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Sunbird
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 Posté - 10 oct. 2022 : 09:17:42
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Très intéressant ces échanges.
Sauf si le RC en décide autrement il faut gérer l'interphone comme une partie commune. Pour éviter les couts on met le n° de l'appartement.
Maintenant des syndics gèrent cette dépense en privatif, et vu le montant peu de chance que l'affaire se termine devant un juge, et même si la somme est contestée ils récupèrent ces sommes minimes au moment de la mutation. |
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 Posté - 10 oct. 2022 : 11:45:00
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Voilà le résultat : c'est la politique de voie de fait et du "j'assume, qu'on vienne me chercher", qui devient la règle dans nos institutions...
Après on s'étonne...
Ce qui est épatant, c'est que personne ne semble se soucier des raisons pour lesquelles ce type d'imputations privatives - encore une fois en absence de faute - sont illégales !
Et que personne ne semble aussi considérer que le syndic professionnel est le garant du droit dans la copropriété... |
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Jany2718
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Posté - 10 oct. 2022 : 12:01:24
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Pourtant l'imputation privative ne peut être justifiée que si le copropriétaire concerné pouvait choisir l'entreprise chargé de la vacation ou pouvait faire le changement de nom sur la liste déroulante lui-même.
Lorsque ce choix est impossible, l'imputation privative autoritaire est abusive et surtout lorsque le coût est anormalement élevé ou non communiqué avant l'intervention de l'entreprise ayant l'exclusivité contractuelle avec le SDC et non avec un copropriétaire quelconque.
En considérant que les frais doivent être imputés au copropriétaire demandeur, il faudrait donc imputer les frais de maintenance de l'ascenseur aux seuls lots ayant des occupants effectifs utilisant l'asceseur , ou dispenser de ces charges les copropriétaires absents en permanence ... ce qui serait contraire à la loi et au RDC |
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Jany2718
Contributeur senior
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44
Posté - 10 oct. 2022 : 13:11:34
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citation: Initialement posté par Neofit92
Une même réaction au sein de notre copropriété, le CS opposerait le bon sens collectif bien loin de l’article 10 & Co et demanderait au Syndic d’imputer la dépense. A charge à notre revendicateur d’entamer une procédure.
! ? mais le CS ( qui n'a en général aucun pouvoir ) n'a rien à faire dans cette question qui relève exclusivement de la responsabilité et de la compétence du syndic, professionnel du droit , dans la façon de comptabiliser une facture ( en respectant le RDC, les décisions d'AG et la loi ).
Quant à l'opportunité d'une procédure, cela appartient à celui qui attend le paiement d'une facture et on à celui qui la conteste . |
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Posté - 10 oct. 2022 : 13:13:40
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citation: rédaction Universimmo
Contributeur vétéran
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Statut: rédaction Universimmo est déconnecté
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Revenir en haut de la page 42 Posté - 10 oct. 2022 : 11:45:00 Lien direct vers cette réponse Voir le profil Envoyer un courrier électronique à l’auteur Éditer le message Envoyer à rédaction Universimmo un Message Privé Répondre avec citation Voir l’adresse IP de l’utilisateur Supprimer la réponse
Voilà le résultat : c'est la politique de voie de fait et du "j'assume, qu'on vienne me chercher", qui devient la règle dans nos institutions...
Après on s'étonne...
Ce qui est épatant, c'est que personne ne semble se soucier des raisons pour lesquelles ce type d'imputations privatives - encore une fois en absence de faute - sont illégales !
Et que personne ne semble aussi considérer que le syndic professionnel est le garant du droit dans la copropriété..
Faut-il en rire ou en pleurer, mais en vous lisant UI, je me pince pour savoir s'il s'agit du site de M. Papadopoulos ou d'un croisement de LFI avec EELV, version Sardine Ruisseau !!!
Assez triste en fait ce jusqu'auboutisme dans vos propos...
