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BIBI
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 Posté - 15 juin 2014 : 18:19:57
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Sur un autre sujet :
Il est dommage que l'ARC ne participe jamais aux AG, alors que ses adhérents apprécieraient d'être assistés durant ces heures là .. afin de recadrer certains conseillers syndicaux .. et syndics ..
BIBI
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Posté - 15 juin 2014 : 18:45:48
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Ben, si l'ARC n'est pas propriétaire d'un lot, ou concubin/concubine ou mandatée, elle n'a aucun droit.
En dehors de ces situations, même autorisé, il n'aurait aucun droit de vote. A quel titre le verriez vous participer donc?
Si les conseillers syndicaux doivent être recadrés, alors il faut ne pas voter pour ces conseillers syndicaux, et non pas imposer un organisme additionnel.
QUand on vote pour un président de la république ou une miss france, doit-on prévoir aussi non pas les organismes mais d'autres personnes pour quoi on voterait en meêm temps pour les recadrer dans leurs excès potentiels? |
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83
 Posté - 15 juin 2014 : 19:07:12
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bibi, il vous suffit de donner un pouvoir à un membre local de l'arc...  , mais n'est - il pas mieux de s'expliquer entre tous .... |
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BIBI
Contributeur vétéran
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84
Posté - 15 juin 2014 : 20:30:40
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Bien entendu .. en donnant à un représentant de l'ARC ou autre asso : un pouvoir !!!
Un "sachant" venant de l'extérieur peut parfois avoir un certain impact sur les moutons "frileux" .. qui n'osent s'exprimer .. pour des raisons diverses et variées .. et si ce représentant de l'arc levait la main .. assez souvent : d'autres présents oseraient faire de même !!
Sans prétention : je représente assez souvent des amis .. voisins.. en AG : et j'ai remarqué que les copropriétaires sont très satisfaits que quelqu'un ose dire tout haut ce qu'ils pensent .. et de rappeler les règles et le formalisme ..
Par exemple :
demain j'assiste à une AG (syndic : C...a) et j'ai découvert que la dispense de compte séparé figure encore à l'O du J
alors qu'il est obligatoire dès 03/2015 ( de ce fait , ils seront hors le loi de fin mars à la prochaine AG ) . préalablement aux votes ( je vais donner des explications aux résidents ... )alors que le C.S. a encore laissé inscrire cette dispense ..
Par ailleurs ; le C.S. n' a joint aucun compte rendu de sa mission .. encore des explications et articles de loi à citer .. et faire remarquer que le CS. ne respecte pas la loi et n'assure pas la défense des intérêts du syndicat !!
Certes , il faut "se mouiller" et oser affronter les syndics en face .. et avoir le sens de la répartie..
Grâce au site et à ses contributeurs : j'apprends tous les jours ..
Comme pour la stratégie à mettre en œuvre en cas de changement de syndic ..si un meneur est dans la salle .. c'est mieux .. et faire une simulation avant l'AG , avec les conseillers .. ils savent comment procéder .. et se sentent épaulés ..
Bonne soirée à tous
BIBI |
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Viviane
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Posté - 15 juin 2014 : 20:44:59
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citation: demain j'assiste à une AG (syndic : C...a) et j'ai découvert que la dispense de compte séparé figure encore à l'O du J
alors qu'il est obligatoire dès 03/2015 ( de ce fait , ils seront hors le loi de fin mars à la prochaine AG ) . préalablement aux votes ( je vais donner des explications aux résidents ... )alors que le C.S. a encore laissé inscrire cette dispense ..
Bibi, vous faites erreur. Le syndic ne sera pas hors la loi. Pour ceux qui voteront la dispense d'ici à mars 2015, celle-ci s'appliquera le plus légalement du monde jusqu'à la fin du mandat. On voit donc fleurir les mandats de 3 ans. Y'a de multiles articles sur le site de l'ARC là dessus. Dites leur plutôt que ça sert à rien. Voire c'est un mauvais calcul. Mieux vaut être dans les premiers à voir ses billes "sorties" du compte du syndic. Parce que mon avis perso est que chez certains syndics, il en manquera, des billes, quand il faudra rendre à chacun ce qui lui appartient.. Et il faudra bien camoufler la chose d'une façon ou d'une autre..
