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GĂ©dehem
Pilier de forums
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21
 Posté - 23 avr. 2022 : 20:04:45
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Je dois avouer ne pas comprendre ces "tortures de l'esprit" Ă propos de l'utilisation du fonds travaux.
Il est abondé sur le base des tantièmes généraux, car il faut bien une base équitable pour chacun, compte tenu du fait incontournable qu'il est attaché au lot.
Petit lot = petite cotisation.
Gros lot = grosse cotisation.
Ceci étant fait, à chaque lot est attachée une somme X, qui augmente chaque année en fonction du montant de la cotisation. Jusque là , même en CM2, tout le monde suit.
Le syndicat décide une année d'effectuer tels travaux, peu importe leur importance les modalités de répartition, en utilisant une partie de la réserve travaux.
Les quotes parts travaux vont de 3000 à 1000 € selon la répartition. L'AG décide d'utiliser 60% de la réserve. Ce qui veut dire qu'il y aura un retrait de 60% sur la réserve de chacun des lots. Là aussi, même en CM2 tous nos élèves savent faire ....
Comme l'expose JPM, je suis très content de n'avoir à régler que 1000 € sur ma quote part travaux de 3300 € compte tenu du retrait de 2300 € sur la réserve attachée à mon lot ....
Mon voisin aussi, dont la quote part est de 4000 €, son retrait sur réserve étant de 2800 €, reste à verser 1200 €.
MĂŞme en CE1, ils savent faire ..... 
Alors un bac + x ......
NB : il n'est pas question ici des modalités de répartition, sans aucun intérêt dans ce type d'opération
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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 22
Posté - 23 avr. 2022 : 20:36:35
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citation: Initialement posté par danmasse
Oui, mais le syndic dit qu'il est obligé de respecter le RC, qui impose effectivement un compte P4 (mais le RC date des années 70, et beaucoup de choses ont changé depuis...).
Vous pouvez toujours inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée une modification du règlement de copropriété.
Le syndic est dans son rôle de rappeler le règlement de copropriété mais il n’est pas exact que lui, syndic, soit obligé de respecter ce règlement même si l’assemblée prend une décision qui l’enfreint. Car dans un syndicat de copropriétaires, l’instance décisionnaire est l’assemblée générale. L’assemblée décide, le syndic exécute. Il faudrait peut-être le lui rappeler. Il ne peut refuser d’exécuter une décision de l’assemblée générale que dans des cas extravagants de violation d’un ordre public de direction, notamment si ce qu’on lui demande faire est pénalement prohibé, ou d’une action qui sortirait de l’objet du syndicat. Rien de tel en ce qui concerne la question du contrat P4.
citation: Initialement posté par danmasse
La question que je me pose est : pourquoi diable le syndic insiste-t-il pour créer de nouveaux fonds de réserve (ascenseurs et P4) ? Quel intérêt y trouve-t-il ? Mais pourquoi diable s’obstiner à chercher des arrières-pensées du syndic ? Il n’y en a pas forcément. Il est peut-être tout simplement psycho-rigide. Inutile d’aller chercher plus loin. |
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JPM
Modérateur
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23
Posté - 24 avr. 2022 : 00:25:38
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Le règlement de copropriété prévoit un contrat P4. Cette prescription doit être respectée sans aucun doute. C'est une modalité de financement des travaux d'entretien de l'installation.
Le syndic a pour mission principale de faire respecter le règlement de copropriété. Il doit donc imposer cette modalité ou une assemblée qui aurait pour objet de modifier le règlement de copropriété à l'unanimité.
Le trait commun aux résidents des Hespérides n'est pas du tout un certain niveau de fortune. C'est le changement chaque jour du linge de la restauration (nappes, serviettes, etc!!! Les sociologues sont souvent incapables de piger ce genre de mentalité.
Parfois un résident s'insurge parce que les nappes ne sont pas tachées. C'est un ancien banquier fort bien nanti qu'un ancien contremaître renvoie sévèrement dans les cordes 
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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24
Posté - 24 avr. 2022 : 10:37:13
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citation: Initialement posté par JPM
Le règlement de copropriété prévoit un contrat P4. Cette prescription doit être respectée sans aucun doute. C'est une modalité de financement des travaux d'entretien de l'installation. Si une clause du règlement de copropriété ne convient pas aux copropriétaires, ils peuvent l'abroger.
