Le prêt à taux zéro est une avance sur fonds, consentie par les banques sans intérêt ni frais de dossier, dont les modalités d'attribution sont réglementées. Il est considéré comme constitutif de l’apport personnel. Il est accordé sous conditions de revenus et sert à financer l'acquisition d'un premier logement destiné à l'habitation principale.
De nouvelles modalités de ce prêt, fixées par la loi du 30 décembre 2004 de finances pour 2005 sont entrées en vigueur le 1er février 2005 : elles sont codifiées aux articles 244 quater J, 199 ter I, et 220 K du Code général des impôts (CGI), et aux articles R318-1 à R318-33 du Code de la construction et de l'habitation (partie réglementaire) ; elles se distinguent des anciennes sur trois plans principaux :
- la subvention versée aux établissements de crédit pour chaque prêt à taux zéro accordé (pour compenser l'absence d'intérêt) est remplacée par un crédit d'impôt dont le bénéfice s'étale sur cinq ans,
- le prêt s'applique désormais aussi aux opérations d'accession dans l'ancien sans quotité de travaux minimale,
- le montant maximum du prêt à taux zéro dépend désormais du caractère neuf ou ancien de l'opération.
Le nouveau dispositif s'applique aux offres de prêt émises à compter du 1er février 2005.
Les principales modalités sont les suivantes :
1. Opérations finançables
Le PTZ peut financer l'acquisition ou la construction d'une résidence principale ainsi que le cas échéant l'ensemble des travaux rendus nécessaires par la mise aux normes ou prévus par le bénéficiaire du prêt lors de l'acquisition de cette résidence, sans désormais de quotité minimale de travaux.
2. Conditions à remplir
- condition de première propriété : comme dans le dispositif précédent, cette condition concerne le ou les bénéficiaires du prêt (les emprunteurs) et non l'ensemble des occupants destinés à occuper le logement financé avec le prêt à taux zéro. Les bénéficiaires du PTZ ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale, au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt.
Cette condition n'est pas exigée lorsque le bénéficiaire du prêt ou l'un des occupants du logement à financer avec le prêt à taux zéro est titulaire d'une carte d'invalidité de deuxième ou la troisième catégorie ou bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé ou d'une allocation d'éducation spéciale, ou encore victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale .
- condition de ressources : l'octroi du nouveau PTZ est soumis comme le précédent à des conditions de ressources, fixées en fonction du nombre de personnes dans le ménage et la situation du bien en fonction du zonage adopté pour le dispositif d'amortissement "Robien" (défini par l'arrêté du 19 décembre 2003). Le montant total des ressources à prendre en compte s'entend des revenus fiscaux de référence (du ou des bénéficiaires du prêt ainsi que ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper à titre principal la résidence du ou des bénéficiaires du prêt à taux zéro au titre de l'avant dernière année précédant l'offre de prêt (année n-2) pour les offres de prêt à taux zéro émises entre le 1er janvier et le 31 mai et au titre de l'année précédant celle de l'offre de prêt (année n-1) pour les offres de prêt émises entre le 1er juin et le 31 décembre.
En cas de modification de la composition du foyer fiscal du bénéficiaire du prêt à taux zéro au cours de l'année retenue pour la détermination du montant total des ressources, les revenus du bénéficiaire sont corrigés en tenant compte de la variation des revenus résultant de cette modification, le cas échéant de manière forfaitaire.
- conditions à remplir par le logement : il doit au jour de l'affectation à l'usage d'habitation principale du bénéficiaire du prêt satisfaire à des normes minimales de surface et d'habitabilité.
3. Caractéristiques du PTZ
Le montant maximum du prêt est lui même fonction du nombre de personnes composant le foyer, de la localisation, et de la nature du bien : neuf ou ancien, les prêts pour de l'ancien étant inférieurs de 10% à ceux accordés pour le neuf ; la loi reprend également la majoration qui existait déjà dans l'ancien système : dans les zones franches urbaines et dans les zones urbaines sensibles, le montant maximal du prêt est majoré de 50 %.
Un décret définit chaque année les caractéristiques financières et les conditions d'attribution et de remboursement du prêt à taux zéro (voir dans la section indices et chiffres-clés).
Pour les établissements de crédit l'absence d'intérêt est compensée par un crédit d'impôt au titre de leur impôt sur le revenu, de l'impôt sur les sociétés ou sur un impôt équivalent.
Le crédit d'impôt est imputé à hauteur d'un cinquième de son montant sur l'impôt dû par le contribuable (impôt sur le revenu), par la société (impôt sur les sociétés) au titre de l'année au cours de laquelle l'établissement de crédit a versé des prêts à taux zéro et par fractions égales sur l'impôt (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, ou impôt équivalent) des quatre années suivantes.
Les établissements de crédit concernés sont ceux passibles de l'impôt sur les sociétés, de l'impôt sur le revenu ou d'un impôt équivalent, ayant leur siège dans un Etat membre de la Communauté européenne, ou dans un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale contenant une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale.
Le bénéfice du crédit d'impôt est subordonné à la conclusion d'une convention entre l'établissement de crédit et l'Etat, conforme à une convention type définie par arrêté.
Comme auparavant, une convention conclue entre l'établissement de crédit et la SGFGAS (société de gestion du fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété) définira les modalités de déclaration par l'établissement de crédit des prêts à taux zéro, le contrôle de l'éligibilité des prêts à taux zéro et le suivi des crédits d'impôt.
La société de gestion du fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété (SGFGAS) est tenue de fournir à l'administration fiscale dans les quatre mois de la clôture de l'exercice de chaque établissement de crédit les informations relatives aux prêts à taux zéro versés par chaque établissement de crédit, le montant total des crédits d'impôt correspondants obtenus ainsi que leur suivi.
4. Reprise du crédit d'impôt
Si, pendant la durée de remboursement du prêt il apparaît que les conditions relatives à la justification des ressources déclarées par le bénéficiaire ne sont pas respectées par celui ci, le fisc exigera directement du bénéficiaire du prêt le remboursement de l'avantage indûment perçu. Celui-ci ne peut excéder le montant du crédit d'impôt majoré de 25 %.
Un décret définit les modalités de restitution de l'avantage indu par le bénéficiaire du PTZ.
Egalement, si pendant la durée de remboursement du prêt les conditions relatives à l'affectation du logement et à ses caractéristiques ne sont plus respectées, les fractions de crédit d'impôt restant à imputer par l'établissement de crédit ne peuvent plus être utilisées par ce dernier.
Dans ces deux cas, l'offre de prêt peut prévoir de rendre exigible le prêt selon des modalités définies par décret.
En cas de remboursement anticipé du prêt à taux zéro intervenant pendant la durée d'imputation du crédit d'impôt, les fractions de crédit d'impôt restant à imputer ne peuvent plus être utilisées par l'établissement de crédit.
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