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majik
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 Posté - 14 févr. 2014 : 15:01:20
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lefu, votre fil est intitulé:
ASL- renoncement servitude chauffage+appel de charges.
Les réponses sont parties dans tous les sens.
Et vous me semblez avoir une lecture sélective des participations...
Ne vous Ă©tonnez pas de ne pas avoir de commentaire de commentaire!
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lefu
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 62
Posté - 14 févr. 2014 : 23:57:19
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J'ai pris la peine de lire les interventions (toutes, sans sélectivité...), mais je n'ai pas compris les réponses à mes questions.
On débat de la capacité juridique et de validité du bureau, mais on n'y parle pas de la servitude au niveau du chauffage.
Et je n'ai pas compris les subtilité concernant les charges. (Je parle depuis mes précisions du 11 février).
Mon but sur ce point est d'essayer de faire en sorte que les propriétaires de notre copro puisse honorer les charges (non contestées). ET avant d'aller voir le syndic et d’essayer de lui expliquer que selon, les statuts il serait sensé faire l'appel de charge aux propriétaires directement et donc que c'est illogique (voire à l'encontre des statuts) qu'il refuse d'encaisser les paiements, je voudrais être sur de ce que j'avance.
Une précision peut être, le syndic est gestionnaire et c'est plutôt lui qui a la main, mais dans la plupart des cas, les courriers officiels sont adressés par le directeur.
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Édité par - lefu le 15 févr. 2014 07:04:30 |
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majik
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63
Posté - 15 févr. 2014 : 07:32:50
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citation: majik
2 Posté - 23 janv. 2014 : 09:06:02
lefu, votre question à tiroirs fait l'impasse sur les éléments essentiels du problème...
QUE PREVOIT VOTRE REGLEMENT DE COPROPRIETE relativement
- aux" parties communes entre la dizaine d'immeubles"
- à leur gestion par une association syndicale de propriétaires de la dizaine d'immeubles
- aux cotisations à régler
- à leur incorporation éventuelle dans les charges de la copropriété?
- à la représentation de l'immeuble dans l'ASP?
citation: majik 19 Posté - 24 janv. 2014 : 09:56:17 Dans le cas d’espèce où l’ASL que lefu nous décrit à très gros traits ne semble pas s’être conformée aux obligations prévues par les nouveaux textes qui régissent désormais les ASP depuis le 5 mai 2006, on reste avec des doutes sur son périmètre et son objet, ainsi sur la question de la propriété des choses communes à la dizaine d’immeubles. Et on reste avec des doutes sur l’applicabilité des règles de fonctionnement statutaire. lefu expose encore : citation: citation:
nous contestons le fonctionnement qui implique que l'ASL réclame les charges au syndic de chaque immeuble qui répercute ces charges aux copros.
Il n’est pas discutable que les cotisations dues à l’ASL sont établies en référence aux immeubles du périmètre. Pour ainsi contester, il faut encore que les dispositions statutaires correspondantes soient taisantes sur le mode de recouvrement des cotisations aux immeubles. Sans parler des dispositions du REGLEMENT DE COPROPRIETE dont on ne sait rien.
lefu :
1) vous vous placez dans le costume d’un copropriétaire
2) sans vous placer dans le costume d’un membre d’une ASL
3) mais vous évoquez vaguement un litige entre votre syndicat de copropriétaires et cette ASL
4) et votre demande reste scotchée à cette histoire de cotisations dont vous voulez déduire les frais de chauffage (en gros) avec le souhait de payer les autres dépenses mais sans vous plier aux modalités de recouvrement
1) un copropriétaire doit tenir compte à la fois de la LOI du 10 juillet 1965 et du REGLEMENT DE COPROPRIETE
2) un membre d'une ASL doit tenir compte de l'ORDONNANCE du 1er juillet2004 et des STATUTS de cette ASL
3) le litige évoqué ne peut être solutionné à votre avantage
4) ...QUE si vous êtes disposé à vous décoller des FAITS gluants.
