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BIBI
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 Posté - 17 juin 2014 : 08:59:48
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En réponse à Ribouldingue:
Mes voisins ont été très gênés lorsqu'il ont compris que j'allais être obligé de faire une procédure ( le vendeur ne m'ayant pas fourni "la chose vendue" : mon parking ..) et aussi le syndic pour faux ( puisqu'il avait trafiqué le plan des abords .. )
Nous avons fait une réunion chez moi et tous (CS ou pas ) ont décidé de demander AG extraordinaire et tout s'est solutionné (le vendeur a commandé et payé les travaux d'aménagement du parking - l'emplacement était disponible (heureusement)
Lors de notre rencontre chez moi : ils étaient venus avec tous les contrats et c'est à ce moment là que ns avons découvert les anomalies du contrat d'assurances..etc ..
j'ai eu de la chance d'avoir des voisins "perfectibles" pour peu que quelqu'un se soucie de les motiver etc..et qui ont choisi de chercher à solutionner les carences .. et à changer de syndic .
J'ai eu une bonne idée de prendre une adhésion à l'ARC : qui a répondu à toutes mes questions .. et donné des recommandations , puisque Lors de cette AG ext : pour la 1 ère fois : les voisins ont souhaité que je fasse partie du C.S et depuis .. j'y suis ..
J'avais également mis à l'O du jour : changement de syndic .. et tous ont également voté pour le changement ..
Pour mes voisins en 99 = c'était une première ( le même syndic depuis 20 ans ..)
Depuis je suis "la loco" de ma copro .
Viviane : je dis que le conseil syndical est mauvais quand il laisse l'assemblée voter une dispense d'ouverture de compte séparé : sans donner en AG , aucune explication !! et vote même en faveur de cette dispense
Je dis que le C.S. est mauvais lorsqu'il laisse le syndic proposer des travaux avec un seul devis !!: si le CS étais bon : il se chargerait de trouver d'autres prestataires et devis , en plus de celui du syndic !!
Je dis que le C.S. est très mauvais lorsqu'il ferme les yeux sur des vacations facturées abusivement , sur des frais de carnet d'entretien "étendu", sur le fait que le syndic facture des % sur les divers travaux suite aux sinistres et ne fait pas de rapport , pour signaler les carences et abus ..
Je dis qu'il est mauvais lorsqu'il ne dit mot face aux refus de présenter tous les trimestres la copie de la balance individuelle des copropriétaires et ne relance pas le syndic lorsqu'il ne fait pas les MED...
Je ne me permets pas de dénigrer en public les conseillers .. surtout en AG .. Quant aux rapports de force :rassurez vous : je crois que j'en ai une parfaite connaissance ..
Par exemple
Hier, j'ai assisté à une AG (changement de syndic) avec 2 pouvoirs et directives de votes de résidents saisonniers et en leur nom j'ai dû intervenir à propos
d'un copropriétaire (ex promoteur de la résidence, qui a gardé 3 appartements/sur 13 lots) qui n'a pas payé ses charges depuis 3 ans .. qui est assigné (mais seulement depuis 01/2014 ) ..
Dès le début , j'avais remarqué le "copropriétaire " qui a demandé au syndic (sortant) pourquoi , elle avait changé le lieu de l'AG .. et pour quel coût ( alors que c'est le président du CS. qui a loué une petite salle dan s un hôtel ..pour éviter de faire l'AG ; chez ce syndic )
"Le même " : trouvait qu'il ne fallait pas assigner un des leurs !!! Alors que les impayés représentent 45 % du budget annuel ( surtout à cause de ce promoteur qui a 1/4 des tantièmes ..
Je m'attendais à des réactions.. le syndic aussi ... rien !!!!
Alors J'ai bondi et n'ai pu m'empêcher de lui dire que 1000 € (en avocat ) coutera moins cher qu'un administrateur avec qui ce sera 2000 e /mois .. et en lui apprenant que la prime d'assurance de la copropriété n'avait pas été payée ( faute de trésorerie)etc..