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Jany2718
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Posté - 10 oct. 2022 : 13:19:01
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citation: Initialement posté par Jany2718citation: Initialement posté par nefer
après avoir consulté des représentants d'associations de locataires siégeant dans les commissions de conciliation, il n'y a aucun doute: il s'agit bien d'une charge privative à régler par le copropriétaire concerné
la question n'était pas sur l'imputation des frais au locataire, mais sur la comptabilisation des frais par le syndic au SDC ou au copropriétaire. En effet l'usage est de ne pas répercuter ces frais au locataire .
oui, j'avais bien lu "associations de locataires"...Mais la question présentement discutée ne concerne pas la définition des charges locatives , mais la façon de comptabiliser les frais en question par le syndic qui n'est pas concerné par les affaires que peuvent avoir les copropriétaires avec d'éventuels locataires. |
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Jany2718
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47
Posté - 10 oct. 2022 : 13:23:30
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correction du poste 44 : lire " er non " et non " et on " :
Quant à l'opportunité d'une procédure, cela appartient à celui qui attend le paiement d'une facture et non à celui qui la conteste |
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Posté - 10 oct. 2022 : 13:32:17
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citation: Initialement posté par quelboulotFaut-il en rire ou en pleurer, mais en vous lisant UI, je me pince pour savoir s'il s'agit du site de M. Papadopoulos ou d'un croisement de LFI avec EELV, version Sardine Ruisseau !!! Assez triste en fait ce jusqu'auboutisme dans vos propos...
Et nous nous sommes encore plus tristes de voir, à travers toutes nos activités, cette profession exercée de manière de plus en plus approximative, alors qu'il n'a jamais pesé sur ses épaules plus de responsabilités 
On ne peut pas être jusqu'auboutiste en droit : c'est légal ou ça ne l'est pas !
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Édité par - rédaction Universimmo le 10 oct. 2022 13:33:44 |
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Jany2718
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Posté - 10 oct. 2022 : 15:01:54
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citation: Initialement posté par Sunbird
Très intéressant ces échanges.
Sauf si le RC en décide autrement il faut gérer l'interphone comme une partie commune. Pour éviter les couts on met le n° de l'appartement.
Maintenant des syndics gèrent cette dépense en privatif, et vu le montant peu de chance que l'affaire se termine devant un juge, et même si la somme est contestée ils récupèrent ces sommes minimes au moment de la mutation.
le n° de l'apppartment n'est pas une bonne solution, car complique les choses pour le facteur en cas de lettres recommandées ou pour le livreur en cas de colis.
L'affaire ne pourrait se terminer devant le juge que si une procédure est introduite... Mais alors : par qui ? celui qui attend le paiement et non celui qui le refuse (qui pourrait d'ailleurs présenter une demande reconventionnelle pour procédure abusive ) ...
Ce serait donc au syndic , missionné par le SDC d'assigner le copropriétaire "récalcitrant"... ll serait intéressant de savoir sur quel fondement juridique ce paiement pourrait être exigé devant le juge . Il serait intéressant de vérifier les diplômes de l'avocat qui accepterait de représenter le SDC dans une telle action , vouée à l'échec .
La question est la même en cas en mutation : il appartiendra au syndic de justifier que le prétendu impayé est bien une charge commune ...
et puis il y a aussi la prescription de cinq ans qui s'appliquera... et le syndic devra alors comptabiliser la charge en cause comme charge commune ou bien la prendre à son compte, s'il craint de déplaire au CS ( car en effet après 5 ans l'imputation en charge communes devient impossible car prescrite) ou s'il craint d'être révoqué par l'AG pour avoir simplement appliqué la loi .
Le syndic ne devrait donc pas trop se soucier de l'avis du CS pour les questions purement techniques , juridiques ou comptables qui ne relèvent que de sa mission et de son professionnalisme. |
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PCS1975
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Posté - 10 oct. 2022 : 18:53:46
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Bonjour,
Plusieurs observations qui me viennent à l'esprit :
1- l'interphone est un équipement commun qui oblige le SDC a assurer son entretien et sa conservation
2- le changement de nom sur un interphone ne relève pas de la responsabilité du SDC dans la mesure où cet interphone fonctionne correctement
3- Un copropriétaire qui demande au syndic un changement de nom sur l'interphone parce que son locataire a changé est bien tenu de payer intégralement cette prestation. Si la demande vient du locataire, le bailleur doit avertir son locataire que cette prestation sera payante et à sa charge, et sans éventuel accord amiable (50/50), pas de changement de nom. Ces négociations ne regardent ni le syndic, ni le SDC mais uniquement le bailleur et son locataire.
Quoiqu'il en soit, le syndic exécute ce que le copropriétaire demande, et doit imputer cette dépense au copropriétaire concerné. Néanmoins, il est toujours plus sympathique que le syndic ait pris le soin de rappeler ceci au copropriétaire.
