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alain
Contributeur senior

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Posté - 31 déc. 2021 :  10:40:42  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour
un ex-commerce a été transformé en accord avec le syndicat en appartement..
mais il n'y a pas eu changement de millièmes. celui ci, avait depuis l'origine un coefficient de "consistance" supérieur à celui de appartements.. ( Environ 50 % de plus / à un appartement lambda) .
les acquéreurs de l'ex commerce qu'ils ont transformé exigent de revenir à un coef 1 ..
2 questions.. :
- à l'origine, était il légal d'appliquer un coef majorateur pour des commerces, de taille similaire et implantation analogue aux appartements ( ce n'était pas une grande surface!) ?
- une modification est elle possible? avec quelle majorité ?
merci pour vos lumières
ML



rambouillet
Pilier de forums

17563 message(s)
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 1 Posté - 31 déc. 2021 :  15:34:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il faudrait que vous nous précisiez si vous parlez de tantièmes de copropriété ou de tantièmes de charges (et lesquelles)

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
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Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 31 déc. 2021 :  17:30:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

1) Oui, c’est possible si le RCP le prévoit. Les clients des commerces usent d’avantage les parties communes du SDC.

2) oui, à quel majorité les travaux de transformation avaient ils été autorisés dans la résolution ?
Une transformation d’un commerce en appartement, c’est de l’article 26 ou 25. Cela dépend de la destination de l’immeuble, et s’il faut modifier le RCP.

Pourriez-vous reproduire la résolution ? Nous informer des stipulations du RCP relatif à la destination des parties privatives ?

Signature de Copropriétaire33 

Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

coproleclos
Nouveau Membre

France
45 message(s)
Statut: coproleclos est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 31 déc. 2021 :  18:01:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
- Le syndic et le syndicat ne sont pas compétents pour décider de l’affectation d’un lot. L’article 9 de la loi de 65 ne leur permet pas.
- Une majoration des tantièmes correspond à une « clause d’aggravation des charges » et est tout-à-fait légale si une AG l’a décidé ou que le RDC le prévoit.
- La fin d’activité d’un commerce doit être actée par la Chambre de commerce. Ceci afin que 2 taxes ne soient plus perçues : la taxe d’habitation et la CFE (taxe foncière des entreprises). Si cet arrêt d’activité n’a pas été enregistrée par la CC, laquelle avise les services fiscaux, le percepteur percevra toujours ces taxes auprès du nouvel acquéreur que devra en demander l’annulation à postériori, preuves à l’appui. Et là bonjour les démarches !
- Le lot « commerce » en lot « appart » doit être enregistré au RDC et à l’EDD à l’article 25 de la loi de 65 ; il ne devrait pas y avoir de changement dans les tantièmes affectés. C’est une opération à la charge du vendeur.
- Le syndic est fondé réclamer au nouveau propriétaire les charges majorées tant qu’un notaire ne lui a pas notifié de modif.
Bonne année 2022 à toutes et à tous.

alain
Contributeur senior

516 message(s)
Statut: alain est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 24 janv. 2022 :  12:03:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour
Merci pour vos infos..
l'AG a eu lieu..
elle a décidé à l'article 25, la modification des millièmes spéciaux ( de chauffage) en ramenant à 1 au lieu de 1.5; le coef de consistance des ex commerces devenus appartements. Est-ce bien légal cet article 25?
par contre, n'a pu voter pour les millièmes généraux, car elle nécessiterait l'unanimité?? ( est ce vrai?). Une AG extra est envisagée
. Mais selon le syndic, avoir attribué à l'origine des coef de 1.5 à des commerces serait illégal? donc le syndicat pourrait être tenu et obligé de revoir sa copie ?? Qui peut en décider, le tribunal, ou le syndicat en AG
Merci si vous pouvez éclairer..

Gédehem
Pilier de forums

15323 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 24 janv. 2022 :  18:26:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour modifier les tantièmes "des parties communes", outre qu'il faut l'unanimité, c'est un casse tête tel que s'en est impossible.
Exemple tout simple :
- toute les choses communes seraient comme un gros gâteau, divisé en autant de parts qu'il y a de lots.
Peu importe que ces parts soient inégales, ici fonction de "tantièmes".