Bien sur, vous pouvez pas le dire comme ça... Invoquez le fait que le syndic sera moins stressé, avec moins de nouveaux comptes à gérer, que dans un an...
Enfin, le CS n'a pas le pouvoir légal d'empêcher le syndic d'inscrire une question à l'ODJ, à part discuter. Tout comme le syndic ne peut refuser d'inscrire à l'ODJ la question d'un copro ou du CS.
citation: Par ailleurs ; le C.S. n' a joint aucun compte rendu de sa mission .. encore des explications et articles de loi à citer .. et faire remarquer que le CS. ne respecte pas la loi et n'assure pas la défense des intérêts du syndicat !!
Renseignez vous d'abord sur ce qu'ils font par ailleurs... S'ils sont mauvais, OK. Mais parlez plutôt de ce en quoi ils sont mauvais: posez leur des questions, par exemple sur les points qui le méritent. Sinon, laissez courir pour ce rapport à moins de savoir qui les remplacera... |
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Édité par - Viviane le 15 juin 2014 20:52:32 |
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Viviane
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Posté - 15 juin 2014 : 21:06:15
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FBO
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Posté - 15 juin 2014 : 23:16:23
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citation: Initialement posté par BIBI
Sur un autre sujet :
Il est dommage que l'ARC ne participe jamais aux AG, alors que ses adhérents apprécieraient d'être assistés durant ces heures là .. afin de recadrer certains conseillers syndicaux .. et syndics ..
BIBI
Bonsoir,
Il y a des salariés ou responsables d'associations "ARC" régionales, qui assistent aux AG sur demande des conseils syndicaux adhérents, ou de syndics bénévoles.
A titre personnel, à l'ARC LANGUEDOC j'assistais à entre 30 et 40 AG par an... sans pousser du tout à la consommation. Les adhérents savaient qu'ils pouvaient me le demander, et certains le demandaient chaque année.
Dans la plupart des cas, c'était quand il y avait un changement de syndic à l'ordre du jour. Dans beaucoup de cas également, mes interventions ont été soit très appréciées, soit carrément "décisives" (dans le sens où sans mes explications, des votes auraient été totalement inverses...).
Après je dirais environ 150 à 200 AG, de petites copropriétés à plusieurs centaines de lots, je peux dire que je reste surpris par la méconnaissance de certains dans les rôles à tenir par le président de séance, dans les explications à donner avant de voter...
Combien de fois j'ai levé le doigt pour demander la parole, sentant que les copropriétaires étaient dans le vague... c'est ainsi que parfois des votes allaient avoir lieu, des choses allaient passer ou être refusés à l'unanimité... et hop, après explications, unanimité ou presque dans le sens inverse !
D'où la grande nécessité de faire preuve de pédagogie, de résumer les choses, d'expliquer rapidement tout en tenant les meilleures informations pour que les copros puissent juger d'un sujet immédiatement...
Du coup, je ne peux que confirmer la nécessité ou le besoin auquel on répond en aidant les conseils syndicaux, en venant en support en AG.
Certaines associations le refusent, se disant qu'elles remplacent leurs adhérents, ou qu'elles les "assistent" dans le sens assistanat et non aide...
Mais je ne suis pas du tout d'accord : j'ai bien vu au nombre de fois où j'ai été vivement remercié, voire même applaudit (lol), que les copropriétaires ont souvent besoin de petits coups de pouce !
Pour répondre à la remarque initiale de BIBI : l'ARC (Paris) ne propose pas l'assistance en AG, du moins extrêmement rarement (peut-être moins de 10 ou 20 fois dans l'année, sur des milliers d'adhérents), car le Directeur le refuse.
