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Copropriétaire33
Contributeur senior

France
797 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

 21 PostĂ© - 17 mars 2021 :  09:32:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Mise en demeure
Signature de CopropriĂ©taire33 

Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

rambouillet
Pilier de forums

17635 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 22 PostĂ© - 17 mars 2021 :  09:42:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
OUI au syndic, car c'est uniquement lui qui est susceptible de l'avoir donné.... Si ce n'est pas lui, il va certainement vous répondre et vous renvoyez vers quelqu'un d'autre.....

Bien sur dans cette lettre, vous pouvez rajouter/lui rappeler par un codicille que si ce n'est pas lui, il ne doit pas payer la facture....

Franck1966
Contributeur vétéran



France
2096 message(s)
Statut: Franck1966 est déconnecté

Revenir en haut de la page 23 PostĂ© - 17 mars 2021 :  18:16:05  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pachachon, le président du CS ne se choisit pas en AG, mais en réunion de CS.
Vous pouvez virer la présidente et refaire une réélection si vous êtes sûre d'être en majorité !!
Signature de Franck1966 
Franck V

pachachon
Contributeur actif

454 message(s)
Statut: pachachon est déconnecté

Revenir en haut de la page 24 PostĂ© - 18 mars 2021 :  18:54:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Suite du sujet (pour ceux qui ca interesse).

Grand merci pour vos conseils et informations Ă  tous.

Donc avec les autres membres du CS, réunion d'urgence convoquée par moi (je ne suis présidente) et présidente refuse de venir mais les autres seront là.

Bonjour,

Suite aux dégâts considérables infligées par la société Delage aux peintures murales en trompe-l'œil du château de Respire dont le montant de dommages estimé à 40'000 €, vous êtes cordialement invité une réunion d'urgence du CS le 19/03/2021 à 18h.


Ordre du jour de la réunion du CS du 19/03/2021 :
1/ Vote pour élire la présidente ou président du conseil syndical.

2/ Vote pour envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec AR au maitre d'œuvre et à l'entreprise X pour leur demander la base légale sur laquelle ils ont détruit les trompe-l’œil et le plafond (aucun vote d'AG ou du CS en ce sens) avec demande de remettre dans l'état initial.
Ni la société X, ni le maitre d’œuvre, ni la présidente du CS, ni le syndic n’ont répondu aux demandes par mails du conseil syndical pour clarifier ce point.


3/ Vote d'interdiction au syndic de payer sous quelque motif que ce soit le maitre d'œuvre et la société X tant qu'ils n'ont pas justifié par écrit à tous les membres du conseil syndical sur quelle base légale ils ont détruit les trompe-l’œil et le plafond.

4/ Vote pour demander la transmission de l’ensemble des pièces ayant conduit à la destruction des trompe-l’œil de la cage d’escalier et du plafond.
Mails, ordre de mission signé du syndic, contrat signé avec le prestataire, factures, devis et tout autre document relatif à la destruction et aux travaux.
Rappel :
Pas de vote en AG de modifier l’aspect esthétique des parties communes.
Refus du CS par 2 voix contre 1 du devis de repeindre le plafond.
Montant du devis du plafond dépasse la limite autorisée en AG pour que le CS (le CS et non la présidente du CS qui ne peut agir seule sans accord du CS) puisse engager la dépense.

5/ Vote d'arrêter les travaux de la cage d'escalier tant que la société Delage et le maître d'œuvre n'ont pas répondu par écrit à la mise en demeure sur la légalité de la destruction des trompe l'oeil et du plafond.

6/ Vote pour exiger du syndic qu'il transmette tous les ordres de mission, devis et factures engagés par la présidente du CS et du syndic avec ou sans accord des autres membres du CS.

7/ Vote pour mettre en œuvre, par tout moyen, les assurances des entités responsables de la destruction des trompe-l’œil et du plafond.

8/ Vote pour l'établissement d’un projet pour refaire un trompe-l’œil au plafond pour réparer la destruction illégale du plafond.