Quant au promoteur (qui est en correctionnel pour malversations dans le permis de construire et une procédure avec la mairie) qui était présent :
il a eu l'outrecuidance de dire qu'il avait payé .. et qu'il n'avait pas les preuves des créances .. alors je lui ai demandé l'assignation qu'il avait en main et devant l'AG : je lui ai sorti la copie de la balance individuelle qui reprenait le détail des ADF et qui faisait partie des pièces jointes
on entendait " le silence" ... et les yeux du mauvais payeur me "fusillaient ""
Certes j'étais "de l'extérieur " mais chargé de mission .. et après cette démonstration , comme on arrivait à la question de voter des fonds ( pour créances douteuses ... ) tous ont été unanimes pour prendre des décisions et "le même "qui donnait l'absolution au promoteur a dit : en fait , nous sommes les banquiers de ce promoteur !!!
Je voyais bien que tous avaient envie de s'exprimer .. mais personne n'osait avant mon intervention ( ensuite , ils se sont défoulés ..) et en partant
ils m'ont remercié et nous avons terminé la soirée autour d'un pot ..en me faisant promettre de revenir la prochaine fois.
Bonne journée
BIBI
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 102
Posté - 17 juin 2014 : 09:28:08
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citation: Alors que les impayés représentent 45 % du budget annuel Légalement à 45% les carottes sont cuites pur une solution maison, on passe à autre chose. |
Édité par - ribouldingue le 17 juin 2014 09:29:14 |
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nefer
Modérateur
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103
Posté - 17 juin 2014 : 09:33:56
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vous avez fait le travail que le CS aurait du faire.... |
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Viviane
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104
 Posté - 17 juin 2014 : 10:25:55
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Bibi, je n'ai jamais dit que vous n'aviez pas raison sur le fait que le CS était mauvais. Juste qu'il fallait le questionner sur des points concrets, et pas focaliser sur une absence de rapport ou le dénigrer de façon générale.
Vous avez fait ce qu'il y avait à faire. Très bien. S'il n'y a aucun autre CS potentiel dans cette copro, c'est un changement de syndic qu'il faut les aider à préparer... |
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105
Posté - 17 juin 2014 : 10:47:20
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Tout de même, personne ne relève, mais 45% d'impayés, je persiste a dire que ce n'est plus l'affaire du syndic, d'un autre syndic, ni même du conseil syndical. C'est une faute que de continuer la gestion tel que/ On doit déclarer au tribunal. |
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Viviane
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106
Posté - 17 juin 2014 : 13:21:38
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Faut savoir 45% de quoi... déjà : parce que la loi c'est (c'était?) 25% des sommes appelées, charges + travaux...à la fin de l'exercice...
Et depuis quand? Autrement dit la base et le mode de calcul. Donc le détail des impayés, dates d'exigibilité comprises... |
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Édité par - Viviane le 17 juin 2014 13:22:58 |
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BIBI
Contributeur vétéran
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107
Posté - 17 juin 2014 : 14:03:16
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Viviane : il est précisé 45% du budget annuel ( faute de trésorerie : pas de travaux votés)
Petit détail : 14 dossiers ont été ouverts : DO .. ( pas de garantie décennale : 6 sur 7 entreprises ont déposé le bilan .. en majorité à cause du même ****** .. ) certains appartements ont une grille ( VMC) mais qui n'a jamais été reliée - pas de moteur = Ponts thermiques .. moisissures ..
Les abords pas soutenus = éboulis .. chez les voisins ... etc..etc..
Mais la DO ne peut rembourser ( bien que l'expert soit OK ) par défaut du PV de (??) et des copies des factures (entre les mains du promoteur ..)