En arrivant à l'ARC j'ai posé le sujet sur la table : j'ai reçu l'ordre de donner plusieurs raisons démontrant que nous ne devions pas assister aux AG, ceci pour me "convaincre" que j'avais tort, que ce que je faisais à l'ARC LANGUEDOC n'aurait pas été duplicable en région parisienne.
C'est un choix... personnellement j'étais en désaccord avec la "Direction" là -dessus. Car pour moi il faut "occuper le terrain". Il est certain que cela aurait nécessité de l'organisation, voire de convaincre / pousser des juristes ou intervenants à accepter d'aller en AG... avec les contraintes de terminer tard, des déplacements... mais néanmoins cela aurait répondu à un besoin. Car si 15% des adhérents de l'ARC LANGUEDOC demandaient chaque année une assistance en AG, c'est bien que ce besoin existe aussi ailleurs, surtout en région parisienne.
L'intérêt était aussi de "surprendre" les syndics, qui des fois n'étaient pas prévenus de ma présence...  Ainsi à la fin, ils savaient presque que n'importe quand, à n'importe quelle AG, je pouvais me présenter  C'était rigolo... Surtout quand 1 syndic m'a dit, lassé de me voir souvent en AG, que j'étais partout et qu'il fallait que je me repose... |
Édité par - FBO le 15 juin 2014 23:42:39 |
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JPM
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88
Posté - 16 juin 2014 : 00:24:54
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Une observation qui, bien entendu, ne met pas en cause FBO. Elle est de portée générale.
Il est bien certain que la présence d'un " connaisseur " de la copropriété peut éclairer les copropriétaires et les rassurer. J'ai déjà fait valoir en ce qui concerne le contrôle des comptes par le CS avant l'assemblée que la présence d'un assistant du CS pouvait aider le syndic lui-même.
Mais dans l'un et l'autre cas, il faut que le " connaisseur " ait tout à la fois des connaissances suffisantes et un comportement adéquat. Or nous savons tous que dans le passé des intervenants extérieurs ont eu des comportements inadmissibles vis à vis des syndics.
Il y a du mieux sur ce point. Ce n'est pas le cas ne ce qui concerne les connaissances lorsque des problèmes un peu complexes doivent figurer à l'ordre du jour d'une assemblée.
L'an dernier, dans la région de FBO, une collaboratrice d'UFC a sorti à propos de la division juridique d'un lot de copropriété une consultation effarante fondée sur une documentation interne. Elle l'a assortie de considérations aussi effarantes sur la transmission éventuelle au Procureur de la République d'un dossier relatif à l'illicéité de travaux effectués il y a trente cinq ans dans le lot concerné. Au final, après mise au point, la division a été réalisée en quelques semaines.
Ces indications ont été à l'origine d'un retard important dans la réalisation de cette division qui ne nécessitait aucune autorisation de l'assemblée, contrairement à ses affirmations.
Il faut aussi rappeler que la consultation juridique est soumise à une réglementation stricte. Il y aurait sans doute beaucoup à dire sur ce point.
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BIBI
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89
Posté - 16 juin 2014 : 06:07:36
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Viviane ,
Si le syndic parvient à imposer aux conseillers son O du jour
si ils lui laissent inscrire la dispense d'ouverture du compte séparé
si en AG , ils n'interviennent pas .. Ã ce sujet ..
si ils ne font aucun rapport ..
si ils laissent sans mot dire "passer" des facturations de prestations qui font partie de la gestion courante ..
si ils laissent inscrire des résolutions/travaux avec un seul devis
... etc ..
Pas la peine de chercher à voir "ou " ils sont mauvais..
Ils sont mauvais .. le syndic le sait .. certains copropriétaires s'en doutent .. mais n'osent pas le dire ..car ce sont les voisins !!
Beaucoup aimeraient défendre leurs droits et intérêts ..mais certains n'ont pas le temps de se préoccuper de ces sujets.. ou ne connaissent ni les règles , ni le formalisme ,ou sont âgés .. alors quelqu'un de "l'extérieur " qui ose évoquer ces carences .. leur rend service ..
et comme FBO : il m'arrive d'être applaudi .. par ceux qui osent aussitôt voter 'contre' certaines résolutions .. confortés de leur bon droit ..