Modifier la part d'un des lots (en + ou en -) impose de modifier la part de tous les autres lots, le gâteau lui même n'étant ni plus grand ni plus petit.
Retrancher à l'un impose d'ajouter un petit bout à tous les autres.
A conditions qu'ils soient tous d'accord.
Même chose s'il s'agit d'ajouter à l'un : il faut qu'il en soit d'accord, mais aussi que tous les autres soient d'accord pour avoir un petit bout en moins. (*)

Rien de tel pour une modification des tantièmes "charges", selon la nécessité, lors d'un changement de destination d'un lot. Modifications qui relèvent de la majorité art.25.
Un coefficient à 1,5 pour tel lot 'commerce' plutôt que 1 pour 'habitation' n'a rien d'illicite !!! Sur quel élément se fonde le syndic ?

(*) on peut essayer avec la galette des rois : essayez donc d'enlever un bout à ceux-ci pour en refiler un peu plus à celui-là ???

Édité par - Gédehem le 24 janv. 2022 18:32:42

alain
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 25 janv. 2022 :  11:45:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Pour modifier les tantièmes "des parties communes", outre qu'il faut l'unanimité, c'est un casse tête tel que s'en est impossible.
Exemple tout simple :
- toute les choses communes seraient comme un gros gâteau, divisé en autant de parts qu'il y a de lots.
Peu importe que ces parts soient inégales, ici fonction de "tantièmes".

Modifier la part d'un des lots (en + ou en -) impose de modifier la part de tous les autres lots, le gâteau lui même n'étant ni plus grand ni plus petit.
Retrancher à l'un impose d'ajouter un petit bout à tous les autres.
A conditions qu'ils soient tous d'accord.
Même chose s'il s'agit d'ajouter à l'un : il faut qu'il en soit d'accord, mais aussi que tous les autres soient d'accord pour avoir un petit bout en moins. (*)

Rien de tel pour une modification des tantièmes "charges", selon la nécessité, lors d'un changement de destination d'un lot. Modifications qui relèvent de la majorité art.25.
Un coefficient à 1,5 pour tel lot 'commerce' plutôt que 1 pour 'habitation' n'a rien d'illicite !!! Sur quel élément se fonde le syndic ?

(*) on peut essayer avec la galette des rois : essayez donc d'enlever un bout à ceux-ci pour en refiler un peu plus à celui-là ???

merci pour votre réponse.. voici sur quoi se fonde le syndic pour estimer illégal le coef de 1.5 aux commerces:
art 5 de la loi 65: dans le silence ou la contradiction des titres, la quote part de partie commune afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs des dites paries, telles que ces valeurs résultent, lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, SANS EGARD à LEUR UTILSATION .
ceci est tiré d'un article dont je recherche le lien
voici :
https://www.cairn.info/revue-droit-...-page-91.htm
renvoi 12 page 103
merci si vous ouvez éclairer ma lanterne

Gédehem
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15323 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 25 janv. 2022 :  15:55:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pas lu l'article.

Vous écriviez :
"L'AG a eu lieu, elle a décidé à l'article 25, la modification des millièmes spéciaux ( de chauffage) en ramenant à 1 au lieu de 1.5;"

On comprend ici qu'il s'agissait de modifier un coefficient lié aux charges de chauffage, tenant compte du changement de destination.
Ce coefficient "charge" (ici chauffage ?) n'a rien à voir avec la quote part de parties communes traitée par L.art.5.

Si ce propriétaire de lots 'habitat' avec coefficient chauffage 1 veut les transformer en commerces, l'AG est fondée à leur appliquer le coefficient 1,5, y compris contre son accord.
Mais pour modifier la quote part des parties communes attachées à ses lots, il faudra l'unanimité, donc son accord.

Quote part de parties communes attachées au lot (division du gâteau commun sans égard pour l'usage qui est fait de chacune des parts) et quote part de répartition de charges, ce n'est pas la même chose.