En droit, le REGLEMENT DE COPROPRIETE de votre immeuble doit être appliqué
En droit, votre ASL est hors la loi, et elle fonctionne à la va-comme-je te pousse, sans règles applicables.
Et vous voulez payer un tel fantôme dirigé par des gens qui savent parfaitement à quoi s'en tenir....!
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hes
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 Posté - 15 févr. 2014 : 12:17:43
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Soit cela n'a pas été indiqué, soit je l'ai perdu dans les méandres de la discussion,mais deux points sont nécessaires pour vous répondre, lefu
- que disent vos statuts pour la répartition des charges de chauffages ?
- que disent vos statuts pour les appels de charges aux copropriétés ?
Un conseil: ne pas faire d'histoire pour rien, en ce qui concerne les appels "individualisés" de charges, même si vous aviez raison, c'est compliqué et coûteux. |
Édité par - hes le 15 févr. 2014 12:19:48 |
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lefu
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Posté - 16 févr. 2014 : 22:59:09
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Majik,
2) je considère que je suis membre de l'ASL, et on ne cherche pas à en sortir. Nous avons renoncé à utiliser le chauffage commun.
3) il y a une procédure en justice en cours; Mais pourquoi ne peut il être solutionné à notre avantage puisque il est clairement écrit dans les règlements de copropriété que c'est une servitude, que l'on parle de droit de faire les branchements (et non l'obligation) et qu'il est nullement précisé qu'on ne peut pas renoncer à cette servitude (au contraire d'autres résidences gérés par notre syndic ou le renoncement est interdit dans les statuts).
4) il y a deux problème distincts :
- le renoncement au chauffage, C'est fait et c’est la justice qui décidera mais je souhaitais avoir des avis autres que celui de mon syndic et son avocat.
- le problème des autres charges :
vous avez écrit "Il n’est pas discutable que les cotisations dues à l’ASL sont établies en référence aux immeubles du périmètre."
On ne discute pas ça, mais le mode de recouvrement. Les répartitions sont clairement établies et les millièmes rappelés dans notre règlement de copro (qui ont surement du être modifiés d'ailleurs suite à l'entrée d'autres bâtiments).
Les statuts précisent que les charges font l'objet d'appels de fond adressés à chaque propriétaire. il est nullement précisé que le syndic de chaque bâtiment doit se charges de calculer et collecter ces fonds et les adresser à l'ASL.
Oui cette ASL fonctionne n'importe comment, mais ils ont mandater des entreprises qui elles ont réalisé le travail et qui méritent d'êtres payées.
D'ou notre volonté d'essayer de trouver une solution.
Pour le chauffage la justice tranchera.
hes :
je vous réponds demain :) plus le temps là |
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lefu
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Posté - 17 févr. 2014 : 13:09:58
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Hes :
pour la répartion des cahrges de chauffage,
- le réglement de copro donne la répartion par batiment mais en précisant qu'il seront recalculés au fur et à mesure des ajouts de batiments. (Donc ceux de notre RDC ne sont plus à jour puisque pas la suite d'autres batiments se sont ajouté). La chaufferie est définie dans le paragraphe des parties communes (la parcelle concernant le chauffage a été affectée à titre de servitude perpétuelle). Un paragraphe précise ce qu'il y a dans les frais de chauffage (combustible, entretien, eau, electricité....) et qu'il se répartissent entre les différents batiments branchés et ceux qui le seront à l'avenir
- les statuts de l'ASL donnent les batiments dans le périmètre, précisent les type de PC et font référence à un tableau annexe pour les millièmes.
Pour les appels de charge
- les statuts de l'ASL : "Elles font l'objet d'appels de fonds déterminés par un budget prévisionnel approuvé par l'assemblée générale annuelle et adressé à chaque propriétaire, suivant article 2".
