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 Posté - 14 mai 2016 : 18:16:54
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Bonjour à tous,
j'espère être dans la bonne rubrique pour poster mon sujet, sinon, n'hésitez pas à me le dire je le déplacerai.
Alors, en tant que futur bailleur, j'ai des questions que je me pose par rapport à l'acquisition d'un bien.
J'ai visité aujourd'hui un logement en vue de le mettre en location. Ce logement m'a beaucoup plu (propreté, tranquilité, disposition etc...), en ce qui me concerne, je me vois aisément vivre dedans , je l'ai trouvé vraiment agréable. Maintenant pour de la location : les locataires pensent ils comme moi ou simplement au prix le plus bas ??? J'ai trouvé les charges collectives un peu élevé (pour de la location) mais c'est ce qui fait que l'immeuble est tranquille et agréable....quasi habité par des propriétaires, plutôt impliqué .....Enfin....
J'ai une autre question : l'immeuble a eu un ravalement de façade l'an dernier. Si j'ai bien compris, normalement, les frais sont à la charge du vendeur....Comment ce la se passe en général ? car un ravalement, ça coute cher, donc est ce que cela est payé d'un coup ou y a t'il eu un crédit de contracté pour ce ravalement. C'est un immeuble achevé en 1991.
Sinon, au niveau document, j'ai demandé à la vendeuse de m'envoyer le compte rendu de l'AG, les répartitions de charges au millième, la taxe foncière.
Ai je oublié quelquechose ?
y a t'il un document qui stipule que la copropriété n'est pas en faillite ? (sait-on jamais...)
Ce sera pour nous notre premier achat "locatif".
Je vous remercie pour vos réponse.
Bon week end.
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nefer
Modérateur
14632 message(s)
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 Posté - 14 mai 2016 : 19:32:49
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il faut demander :
les PV des 3 dernieres années
les répartitions de charges des 3 dernières années
la TF
vous pouvez consulter le réglement de copropriété et ses modificatifs
si ce bien est à Paris, vérifiez le montant du loyer que vous pouvez appliquer....il est encadré
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 2
Posté - 14 mai 2016 : 19:42:01
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citation: y a t'il un document qui stipule que la copropriété n'est pas en faillite ? (sait-on jamais...) Un certificat de non-faillite? Non.
Mais les comptes des trois dernières années, les annexes jointes à la denrière convocation, ou mises a jours après cette assemblée, oui.
citation: Sinon, au niveau document, j'ai demandé à la vendeuse de m'envoyer le compte rendu de l'AG Il n'y a pas de compte-rendu, mais un PV. |
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3
Posté - 15 mai 2016 : 00:07:59
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Bonsoir,
je vous remercie bcp pour vos réponses.
Ah je ne pensais pas qu'il fallait demander les 3 dernières année. En général combien y a t'il de réunion ou AG dans l'année ?
Nefer, non, ce n'est pas dans Paris intra muros, mais en banlieue....je vais me renseigner pour l'encadrement de loyer dans cette ville. J'ai un peu regardé les annonces à louer pour me faire une idée....
Encore une petite question : les charges collectives sont d'environ 130 -150 euros par mois (eau froide et le reste c'est l'entretien de l'immeuble : ménage, espace vert, ascenseur....) le chauffage est électrique donc individuelle. Pour l'eau, il y a ces compteurs divisionnaires. Sincèrement qu'en pensez vous de ces charges ? les trouvez vous elevés ou pas ? Je me demande si cela n'est pas un frein pour la location....bien entendu, j'ai concience qu'une partie seulement des charges sont récupérables.....
En plus, la vendeuse, laisse toute sa cuisine....frigo, four et plaque, machine à laver..... c'est un plus, mais pas evident dans une location vide, si qqchose tombe en panne ou est cassé....
En tout cas, encore merci de vos réponses rapides.