J'espère que je fais tout bien.

Les différents points seront tous adoptés car 2 membres sur 3 du CS sont d'accord.
Les autres copropriétaires ne sont pas au courant des destrcutions.
Ils n'habitent pas sur place mais je pense qu'il serait sage de leur écrire après cette réunion du CS.

Pffff! quelle histoire.



Copropriétaire33
Contributeur senior

France
797 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 25 PostĂ© - 18 mars 2021 :  19:57:58  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

Ça tient la route !
Signature de CopropriĂ©taire33 

Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

JPM
Modérateur

8546 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 26 PostĂ© - 18 mars 2021 :  21:23:38  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Plein de bonne volonté !

Mais une sommation interpellative Ă  l'entrepreneur de produire son ordre de service serait plus sur et efficace.
Signature de JPM 
La copropriété sereine

pachachon
Contributeur actif

454 message(s)
Statut: pachachon est déconnecté

Revenir en haut de la page 27 PostĂ© - 19 mars 2021 :  09:56:41  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Alors voici l'angle d'attaque (ou de défense) du syndic :
- le plafond Ă©tait en mauvais Ă©tat
- le plafond Ă©tait moche.
- le syndic a consulté le CS qui a rejeté le devis par 2 voix contre 1 le devis.
- le montant de 3000€ qui dépasse la limite du montant a voter en AG ne s'applique pas car nous syndic considérons ces travaux comme urgent.
- last but not least :
La loi impose au syndic de consulter le CS mais ce n'est qu'un avis consultatif et le syndic peut ne pas en tenir compte dont acte.

Vous devriez etre contents d'avoir un plafond blanc !

Donc en gros syndic mentionne que l'avis de CS et le montant de devis ne sont pas des freins a dépenser l'argent comme bon leur semble puisque leur avis n'est que consultatif.
Enorme!

pachachon
Contributeur actif

454 message(s)
Statut: pachachon est déconnecté

Revenir en haut de la page 28 PostĂ© - 19 mars 2021 :  09:58:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Autre réaction du syndic a l'organisation du réunion du CS ce jour :

Ordre du jour de la réunion du CS du 19/03/2021 :
1/ Vote pour élire la présidente ou président du conseil syndical.


Le point 1 de l'ordre du jour que vous proposez apporte la preuve qu'une réunion du CS ne peut pas être organisée par n'importe quelle membre du CS.
Les autres points montrent que votre conseiller juridique peut encore apprendre beaucoup de règles de Droit et de règles sur le fonctionnement de la copropriété.

pachachon
Contributeur actif

454 message(s)
Statut: pachachon est déconnecté

Revenir en haut de la page 29 PostĂ© - 19 mars 2021 :  10:02:38  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Rappel de notre situation :
syndic bénévole assisté de l'UNPI.
Ces réponses viennent de l'UNPI mais qui travaille à son compte et que nous avons pris pour nous assister comme syndic bénévole.
Pas de notre copropriétaire syndic qui n'y connait rien.

Par ailleurs, je reste très reconnaissante à cette personne l'UNPI qui travaille à son compte d'avoir récupéré une grosse partie des impayés mais je n'imaginais pas que ca entrainerait la destruction des trompe l'oeil.

GĂ©dehem
Pilier de forums

15420 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 30 PostĂ© - 19 mars 2021 :  10:31:38  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ne rentrez pas dans ces polémiques stériles.

S'agissant des travaux dits "urgents" pour lesquels le syndic peut engager sans délais des travaux conservatoires : mise en péril de l'immeuble, atteinte aux biens ou aux personnes.
De type : un balcon qui s'affaisse, les tuiles du toit qui s'envolent, la canalisation d'eau qui saute ...., etc. Péril immédiat = urgence = travaux de mise en sécurité.
Et dans ce cas d'urgence, convocation d'une AG ici aussi sans délai pour décider des travaux de réparation/réfection.