L'article 2 liste les copros dans le périmètre,donc il pourrait y avoir ambiguité. Mais j'avais lu que lorsqu"il y a ambiguité, c'est le vraiment propriétaire qui est stipulé.
en outre les statuts de l'ASL précisent bien l'obligation de tenir à jour la liste des propriétaires (obligation d'information lors d'une vente).
- RDC : pas d'info relative aux charges ASL.
Par rapprt Ă votre conseil, on ne cherche pas Ă faire d'histoire pour rien. Je voudrais simplement organiser une rencontre afin d'essayer de trouver un compromis, mais on n'ira pas plus loin. Mais avant cela, j'essaie de prendre des renseignements, d'ou mon post.
Pour moi les statuts sont clairs sur le fait que l'appel de charge doit se faire directement aux propriétaires, mais apparemment les gens ici ne partagent pas forcément cet avis.
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Posté - 17 févr. 2014 : 14:07:27
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lefu :" Pour moi les statuts sont clairs sur le fait que l'appel de charge doit se faire directement aux propriétaires, mais apparemment les gens ici ne partagent pas forcément cet avis. "
lefu : Ce n'est pas du tout exact !! relisez mieux mes posts et ceux de JPM.
Les membres 'une ASL SONT les copropriétaires, et un syndic d'une copropriété dans le périmètre ne PEUT PAS représenter le syndicat MAIS des copros individuellement.
Quand à renoncer à payer le chauffage, vous avez eu aussi les réponses, vous êtes mal parti la dessus.
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lefu
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Posté - 19 févr. 2014 : 22:15:36
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philippe, cela ne me semblait pas si tranché.
Par exemple :
citation: Initialement posté par philippe388
La collecte des charges de l’ASL par les Syndicats de Copropriété :
Pour des raisons pratiques, les charges des ASL gérant des ensembles immobiliers sont collectées par les Syndicats de Copropriété auprès de leurs membres. Cette modalité, inscrite dans le Règlement de Copropriété, est valide.
Pour éviter les difficultés, il apparaît nécessaire que :
1. Le syndic et surtout le conseil syndical soient parfaitement au clair avec l’organisation et le fonctionnement de l’ASL qui "englobe" leur immeuble en copropriété, ce qui permet de fournir les explications nécessaires à tous les résidents. L’assemblée générale des copropriétaires est l’occasion pour le syndic de rendre compte de son action au sein de l’ASL comme représentant de la copropriété et de se faire mandater sur les questions importantes : élection au conseil de direction de l’ASL, travaux....
Mais bon, le recouvrement par le syndic n’est pas stipulé dans les statuts donc logiquement on doit d'adresser aux propriétaires
et effectivement :
citation: Initialement posté par JPMMAJIK : citation: les COTISATIONS SYNDICALES sont dues par l'IMMEUBLE C'est une formule ambiguë  Il vaut mieux écrire qu'en ASL c'est le bien qui doit. On retrouve le vieille formule médiévale pour les redevances des tenanciers aux seigneurs. Mais s'il s'agit d'écrire que les charges de l'ASL relatives aux copropriétés sont adressées au syndic qui doit les payer à l'ASL pour les répartir ensuite la formule est fausse. Elle est certes utilisée mais un copropriétaire peut refuser de payer des charges d'ASL qui seraient recouvrées par le syndic. La jurisprudence est constante sur ce point, sur le fondement d'arrêts de la Cour de cassation. Même observation pour citation: les statuts de l'ASL doivent préciser les modalités de la répartition des COTISATIONS SYNDICALES aux IMMEUBLES et le "mode de recouvrement" auprès du REPRESENTANT DE CHAQUE IMMEUBLE. La clause des statuts de l'ASL est contraire à l'ordre public. (...) D'ou la constatation à nouveau que les règles de droit applicables sont vicieuses.
Ca ne m'a pas sauté aux yeux, mais OK
en tout cas merci à tous pour les infos même si ne j'ai pas tout bien compris, je ne suis pas très à l'ais dans ce domaine...