Bonne soirée à vous ! |
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4
Posté - 15 mai 2016 : 07:25:06
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citation: En général combien y a t'il de réunion ou AG dans l'année ? Vous semblez tombée d'une autre planète, allez faire un tour sur la partie du forum consacée à la copropriété, et allez lire les décrets et lois sur la copropriété.
En général une seul, mais il faut se méfier du général
La loi exige que l'on vous fournisse les trois dernières années.
citation: Sincèrement qu'en pensez vous de ces charges ? les trouvez vous elevés ou pas ? Nous n'avons sstrictement aucune information tangible sur la surfae, l'age, la situation, du logement. Il faut vous faire aider, vous allez devant de grand risques.
Vosu ne pouvez pas acheter 'en confiance' un logement que vous allez proposer en location en prenant les éléments sur ce seul forum, si vous ne connaisse azps grand chose d ela construction d'un côté et de la copropriété de l'autre.
citation: En plus, la vendeuse, laisse toute sa cuisine....frigo, four et plaque, machine à laver..... c'est un plus, mais pas evident Je ne sais pas si vous êtes costaud ou frele, capable de louer un 6 m3 en 6 heures et potentiellement déménageuse pourt entrepse dans votre hangard de 200 m2.
Il manque quelques menus élements pour répondre à ce genre de questio. |
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sgnu
Contributeur actif
333 message(s)
Statut:
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5
Posté - 15 mai 2016 : 13:33:05
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Bien entendu que des charges collectives importantes sont un frein à la location, surtout qu'ici elles n'incluent pas le chauffage.
Je vous conseille sérieusement de faire une étude de rentabilité. |
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seborga
Contributeur actif
388 message(s)
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6
Posté - 15 mai 2016 : 14:07:56
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citation: Initialement posté par icamilia
J'ai visité aujourd'hui un logement en vue de le mettre en location. Ce logement m'a beaucoup plu (propreté, tranquilité, disposition etc...), en ce qui me concerne, je me vois aisément vivre dedans , je l'ai trouvé vraiment agréable. Maintenant pour de la location : les locataires pensent ils comme moi ou simplement au prix le plus bas ??? J'ai trouvé les charges collectives un peu élevé (pour de la location) mais c'est ce qui fait que l'immeuble est tranquille et agréable....quasi habité par des propriétaires, plutôt impliqué .....Enfin....
Quand on achète pour louer, c'est bien d'acheter un bien qu'on aime mais il faut également s'inquiéter de la rentabilité de la location (est-ce dans un coin où il y a de la demande, le loyer potentiel est-il cohérent avec le prix d'achat..). Sans avoir besoin d'être un fin limier de la gestion de parc, il faut quand même un peu s'inquiéter de cela.
La propreté, c'est bien mais c'est du "momentané". si votre locataire est un souillon, l'appartement ne restera pas propre longtemps. L'important est pour vous de le livrer propre et de bien tout noter le prouvant sur l'état des lieux d'entrée.
Pour nous permettre de vous indiquer si les charges collectives sont élevées ou pas, il nous faut plein d'information que nous n'avons pas. attention, le propriétaire ne récupère pas auprès du locataire 100% des charges qu'il paye à la copropriété.
citation: Initialement posté par icamilia
Sinon, au niveau document, j'ai demandé à la vendeuse de m'envoyer le compte rendu de l'AG, les répartitions de charges au millième, la taxe foncière.
Ai je oublié quelquechose ?
Oui, il est recommandé d'exiger et d'examiner en détail avant de signer l'engagement (le compromis) tous les documents que la loi impose de joindre à la vente :
- le règlement complet de copropriété
- diagnostics énergétiques, de recherche de plomb le cas échéant, de recherche d'amiante... (brefs, tous les diagnostics techniques dont la liste s'allonge régulièrement
- le certificat de mesurage loi carrez (qui peut être fait sous la seule responsabilité du propriétaire vendeur, pas obligé de le faire faire par un professionnel)
- l'état des risques naturels et indistriels
Il faut aussi exiger de consulter le dossier technique immeuble (truc dont presque tout le monde a oublié l'existence...)