BIBI
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Posté - 16 juin 2014 : 07:36:20
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Bibi
je reécris ce qu'a deja écrit Viviane sur plusieurs points ou vous faites erreur:
1/ C'est le syndic qui rédige l'ordre du jour, en coopération certes avec le CS, mais le CS n'a pas de pouvoir d’interdire certaines résolutions.
2/ Il n'y a actuellement aucune interdiction a proposer la dispense d'ouverture.
3/ Le rapport est obligatoire, mais i n'y a pas de risque a ne pas le faire. On peut tout a fait déplorer que le CS ne fasse pas de rapport écrit, mais il faut alors tirer les conséquences: Vous présenter en tant que CS et obtenir les votes
4/ En accusant le CS vous risquez en plus de décourager ceux qui 'bénévolisent' pour votre syndicat. La critique est aisée, l'art, même pas très bien fait, difficile.
5/ Si vous êtes si au fait des règles, pourquoi diable avez-vous besoin de l'ARC? La copropriété, c'est une communauté, l’essentiel est de susciter les votes sur les sujets importants, pas de contester systématiquement, l'essentiel, et c'est certes le travail du président du conseil syndical, mais ça doit être la préoccupation de chacun, c'est que tout aille dans le même sens, la meilleure solution, c'est de bien mener VOTRE assemblée générale, donc ne pas laisser le syndic prendre le rôle de président comme je le vois trop souvent. |
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Posté - 16 juin 2014 : 08:43:07
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il faut aussi faire très attention à ce que un intervenant extérieur au syndicat et sous couvert du conseil n'oriente pas la décision et ne déstabilise l'AG....
a mon avis, si le résultat est le même, il vaut mieux qu'il ait un pouvoir car il se sentira peut-être plus responsable vis à vis de son mandant, ou des autres copros. |
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JPM
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92
Posté - 16 juin 2014 : 10:27:19
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Je reviens sur les risques de légèreté dans les consultations fournies. On les trouve un peu partout. Sic dans le spécial UFC Que choisir Spécial copropriété sans souci de juin 2014 page 104.
On lit : " Attention : lorsque l'ordre du jour comprend le non-renouvellement du mandat du syndic, mieux vaut désigner comme secrétaire de séance l'un des copropriétaires "
Or une résolution doit toujours être présentée sous la forme positive. Dans un referendum public la question est " acceptez vous le projet de constitution européenne " ? On répond oui ou non.
C'est le cas a fortiori pour le renouvellement du syndic qui exige la majorité de l'article 25. On connait bien les cafouillages procéduraux générés par une résolution négative : un fois sur deux on se plante dans la détermination des opposants.
Donc un ordre du jour ne peut comporter que le renouvellement du syndic et, à défaut de renouvellement, la désignation d'un autre syndic.
UFC que choisir évoque en réalité le cas dans lequel il apparait possible, voire certain, que le renouvellement du mandat du syndic ne sera pas adopté par l'assemblée. Il est vrai que, dans ce cas, il est préférable que le secrétaire désigné soit l'un des copropriétaires.
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JPM
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93
Posté - 16 juin 2014 : 11:42:11
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Les erreurs fourmillent dans ce numéro de UFC que choisir !
Page 105 la question des pouvoirs en blanc est évoquée sous la forme d'une question " Puis-je donner un pouvoir en blanc ? "
Réponse :
Non. [...]
Les tribunaux prohibent cette technique des mandats en blanc et ne lui reconnaissent aucune valeur. L'article 1984 du Code civil indique en effet que le contrat (c'est à dire le mandat) ne se forme que par l'acceptation du mandataire. Or dans un mandat en blanc le mandataire ne peut accepter le pouvoir puisqu'il est par nature inconnu au moment ou la copropriétaire signe le pouvoir.
