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 Posté - 21 déc. 2021 : 15:03:43
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IL n'empêche que le syndic ne peut pas décider de ne pas se représenter par le simple fait de la convocation. L'article 5 de son contrat lui fait obligation de prévenir le président du CS au moins 3 mois avant l'AG. |
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GĂ©dehem
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Posté - 21 déc. 2021 : 18:43:42
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Quel dispositif l'en empĂŞche ???
Art. 5 "Lorsqu'il est envisagé de désigner un nouveau syndic, il peut être mis fin au présent contrat, de manière anticipée et sans indemnité, dès lors que la question du changement de syndic et de la date de fin du présent contrat sont inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale convoquée dans les trois mois précédant le terme du présent contrat.
Mise à part cette histoire de "contrat" qui prend le pas sur le "mandat", c'est la sécurité du syndicat qui impose au sortant un préavis s'il souhaite mettre fin au mandat. Démarche volontaire du syndic de mettre fin à son mandat., afin de nbe pas mettre le syndicat dans la panade.
Tel n'est pas le cas ici, son mandat étant à échéance 'naturelle' à la date d'AG, et qu'il est prévu à l'ODJ, sur demande du CS, la candidature d'un autre syndic.
La question ne se pose donc pas.
Le syndicat de Brennec semple souhaiter ce changement. Tout va donc bien.
Pour le secrétariat de séance, il faut bien comprendre que lorsqu'un syndic sortant sait d'avance être "non renouvelé", il ne va perdre son temps pour "aider" le syndicat qui d'une certaine façon "le met à la porte".
On est dans le monde du commerce, pas celui des 'bisounours' .... 
Sur le fond, il faudrait être cohérent, et bien saisir toute la bêtise de cette obligation faite au CS de mise en concurrence du syndic.
Si l'on n'a pas du tout l'intention d'en changer, on ne perd pas son temps avec cette idiotie.
En revanche, dans la mesure où le syndicat s'inscrit dans une démarche "changement de syndic" avec la proposition d'un nouveau candidat, il doit anticiper ce changement voulu, et prendre des dispositions dans ce sens pour ce qui concerne la tenue de l'AG.
Donc prévoir président, scrutateurs (à prévoir dans tous les cas), et surtout secrétaire dans le cas où le sortant ne se représente pas.
Sachant de plus que le 'travail' de secrétaire est d'une simplicité enfantine .... (du moins si on le sait ...  )
D'autant qu'ici, le candidat syndic est présent à cette assemblée. IL sera facile de le désigner secrétaire ue fois désigné syndic, le secrétaire élu démissionnant alors. D'où la nécessité de désigner le syndic dès le début de la réunion.
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Édité par - Gédehem le 21 déc. 2021 18:57:49 |
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brennec
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 Posté - 21 déc. 2021 : 19:08:10
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Vous confirmez néanmoins que la présence du syndic sortant est indispensable au début de l'aG puisque c'est lui qui aura la feuille de présence, les procurations, les votes par correspondance ? |
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Posté - 21 déc. 2021 : 19:19:36
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gedehem vous avait oublié, un peu plus loin ....
"Le syndic qui ne souhaite pas être désigné à nouveau doit en informer le président du conseil syndical au moins trois mois avant la tenue de cette assemblée générale."
il ne peut pas venir Ă l'AG et dire je ne repars pas ..... il doit faciliter la mise en concurrence par le CS ou les copros..... |
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brennec
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Posté - 21 déc. 2021 : 19:41:25
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Merci de préciser vos savantes références.
article 5 de ...?
Je viens, -enfin- de lire tout le contrat type. |
Édité par - brennec le 21 déc. 2021 20:06:37 |
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Posté - 21 déc. 2021 : 20:23:36
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GĂ©dehem
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Posté - 21 déc. 2021 : 21:54:43
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Soyons sérieux !
Avant de chercher un secrétaire, il faut se poser la question du tout début de la réunion, qui commence par les opérations d'émargement.
Si le syndic ne vient pas, que fait-on ?? Tout le monde rentre chez soi ?
Face Ă cette absence, quelle sanction ? Le syndicat va l'assigner ?
