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goutelette
Contributeur vétéran
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 Posté - 20 déc. 2018 : 12:02:02
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Bonjour,
Nous avons cotisé l'exercice précédent pour la première année au fond de travaux qui est de 5% du total du budjet Charges.
En présence de travauxd'entretien décidé cette année, le syndic nous propose d' utiliser le versement de fond de travaux versé l'an passé.
Sauf erreur de ma part, j'avais compris que ce fond de travaux devait faire un matelas financier pour subvenir dans les années à venir à des travaux lourds ( voir importants )
Notre syndic nous mentionne que rien n'est précisé dans le texte. Aussi ce financement peut être utilisé d'une année sur l'autre.
Que faut-il penser ? Merci pour vos connaissances
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 20 déc. 2018 : 13:53:27
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Votre syndic a raison, il n' y a pas dans la loi de délai pour l' utilisation du fonds travaux, même si cela n' est pas dans l' esprit de la loi, qui est de constituer un fonds en vue de pouvoir disposer des fonds nécessaires pour couvrir des travaux importants.
Il n' y a pas non plus de montant pour les travaux pouvant bénéficier de l' utilisation du fonds travaux.
Dans la pratique, comme ce fonds est attaché au lot et non remboursable, les copropriétaires actuels ont tout intérêt a utiliser le fonds travaux dès que possible. |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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Posté - 20 déc. 2018 : 14:36:48
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Utiliser le fonds travaux pour de petits travaux revient à annihiler l'effort du législateur pour permettre que les copropriétés soient mieux entretenues et tout le monde s'accorde à dire que les copropriétés ne sont pas bien entretenues en France.
Même pour une copropriété récente où il y a peu de risques de devoir lancer de gros travaux sous peu, le fonds travaux est utile : à raison de 5% du budget, au bout de 20 ans, le fonds travaux ne permet pas de financer la totalité d'un ravalement.
Je pense que le syndic de goutelette n'est pas de bon conseil dans l'intérêt général de la copropriété même si 100 % des copropriétaires actuels ont les moyens de financer de gros travaux sur une seule année (il faut penser aux acquéreurs à venir).
Cdlt. Louis92. |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 20 déc. 2018 : 15:55:04
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Louis92, vous avez raison sur "l' intérêt général" et le financement des gros travaux futurs, et que le taux de 5% est insuffisant.
J' ai bien précisé que "même si cela n' est pas dans l' esprit de la loi" c' est dans l'intérêt des copropriétaires de "récupérer" des que possible leur fonds, du fait que la loi a imposée un fonds non remboursable, contrairement à l' avance travaux qui ne posait pas de problème.
La détermination du montant du financement sur fonds travaux pose problème du fait que celui-ci n' est plus systématiquement proportionnel à une clé.
Il y a obligation de suivre le fonds lot par lot et on ne peut plus déterminer un montant global à répartir. On est donc obliger de fixer une quote part de financement du montant des travaux dans la limite de ce possède le lot considéré, au moment de l' utilisation.
Je réalise cette méthode dans Excel. |
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Posté - 20 déc. 2018 : 16:14:47
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Votre syndic n'a pas tort, pour ne pas dire, il a raison.... 
Perso, je suis comme JB22 et louis, tout est dans la perception personnelle de son investissement.
Si vous avez l'intention de revendre dans les 10 ans, vous avez intérêt perso à utiliser ce fonds au fur et à mesure.
Si vous avez l'intention de revendre dans plus de 10-15 ans, alors conservez ce fonds car la dépense la plus importante dans un immeuble, c'est le ravalement. Il n'y a rien de plus cher.... |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 20 déc. 2018 : 20:57:49
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Cette loi Allur : Pour moi la montagne à accouchée d' une souris.
- Cela commence par la décision a prendre concernant le diagnostique technique DTG : Qui fait apparaître l' obligation d'une évaluation sommaire des travaux nécessaires à la conservation de l' immeuble ou ceux qui devraient être ammenés, dans les dix prochaines annèes.
Nous avons placé en compte travaux 5% de nos charges sur le livret A ( voir 2700€) en début d'année. Le syndic nous propose de les retirer un an après pour faire un ravalement de mur de séparation indépendant de l' immeuble ( 3 000€.)