4- Il est très simple de ne pas mettre de noms dans la liste déroulante de l'interphone, et juste des numéros à condition que ces numéros soient indiqués sur les boîtes aux lettres situées près de l'interphone, et de mettre une petite signalétique (genre plaque gravée à 20€ près de l'interphone) précisant qu'il faut composer le n° de l'appartement indiqué sur les boites aux lettres pour joindre son interlocuteur.
Ceci est valable pour les interphones avec menu déroulant bien entendu. Si c'est un interphone à l'ancienne (un bouton par appartement), c'est différent.
Dans mon immeuble avec interphone avec liste déroulante, il n'y a pas de noms juste des numéros (les boîtes aux lettres sont en face de l'interphone) et on a fait mettre une plaque gravée; même le facteur arrive à joindre l'interlocuteur sans problème...
5- Cette discussion n'aurait pas lieu si le syndic ou le CS connaissait le master-code permettant de paramétrer l'interphone car chaque intervention coûte (d'expérience) 350€. Les installateurs et autres électriciens refusent de donner le master-code. Ils ont un peu raison, car mis dans les mains du 1er venu, le paramétrage peut être annulé ou modifié en 2 secondes... Et le reparamétrage sera, du coup, à la charge du SDC !
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Édité par - PCS1975 le 10 oct. 2022 18:58:56 |
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nefer
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Posté - 10 oct. 2022 : 19:03:37
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citation: Initialement posté par PCS1975
3- Si la demande vient du locataire, le bailleur doit avertir son locataire que cette prestation sera payante et à sa charge,
ce n'est pas exact: les étiquettes sur la boite aux lettres, le tableau d'affichage ET l'interphone ne sont pas des charges récupérables
( voir le décret de 87) |
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PCS1975
Contributeur actif
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Posté - 10 oct. 2022 : 19:23:54
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citation: Initialement posté par nefercitation: Initialement posté par PCS1975
3- Si la demande vient du locataire, le bailleur doit avertir son locataire que cette prestation sera payante et à sa charge,
ce n'est pas exact: les étiquettes sur la boite aux lettres, le tableau d'affichage ET l'interphone ne sont pas des charges récupérables ( voir le décret de 87)
Oui, je sais. Mais on peut s'entendre amiablement entre locataire et bailleur ou faire spécifier la part de chacun sur le bail pour être tout à fait transparent.
Mais en toute rigueur, la facture est à la charge du bailleur exclusivement, je suis d'accord avec vous. |
Édité par - PCS1975 le 10 oct. 2022 19:25:18 |
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Posté - 10 oct. 2022 : 22:28:49
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citation: Initialement posté par PCS1975citation: Initialement posté par nefercitation: Initialement posté par PCS1975
3- Si la demande vient du locataire, le bailleur doit avertir son locataire que cette prestation sera payante et à sa charge,
ce n'est pas exact: les étiquettes sur la boite aux lettres, le tableau d'affichage ET l'interphone ne sont pas des charges récupérables ( voir le décret de 87) Oui, je sais. Mais on peut s'entendre amiablement entre locataire et bailleur ou faire spécifier la part de chacun sur le bail pour être tout à fait transparent. Mais en toute rigueur, la facture est à la charge du bailleur exclusivement, je suis d'accord avec vous.
Non, ce n’est pas possible ! Le décret de 87 est d’ordre public ; les parties ne peuvent y déroger contractuellement.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 10 oct. 2022 : 23:04:48
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Si l'imputation des frais de changement de noms devait être privative, alors il faudrait aussi répartir les frais d'entretien et de réparation de l'ascenseur en fonction du nombre d'utilisations de cet équipement par les divers occupants identifiés ( et visiteurs) de chaque lot en plus du chemin parcouru ( déjà compté selon l'étage). Cela n'a pas été prévu dans la loi , ni dans le RDC, ni par l'AG .