J'ai tout de mĂŞme quelques points Ă creuser.
fred |
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hes
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Posté - 19 févr. 2014 : 23:04:50
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Si la répartition fait référence à l'article2 et que l'article 2 liste les immeubles, c'est plutôt le SdC qui est tenu de payer en bloc...
Sur ce point, la jurisprudence n'est pas si ferme qu'elle devrait l'ĂŞtre, donc prudence.
Vous n'indiquez pas quelle est la base de répartition du chauffage, le critère objectif conso, surface...., de plus il ne s'agit de celle du du règlement de copropriété, mais de celle ddu cahier des charges ou des statuts e l'ASL.
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majik
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Posté - 20 févr. 2014 : 09:47:31
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citation: L'article 2 liste les copros dans le périmètre
svp une précision que ne vous saute pas aux yeux... :
un copro est une personne?
et UNE COPRO est un immeuble?
lefu les statuts de votre ASL contiennent-ils une LISTE DES IMMEUBLES du périmètre?
les immeubles étant décrit par leur numéro de lotissement (le cas échéant) et leur référence cadastrale avec section et numéro ainsi que leur contenance |
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lefu
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Posté - 20 févr. 2014 : 13:34:23
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l'article 2 contient la liste des immeubles dans le périmètre de l'ASL en donnant nom, section , parcelle
Ca n'empeche que les charges doivent être adressées au propriétaires ?
l'article 10 parle du recouvrement devant être adressé à chaque propriétaire selon article 2 (chaque proprio de lot faisant partie du périmètre ?)
de plus on stipule l'obligation d'informer en cas de mutation (pour bien avoir la lise à jour des propriétaires).
la répartition :
les millièmes figurent dans un tableau annexe
et sur les statuts de l' ASL on précise PC1, 2 4 suivant les surfaces pondérée effectives
les PC 5 et 6 (chauffage) font référence aux règlements primitifs. Je pense que ca doit faire référence aux premiers statuts.
Dans le RDC, on parle de la surface de chauffe |
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majik
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Posté - 20 févr. 2014 : 13:56:25
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citation: l'article 2 contient la liste des immeubles dans le périmètre de l'ASL en donnant nom, section , parcelle
Un IMMEUBLE est identifié par son NOM dans le lotissement (le cas échéant)et sa référence cadastrale section XX numéro YYY
RIEN N'INTERDIT dans le dispositif législatif général
QUE PLUSIEURS PERSONNES soient LES propriétaires d'UN immeuble.
Cependant la loi prévoit qu'en un tel cas, LES propriétaires d'UN immeuble doivent désigner un MANDATAIRE les représentant.
Et il reste que:
les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association
Les cotisations Ă l'ASL sont des OBLIGATIONS
Elles sont dues par chaque IMMEUBLE du périmètre
et elles sont appelées LOGIQUEMENT au REPRESENTANT des propriétaires de l'immeuble
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lefu
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Posté - 20 févr. 2014 : 22:39:01
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Si on parle de logique, quel serait l’intérêt de contraindre à tenir à jour une liste de propriétaires si l'appel se fait au gestionnaire et si la représentation se fait également de manière groupée ?
Je rappelle que l'article 10 parle de propriétaire. il aurait dans ce cas du stipuler que l'appel se fait par immeuble et charge au gestionnaire de répercuter. |
Édité par - lefu le 20 févr. 2014 22:40:11 |
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majik
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Posté - 21 févr. 2014 : 08:33:38
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lefu:
1) aucune disposition de l'ordonnance relative aux ASL ne prescrit que cette ordonnance peut conduire à ne pas FAIRE APPLICATION des dispositions d'ordre public de la LOI DU 10 JUILLET 1965 qui régit les immeubles détenus par plusieurs personnes...etc
2) cette LOI DU 10 JUILLET 1965 organise l'indivision
relisez bien cette loi |
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lefu
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Posté - 21 févr. 2014 : 22:37:50
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majik
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Posté - 22 févr. 2014 : 10:23:55
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lefu
votre histoire à tiroirs est certes compliquée, mais courage!