Il ne faut pas occulter un incontournable : lorsqu'on change de syndic, le syndic sortant ne doit JAMAIS être secrétaire de séance !!
Depuis le temps qu'on le rabâche, ici et ailleurs ......
Syndic sortant candidat ou pas, il appartient au CS d'organiser le changement de syndic et prévoyant tous les postes, toutes les fonctions. Préparation qui commence par l'établissement d'une feuille d'émargement, au cas où le syndic ne viendrait pas au dernier moment. (*)
Les VPC, les mandats ? Au pdt du CS de se les faire remettre par le syndic sortant quelques jours avant l'AG, comme cela est aussi la règle ....
Il faudrait ouvrir les yeux sans naïveté : lorsque l'on veut réellement changer de syndic, se "débarrasser" du sortant dont on ne veut plus, qu'on a tout fait dans ce sens, il ne faut pas attendre de lui qu'il fasse des fleurs au dernier moment alors même qu'il n'y a aucun intérêt (ou qu'il sait ne pas être désigné !).
Il faut se projeter au plus tôt vers "l'après", se débrouiller pour régler les affaires avec le futur syndic, ce qui se prépare à l'avance sans attendre la convocation.
Que le sortant dont on ne veut plus se représente ou pas.
Si le CS n'a rien fait, est resté les bras croisés s'en remettant au syndic sortant, on comprend qu'il puisse être surpris ...... 
PS : si le syndic est 'de droit' secrétaire à moins que l'AG ne désigne une autre personne, cela ne fait pas pour lui une obligation, qui plus est sanctionnable.
(*) ce qui suppose un CS disposant des docs indispensables, dont la fameuse "liste des copropriétaires" à jour ....
Combien de CS la détiennent ? |
Édité par - Gédehem le 21 déc. 2021 22:14:00 |
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brennec
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Posté - 22 déc. 2021 : 07:53:30
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Normalement l'extranet des syndics devrait faciliter la tâche des CS. Mais ce n'est pas toujours le cas tant cet extranet est incomplet, plus ou moins selon les syndics.
Par exemple nous avons la liste des copropriétares, mais sans leurs coordonnées, ni tantièmes.
Il est vrai que, tout comme le syndic rémunéré, les bénévoles membres du Conseil Syndical ont le nez dans le guidon à noter et essayer de régler ou de faire régler les problèmes de la copropriété. C'est en fin d'exercice que l'on se penche en détail sur les problèmes comptables ou les questions d'AG. Oui nous savons qu'il aurait fallu le faire avant, mais non ce n'est pas toujours possible, quelle que soit la bonne volonté des uns et des autres.
J'accepte l'appréciation de Gédéhem : nous aurions pu mieux faire, soit.
Merci aux donneurs de leçons et aux donneurs de conseils. C'est tout l'intérêt de ce site. |
Édité par - brennec le 22 déc. 2021 07:57:10 |
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GĂ©dehem
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Posté - 22 déc. 2021 : 10:06:14
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Merci de ne voir dans mes propos ni jugement ni critique.
"Gouverner c'est prévoir" .... " Un homme averti en vaut deux "... .... etc ...
Le problème dans bien des syndicats, et, j'ose le dire, quasi tous (même dans 'mes' coopératifs !), c'est de s'en remettre au syndic souvent les yeux fermés, et aux "bonnes poires" qui se proposent pour être au CS ....
J'aime rappeler le temps passé par beaucoup pour bichonner leur voiture à 3 balles (ou 10.000 €) qui en perd tous les jours, alors qu'ils se désintéressent de leur bien immobilier de 150, 200 ou 300.000 € (et plus), qui ne fait qu'en gagner tous les jours, pour peu qu'il s'en occupent autant.
L'extranet du syndic, c'est bien. Le classeur dans lequel on glisse le double de certains docs c'est mieux. Comme la liste des copropriétaires avec adresses et tantiemes, 1er document que tout CS doit obtenir du syndic.
Il faut voir les choses en face : en cas de problème (tout peut arriver), le pdt du CS est habilité à convoquer une AG : comment y procéder sans détenir les nom et adresse des 'associés' du syndicat ?
A partir de cette "liste", on peut reconstituer la feuille d'émargement, les tantièmes de chaque lot numéroté étant indiqués dans le RDC.