voir ce lien
http://pret-immobilier.april.fr/pre...r-au-vendeur
Pour la cuisine équipée, c'est un argument intéressant pour mettre un locataire dans les murs mais il ne faut pas que cela devienne une prise de tête pour le propriétaire. Le plus simple est de préciser dans une clause spéciale du bail que les appareils électroménager sont gracieusement mis à la disposition du locataire en précisant que cela veut dire que la maintenance et les réparations sont à assurer par le seul locataire, ainsi que les remplacements. Et s'il y a nécessité de remplacer, il faut imposer au locataire de prouver que la panne n'est pas due à un mauvais usage de l'appareil, d'avertir formellement le propriétaire que l'appareil est irréparable et qu'il permette au propriétaire de constater la nécessité de remplacer pour que le locataire puisse conserver pour lui l'appareil qu'il aura remplacé lorsqu'il quittera les lieux. On peut aussi prévoir dans cette clause une faculté de reprise de l'appareil remplacé selon un principe pré étable de calcul du montant de la reprise. C'est long à rédiger mais le jeu en vaut la chandelle, cela évite les conflits en cas de panne fatale.
Vous pouvez faire plus court pour développer la notion de mise à disposition gracieuse en précisant uniquement que les appareils ne seront pas remplacés en cas de panne fatale, sans autre précaution mais cela vous impose d'accepter qu'un locataire puisse ne rester que quelques mis et tout emporter avec vous en vous disant, lors de l'état des lieux de sortie que tous les appareils ont rendu l'âme ! Pourquoi pas ! et là , vous relouerez avec les meubles et les emplacements pour l'électroménager. Et plus de clause compliquée...
Inutile de dire que, si vous faites appel à une agence pour louer et éventuellement gérer votre future location, il ne proposera pas spontanément ce type de clause relative à l'électroménager et il ne prendra pas la peine de la rédiger. Ce sera à vous de la rédiger et d'exiger qu'elle soit annexée à son bail pré-imprimé !!! et à batailler pour qu'il applique votre (légitime) exigence. Car ce type de clause n'est pas considérée comme abusive.
Attention, l'évier ne fait pas partie de l'électroménager.
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Posté - 15 mai 2016 : 14:15:15
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citation: Le plus simple est de préciser dans une clause spéciale du bail que les appareils électroménager sont gracieusement mis à la disposition du locataire en précisant que cela veut dire que la maintenance et les réparations sont à assurer par le seul locataire, ainsi que les remplacements. Sauf que c'est abusif
Le bailleur ne peut pas s'abstraire d'une obligation légale |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
Statut:
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8
Posté - 15 mai 2016 : 14:20:32
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Icamilia, en général on achète d'abord un bien pour soi même puis on achètera pour louer. Vous connaissez déjà du coup le fonctionnement d'une copropriété en tant que copropriétaire et donc vous connaissez les charges, ce que vous payez, ce que vous pourrez récupérer sur un locataire, etc.
Pour vous, acheter pour louer le premier bien vous oblige à tout (ou presque) savoir du premier coup ! c'est difficile ...
Concernant les charges, 130, 150€ c'est cher et pas cher, tout dépend de ce qui est inclu: concierge ? beaucoup d'espaces verts ? plusieurs bâtiments ? ...
Attention pour la cuisine équipée, c'est un plus oui, mais les réparations sont à votre charge ...
Concernant le ravalement, c'est au propriétaire précédent de le payer.
Regardez bien sur les deux précédentes AG si des travaux sont prévus prochainement !!!
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Posté - 15 mai 2016 : 17:29:19
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Re-bonjour,
Et encore merci à vous tous d'avoir la gentillesse de me donner votre avis.
Ribouldingue, pardonnez moi, pour ma question très très bête concernant le nombre d'AG dans l'année !!! Il était tard quand j'ai posé les questions, qui là , me font honte !