Vous pourriez utilement vous documenter en tapant sur votre moteur de recherche:
ASL RENAISSANCE CROIX DE PIERRE
avec son représentant tellement entreprenant...et habile à changer de périmètre et d'objet...comme on change de chemise...
et ses arrêts de Cour d'appel d'Angers cassés par des décisions de la Cour de cassation...
pour finir sur un arrêt de la CA d'Orléans du 14 octobre 2013
vous liriez que des bisbouilles autour de supposées créances de cotisations à une supposée ASL ...ayant un supposé périmètre à géométrie variable...et un supposé objet changeant...
trouvent, après des années, leur solution dans le défaut rédhibitoire de capacité de ladite ASL inobservante des dispositions législatives...
....et il vous viendrait à l'idée de revoir vos écritures dans la procédure en cours pour soulever purement et simplement une irrégularité de fond...
en faisant la sourde oreille si, par hasard, votre avocat vous encourageait à poursuivre au fond avec le motif alléchant de "SAVOIR A QUOI S'EN TENIR" sur cette histoire d'appel de cotisations à celui-ci ou à celui-là ...
le défaut originel est dans le manque d'existence légale de la personne morale spécialisée qui corrompt tout, y compris ses supposés dirigeants qui en arrivent à croire que tout leur est permis!
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Posté - 22 févr. 2014 : 13:24:43
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Mout/Majik, vous continuez à mélanger capacité à agir (ester/défendre) en justice et existence de la personne morale...
ça devient usant.
avez vous au moins lu l'arrêt d'Orléans ? il est disponible chez Lexis... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 22 févr. 2014 15:03:47 |
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majik
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Posté - 22 févr. 2014 : 15:31:10
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- Cour d’appel d’Orléans, 14 oct. 2013, RG n° 13/02146
Les termes de l’art. 5 de l’ ordonnance du 1er juill. 2004, qui ne peuvent souffrir d’aucune ambiguïté relativement à leur interprétation, ne permettent à des associations syndicales de propriétaires d’agir en justice que sous réserve de l’accomplissement des formalités de publicité prévues, et ce dans les deux ans à compter de la publication du décret en Conseil d’État prévu à l’ article 62 de l’ ordonnance du 1er juill. 2004. Il n’est pas contestable qu’à compter du 6 mai 2008, date d’expiration de ce délai de deux ans, l’Association syndicale libre s’est trouvée dépourvue de la personnalité morale et ne pouvait donc plus ni agir ni défendre en justice au sens de l’art. 32 du Code de procédure civile. Le fait qu’une instance était en cours à ce moment-là ne pouvait permettre à lui seul la survivance du droit d’agir ; ce n’est pas seulement au moment où la procédure a été initiée que le droit d’agir doit s’apprécier, mais bien tout au long de la procédure à l’instar de ce qui se produirait en cas de décès d’une personne physique postérieurement à l’introduction d’une instance la concernant. S’il doit être considéré comme regrettable que la question se soit posée au terme de plusieurs années de procédure, il n’en demeure pas moins qu’elle peut l’être en tout état de cause, c’est-à -dire quel que soit l’avancement de la procédure.
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Posté - 22 févr. 2014 : 15:45:03
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Majik/Mout, j'en conclus que vous êtes totalement inapte à mesurer le distingo entre une décision du juge du fond -ici à Orléans- et l'avis du juge suprême saisi hors cassation -ici dans le cadre d'une demande de QPC
lisez Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 février 2014, 13-22.383, Publié au bulletin et cessez de raconter des couenneries
votre comportement s'avère obtus et dangereux lorsque vous prêchez avec acharnement des vérités mensongères déconnectées de l'état du droit positif.
il est temps de vous arrĂŞter oĂą il faudra de nouveau prendre des mesures drastiques Ă votre encontre |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Sujet |
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ASL-renoncement servitude chauffage+appel charges 
