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alain
Contributeur senior
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 Posté - 11 mars 2022 : 10:39:19
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Bonjour
notre résidence avait des commerces au rez de chaussée , aux quels étaient affectés des millièmes ( généraux et spéciaux) supérieurs aux appartements (X 1.5 le ratio "normal"). ceci figurant dans le RC d'origine..
ces commerces ont périclité, et le syndicat a autorisé la transformation en appartements, sans modification significative de l'aspect extérieur , , mais sans exiger de modifier le RC, précisant que c'était des commerces.. donc, officiellement, ces appartements sont tjs des commerces. *ceux ci ont été vendus, et les propriétaires actuels veulent revenir au ration normal, de 1.
ils prétendent que le calcul initial était illégal, cf l'art 5 de la loi de 65:
« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part de partie commune afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».
que veut dire " dans le silence ou la contradiction des titres"?
et prétendent qu'un juge nous imposerait de revenir à une situation légale??
. si on met le sujet en AG, fait il l'unanimité ??
Merci pour vous informations
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Posté - 11 mars 2022 : 11:27:39
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citation: et le syndicat a autorisé la transformation en appartements, sans modification significative de l'aspect extérieur , , mais sans exiger de modifier le RC, précisant que c'était des commerces.. donc, officiellement, ces appartements sont tjs des commerces. *ceux ci ont été vendus, et les propriétaires actuels veulent revenir au ration normal, de 1.
si le RdC n'a pas été modifié, il s'applique à ceux qui ont fait l'acquisition de ces lots après la date de l'AG si cette résolution n'a pas été citée dans leur acte notarié et donc si le syndic ne l'a pas spécifié dans l'état daté. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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 2
Posté - 11 mars 2022 : 11:32:40
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"dans le silence ou la contradiction des titres"
Titres : les actes ou documents opposables aux personnes en cause. (titre de propriété, acte de vente, RDC, etc ....
Silence : lorsque ces pièces ne précisent rien, sont "silencieuses".
Contradiction : lorsque ces pièces ne donnent pas de précisions identiques, voire en contradiction d'une pièce à l'autre.
En résumé, pour les tantièmes affectés aux lots, pas de mention ou mention diverses ou contraire dans les diverses pièces ou actes, un principe :
"la quote-part de partie commune afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».
Votre syndicat a autorisé le changement d'usage commerce>habitation.
Sur le fond, cette autorisation n'est pas nécessaire, puisque ces modalités d'usage sont prévues au RDC. Prévues au RDC, chacun est libre d'user de ses parties privatives comme il l'entend dans ce cadre.
En revanche, mais c'est autre chose, la modification d'usage peut nécessiter des travaux affectant les parties communes. Ici de type "fermeture de la devanture pour y mettre des fenêtres", ou "modification des réseaux divers avec modif des raccordements", en passant par le percement d'une porte ou autres ....
D'où autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes/l'aspect extérieur de l'immeuble.
C'est à cette occasion qu'une modification des tantièmes de charges peut être envisagée.
Pour modifier maintenant, c'est l'unanimité.
Avec une question : si demain ces mêmes locaux sont a nouveau utilisés en 'commerce', il faudrait revenir en arrière ?  |
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Sunbird
Pilier de forums
4978 message(s)
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3
 Posté - 13 mars 2022 : 00:36:18
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Le changement de destination a-t-il était fait auprès de l'urbanisme ? |
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alain
Contributeur senior
534 message(s)
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4
Posté - 14 mars 2022 : 19:09:27
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citation: Initialement posté par Gédehem"dans le silence ou la contradiction des titres"Titres : les actes ou documents opposables aux personnes en cause. (titre de propriété, acte de vente, RDC, etc .... Silence : lorsque ces pièces ne précisent rien, sont "silencieuses". Contradiction : lorsque ces pièces ne donnent pas de précisions identiques, voire en contradiction d'une pièce à l'autre. En résumé, pour les tantièmes affectés aux lots, pas de mention ou mention diverses ou contraire dans les diverses pièces ou actes, un principe : l rdc prévoit bien un coef différent pour les commerces.. donc pas de silence.. MAIS cette clause initiale est elle légale?? c'est çà la question.. " la quote-part de partie commune afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».c'est ce dernier § qui fait dire au syndic que le RC d'origine n'avait pas le droit d'affecter des millièmes différents pour les 3 commerces. Votre syndicat a autorisé le changement d'usage commerce>habitation. Sur le fond, cette autorisation n'est pas nécessaire, puisque ces modalités d'usage sont prévues au RDC. Prévues au RDC, chacun est libre d'user de ses parties privatives comme il l'entend dans ce cadre. no, car le RC indiquait bien ( et l'indique encore) que ce sont des commerces En revanche, mais c'est autre chose, la modification d'usage peut nécessiter des travaux affectant les parties communes. Ici de type "fermeture de la devanture pour y mettre des fenêtres", ou "modification des réseaux divers avec modif des raccordements", en passant par le percement d'une porte ou autres .... D'où autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes/l'aspect extérieur de l'immeuble. il n'y a pas eu de transformation de façade C'est à cette occasion qu'une modification des tantièmes de charges peut être envisagée. Pour modifier maintenant, c'est l'unanimité. Avec une question : si demain ces mêmes locaux sont a nouveau utilisés en 'commerce', il faudrait revenir en arrière ?
l'idée , c'est de valider la transformation et donc ne plus revenir en arrière.;
merci pour vos elements |
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alain
Contributeur senior
534 message(s)
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5
Posté - 14 mars 2022 : 19:12:40
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excuses, mes reponses à GDM sont inclues dans son texte.. difficile à comprendre..
1) le rdc prévoit bien un coef différent pour les commerces.. donc pas de silence.. MAIS cette clause initiale est elle légale?? c'est çà la question..
2) ces valeurs résultent, lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».
c'est ce dernier § qui fait dire au syndic que le RC d'origine n'avait pas le droit d'affecter des millièmes différents pour les 3 commerces.
3) D'où autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes/l'aspect extérieur de l'immeuble.
il n'y a pas eu de transformation de façade |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 14 mars 2022 : 20:45:05
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Revenons à la base de tout : le RDC.
C'est une convention entre copropriétaires, un accord d'association, qu'ils peuvent établir librement, en respectant le cadre de L.65.
La disposition que vous citez ( "la quote-part de partie commune afférente à chaque lot est proportionnelle ...... ") vient palier une difficulté éventuelle : silence ou contradiction des titres.
Mais dans la mesure où la convention est claire, que les copropriétaires d'origine ont acceptés la grille des tantièmes prévues (*), que tous les actes sont en accord, cette grille est devenue la règle définitive pour les membres du syndicat.
Cette disposition ne s'applique pas.
Pour réformer cette règle, il faut maintenant soit un vote unanime de tous membres du syndicat, soit solliciter le juger pour faire constater un éventuel abus.
(*) modifiable dans les 5 premières années. |
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alain
Contributeur senior
534 message(s)
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7
Posté - 30 mars 2022 : 22:17:45
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Merci pour vos éclaircissements.. |
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