L'affirmation d'UFC est totalement fausse
La Cour de cassation a jugé que l'article 22 de la loi ne prohibe pas la pratique les pouvoirs en blanc (Cass. civ 3e 28/03/1990 Administrer juin 1990 p. 48).
Ce qui est condamné ? c'est l'usage abusif qui peut en être fait par le syndic destinataire, ou tout aussi bien par le président du conseil syndical. Une solution est de joindre au pouvoir des instructions de vote.
L'argument fondé sur l'article 1984 ne tient pas la route. Lors de la distribution des pouvoirs en blanc, le copropriétaire présent à qui un pouvoir est remis signe d'abord son acceptation du pouvoir et ensuite la feuille de présence 
Enfin un projet de modification de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 a été présenté par amendement lors de la discussion de la loi ALUR ainsi rédigé :
b) La première phrase du troisième alinéa est complétée par les mots : « , sous réserve de désigner expressément ledit mandataire par son nom ou, s'il est membre du conseil syndical, par son nom ou sa fonction au sein de cet organe » ;
Ce projet a été rejeté
On pourrait peut être faire un sujet dans le forum pour relever d'autres erreurs.
En le faisant avec humilité, car on peut toujours écrire une blague.
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BIBI
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Posté - 16 juin 2014 : 12:25:36
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Ribouldingue ,
dans ma Copropriété, le syndic n'impose rien .. le binôme fonctionne bien .. les conditions ont été claires dès le départ .. et le contrat étudié et négocié.
Mes questions sur ce site prouvent que je n'ai pas la prétention de tout savoir .. en matière de copropriété .. je n'ai pas la prétention d'être au fait de tous les sujets ..
En découvrant ce qu'était une copropriété .. mais (quand même ) en constatant que bien des "choses" n'étaient pas claires ..comme par exemple le fait que mon parking n'avait jamais été matérialisé .. le syndic ayant modifié le plan ..et dessiné avant la vente : mon emplacement sur l'aire de retournement ..Le vendeur avait payé des charges durant des années pour un Parking qui n'existait pas ( !!)heureusement le terrain était dispo ( en friches ..)
Après consultation et dialogue avec mes voisins et C.S. tous âgés sous tutelle du syndic .. j'ai consulté l'ARC .. acheté un code de copropriété ..
j'ai appris pas mal de choses .. en commençant par le rôle du C.S., du syndic.. etc..
Ensuite avec les voisins nous avons revu le règlement de copropriété .. puis les contrats en cours .. nous avons alors constaté que la surface déclarée à l'assurance était fausse ( 50% d'erreur ).. ce que nous avons fait rectifier de suite . Heureusement , puisque quelques mois après
( tempête de fin 1999 ) notre toit a été totalement arraché ( nous n'aurions perçu que 5O% .. )
Lors du contrôle des comptes : nous constatons que le livret d'épargne avait été vidé ( sans aucune concertation , ni autorisation ) pour payer une partie des travaux (toiture) parce que le syndic (groupe L..y , à l'époque ) n'avait pas fait le nécessaire auprès du cabinet d'assurance local .. etc..et que les indemnités n'avaient pas été versées régulièrement .. ou utilisées pour des travaux non prévus ..
Heureusement nous (sous mon initiative ) avons prévu de changer de syndic .. et voté l'assignation du précédent ... Au final : nous avons pu récupérer l'argent + Dommages et Intérêts ..
Le sujet que j'évoquais était la représentation en A G pour un tiers ..
Bibi |
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Posté - 16 juin 2014 : 12:57:40
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Oui, c'est très bien mais en quoi ca change mes conclusions?
Du coup vous dites que vous avez fait appel à l'arc et c'est une bonne chose, mais vous ne dites pas en quoi vous regrettez de ne pas les avoir fait participer a une AG.
Les griefs que vous reprochez a votre ancien syndic, a juste titre, et que vous avez corrigés, et bravo pour cela sont d'un autre ordre que juste faire tenir a carreau quelques conseillers syndicaux (Ce sont des malversations).
