeubles.
Sans parler des dispositions du REGLEMENT DE COPROPRIETE dont on ne sait rien.
Avec si peu d’information, on peut juste continuer « à taquiner les mouches » !
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lefu
Nouveau Membre
France
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20
Posté - 29 janv. 2014 : 12:47:54
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bonjour,
Merci pur votre particiaption active et désolé pour ma réponse tardive
Nous avons deux chaudières au gaz.
Concernant le fait de se débrancher, notre syndic nous a dit que c'était un droit car le chauffage est une servitude à laquelle nous avons le droit de renoncer. En tout cas c'est la position de l'avocat.
Concernant l'état de la chaudière, ca a été évoqué en assemblée avec dossier et photos à l'appui, mais ca ne les a pas ému. Je ne comprends pas vraiment d'ailleurs.
Effectivement, concernant les statuts, (je ne les ai pas encore relu, je le les ai pas en ma possession, que ceux de la copro), il y avait de nouveau statuts déposés mais qui n'ont pas déposés dans les règles. et donc ce sont les anciens qui restent valables.
Concernant le fonctionnement de l'ASL, pour l'instant j'ai assité à des réunions annuelles de vérification de comptes, rien de plus. Ce sont les présidents de chaque copro qui composent l'assemblée + le syndic getionnaire. Je viens évidemment avec le mien. Et il y a un directeur de l'ASL. un directeur adjoint, et un préseident qui se chargent de la gestion. De ma fenetre j'ai l'impression que tout est géré à 3 sans réelle concertation. Je ne vous raconte pas l'info qu'on les copropriétaires lambda...
Je vais essayer de récupérer les statuts ceux en vigueur.
Je reviens vers vous dès que possible.
Cordialement
fred
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Sujet |
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ASL-renoncement servitude chauffage+appel charges 