Le changement de nom sur la platine d'un interphone étant nécessaire en cas de changement d'occupant, ne peut pas être fait par le copropriétaire concerné mais par l'entreprise ayant l'exclusivité pour cela . En outre cette modification n'étant pas un accident ni une faute, mais un événement normal et prévisible dans une copropriété, il est donc normal, à mon avis ( qui est conforme à la loi , au RDC et aux décisions d'AG) que les frais correspondants ( qui devraient être mesurés ) soient comptabilisés comme une charge commune du SDC inhérente à l'existence de cet équipement . Si les frais relatifs au changement de nom devaient être imputés exclusivement au lot concerné, cela aurait dû être prévu par une décision d'AG, laquelle aurait d'ailleurs été probablement critiquable car contraire à la loi. Un tel projet de résolution devait donc être déconseillé par un syndic professionnel soucieux d'éviter les litiges. |
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FBO
Contributeur senior
France
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Posté - 11 oct. 2022 : 10:06:22
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citation: Initialement posté par rédaction UniversimmoEt nous nous sommes encore plus tristes de voir, à travers toutes nos activités, cette profession exercée de manière de plus en plus approximative, alors qu'il n'a jamais pesé sur ses épaules plus de responsabilités On ne peut pas être jusqu'auboutiste en droit : c'est légal ou ça ne l'est pas !
vous êtes très vexant...
le problème est que vous n'avez que la théorie, et pas la pratique de terrain.
quand j'ai 30 mises à jour de gravures BAL sur une copro de 200 au mois de septembr,e je préfèrerais balancer la facture en CCG et roule, en 2 secondes c'est fait.
sauf que non, on cherche qui est le propriétaire pour chaque ligne, et on impute la facture privativement à chacun des concernés. ce qui implique 1 ligne de facturation à chacun.
ce qui implique ensuite de régulières questions "c'est quoi la facture de 14 € MISES A JOUR GRAVURE BAL" ?
on gagnerait énormément de temps.
sauf que vous vous limitez à l'article 10-1 de la loi.
si demain on répartissait en CCG l'ensemble des dépenses de mises à jour de gravures BAL et interphones, mes collègues seraient ravies parce qu'elles perdent un temps fou à éclater chaque dépense. les comptables idem.
cher REDAC_UI, vous n'avez pas besoin de dire qu'on serait "approximatifs" quand on impute au concerné sa gravure de BAL.
c'est fait ainsi depuis toujours, par tout le monde, et il y a une raison qui est simple. cela bénéficie privativement. c'est juste normal.
alors c'est bien sympa de nous rabaisser, mais ce serait bien de ne pas participer à cet élan "contre" alors qu'on est juste dans l'équilibre des choses, la justesse.
et ça se passe très bien ainsi, tout le monde comprend.
mais si on répartissait en CCG tout ça, à chaque contrôle de comptes ce serait la prise de tête avec les CS, et idem lors de l'approbation des comptes en AG.
car aujourd'hui on a des centaines d'euros qui n'apparaissent pas dans les comptes car charges privatives. si demain on le répartit en CCG, alors on va augmenter les charges de tout le monde.
est-ce la bonne solution, de gréver les charges de tout le monde sous un prétexte qui ne prend pas en compte la réalité des choses ?
je vais vous apprendre autre chose : quand on a un dégât des eaux et que l'origine est privative, on impute la facture privativement. charge au copropriétaire d'obtenir la prise en charge de son assurance (c'est le cas).
à vous lire, on n'aurait pas le droit et la copro devrait donc payer toute RDF avec origine privative, au prétexte que le court article 10-1 ne donne pas cette possibilité... donc pas de prise en charge assurance personnelle et augmentation des charges là aussi !
le fait qu'on fasse quelque chose de NORMAL ne fait pas de nous des gens approximatifs. c'est vraiment dommage d'avoir de tels mots.
si UI vire dans cette façon de faire maintenant... |
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Sunbird
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Posté - 11 oct. 2022 : 10:28:56
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A quel titre cette dépense est privative si le RC est silencieux sur le sujet ?
Si le RC indique que cette dépense est privative, votre raisonnement est exact, à défaut vous devez passer en charges communes.
Prenons l'exemple des persiennes qui permet de reproduire le raisonnement sur les étiquettes de BAL.
L'entretien, les travaux sur les persiennes seront en charges communes, sauf si le règlement de copropriété en décide autrement.
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nefer
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Posté - 11 oct. 2022 : 11:01:55
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sunbird: concernant les BAL, il appartient à chaque copropriétaire de contacter l'installateur de la batterie de BAL pour commander ses étiquettes....et chacun paiera les frais de port ou d'intervention
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Gédehem
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Posté - 11 oct. 2022 : 11:18:25
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Un peu de lecture en phase avec le sujet, rédigée avec humour sur une affaire 'sérieuse'.
