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Sépia
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 Posté - 25 déc. 2024 : 22:29:55
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Bonjour,
Notre syndic (professionnel) n’a pas joint de devis à la convocation de la prochaine assemblée générale.
Sa résolution est ainsi rédigée :
« Majorité art 24 »
« L’Assemblée Générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis qui seront présentés le jour de l’assemblée générale. »
« Pour information, les demandes de devis ont été faites auprès des entreprises RCF et KARY »
« - décidera d’effectuer les travaux suivants : mise en place d’une barrière levante à l’entrée de l’immeuble. »
« - retiendra la proposition présentée par l’entreprise ………. s’élevant à ……….. E TTC, »
« - donne mandat au Conseil Syndical d’étudier d’autres propositions et de décider du choix de l’entreprise pour un budget maximum de ……….. E TTC et autorise le Syndic à passer commande en conséquence »
« - précise que le coût des travaux ainsi que les frais, honoraires, assurances y afférents seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense »
« - prend acte que les honoraires du syndic s’élèvent à 5 % du montant TTC des travaux »
« - autorise le Syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires suivant les modalités ainsi définies ……………… de telle manière que le Syndic soit toujours en mesure de régler les situations de l’entreprise aux dates convenues dans le marché »
Si je ne m’abuse, en remplissant les blancs laissés dans le texte, l’AG amenderait ce dernier avec pour conséquence de rendre nuls les votes favorables obtenus par correspondance.
Hormis que le syndic entend faire voter une délégation au CS à l’article 24, le fait de poser plusieurs questions dans une seule résolution n’ouvre-t-il pas la voie à une annulation ?
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 Posté - 26 déc. 2024 : 06:42:03
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Oui
Oui et oui.
Votre syndic a vraiment tout faux et le président de séance ne pourra rien y faire !
JOYEUX NOEL À TOUS !
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Posté - 26 déc. 2024 : 08:00:59
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Attention: la Cour de cassation a admis que des aspects d'une opération indissociables puissent être votés dans une seule et même résolution, tels que nature des travaux, choix de l’entreprise, choix du maître d’oeuvre, fixation de ses honoraires, souscription d’une police "dommages-ouvrage", honoraires du syndic et calendrier d’exigibilité des appels de provisions (Cass., 3ème Ch. civ., 28 janvier 2021, n°19-22681 - voir aussi Cass., 3ème Ch. civ., 9 février 2022, n°21-10408).
Ainsi, pour le vote par correspondance, le syndic peut proposer une résolution globale complète par variante de choix d'entreprises.
Par contre, ce qui n'et pas valable, c'est de proposer une résolution avec des blancs...
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Posté - 26 déc. 2024 : 09:20:55
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Il est vraisemblable que le syndic n'a pas reçu les devis au moment de la convocation.
Vous ne dites pas, mais il semble que la barruère relève de création et non d'entretien/rempacement et dans ce cas :
1- la délégation se voterait à ma majorité 25 et non 24
2- la délégation ne s'entend pas pour une création :
"Article 25
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l'article 24. Lorsque l'assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;"
Donc tout est annulable ....... si un copro assigne et effectivement tous les VPC de cette résolution sont aussi non prises en compte puisqu'il y a des blancs
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Sépia
Contributeur actif
487 message(s)
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Posté - 26 déc. 2024 : 11:33:43
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Merci pour vos commentaires.
Je suppose que ça se passera ainsi :
Sous couvert du président, le syndic secrétaire de séance fera remplir les blancs et fera d’abord voter sur le premier devis à l’article 24 en intégrant les « pour » et les « contre » obtenus par correspondance. Si ce premier devis obtient la majorité, on en restera là et le marché sera dévolu à la première entreprise.
Si le premier devis est minoritaire, on passera dans les mêmes conditions à un vote sur le second devis. S’il est majoritaire la commande sera passée à la seconde entreprise. S’il est minoritaire il y aura un 3e scrutin portant, toujours à l’art 24, sur le mandat au Conseil syndical.
N’étant pas à une irrégularité près, le syndic aura accessoirement fait comme si les votants « pour » par correspondance n’étaient pas défaillants.
Précision : le formulaire de vote par correspondance ne comporte qu’une seule ligne « Vote de travaux – Travaux d’installation d’une barrière levante Majorité Art 24 – Pour – Contre - Abstention »
Aucune variante n’étant proposée, le copropriétaire votant par correspondance aura voté pour ou contre à la fois le 1er devis, le second devis, la délégation au CS et des montants qui lui étaient inconnus !
Il y a fort à parier qu’aucun copropriétaire n’engagera d’action en nullité, laissant au syndic les mains libres pour se dispenser impunément de respecter les règles légales... |
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Posté - 26 déc. 2024 : 15:41:19
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Tant qu’il n’y a pas de contestation, le syndic peut violer toutes les règles.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Jpp13
Contributeur senior
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Posté - 27 déc. 2024 : 10:08:22
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yapasdequoi
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France
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Posté - 27 déc. 2024 : 10:12:40
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Bonjour,
Tant que les copropriétaires acceptent les méthodes de ce syndic, il ne se passera rien. Surtout si le CS continue à faire la sieste.
On a le syndic qu'on mérite ... idem pour le CS. |
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Jpp13
Contributeur senior
509 message(s)
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Posté - 28 déc. 2024 : 09:33:33
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Il faut donc que les copropriétaires testent, tous les un à trois ans, les syndics locaux !
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Édité par - Jpp13 le 28 déc. 2024 09:34:06 |
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Sunbird
Pilier de forums
4960 message(s)
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Posté - 28 déc. 2024 : 11:26:17
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Entre ne pas savoir convoquer une AG et faire une résolution contestable la meilleure solution est de changer de syndic. |
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Sépia
Contributeur actif
487 message(s)
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Posté - 28 déc. 2024 : 13:21:17
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Il n’y a que deux syndics dans ma ville et nous en avons déjà changé une fois.
Les autres sont à 80 et 100 Km ce qui, d’une part ne faciliterait pas nos rapports et, d’autre part pèserait sur le montant des honoraires.
Au surplus quelles garanties obtiendrions-nous quant au strict respect des procédures par un nouveau syndic, sachant que la profession est, de fait, protégée de toute contestation « pour le principe » de la part de copropriétaires n’ayant pas un intérêt personnel à engager une action en nullité ? |
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yapasdequoi
Contributeur actif
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Posté - 29 déc. 2024 : 09:20:32
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citation: Initialement posté par Sépia
Il n’y a que deux syndics dans ma ville et nous en avons déjà changé une fois.
Ceci explique donc celà .
Vous pouvez aussi nommer un copropriétaire "syndic bénévole". Fera-t-il mieux ? Tout est possible ... |
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Jpp13
Contributeur senior
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Posté - 31 déc. 2024 : 14:01:06
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Cela conforte aussi mon opinion.
Il n'y a pas que des syndics exposés à la concurrence
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Sujet |
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RESOLUTION RESOLUMENT INACCEPTABLEÂ ? 