Le résidence a 3 ans .. le promoteur n'a jamais rien payé ( comme charges) depuis .. et j'ai aussi précisé : assigné seulement depuis 01/2014!!
suite à l'audience du 12/06 = Report à janvier 2015 !!!
J'ai demandé à cet individu de faire un chèque pour sauver sa copro .. et payer l'assurance !!
Réponse : je ne dois rien !!! PROUVEZ que je dois qquechose !!!
Ribouldingue a raison et le nouveau syndic a annoncé que son devoir était de déclarer la situation au greffe .. ce que l'ex syndic : C...A n" a pas fait ..
c'est ce qui m'a poussé "à bondir" enfin pas physiquement (!!)
J'ai vu en face de moi un "******" qui est en correctionnel !! 5 ou 6 autres procédures civiles en cours ( dont la mairie de NICE)
Il a joué le rôle d'un pauvre homme accablé .. mais quand je revois la scène à propos du permis de construire il leur faisait du chantage ..
du style si vous n'êtes pas d'accord avec ce que je propose ... je ne refais pas un nouveau permis de construire ..de ce fait ils sont bloqués ;;
Je réalise que le copropriétaire concerné n'a pas réalisé qu'il n'aurait plus de parking !!! ( puisque la mairie exige que la limite soit repoussée de 5 Mètres !!!
Je vous avouerai qu'en partant ( sans témoin) je lui ai dit ce que je pensais de lui !!!!
Mais le comble : c'est que "le naïf" lui a serré la main, en partant !!!!!!
m'enfin !!!!
Bonne fin de journée
BIBI
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108
Posté - 17 juin 2014 : 14:19:30
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pas de garantie décennale : 6 sur 7 entreprises ont déposé le bilan .. en majorité à cause du même ****** .. <== Le dépot de bilan n’empêche absolument pas le recours a l'assureur de l'assurance décennale, quand bien même il n'y a pas de DO
Encore faut-il que toutes les assurances aient été demandées, et vérifiées, et pour les bonnes dates et pour les bons métiers.
Mais la DO ne peut rembourser ( bien que l'expert soit OK ) par défaut du PV de (??) <=== de PV de réception. La mise en route de la Do comme de la décennale nécessite la réception, mais si les factures sont payées, la réception peut etre supposée sans même PV écrit
c'est ce qui m'a poussé "à bondir" enfin pas physiquement (!!) <== Vous avez bien fait de bondir, et même de rugir, ou même de barir s'il le faut :-)
Mais le comble : c'est que "le naïf" lui a serré la main, en partant !!!!!! <=== Malheureusement, les affaires ne forgent qu'une partie des egns, les autres ont besoin d'un cadre amical et se font avoir.
son devoir était de déclarer la situation au greffe .. ce que l'ex syndic : C...A n" a pas fait .. <== Donc évidemment l'ancien syndic peut aussi etre poursuivi, mais faut-il avoir de l'argent pour lancer des recours dans tous les sens, sachant que chaque affaire mettre entre 3 et 10 ans à se régler/ |
Édité par - ribouldingue le 17 juin 2014 14:21:53 |
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Sunbird
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109
Posté - 17 juin 2014 : 15:53:38
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Et le notaire qui a fait les ventes il est où? |
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BIBI
Contributeur vétéran
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110
Posté - 17 juin 2014 : 19:37:11
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Tout cet exposé pour revenir sur le fait qu'une personne de l'"extérieur " peut "parfois décoincer" l'assemblée .. et ouvrir les yeux à ceux qui se laissent "berner" .. ou qui n'osent intervenir ..
De plus : bien souvent les copropriétaires et les conseillers n'entendent qu'un seul "son de cloche" : celui du syndic ..
et lorsque certains ( après avoir consulté une association ) veulent s'exprimer ( surs de leur bon droit ) le jour de l'AG , encore faut il qu'ils parviennent à avoir la parole .. puis avoir le temps d'exposer leur point de vue .. car bien souvent si le président de séance ( ne veut pas que l'on aborde certains sujets) il coupera la parole .. et s'arrangera pour passer à autre chose ..