Dans l'urgence, il y donc 2 aspects : les mesures conservatoires immédiates, sans délai, dans l'heure, et d'autre part les travaux de réfection suite à décision d'AG "urgente" convoquée sans délai, en pratique dans les 2 ou 3 jours..
A la limite, personne n'en voudra au syndic qui fait boucher le trou dans le toit alors qu'il pleut, sans même attendre une AG convoquée en urgence.

Le plafond du hall ou de la cage d'escalier qui est bien sale ou dégradé depuis pas mal de temps et qu'il faudrait repeindre n'entre pas dans cette rubrique "urgence".
Ce qu'ignore Ă  l'Ă©vidence votre syndic.

syndic bénévole assisté de l'UNPI.
Ces réponses viennent de l'UNPI mais qui travaille à son compte

Si l'attitude de votre syndic et ses réponses viennent des conseils de "l'UNPI et de son conseiller à son compte", il y a du soucis à se faire : à coté de la plaque ce "conseiller" ......
Informée, l'UNPI ne serait pas contente .....

Édité par - Gédehem le 19 mars 2021 10:40:13

pachachon
Contributeur actif

454 message(s)
Statut: pachachon est déconnecté

Revenir en haut de la page 31 PostĂ© - 19 mars 2021 :  10:41:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Heureux de vous lire GĂ©dehem

Savez-vous quel texte de loi puis-je lui balancer dans les dents pour contrecarrer que l'avis du CS n'est que consultatif et que syndic peut lancer quand meme les travaux sans accord d'AG et contre l'avis de membre sur 3 du CS (présidente vote pour) ?

Et en plus nous les facturer!

GĂ©dehem
Pilier de forums

15420 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 32 PostĂ© - 19 mars 2021 :  10:57:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ne cherchez pas "des lois" pour tout ....

C'est du B A BA : le syndic ne peut engager de travaux de réfection hors budget prévisionnel QUE suite à décision d'AG, décision sur la nature des travaux, l'entreprise, le chiffrage. Chiffrage qui détermine les appels de fonds.
Il ne peut passer commande QUE s'il détient la totalité du budget nécessaire à l'opération.

Hors de l'urgence indiquée plus haut (Sauvegarde de l'immeuble : ce n'est pas le cas ici), le syndic ne peut en aucun cas passer contrat sans décision d'AG.

Ajout, pour ce vieil arrĂŞt de cassation, bien connu :

"Travaux exécutés à l'initiative du syndic sans vote préalable de l'assemblée
Cour de cassation, 3e civ., 14 juin 2000 n°98-21561
Synd. 227 rue de la convention Ă  Paris c/ Cie d'assurances UAP et a.

Profitant qu'un échafaudage ait été installé pour le remplacement de jours de souffrance en pignon, travaux décidés par l'assemblée générale, un syndic avait, de sa propre initiative, demandé à l'entrepreneur chargé des travaux de réaliser d'autres réparations consistant en une reprise du bandeau d'acrotère entre le 8ème et 9ème étage et en la réfection d'un balcon au 8ème étage.

Par la suite, le syndic était révoqué, sans avoir fait procéder à la régularisation de la dépense ainsi engagée. L'assemblée générale approuvait les comptes pour la période considérée, à l'exception d'une somme correspondant aux travaux commandés par le syndic de sa propre initiative (environ 150 000 Francs).

Pour échapper à la demande en réparation du syndicat des copropriétaires, le syndic invoquait l'urgence. On sait en effet qu'en cas d'urgence, le syndic a le pouvoir de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Dans un premier temps le syndicat était débouté.

Pour la cour d'appel, malgré l'absence de vote préalable par l'AG des travaux litigieux, c'est à juste titre que le syndic se prévalait de leur exécution en urgence : ces travaux, qui nécessitaient l'emploi d'un échafaudage devant être, dans l'intérêt de la copropriété, effectués en même temps que les travaux votés par l'AG.

La cour de cassation censure cette décision : la cour d'appel aurait dû rechercher si les travaux litigieux étaient nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.


Repeindre le plafond de la cage d'escalier n'est certainement pas nécessaire à la sauvegarde de l'immeuble.