Seborga, oui acheter pour louer et aimer le logement je trouve cela plutôt pas mal. Juste avant j'ai visité un bien beaucoup moins cher, dans une résidence de 2006 (donc récente), le vendeur avait fait un investissement pour défiscaliser....comme il y en avait bcp a vendre dans ce secteur, bref....ce logement bien que récent, ne m'a pas plus....je le trouvais mal conçu. L'agent immobilier s'est moqué de moi en me disant "qu'est ce que ça peut vous faire....vous n'allez pas habitez dedans !!!"....Bref....
Sinon, il y a un moment où j'étais un peu au courant de l'immobilier, mais ça remonte à plusieurs années.....je ne suis pas complètement novice, mais avec les années bcp de choses ont changées....et je me sens un peu larguée.......
J'ai été copropriétaire il y a 25 ans, ça date ! et c'était une petite copropriété, donc très peu de charge.....mais paradoxalement élevé pour chaque coproprio car pas beaucoup de lot à répartir....
Sinon, Seborga, je suis déjà proprio mais de ma résidence principale.....en maison....cela est intéressant de comparer les 2. Je trouve que ça revient moins cher au final d'être coproprio que d'etre propriétaire seule (pour le partage des frais des gros travaux, par exemple). Mais ça reste un choix.
Du coup, je me remets tout juste à essayer de comprendre les documents dont vous me citez.
Je confirme, je viens de lire 2 PV d'AG, c'est très instructifs......Par exemple, je me rends compte, qu'il y a beaucoup de charges, des charges assez élevés....ce qui explique que cet immeuble est plutôt habité par des propriétaires occupants, qui votent en permanence pour des travaux divers, et pour leur confort. Pas seulement l'appartement est agréable....même les parties communes, les cages d'escalier sont décorés.....C'est plutôt sympa...mais même moi je ne m'offre pas tout cela dans mon habitation principale.
C'est comme s'ils avaient un budget à l'année à dépenser....
Enfin, j'achète dans un premier temps pour mettre en location, et dans un second pour avoir un appartement de disponible plus tard, sait on jamais pour un de mes enfants ???
Sinon, après lectures de PV, à aucun moment, je ne vois parler de ce ravalement qui a recemment été effectué.....et je n'ai rien concernant l'echelonnement des paiement sur les gros travaux....
Franck1966, oui des travaux sont prévu, la vendeuse m'en a parlé....et je l'ai lu dans un PV. Une porte de Sas à changer...
oui, il y a des espaces vert, un petit jardin très bien entretenu avec une société qui passe 14 fois à l'année. Là , ils vont changer de prestataire. La femme de ménage va partir en retraite, donc salaire et urssaf....Ce que je n'ai pas compris, c'est qu'ils ont décidé de garder le même budget ménage et prendre une société de ménage. Moi qui pensait qu'une société ménage reviendrais moins cher.
Sont compris dans ce lot : appartement, box individuel et Cellier individuel.
Las appels de charges, je ne les trouve pas très détaillé.....par exemple, l'eau est partagé au tantième je crois, alors qu'il y a des compteurs divisonnaire (peut être ne fonctionnent 'ils pas...).
Enfin, grâce à vous, je vais pouvoir avancer et poser des questions à la vendeuse.
Merci
A bientôt |
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Posté - 15 mai 2016 : 17:35:34
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citation: Initialement posté par Franck1966
Attention pour la cuisine équipée, c'est un plus oui, mais les réparations sont à votre charge ...
Concernant le ravalement, c'est au propriétaire précédent de le payer.
Regardez bien sur les deux précédentes AG si des travaux sont prévus prochainement !!!
Ah zut ! cette cuisine équipé .... et ma conception de la location nu....va falloir que je réfléchisse comment faire. A la base, j'avais pas envie de fournir l'électro ménager au locataire....mais ça y est déjà |
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sgnu
Contributeur actif
333 message(s)
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Posté - 15 mai 2016 : 18:40:00
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Il suffit de le retirer (Ã part les plaques) ... |
Édité par - sgnu le 15 mai 2016 18:41:43 |
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