Cette modalité de financement peut ne pas convenir et, même si elle convient, mieux vaut ne pas mélanger les genres : s'adresser au chauffagiste pour le chauffage, à la banque pour le financement. A chacun son métier, surtout qu'en matière de financement il y a les articles 26-4 à 26-8 à respecter.
citation: Initialement posté par JPM
Le syndic a pour mission principale de faire respecter le règlement de copropriété. Il doit donc imposer cette modalité ou une assemblée qui aurait pour objet de modifier le règlement de copropriété à l'unanimité. Non.
L'article 17 dispose que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires et que leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. L'assemblée décide, le syndic exécute. Le syndic n'a pas le pouvoir de s'opposer à l'assemblée générale. Il n'est même pas habilité à en contester les décisions en justice. Il ne vote pas, il ne peut présider l'assemblée, il peut même ne pas y être présent.
Le règlement de copropriété est le contrat qui lie les copropriétaires. Le syndic n'y est pas partie. Si les copropriétaires décident de contrevenir à ce contrat, ce n'est pas l'affaire du syndic. N'ayant pas d'intérêt dans la défense du respect du règlement de copropriété, il n'a pas qualité à s'opposer aux décisions de l'assemblée générale qui y contreviendraient. |
Édité par - ainohi le 24 avr. 2022 10:40:57 |
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JPM
Modérateur
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25
Posté - 24 avr. 2022 : 12:02:04
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Je rectifie une erreur de frappe : c'est l'article 18 de la loi qui précise que le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété
Sur citation: Si une clause du règlement de copropriété ne convient pas aux copropriétaires, ils peuvent l'abroger.
J'ai bien précisé : " Le syndic a pour mission principale de faire respecter le règlement de copropriété. Il doit donc imposer cette modalité ou une assemblée qui aurait pour objet de modifier le règlement de copropriété à l'unanimité.
Voir par exemple la jurisprudence sur le refus par l'assemblée d'une police dommage ouvrage et ensuite la jurisprudence relative au respect des clauses du règlement de copropriété.
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ainohi
Contributeur vétéran
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26
Posté - 24 avr. 2022 : 20:01:13
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Le règlement de copropriété prescrit, en ce qui concerne l’installation de chauffage, une garantie totale des installations et un préfinancement d’au moins 80 % ce que n’impose aucune loi. Si ces prescriptions ne conviennent pas au conseil syndical, le mieux à faire serait qu’il soumette à l’assemblée générale une proposition de modification du règlement de copropriété les abrogeant qui se voterait à la double majorité de l’article 26 ou le cas échéant 26-1.
L’article 18 de la loi impose au syndic non seulement d’assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété mais encore celle des délibérations de l'assemblée générale. Il peut arriver qu’une délibération de l’assemblée générale contrevienne au règlement de copropriété. En ce cas le syndic ne peut appliquer à la lettre les dispositions de l’article 18 parce qu’il est placé devant l’alternative soit de violer le règlement de copropriété soit de refuser d’exécuter la délibération de l’assemblée générale. Dans l’hypothèse où l’assemblée n’a rien décidé qui trouble l’ordre public ou qui soit étranger à l’objet du syndicat, l’article 17 faisant de l’assemblée l’instance décisionnaire du syndicat, le syndic doit exécuter la décision de l’assemblée au prix le cas échéant de la violation du règlement de copropriété. Cette décision serait bien entendu susceptible d’annulation sur contestation d’un copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de l’article 42.
Le cas d’un refus par l’assemblée générale de souscrire une assurance dommages-ouvrage est tout différent. Le syndic doit alors refuser d’engager les travaux parce que s’il le faisait il se prêterait à une violation de la loi sanctionnée pénalement ce qui n’est pas du tout le cas de l’hypothèse envisagée dans laquelle aucune loi n'est violée. |
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JPM
Modérateur
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27
Posté - 24 avr. 2022 : 22:56:04
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La modification du règlement de copropriété aboutirait à substituer un paiement immédiat d'une fourniture importante à un paiement échelonné dans le temps.
Aurait-elle l'accord d'une majorité de l'article 26, -ce qui n'est pas évident-, une action en contestation de la décision serait certainement bien accueillie.
D'où la nécessité d'une décision unanime.
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