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Jany2718
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 Posté - 13 mai 2022 : 09:59:26
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Bonjour,
Notre copropriété ( 24 lots ) comporte une grande cour avec 10 emplacements de stationnement non attribués. Les frais d’entretien ou de réfection du sol sont répartis entre les 24 copropriétaires à hauteur des tantièmes correspondant à chaque lot.
Chacun des 24 lots a donc un droit égal ( en principe) à l’un de ces 10 emplacements, mais certains copropriétaires ne peuvent bénéficier de cette prestation car tous les emplacements sont déjà occupés lorsqu’ils rentrent tard le soir . D’autres copropriétaires n’utilisent pas ces emplacements car disposent d’un box ou d’un emplacement à l’extérieur ou n’ont pas de voiture .
L’accès à cette cour se fait librement sans porte et le règlement de copropriété de prévoit pas de porte . Lors de la dernière Assemblée générale il a été décidé la créer une porte d’accès avec télécommande , ce qui constitue donc une amélioration . Il a été prévu que les frais correspondants devraient être répartis entre les 24 lots selon les tantièmes . Cette répartition est-elle normale et n’est-elle pas contraire au critère d’utilité ? Ne fallait-il pas préalablement créer dix nouveaux lots privatifs correspondant à chaque emplacement précis, modifier le Rgt de copropriété en conséquence ( nouveaux tantièmes ) et faire supporter les frais de la création de la porte aux seuls nouveaux lots ainsi créés et bénéficiant exclusivement de cet équipement ? Comment faut-il procéder pour éviter les litiges ? Existe-t-il de la jurisprudence à cet égard ? Merci pour commentaires.
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Gédehem
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 Posté - 13 mai 2022 : 10:31:19
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La présence d'un lot privatif suppose qu'il soit la propriété d'une personne, laquelle supporterait les charges pour la part "commune indivise" de ce lot.
Qui serait la (ou les) personne propriétaire de ce/ces lots créés par retrait sur la partie commune "cour" ??
Propriétaire qui supporterait les charges de ce/ces lots ??
Ce type de lots privatif créés par la volonté des copropriétaires entre dans le patrimoine commun de ceux-ci, en indivision entre eux. Dans la forme, il n'y a aucune distinction dans ce patrimoine commun (pot commun), dans les choses et parties communes en propriété partagée formant "co-propriété". (*)
Les charges de ces lots, propriété en indivision des copropriétaires, seront réglées par ces derniers, chacun selon ses tantièmes de choses communes.
L'opération est donc totalement inutile.
L'usage des stationnement communs doit être encadré.
Mais il en est là comme sur le domaine public : premier arrivé premier servi. Il faut certes éviter le stationnement "tampon", permanent, s'agissant d'emplacements communs toujours en nombre insuffisant, à partager. Autrement dit, certains ne peuvent en quasi privatiser l'usage.
Domaine public ou privé, même combat : plus de véhicules que d'emplacements de stationnement.
Ajout sur la porte : équipement commun à répartir entre tous.
(*) pour que ce lot sorte du patrimoine commun, il faut qu'il soit vendu.
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Édité par - Gédehem le 13 mai 2022 10:39:01 |
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Posté - 13 mai 2022 : 11:23:36
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ce que vous souhaiteriez faire, c'est transformer cette partie commune en 10 lots privatifs. Mais alors vous allez privilégier 10 appartements sur les 24, et cela "ad vitam aeternam".
Ceci conduira à la guerre dans votre résidence car qui et comment choisir ces 10 "heureux" ? et en sus vous risquez d'être contraint par l'urbanisme à faire en sorte que 1 ou 2 de ces lots restent communs et destinés à des PMR.
A mon avis c'est un mauvais projet ..... sauf à mettre un accès réglementé pour éviter que des personnes extérieures à la résidence ne s'y garent.
Perso, je ne me lancerai pas dans cette privatisation ...
mais dans la porte oui... mais alors chacun paiera même celui qui n'utilise pas .... Par contre ne peut on envisager un accès alterné comme dans les rues : les semaines paires, les parkings sont accessibles à des appartements pairs et les semaines impaires les appartements impairs, ainsi tout le monde devra payer mais une semaine sur deux pourrait s'y garer .... (ceci doit être possible par la gestion des telecommandes  ) ce n'est qu'une idée ....