Édité par - Gédehem le 25 janv. 2022 15:59:24

alain
Contributeur senior

516 message(s)
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 26 janv. 2022 :  11:16:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Gedehem..
2 remarques..
- la modif des millièmes spéciaux ( chauffage) a bien été votée à l'art 25.. pour passer d'un coef de 1.5 à 1, du fait de la transformation de commerce en appartements. Selon vous, c'est "normal " à l'article 25?
- pour le reste, les parties communes, on est OK pour estimer l'unanimité nécessaire. mais notre nouveau syndic prétend, en vertu du txt du renvoi 12, que le syndicat est en faute d'avoir imposé un coef de 1.5 pour des commerces.. et donc, "coupable", et un juge pourrait nous donner tort?
je recite ce renvoi.. qui m'étonne, et j'aimerais bien avoir votre avis..le fait d'être un commerce n'autoriserait pas à appliquer un coef différent d'un appartement ??? :
Dès lors que ces trois critères restent inchangés, il n’y a pas lieu, sauf décision de l’assemblée générale à l’unanimité, de modifier la répartition des charges générales. Cette solution s’impose d’autant plus que la loi interdit précisément que l’on tienne compte de l’utilisation du lot pour le calcul des charges générales.. renvoi 12:
Cf. art. 5 de la loi du 10 juillet 1965 : « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part de partie commune afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».

Gédehem
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15323 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 26 janv. 2022 :  18:38:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Drôle" de syndic .......
Laissez tomber L. art.5, qui traite uniquement des QP de parties communes.
Pas des QP de charges.

Dans la mesure où ces locaux commerces existent depuis l'origine de la copropriété (depuis longtemps), que la charge "chauffage" retient un coeff. 1,5, que cette répartition du RDC n'a pas été contestée alors dans les 5 ans de l'origine (sur quelle base pouvait-elle l'être ?), il n' y a plus rien d'illicite.

Pas plus pour modifier ce coeff, pour le passer maintenant à 1 pour les nouveaux lots habitation.

Sur la majorité : la modification d'usage commerce>habitat impose sans aucun doute des travaux affectant les parties communes. Vous parlez du chauffage (modif du réseau), mais il doit y en avoir d'autres (façade modifiée, portes d'accès, etc etc ..).
Si l'on peut éventuellement modifier la destination d'un lot sans autorisation de l'AG, cette modification induit quasi toujours des travaux sur des choses ou parties communes, alors soumis à autorisation, sur dossier complet présenté à l'AG. Autorisation art.25.

C'est à cette occasion qu'une adaptation/modification de la répartition des charges est souvent entreprise (mais pas que), décidée alors à cette même majorité.

Édité par - Gédehem le 26 janv. 2022 18:46:22

alain
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 10 Posté - 28 janv. 2022 :  21:01:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
OK, merci..
je précise que la transformation en appartements n'a pas eu d'incidence particulière sur la façade, ni sur les paries commues.. le syndicat a autorisé ces transformations.. mais les acheteurs exigent maintenant qu'on revienne sur les coef de 1.5 établis à l'origine.

je ne comprends pas , vous parlez de QP de charges; et par ailleurs de QP de parties communes?? différence??
et selon vous, avoir voté à l'art 25 la rectification des mimes de chauffage, ne serait pas légale?

Gédehem
Pilier de forums

15323 message(s)
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 28 janv. 2022 :  23:02:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous n'avez manifestement pas bien lu les exposés plus haut !!!!

QP de PC c'est la division du 'gâteau' copropriété (toutes les parties et choses communes). 'est la part de propriété de l'ensemble immobilier qui est attachée au lot (voir le descriptif de chaque lot).
QP de charges, c'est fraction de la répartition des charges/dépenses communes entre chaque lot.

Les acheteurs n'ont rien à exiger, ayant acheté en pleine connaissance de cause : le RDC est obligatoirement annexé aux actes, les acquéreurs certifiant en avoir eu préalablement connaissance. Ils savaient ce qu'il en était.

Maintenant, si le syndicat "dans sa grande bonté" accepte de revenir sur le coeff déterminé à l'origine, c'est son affaire.

"la transformation en appartements n'a pas eu d'incidence particulière sur la façade, ni sur les paries commues"
Très suprennant, exceptionnel, pour ne pas dire impossible !!
Il y a forcément eu des modifs touchant à l'évacuation des eaux usées, les connexions aux divers réseau, sans parler des ouvertures, fenêtres, volets, ou autres éléments, y compris interne au lot, type IPN pour un passage, ou autres travaux.
Ou sur le réseau de chauffage, puisqu'il est question de cela.
Faire un encrage sur un mur porteur à l'intérieur de son lot : travaux privatifs affectant les parties communes = autorisation AG.

Édité par - Gédehem le 28 janv. 2022 23:10:09
 
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