Seconde pièce de base indispensable à tout CS.
Pour revenir au présent sujet, Brennec écrivait : "Nous sommes ravis de changer de syndic, ......"
Chance supplémentaire, le sortant n'est pas candidat, ce qui laisse un boulevard pour désigner le nouveau.
Donc tout va pour le mieux, bravo !
Lorsqu'on veut changer de syndic, le sortant ne doit JAMAIS être secrétaire : n'étant plus rien ensuite pour le syndicat, il n va pas se casser la tête pour établir le PV, en faire copies, et procéder à sa notification. Il y a même des syndics qui, non renouvelés, quittent aussitôt mécontents la réunion, emportant tous les documents.
D'où la nécessité de prévoir un secrétaire, en plus du pdt et scrutateurs, et de conserver tous les docs sous le coude.
L'établissement du PV est sur le fond d'une simplicité enfantine. On reprend la mouture du PV de l'AG précédente pour le blabla introductif, l'ODJ prévu pour les questions, avec là aussi le blabla habituel.
PV qui est préparé à l'avance (il y a bien un PC dans le coin ..), des blancs laissés pour indiquer le résultat. Sachant que pour décompter les voix lors des votes, c'est le pdt de séance qui y procède, avec les scrutateurs dont c'est le boulot . (*)
Est-ce utile de le rappeler ?
Le futur nouveau syndic sera bien entendu présent : il sera d'une aide précieuse, et éventuellement assurera le secrétariat dès son élection. Etant syndic, c'est lui qui fera copie du PV et procèdera aux envois/notifications.
Nécessité de préparer tout cela dès maintenant avec lui, afin d'arriver à la réunion avec toutes les docs nécessaires en main.
Ajout : il faut espérer que l'AG ne se tient pas dans les locaux du syndic sortant ....A exclure lorsqu'on veut en changer.
(*) D'oĂą des 'feuilles de vote' sous le nez, copie de la feuille d'Ă©margement. |
Édité par - Gédehem le 22 déc. 2021 10:27:57 |
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coproleclos
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Posté - 22 déc. 2021 : 12:01:48
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Posté - 22 déc. 2021 : 23:25:40
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Posté - 22 déc. 2021 : 23:36:36
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Posté - 23 déc. 2021 : 07:14:18
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citation: Je rappelle que l’AG qui désigne un nouveau syndic ne prend effet au plus tôt qu’un jour franc après la tenue de cette assemblée.
Sur quel article vous appuyez vous pour dire cela ? Cette disposition n'existe que dans 2 cas :
* la résiliation du contrat à l'initiative du syndic
* la résiliation du contrat à l'initiative du CS
dans les autres cas, l'AG fixe lla date d'effet du contrat.
(art 18 de la loi et article 3 et 4 du contrat de syndic)
je rajouterai qu'il est judicieux de mettre dans la résolution soumise à vote de l'AG et dans la cas d'une désignation "classique" du syndic, la date de fin de contrat/mandat sans indemnités du syndic sortant (art 5 du contrat de syndic). Et c'est le cas de ce post ..... |
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Posté - 23 déc. 2021 : 07:48:21
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Bonjour Rambouillet,
https://www.legifrance.gouv.fr/loda...00039373068/
VII.- Lorsqu'une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes.
….
L'assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d'effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.
https://arc-copro.fr/documentation/...-retroactive
Cette mesure met également fin à un autre usage courant qui consiste à ce qu’au cours de l’assemblée générale, lorsque le syndic en place n’est pas reconduit dans ses fonctions, il sorte pour laisser place au nouveau syndic élu qui attend derrière la porte.
A présent cela n’est plus possible puisque dans tous les cas le contrat du nouveau syndic ne pourra prendre effet qu’un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Posté - 23 déc. 2021 : 09:58:07
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comme vous l'avez cité et ce nest pas le cas de ce post :
"Lorsqu'une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le mĂŞme cocontractant,"
Or dans le cas présent le syndic sortant ne se représente pas, il ne cocontracte pas ! Perso, je préfère m'appuyer sur l'article 5 du contrat
Mais dans le cas présent, on manque de jurisprudence, aussi..... |
Édité par - rambouillet le 23 déc. 2021 10:44:42 |
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Posté - 23 déc. 2021 : 11:12:44
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je remets l'article 8 dans son intégralité depuis le VI
citation: VI.- Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l'assemblée générale.