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Jany2718
Contributeur senior
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3
 Posté - 13 mai 2022 : 12:31:46
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Bonjour, une autre solution pourrait consister à laisser les 10 emplacements comme parties communes , mais en les donnant en location individuellement aux utilisateurs le souhaitant. Les loyers perçus seraient donc des recettes pour le SDC , revenant à chaque copropriétaire pour sa part de tantièmes.
Cela serait une solution équitable et ne lésant aucun copropriétaire. |
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Posté - 13 mai 2022 : 13:52:20
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là encore comment ferez vous le choix des 10 heureux, sachant que ces parties communes appartiennent dèjà aux 24 en biens indivis ?..... |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 13 mai 2022 : 15:13:48
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citation: Initialement posté par rambouillet
là encore comment ferez vous le choix des 10 heureux, sachant que ces parties communes appartiennent dèjà aux 24 en biens indivis ?.....
Le SDC étant propriétaire et bailleur, le choix du locataire de chaque emplacement lui appartiendrait ( décision d'AG), comme le ferait un bailleur quelconque au regard des garanties de solvabilité du candidat locataire. |
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Posté - 13 mai 2022 : 16:24:30
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le candidat locataire qui serait aussi copropriétaire du bien mis à louer ..... et les charges locatives sont plus faibles que les charges du copro.
Tout le monde continuera à payer les charges du parking, de la porte, etc.... et certains paieront en sus un loyer et des charges locatives ... 
Perso, je le sens pas de défendre ceci en AG ... mais pourquoi pas .... |
Édité par - rambouillet le 13 mai 2022 16:27:12 |
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Gédehem
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Posté - 13 mai 2022 : 16:36:10
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Les règlements locaux (PLU) n'autorisent pas la suppression d'emplacements communs.
D'autant qu'ici, il faudrait l'unanimité pour retirer ces emplacements des parties communes "nécessaires à la destination de l'immeuble".
La vie en collectivité induit des contraintes. Le nombre de places de stationnement sur le domaine privé étant l'une d'elles. Que l'on retrouve sur le domaine public.
Combien de véhicules par "famille" il y a 20 ou 30 ans, combien de nos jours ?
NB : Le syndicat des copropriétaires ne seraiit certainement pas propriétaire de ces lots privatifs. Il ne peut pas être "bailleur" ....
L'objet d'un syndicat : gestion des choses et parties communes indivises entre copropriétaires ... De ce qui est en co-propriété entre propriétaires de lots..
Pas de s'occuper de baux locatifs ......
Voir la fin de ce sujet : https://www.universimmo.com/forum_u...PIC_ID=29396 |
Édité par - Gédehem le 13 mai 2022 16:38:27 |
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JPM
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Posté - 14 mai 2022 : 09:33:08
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Clairement, quel est le but de l'installation d'une porte ?
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Jany2718
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Posté - 14 mai 2022 : 11:44:00
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citation: Initialement posté par Gédehem
L'usage des stationnement communs doit être encadré.
Mais il en est là comme sur le domaine public : premier arrivé premier servi.
"premier arrivé premier servi" ? dans le cas d'emplacements de stationnement d'une copropriété, cette règle me paraît discutable . Les modalités d'utilisation de cet espace commun ne devraient-elles pas être décidées par l'AG ?
L'individualisation de chaque espace par l'attribution d'un numéro de lot , de tantièmes ( avec clé de répartition) , permettrait au SDC la location d'un ou plusieurs de ces emplacements ainsi que la mis en vente . Le modificatif du RDC pourrait toutefois prévoir que la vente ne puisse être faite qu'à un copropriétaire d'un lot principal. Quant à l'interdiction éventuelle de la mise en location à un tiers étranger à la copropriété, cela pourrait être discutable . |
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Posté - 14 mai 2022 : 12:00:55
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citation: Le modificatif du RDC pourrait toutefois prévoir que la vente ne puisse être faite qu'à un copropriétaire d'un lot principal
disposition illégale ! chacun fait ce qu'il dispose comme il l'entend, en terme de mutation, de ses biens privatifs.