Édité par - Gédehem le 19 mars 2021 11:09:30

JPM
Modérateur

8546 message(s)
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Revenir en haut de la page 33 PostĂ© - 19 mars 2021 :  12:09:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Erreur d'exploitation de la jurisprudence

La Cour de cassation ne juge que les arrĂŞts et pas les affaires.

Dans certains cas l'arrêt de cassation donne un enseignement juridique mais pas toujours. En l'espèce :
citation:
La cour de cassation censure cette décision : la cour d'appel aurait dû rechercher si les travaux litigieux étaient nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.


Cela ne veut pas dire que les travaux litigieux n'étaient pas nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Par ailleurs on peut profiter de la présence d'un échafaudage pour faire un travail complémentaire de 8 à 12000 €, mais pas 150 000 €





Signature de JPM 
La copropriété sereine

GĂ©dehem
Pilier de forums

15420 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 34 PostĂ© - 19 mars 2021 :  12:23:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Nous sommes bien d'accord lĂ  dessus, et c'est tout le motif de la cassation.

La reprise d'acrotère et la réfection d'un balcon sont ils nécessaires "à la sauvegarde de l'immeuble", travaux relevant de l'urgence ?

La mise en peinture du plafond de la cage d'escalier est elle nécessaire "à la sauvegarde de l'immeuble" ???

Il n'est pas question de se prononcer sur la présence d'un échafaudage, ni même d'un pot de peinture blanche sur le chantier, le tout autorisant ces travaux, qu'ils soient de 500 ou 50.000 € important peu.

La seule question qui se pose : les travaux envisagés/réalisés sont-ils nécessaires " à la sauvegarde de l'immeuble", peu importe un échafaudage ou non.

Pour le bout d'acrotère et le balcon dans l'affaire citée, nous n'en savons rien.

Pour la mise en peinture du plafond de la cage d'escalier certainement pas.

Il ressort de tout cela le principe X fois rappelé : Hors budget prévisionnel et hors "sauvegarde de l'immeuble" , le syndic ne peut engager de travaux sans décision d'AG.
Et même en urgence, pour la sauvegarde de l'immeuble, le syndic doit convoquer une AG 'urgente', sans délai. (D.art.37)

Il ne faut pas se tromper : le syndic ne peut passer commande pour des travaux hors budget s'il ne dispose pas des fonds nécessaires.

Accessoirement, sur des fonds engagés sans décision d'AG, voir Cass Ch 3 du 7.02.2012 n° 11-11051 (dépassement de budget > recouvrement impossible)

Édité par - Gédehem le 19 mars 2021 12:31:11

GĂ©dehem
Pilier de forums

15420 message(s)
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Revenir en haut de la page 35 PostĂ© - 19 mars 2021 :  14:46:15  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ajout pour rectifier le sens d'une phrase, qui peut ĂŞtre mal comprise.

"Il n'est pas question de se prononcer sur la présence d'un échafaudage, ni même d'un pot de peinture blanche sur le chantier, le tout autorisant ces travaux, qu'ils soient de 500 ou 50.000 € important peu."

Dans l'arrêt de 2000 cité, la présence de l'échafaudage ne détermine en rien la nature ou l'urgence des travaux au regard de "la sauvegarde de l'immeuble".
Pas plus qu'un montant des travaux, contrairement à ce qu'expose JPM ( "pour faire un travail complémentaire de 8 à 12000 €, mais pas 150 000 €")

800, 12.000 ou 150.000 €, peu importe : ces travaux sont ils nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ?

Le sens de ma phrase : la présence d'un échafaudage, ou d'un pot de peinture sur le chantier, ne vaut pas autorisation au syndic d'engager des travaux [complémentaires] sans décision d'AG, y compris si ces travaux ne portent que sur 1500 €.

Dans l'affaire de Pachachon, il ne semble y avoir aucun doute sur le fait que la mise en peinture du plafond de la cage d'escalier ne participe pas à la sauvegarde de l'immeuble, qu'elle n'a pas été décidée par une AG, le devis des travaux ayant même été refusé par la majorité du CS.