Pour ma part, et d'autres conseillers nous avions compris que c' était un matelas, en prévision de travaux lourds. Et nous avions trouvé cela très bien . Comme quoi, chacun voit midi, à sa porte.
citation: JB: Dans la pratique, comme ce fonds est attaché au lot et non remboursable, les copropriétaires actuels ont tout intérêt a utiliser le fonds travaux dès que possible.
Je ne partage pas cette idée que je respecte. Mais peut être au contraire mettre un peu de coté pour les travaux lourds .
Notre immeuble est yper bien entretenu et la majorité des copros sont d' origine. Chaque copropriété doit avoir son point faible, pour nous c'est le viellissement de l' ascenseur (25 ans.)2 armoires de commande 23 000€ et cela avant 5ans.
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 20 déc. 2018 : 22:48:54
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"Je ne partage pas cette idée que je respecte. Mais peut être au contraire mettre un peu de coté pour les travaux lourds ."
Au taux actuel les fonds placés vous rapporteront environ 300 € alors que, du fait de l' inflation, les prix auront été augmentés d' environ 1500 € |
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Posté - 21 déc. 2018 : 07:40:10
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Petit rappel : le DTG n'est pas obligatoire... |
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JPM
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Posté - 26 déc. 2018 : 02:36:09
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JB 22 citation: Au taux actuel les fonds placés vous rapporteront environ 300 € alors que, du fait de l' inflation, les prix auront été augmentés d' environ 1500 €
C'est exact avec les éléments actuels.
Mais l'avantage de constituer une provision ou avance importante est de pouvoir garantir un paiement correct à l'entrepreneur. Cela se négocie et le gain à envisager est alors supérieur à la perte évoquée.
i
Par ailleurs le texte est mal fichu et l'obligation d'ouvrir un compte bancaire spécifique est absurde et couteuse. Dans de très nombreux cas le livret A peut suffire à toutes les provisions constituées.
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Posté - 27 déc. 2018 : 11:18:07
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citation: Initialement posté par JPM
Par ailleurs le texte est mal fichu et l'obligation d'ouvrir un compte bancaire spécifique est absurde et couteuse. Dans de très nombreux cas le livret A peut suffire à toutes les provisions constituées.
Le livret A est un compte bancaire spécifique...
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 27 déc. 2018 : 17:51:03
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citation: JB22:Dans la pratique, comme ce fonds est attaché au lot et non remboursable, les copropriétaires actuels ont tout intérêt a utiliser le fonds travaux dès que possible.
citation: JPM: Dans de très nombreux cas le livret A peut suffire à toutes les provisions constituées.
Ce qui fait que tout cela, va à mon sens, à contrario du texte suivant ce que chacun a compris.
Car il est noté que ce compte ne doit pas faire collusion avec un autre.
Donc en effet le fond de travaux est versé sur le livret A, qui ne doit rien recevoir d' autre.
Ce qui rejoint mon incompréhension "d' utiliser chaque année les fonds versés l'année d'avant"
Ainsi le livret A serait vidé chaque année pour des travaux d'entretien courant.
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JPM
Modérateur
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Posté - 28 déc. 2018 : 15:37:41
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Goutelette :citation: Donc en effet le fond de travaux est versé sur le livret A, qui ne doit rien recevoir d' autre.
Et pourquoi ne recevrait il pas d'autres fonds, si la comptabilité est bien tenue et fait apparaître à tout moment ce qu'il y a au compte pour chaque avance ou provision ?
Merci de bien vouloir préciser ce qu'il peut y avoir comme difficulté autre que le dépassement du plafond. Risque inexistant pour des milliers de syndicats.
Et j'ajoute : pourquoi ne pas augmenter le plafond ? 
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 28 déc. 2018 : 21:03:29
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citation: JPM : Et pourquoi ne recevrait il pas d'autres fonds, si la comptabilité est bien tenue et fait apparaître à tout moment ce qu'il y a au compte pour chaque avance ou provision ?
Merci de bien vouloir préciser ce qu'il peut y avoir comme difficulté autre que le dépassement du plafond. Risque inexistant pour des milliers de syndicats
.
