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MasterGone
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 Posté - 11 mai 2021 : 11:29:05
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JPM, je ne comprends pas votre dernière intervention... |
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Gédehem
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 Posté - 11 mai 2021 : 12:39:04
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JPM : "Je suis flatté d'être cité par Gedehem mais mon texte s'appliquait au contexte de l'époque. Il est modifié depuis lors."
En quoi serait-il modifié ?
Le statut civil du mandat du syndic de copropriété a t-il changé ?
Le flou pour certains de la situation actuelle est le résultat du lobbying d'associations consuméristes qui lancent ce slogan " Le syndic mandataire est avant tout commerçant", et mettent en avant la seule chose valable à leurs yeux : le contrat du syndic".
Pour résumer leur position : "le syndic est un commerçant comme un autre, avec un contrat de nature commerciale."
Avec des rédacteurs de textes qui sont certainement loin d'être juristes ou au fait de nos affaires (qui rédige, logement ou justice ?), on a pour résultat parfois une mayonnaise indigeste.
Tout cela ne changeant rien du tout au pricipe : le syndic de copropriété est un mandataire social dont la mission est fixée par la loi (L.18 qui en détaille tous les aspects), et non par un "contrat" d'un prestataire de service lambda.
Sur ce point, transcription de la fin de l'article de JPM rapporté plus haut :
"Le contrat de rémunération est lié au mandat légal, dont il est l’accessoire.
D’une part il est inconcevable pour une assemblée générale de désigner un syndic sans accepter le contrat de rémunération qu’il propose, après négociation éventuellement.
D’autre part, le contrat de rémunération doit disparaître avec le mandat légal à l’extinction de celui-ci pour quelque raison que ce soit. Il ne peut plus alors que permettre l’apurement définitif du compte des honoraires entre le syndicat et le syndic sortant.
Pour qualifier ce contrat de rémunération on trouve une piste dans les commentaires reproduits ci-dessus du projet de réforme du Code civil : « Dans son alinéa final, l’article 1101-1 renvoie implicitement les actes juridiques unilatéraux et les actes collectifs aux dispositions spéciales qui les gouvernent respectivement, dans leur validité et leur effet. Mais, quand la raison le commande, il leur rend subsidiairement applicable le régime général des conventions, lequel apparaît ainsi, sous ce rapport, comme le droit commun des actes juridiques. » (...)
S'agissant du mandataire social du syndicat, une phrase à retenir, toujours d'actualité :
"le contrat de rémunération doit disparaître avec le mandat légal à l’extinction de celui-ci pour quelque raison que ce soit.
Je reviendrai sur L.17 plus tard, pour répondre à MasterGone. |
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JPM
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Posté - 11 mai 2021 : 14:12:28
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Il est bien votre gars d'avoir évoqué le projet de réforme du code civil
Il comportait enfin une amorce de statut des institutions collectives et la différence entre les volontés réciproques et les volontés convergentes.
Mais le législateur n'a pas suivi. Il n'y a toujours pas de statut du mandataire social
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Gédehem
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Posté - 11 mai 2021 : 15:24:39
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Mais s'agissant de celui d'un syndicat de copropriétaires, on sait qu'il n'est pas soumis au Code du commerce.
Au grand dam des associations consuméristes (suivez mon regard .... ) |
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Gédehem
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45
Posté - 11 mai 2021 : 19:30:51
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Sur L. art.17, rien de particulier.
C'est le 1er article du Chapitre II qui traite de l'administration de la copropriété, la section 1 portant sur les dispositions générales (art. 17 à 29).
- l'Al. 1 pose le principe de l'organisation du syndicat : les décisions sont prises par l'AG, leur exécution confiée à un syndic, un CS étant chargé de le contrôler.
- L'Al.. 2 porte sur le syndic provisoire désigné par le RDC, qui ne peut être maintenu que par décision de l'AG.
- L'Al. 3 porte sur l'incapacité de l'AG à désigner un syndic (peu importe lequel), cette désignation relevant alors du juge.
- L'Al. 4 porte sur tous les autres cas (antres que celui de l'Al.3) où le syndicat est dépourvu de syndic.
Il n'est pas plus question ici du syndic provisoire ou d'un syndic copropriétaire ou d'un professionnel. Il est question en général du syndic, du mandataire du syndicat.
Avec la sanction classique lorsqu'un "incapable" n'est pas en mesure de faire ce qu'on lui demande (désigner le syndic) : c'est le juge qui suppléait sa carence.
La procédure à suivre dans les 2 situations énoncées par les Al. 3 et 4 est exposée par D. art.46 et 47, lesquels sont en vigueur sans modification depuis 1967.
On doit noter que le législateur a repris quasiment au mot près dans l'art.17 les termes utilisés D.46 et 47, histoire peut être d'enfoncer le clou pour ceux qui n'auraient pas bien suivis .....
Au passage, je voudrais relever le travail de P.E Lagraulet pour sa thèse en doctorat présentée le 14 novembre 2018 (Paris II, Panthéon-Assas), sous la direction du Pr Périnet-Marquet, portant sur "Les fonctions du syndic de copropriété.".
Instructive ..... |
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JPM
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Posté - 11 mai 2021 : 20:03:03
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Exact pour M Lagraulet qu'on peut lire en divers lieux.
De plus il répond aux observations qu'on lui adresse.
Les courtiers en syndic assurent la doctrine pour une certaine presse et sa publicité. Ils vont être obligés de rentrer à la niche. Sauf peut être avec le particulier immobilier. |
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Édité par - JPM le 11 mai 2021 20:04:22 |
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Gédehem
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Posté - 11 mai 2021 : 20:23:13
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Et pour le fameux "contrat", les 250 lignes sur les 3 pages nécessaires pour exposer les art. 18 à 18-2 détaillant la mission du syndic et les diverses taches dont il est chargé, cela vaut bien mieux que le contrat pour changer la chaudière ou ravaler les façades, en général 10 lignes sur 4 pages ..... 
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MasterGone
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Posté - 11 mai 2021 : 20:40:24
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Gédehem, concernant l'article 17, je ne vous rejoins pas non plus 
Pour avoir épluché ces derniers jours une grande partie des arrêts de la cour de cassation concernant les syndics, initialement pour essayer de répondre à notre interprétation différente de cette durée du mandat de syndic, celle-ci se réfère toujours à l'article 17 de la loi de 1965 lorsque les griefs concernent une situation de syndic provisoire et à l'article 46 du décret de 1967 lorsqu'il s'agit d'un syndic déjà en place (non provisoire). Et, à chaque fois, sans faire mention de l'un ou l'autre article.
Ce n'est certainement pas sans raison. Et à en lire les billets des cabinets d'avocats sur le net, c'est ce qui est également retenu, à savoir que les alinéa 3 et 4 de l'article 17 font suite à l'alinéa 2, et donc ils se rapportent au syndic provisoire. Heureusement, sur le sujet et quelque soit l'article appliqué, la finalité reste la même.
Et pour essayer de répondre à la question initiale de la durée du mandat du syndic (fin / pas fin lors de l'AG qui ne le renouvelle pas), je ne n'ai pas trouvé dans ces arrêts de réponses probantes à ce sujet. |
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JPM
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Posté - 12 mai 2021 : 07:38:06
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Il ne faut pas chercher une réponse à une question qui ne se pose pas  |
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durée de mandat du syndic 