VII.- Lorsqu'une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes.
Les questions de la désignation d'un nouveau syndic ainsi que de la fixation d'une date anticipée de fin de contrat sont portées à l'ordre du jour d'une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l'initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.
L'assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d'effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.
VIII.- Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d'inexécution suffisamment grave de l'autre partie.
Lorsque le syndic est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l'ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.
Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée générale.
Lorsqu'au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.
Lorsque le conseil syndical est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.
L'assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d'effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.
Lorsqu'au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.
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Édité par - rambouillet le 23 déc. 2021 11:16:40 |
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GĂ©dehem
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Posté - 23 déc. 2021 : 18:39:01
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Il faudrait revenir sur terre .......
Le dispositif prévu est destiné à assurer la sécurité du syndicat, bon nombre dans le temps se retrouvant sans syndic du fait de démission intempestive.
Dans le syndicat de Brennec ce problème ne se pose pas.
Le syndicat, par son CS, affichait la volonté de changer de syndic. D'où la démarche 'recrutement', le choix d'un candidat, sa proposition notifiée au syndic sortant pour inscription à l'ODJ de l'AG suivant.
Ce qui a été fait !
L'AG est bien convoquée avec la proposition du candidat souhaité. Comme l'écrit Brennec "Nous sommes ravis de changer de syndic ...;"
Tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes de ce syndicat !!! 
Où est-ce que cela coince ? Dans le fait que le sortant, dont le mandat est à échéance de cette AG, ne se représente pas ?
C'est son droit, ce n'est pas une démission, la sécurité du syndicat est assurée par une candidature que tous, au moins le CS, souhaitent.
Bien des syndicats seraient heureux de changer ainsi de syndic sans bataille avec le sortant.
Ce qui "coince", c'est le fait que le CS va devoir préparer l'AG, en concertation avec le sortant comme avec le nouveau, affaire qu'il n'avait pas anticipé. Ce qui n'est pas grave, il a tout le temps avant la tenue de l'AG pour se mobiliser ....
NB : on voit ici tout le mic mac généré par cette histoire de "contrat", dans laquelle les rédacteurs des textes (*) se sont fourvoyés, il faut le rappeler.
Le syndic n'est pas un contractuel, n'agit pas dans le cadre d'un contrat de services.
C'est un mandataire social exerçant une activité civile, la rémunération de ses prestations contractualisées procédant de son mandat, contrat qui en est une déclinaison.
Ce sont les dates de prise d'effet et d'échéance du mandat social qui déterminent les dates d'effet de son contrat de rémunérations. Certainement pas l'inverse.
(*) poussés par les associations consuméristes, qui, croyant bien faire, on finalement 'foutu le b .... !!!"  |
Édité par - Gédehem le 23 déc. 2021 18:44:00 |
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brennec
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Posté - 24 déc. 2021 : 11:44:27
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Pour information le déjà ancien syndic a envoyé par mail la feuille de présence.
Il ne sera pas physiquement présent le jour de l'AG, donc les incertitudes qui demeurent sont la communication des pouvoirs et des votes par correspondance, et l'usage de la visio conférence, dont le lien est donné sur l'extranet, ce qui, j'en ai peur, ne constitue pas la garantie que ce lien sera utilisable le jour de l'AG.
Le CS essaie de contacter les copropriétaires pour les informer de la situation.
Merci pour votre aide.
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Posté - 24 déc. 2021 : 14:54:04
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Il faudrait rappeler au syndic qu’il est obligé d’être là par LRAR.
Commencez Ă empiler les preuves de ses manquements pour le cas oĂą cela tournerait mal et afin que le mandant puisse se retourner contre lui.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Édité par - Copropriétaire33 le 24 déc. 2021 14:54:40 |
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GĂ©dehem
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Posté - 24 déc. 2021 : 15:36:44
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"... les preuves de ses manquements ....... se retourner contre lui."
Diantre !!!! |
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Election du syndic 