Tout au plus pourriez vous prévoir dans le modificatif une priorité de vente suivant la loi Boutin (art 8-1 de la loi de 1965) avec vote à l'unanimité .... |
Édité par - rambouillet le 14 mai 2022 12:01:20 |
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Gédehem
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Posté - 14 mai 2022 : 12:45:55
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Pardon de le dire ainsi, mais la proposition de Jany ne tient pas la route un instant.
Quel est le problème soulevé :
Copropriété de 24 lots disposant de 10 emplacements communs pour le stationnement, il n'y en a pas assez pour tout le monde.
La réponse n'est certainement pas dans la "privatisation" de ces emplacements, et ensuite dans leur location !
Il n'y aura pas plus de possibilité de stationner.
L'autre question : la porte !
En quoi la mise sa mise en place permettrait de stationner plus facilement, quelle amélioration serait apportée ???
Mettre une porte ne permettra pas de stationner 12 ou 15 véhicules là où il n'y a que 10 places !
JPM pose la même question : une porte, mais dans quel but ?
Question : quel est donc le problème de fond dans cette affaire ???
Ne serait-il pas, en réalité, dans le fait de ne plus vouloir supporter des charges pour ces emplacements communs, qu'on ne veut plus payer ? 
Concernant le stationnement commun, au syndicat de le règlementer. |
Édité par - Gédehem le 14 mai 2022 12:51:25 |
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Jany2718
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Posté - 14 mai 2022 : 14:28:09
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La création d’une porte d’accès à la cour constitue évidemment une sécurisation de cet espace et des voitures y stationnant . Elle interdit aussi les occupations ‘sauvages’ par des étrangers à la copropriété. Il s’agit donc d’une amélioration car cette porte, fort coûteuse, n’était pas prévue dans le Rgt de copro . La question posée consistait dans les modalités de répartition de ces frais sachant que l’amélioration en question ne bénéficie qu’à 10 copropriétaires exclusivement et non aux 24 existants pouvant y prétendre à hauteur leurs droits exprimés par leurs tantièmes. L’application du critère d’utilité n’est-elle pas une bonne solution . En effet il serait bien injuste et contraire à ce principe d’utilité de faire payer tous les copropriétaires , pour un équipement très onéreux avec contrat d’entretien, devant garantir la sécurité d’une minorité d’entre eux et d’ailleurs parfaitement identifiés. Pour s’en convaincre il suffit de considérer la question si l’espace de stationnement était limité à un seul stationnement, régulièrement utilisé par le même copropriétaire … ou par un nombre très inférieur à tous les autres pouvant y prétendre à égalité de droits , comme c’est le cas dans certains immeubles. |
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JPM
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Posté - 14 mai 2022 : 19:27:51
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La réponse est d'emblée : les frais de la porte répartis entre tous les copropriétaires dès lors que les emplacements ne sont pas attribués.
S'il y a attribution il faut prévoir une redevance bien légitime. Elle serait répartie aussi entre tous les copropriétaires.
Ceci étant cela n'est pas facile.
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JPM
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Posté - 14 mai 2022 : 20:13:19
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Ce sont bien entendu les redevances qui seraient créditées aux copropriétaires
Ma phrase était imprécise. |
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Jany2718
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Posté - 14 mai 2022 : 22:20:09
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Oui , bien sûr, les recettes provenant des redevances seraient créditées au SDC et reviendraient aux copropriétaires en proportion de leurs tantièmes.
Tant que les emplacements de parking ne sont pas individualisés et attribués explicitement avec des tantièmes il semble en effet impossible d’appliquer le critère d’utilité.
Une solution pourrait consister dans la création de nouveaux lots (avec éventuellement pose de cadenas ou arceaux de parking avec clé à chaque emplacement), ces lots restant parties communes (comme la loge du gardien, bien que comportant des tantièmes spécifiques, permettant de calculer les charges correspondantes et les charges locatives en cas de besoin).
Les emplacements seraient ainsi attribués à des candidats moyennant une redevance, sachant que les recettes correspondantes viendraient au crédit du SDC ( comme le coût du réchauffement de la consommation privative d’eau chaude, dans le calcul du compte ‘chauffage’) . Le choix des bénéficiaires serait décidé en AG ou à tour de rôle à convenir ( par période à fixer) s’il y avait plus de candidats que d’emplacements disponibles.