Bonne soirée.
Bibi
Bonne soirée à tous ; |
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FBO
Contributeur senior
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111
Posté - 19 juin 2014 : 13:40:25
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citation: Initialement posté par FBOPuisqu'il est question ici d'honneur, de reconnaissance, ou de critique concernant l'ARC... M. DHONT vient d'être à nouveau condamné pour diffamation, entrainant ainsi avec lui l'ARC, malgré les actions vaines de son Conseil d'Administration qui a pourtant souhaité éviter tout contentieux judiciaire. L'ARC LANGUEDOC est également concernée par cette affaire. Pour information : http://www.ethigestion.fr/syndic/or..._050614b.PDF[...]
Il est somme toute regrettable que l'ARC ne daigne pas se soumettre au jugement, et ait visiblement décidé de ne rien publier, ni des droits de réponse ni du communiqué à paraître sur la page d'accueil du site...
L'ARC ne respecte donc pas une décision judiciaire... Dommage de ne pas montrer l'exemple... |
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112
Posté - 19 juin 2014 : 13:57:21
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ah ! l'exemple !..... c'est une vision toute personnelle... (que je respecte, du moins j'essaie  )
je le redis : la justice dit et énonce ; son rôle ne consiste pas à faire exécuter.
Si la décision judiciaire n'est pas exécutée, il faut repartir pour faire exécuter avec astreinte, et ainsi de suite.... |
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JPM
Modérateur
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113
Posté - 19 juin 2014 : 15:24:18
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114
Posté - 19 juin 2014 : 15:30:15
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JPM,
vous n'avez pas lu ma dernière phrase :
"Si la décision judiciaire n'est pas exécutée, il faut repartir pour faire exécuter avec astreinte, et ainsi de suite...."
je ne pense pas que FBO aille taper lui-même à la porte de l'ARC pour leur dire : payer les astreintes ...  il faudra bien qu'il envoie, moyennant, "pépètes" quelqu'un d'officiel ... |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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115
Posté - 19 juin 2014 : 16:13:15
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J'ai très bien lu.
La justice se préoccupe de l'exécution de ses décisions.
Il ne faut donc pas écrire le contraire.
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Posté - 19 juin 2014 : 16:39:54
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citation: La justice se préoccupe de l'exécution de ses décisions.
je ne voudrais pas polémiquer d'autant qu'on s'éloigne du sujet suivant, mais je serai curieux de savoir comment le juge va faire exécuter ce qu'il a dit, comment vérifie t il son exécution ?  |
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FBO
Contributeur senior
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117
Posté - 19 juin 2014 : 16:43:18
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: La justice se préoccupe de l'exécution de ses décisions. je ne voudrais pas polémiquer d'autant qu'on s'éloigne du sujet suivant, mais je serai curieux de savoir comment le juge va faire exécuter ce qu'il a dit, comment vérifie t il son exécution ?
Simple : un constat d'huissier qui dressera le fait que rien n'est disponible sur le site. |
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118
Posté - 19 juin 2014 : 17:20:14
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c'est bien ce que je dis, ce n'est pas le juge qui vérifie c'est une des parties qui débourse (frais f'huissier) pour constater que rien n'est fait et après ?... |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 19 juin 2014 : 19:47:40
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Le problème est que l’ordonnance n'est pas dissuasive concernant l'astreinte.
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FBO
Contributeur senior
France
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120
Posté - 19 juin 2014 : 20:00:10
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citation: Initialement posté par Sunbird
Le problème est que l’ordonnance n'est pas dissuasive concernant l'astreinte.
50 € x 6 astreintes = 300 € par jour, tout de même
soit 9000 € par mois
C'est déjà pas mal... |
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ARC association de défense des intérêts de l'ARC ? 