Qu'en est-il advenu des conseillers syndicaux en question?
Avez-vous tout mené en tant que non-conseiller? |
Édité par - ribouldingue le 16 juin 2014 12:58:58 |
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FBO
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Posté - 16 juin 2014 : 13:35:13
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citation: Initialement posté par rambouillet
il faut aussi faire très attention à ce que un intervenant extérieur au syndicat et sous couvert du conseil n'oriente pas la décision et ne déstabilise l'AG....
a mon avis, si le résultat est le même, il vaut mieux qu'il ait un pouvoir car il se sentira peut-être plus responsable vis à vis de son mandant, ou des autres copros.
Je ne l'ai pas précisé, mais à chaque fois le CS me fournissait un pouvoir pour pouvoir assister à l'AG, et l'assister ensuite lui-même. Je demandais à avoir le moins de tantièmes possible. DEs fois, juste un parking, et c'était très bien.
Evidemment je suivais les instructions de vote données, mais cela me gênait toujours de faire croire ainsi que je "prenne partie". Au besoin je l'expliquais, et c'était généralement bien compris.
Mais il fallait bien avoir un pouvoir pour ne pas que le syndic ne me sorte, quand c'était tendu, et pour éviter d'avoir à faire prendre position l'AG sur l'acceptation de ma présence ou non... |
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Posté - 16 juin 2014 : 13:47:08
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citation: Mais il fallait bien avoir un pouvoir pour ne pas que le syndic ne me sorte Le syndic? il n'a aucun role.
Le président de séance? |
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Viviane
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98
Posté - 16 juin 2014 : 16:17:28
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citation: et comme FBO : il m'arrive d'être applaudi .. par ceux qui osent aussitôt voter 'contre' certaines résolutions .. confortés de leur bon droit ..
Bibi en tant qu'intervenant extérieur, c'est bien de pointer des points précis, sur lesquels il est procédé au vote:
refuser telle facture, ou autre...
Dénigrer le CS globalement parlant ne vous servira à rien. Posez leur des questions sur des points précis, c'est mieux. Avez-vous contrôlé les comptes? Pourquoi cette dépense est-elle encore dans le RGD? Si ils sont incapables de répondre, les gens seront assez grands pour tirer leurs conclusions. Soit il y a des volontaires pour les remplacer, soit pas...
Si ils sont plus que mauvais, c'est à dire si ils s'allient avec le syndic contrez les intérêts du syndicat, c'est autre chose. Pas de CS du tout peut éventuellement être mieux, mais pas sur.
Après dire qu'un CS est mauvais parce qu'il n'obtient pas ce qu'il veut du syndic est méconnaitre le rapport de force.
Je n'ai JAMAIS obtenu quoi que ce soit de nos deux précédents syndics. La seule solution a été d'en changer. Mais là , il faut que l'AG vous suive, et elle le fera pas forcément...
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FBO
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Posté - 16 juin 2014 : 21:23:19
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Mais il fallait bien avoir un pouvoir pour ne pas que le syndic ne me sorte Le syndic? il n'a aucun role. Le président de séance?
On est d'accord, sauf qu'en terrain "hostile", si le syndic exige quelque chose, des fois l'AG suit sans broncher...
Evidemment je sais bien que le syndic n'est là que pour le secrétariat de séance, et n'a pas de pouvoir décisionnaire sur l'AG... ça, c'est la théorie. En gros quand il suggère fortement, parfois l'AG suit sans sourciller à la majorité. |
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100
Posté - 17 juin 2014 : 07:43:42
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FBO,
je sais que vous savez
J'ai posté pour que celui ou celle qui lit ce fil ne se trompe pas.
J'ai vu des AG ou le président de séance se sent 'appelé' et tout content vient sagement s'asseoir en bout de table ou trône le syndic, sa secrétaire au milieu.
Merci d'avoir répondu. Bonne journée.. |
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Sujet |
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ARC association de défense des intérêts de l'ARC ? 