Il est bien précisé : Les sommes affectées au fonds travaux doivent être déposées sur un compte bancaire séparé et rémunéré,
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JPM
Modérateur
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Posté - 28 déc. 2018 : 22:45:56
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Je suis bien d'accord !
Il faut signaler les textes mauvais et tenter de les faire modifier. C'est ce qui je fais.
Le texte est mauvais parce qu'il exige l'ouverture d'un nouveau compte avec les frais que cela comporte, alors que rien ne justifie cette mesure.
Et bien entendu, dans cette attente il fut respecter les textes mauvais. Dans le passé on a vu la Commission relative à la copropriété recommander de ne pas respecter une disposition d'ordre comptable
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Posté - 29 déc. 2018 : 07:41:10
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il est écrit exactement :
citation: - d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat
quand on parle du compte séparé, c'est en regard de l'ancienne pratique où il existait un compte pour toutes les copros. Il est nullement écrit que sur ce compte séparé rémunéré au nom du syndicat, aucune autre somme ne pourrait être inscrite comme la trésorerie. La seule conséquence c'est que l’apport de la trésorerie entraîne des intérêts supplémentaires qui vont au fond de travaux...
L'important est de retrouver sur les comptes/sous compte 501 et/ou 502, une somme au moins équivalente au montant du compte 105 et sur les relevés bancaires. On peut d'ailleurs différencier les sommes par des sous-comptes : 5010001 : fonds travaux et 5010002 : gestion trésorerie, le tout au compte 501 : livret A n° .........(banque Tartempion) |
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JPM
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Posté - 30 déc. 2018 : 18:32:20
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La solution souhaitable est simple :
Un compte bancaire ordinaire pour l'ensemble de la trésorerie
Un compte rémunéré pour les placements quelle qu'en soit la nature.
Le compte rémunéré est alimenté par le compte ordinaire car, les paiements ne peuvent pas être distingués, quoi qu'on prétende à tort.
La réciproque est exacte : pas de paiements aux entreprises par le compte travaux.
Il est indispensable de tenir très strictement la comptabilité" du compte rémunéré.
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andre78fr
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 Posté - 30 déc. 2018 : 18:47:41
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Oui, je suis tout à fait d'accord avec ces recommandations ; un compte courant et un compte rémunéré de type Livret A pour les questions fiscales sur les intérêts. Les appels sont édités et encaissés pour la globalité (fonds travaux, travaux, opérations courantes...) et on optimise la gestion de trésorerie par des virements entre comptes courant et livret. La comptabilité de tous les comptes doit être tenue avec rigueur ;-)
Le vrai problème ce n'est pas tant la multiplication des comptes mais le plafond pour le livret A qui gagnerait à être revu à la hausse ou adapté selon la taille de la copropriété...
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Posté - 31 déc. 2018 : 07:39:17
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citation: La comptabilité de tous les comptes doit être tenue avec rigueur
C'est pourquoi je préconise d'utiliser un sous-compte pour suivre les fonds travaux obligatoires et un second pour les sommes qui pourraient provenir de la "gestion de trésorerie", le tout sur le même compte bancaire rémunéré.
Je précise que cette méthode est quasi impossible à demander (à juste titre) à un syndic pro.... |
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JPM
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Posté - 31 déc. 2018 : 08:14:33
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citation: Je précise que cette méthode est quasi impossible à demander (à juste titre) à un syndic pro....
Je suis en mesure de vous prouver le contraire non pas seulement pour la tenue de provisions diverses mais pour l'enregistrement des encaissements.
Dans une résidence seniors il y a deux sources de financement :
D'une part les provisions sur charges de copropriété et sur charges des services (utilisés ou pas) qui ne peuvent venir que des copropriétaires trimestriellement ou mensuellement.
D'autre part les provisions sur services effectivement utilisés ou consommés. Elles sont versées spontanément par les résidents (copropriétaires ou locataires) par chèques remis au directeur.
Tous ces paiements vont au compte bancaire séparé du syndicat.
De fait, les encaissements sont enregistrés d'une part globalement pour comparaison avec les relevés de banque qui sont uniques, mais aussi distinctement sur deux sous comptes. A tout moment il est possible de savoir ce qu'il y a dans le compte de banque, d'une part pour les charges payées par les copropriétaires, d'autre part celles payées par les résidents.
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Compte travaux obligatoire 