In "Inforapidesdelacopropriété"
www.informationsrapidesdelac...OSYKH0xv0teQ2" target="_blank">https://www.google.com/url?sa=t&rct...SYKH0xv0teQ2
"
[N°652] L'étiquette de boîte aux lettres
par Gilles Frémont, directeur copropriété / président ANGC
le 03 octobre 2019
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Tout commence par un courriel anodin : «Monsieur le syndic, je viens d’acheter mon appartement et j’emménage demain ; je vous remercie de bien vouloir mettre une étiquette de boîte aux lettres à mon nom et celui de ma femme. Cordialement».
C’est poli et courtois, je réponds poliment et courtoisement : «Monsieur, j’accuse bonne réception de votre demande et je fais le nécessaire». Simple et efficace, j’expédie les demandes privatives pour lesquelles je travaille gratuitement dans les affaires courantes.
Je commande les étiquettes. Le tableau indicateur étant fermé à clé et n’ayant plus de gardien sur place, j’ordonne une fourniture plus pose. Puis je reçois la facture que j’impute naturellement sur le compte du copropriétaire. Mission accomplie.
Deux mois plus tard, mon copropriétaire reçoit ses charges et voit passer la note. Attention, nouveau mel de sa part, moins feutré que le premier : «Monsieur le syndic, je ne vous cache pas mon étonnement. Je découvre que vous faites appel à un organisme extérieur et n’ai nullement été informé de votre forfait à 74,53 € que je trouve totalement scandaleux pour quatre étiquettes. Sur le site du fournisseur l’étiquette boîte est à 10 € et l’étiquette tableau à 12,40 €. Je conteste formellement ce débit. En tant que syndic, il vous incombait l’obligation de m’annoncer les tarifs et me présenter les différentes options. Si vous aviez procédé ainsi, ce qui est l’usage normal de tout syndic agissant en parfaite bonne foi, je me serais déplacé en personne récupérer la clé afin d’installer les étiquettes. En tant que nouveau copropriétaire, je ne peux que regretter que ce type de manœuvres soient pratiquées au sein de votre cabinet».
Allons bon. Les mots ne sont pas filtrés, je ne le prends pas mal. Je tente une réponse à chaud : «Monsieur, ce n’est pas mon forfait mais la facture de l’entreprise. Les étiquettes sont privatives mais vous avez préféré les commander au syndic par commodité ; j’ai géré votre affaire pour vous être agréable, mais je ne suis pas votre prestataire de service. Je regrette pour ma part que vous ne vous intéressiez au prix qu’une fois livré. Vous avez sollicité la Copropriété ; vous devez maintenant lui rembourser ses frais».
À peine mon mel envoyé, sa réponse me revient comme dans un “tchat”. Pêle-mêle, j’ai droit au couplet sur les droits du consommateur, le coût de la main d’œuvre, et comment il faisait avant dans son autre immeuble avec son autre syndic.
Effet papillon. Voilà donc comment dégénère une situation banale en copropriété pour un qui-fait-quoi et qui-paye-quoi. Voilà donc un nouveau copropriétaire qui dira à son entourage tout le bien qu’il pense de son syndic, et qui sans nul doute viendra parler de son étiquette à la prochaine assemblée, voire même l’inscrire à l’ordre du jour, voire même voter contre le renouvellement de mon mandat. Demain, j’ouvrirai une filiale de conciergerie.
C'était la rubrique : "Traitement privatif de besoins privatifs" |
Édité par - Gédehem le 11 oct. 2022 11:23:33 |
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Sunbird
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Posté - 11 oct. 2022 : 11:35:20
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citation: Initialement posté par nefer
sunbird: concernant les BAL, il appartient à chaque copropriétaire de contacter l'installateur de la batterie de BAL pour commander ses étiquettes....et chacun paiera les frais de port ou d'intervention
Oui si le RC prévoit cette charge en privatif.
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Sunbird
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Posté - 11 oct. 2022 : 11:38:36
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Ce témoignage de Gilles Frémont, directeur copropriété / président ANGC montre à quel point il est incompétent.
Incompétent dans sa réponse au copropriétaire, incompétent à justifier un prix exorbitant qu'il subit. |
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