Mais la question se complique quelque peu, car le vote ayant adopté cette résolution a été fait à la simple majorité (art.24) alors que s’agissant de travaux ‘comportant une transformation , addition ou amélioration’(art. 25, n ) , c’est la majorité de l’article 25 qui aurait dû être retenue, à mon avis .
Autre complication : lors de l’AG les tantièmes des présents et représentés atteignaient 60% et la résolution a été adoptée par 31% des voix du SDC … Comme la majorité de l’article 25 aurait dû être appliquée (amélioration) , la passerelle du 25-1 exigeant 33,33% des voix pour revoter à la simple majorité, ne pouvait pas être retenue et en principe la résolution ne pouvait être adoptée lors de cette AG.
Mais ça se complique encore un peu, car dans les 31% des votes ‘pour’ il y avait des voix résultant de pouvoirs en blanc sans mandataire désigné . Ces pouvoirs ont tous été attribués aux membres du CS à l’origine de ce projet , ce qui explique le résultat. Tout cela est plus que discutable, mais existera-t-il un copropriétaire ( ayant voté contre ou absent ) pour réaliser ces irrégularités et se lancer dans une procédure en annulation de la décision . On peut en douter. La responsabilité du syndic , qui n’a pas vu qu’il s’agissait d’une amélioration ( donc d’un votre art.25) peut-elle être mise en cause ?
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Posté - 15 mai 2022 : 07:57:23
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donc l'opération est déjà actée ....
si personne n'assigne le syndicat, la "chose" est entérinée ....
Si quelqu'un assigne, ce sera le syndicat qui sera mis en cause, éventuellement.
Si le syndicat est mis en cause, il appartiendra, APRES, à ce dernier à mettre en cause la responsabilité du syndic soit à l'amiable, soit en justice .... |
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Jany2718
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Posté - 15 mai 2022 : 12:30:45
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citation: Initialement posté par rambouillet
donc l'opération est déjà actée ....
si personne n'assigne le syndicat, la "chose" est entérinée ....
Si quelqu'un assigne, ce sera le syndicat qui sera mis en cause, éventuellement.
Si le syndicat est mis en cause, il appartiendra, APRES, à ce dernier à mettre en cause la responsabilité du syndic soit à l'amiable, soit en justice ....
Il semble que le syndic pourrait aussi être mis en cause par un copropriétaire ( opposant ou absent ou éventuellement représenté ) et cela dans le délai de prescription de droit commun ( 5 ans ) . Une meilleure solution serait de convoquer une nouvelle AG aux frais du syndic et de faire procéder aux votes régulièrement, avec éventuellement un nouvel ODJ, prévoyant la création de nouveaux lots ( communs ) correspondant à chaque emplacement , avec création d'un règlement pour les modalités d'occupation et le montant des redevances. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 15 mai 2022 : 13:42:04
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Pourquoi aux frais du syndic l'assemblée ????
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Posté - 15 mai 2022 : 14:01:18
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dans un premier temps, ce serait plutôt le président de séance qui serait responsable (mais pas coupable ...  )
le syndic dans ce cas n'aurait peut-être pas jouer son rôle de conseiller .... mais à prouver ... |
Édité par - rambouillet le 15 mai 2022 14:02:17 |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 15 mai 2022 : 15:00:58
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citation: Initialement posté par JPM
Pourquoi aux frais du syndic l'assemblée ????
Le syndic ayant assisté à l’AG n’est pas un simple secrétaire. C’est un professionnel du droit et de la copropriété et il est payé pour cela au tarif prévu dans le contrat de syndic ( 120 € TTC/ heure ) en qualité de gestionnaire devant avoir les qualifications requises .
Il a donc un devoir de conseil envers le SDC et ne pouvait ignorer que cette création de porte automatique constituait une amélioration indiscutable pour la copropriété devant être votée à la majorité de l’article 25 ( puis éventuellement 25-1) et non à la simple majorité de l’article 24.
La décision adoptée est donc irrégulière et de nature à causer un préjudice aux opposants et absents. La défaillance du syndic au regard de son devoir de conseil sera difficile à écarter et, à mon avis , le syndic devrait certainement préférer procéder à une nouvelle convocation à ses frais plutôt que de se voir mis en cause lui-même dans une procédure éventuelle . Son avocat ou son assureur de responsabilité seront probablement de cet avis .
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Création porte de parking 