Reste à savoir qui a passé commande ....


Édité par - Gédehem le 19 mars 2021 14:49:29

pachachon
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 36 PostĂ© - 19 mars 2021 :  15:15:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je confirme que nous sommes dans ce cas :

"Dans l'affaire de Pachachon, il ne semble y avoir aucun doute sur le fait que la mise en peinture du plafond de la cage d'escalier ne participe pas à la sauvegarde de l'immeuble, qu'elle n'a pas été décidée par une AG, le devis des travaux ayant même été refusé par la majorité du CS."

Montant : 3000€ en supplément pour le plafond.
Et on a des copropriétaires qui ont encore des impayés meme si la situation s'est beaucoup améliorée.

GĂ©dehem
Pilier de forums

15420 message(s)
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Revenir en haut de la page 37 PostĂ© - 19 mars 2021 :  16:42:47  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Sur le principe, peu importe des impayés pour le budget courant.
Quoi que selon leur importance, cela nécessite une grande prudence de la part du syndic.

Ici, il s'agirait de travaux hors budget prévisionnel, travaux décidés spécifiquement.
Vous indiquiez :
"Nous avons voté en AG de repeindre la cage d'escalier (en cours actuellement).
Le maitre d'Ĺ“uvre nous informe qu'il faut aussi repeindre le plafond et il fourni 1 devis."


L'AG a décidé des travaux "cage d'escalier" sur la base d'une proposition chiffrée. Le syndic devait donc appeler l'intégralité des fonds nécessaires, selon des modalités sans doute décidés par l'AG
Pour ces travaux "cage d'escalier", il ne pouvait passer commande sans en détenir le montant prévu, qui plus est si par ailleurs il y a des mauvais payeurs.
Mettons 25.000 €de travaux votés par l'AG, que le syndic doit appeler et donc détenir avant de passer commande de ces travaux. D'où la difficulté lorsque certains ne règlent pas leurs provisions.
Engage sa responsabilité le syndic qui passe commande sans détenir les fonds nécessaires.

Ceci est une chose.

En est une toute autre le syndic qui passe commande pour des travaux hors prévisionnel, ici travaux supplémentaires, alors même qu'aucune AG n'en a décidé, syndic qui ne dispose donc pas des fonds nécessaires.

Folie ...;

Édité par - Gédehem le 19 mars 2021 16:48:18

pachachon
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Revenir en haut de la page 38 PostĂ© - 19 mars 2021 :  17:46:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"Quoi que selon leur importance, cela nécessite une grande prudence de la part du syndic."

On a une procédure de saisie pour vente aux enchères d'un appartement.
L'affaire passe en jugement en juin.
Le propriétaire ne peut pas payer. Il est ruiné.

19000 € de dettes actuellement avancés par les 8 autres copropriétaires.
Le budget annuel est de 30000 € sur 9 copropriétaires.

Donc la situation reste fragile.

Mais surtout , un plafond blanc coute 3000€ et un plafond en trompe l'oeil vaut 20'000€.
Le dommage est esthétique et financier.

Je vous tiens au courant de la suite.

pachachon
Contributeur actif

454 message(s)
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Revenir en haut de la page 39 PostĂ© - 19 mars 2021 :  20:50:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
une fois le fautif identifié (c'est le syndic), est ce que le CS peut le contraindre la faire un dossier d'assurance ou faut il une décision d'AG?

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
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Revenir en haut de la page 40 PostĂ© - 20 mars 2021 :  06:32:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ce sujet aurait pu attendre, vous auriez dû aller vérifier les comptes, le syndic ne vous ratera pas à la prochaine occasion !

Ceci étant dit, il va vous falloir changer de syndic, car celui-ci est en conflit d’intérêt !
Signature de CopropriĂ©taire33 

Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

Édité par - Copropriétaire33 le 20 mars 2021 06:36:22
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