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lechatbleu
Contributeur débutant
21 réponses |
 Posté - 07 févr. 2009 : 18:47:50
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Bonjour,
Mes parents souhaitent acheter un studio pour le louer et en ont visité un hier.C'est pour investir pour leur retraite.
N'y connaissait rien, ils sont en train d'acheter les livres conseillés sur ce site.
Mais évidemment, il faut faire vite car selon l'agent immobilier qui leur a toujours été de bons conseils, c'est une "excellente affaire" qui se vendra très vite. La rentabilité serait de plus de 5% si j'ai bien compris.
D'après votre expérience, avez-vous un premier sentiment ou une "intuition" sur la question SVP ?
1) Voici les éléments :
2 pièces 18m2 mansardé, 3ème étage, région parisienne, bon quartier.
Electricité refaite, velux neufs, sols et murs impeccables. C'est propre. Petit immeuble 1965, 12 appartements, pas de gardien, ni d'ascenseur, chaudière neuve, syndic bénévole, communs propres.
Prix de vente : 83 500 euros
L'appartement est vendu loué par une association d'état depuis des années pour de jeunes femmes en situation de précarité.Loyer : 450 CC (50 € de charges)
2) Mes parents ayant 45 ans, ils auraient besoin d'un prêt sur 25 ans. Mais est-ce qu'une banque prête à des personnes déjà assez "âgées" car ils auraient 70 ans à la fin du prêt ?
Merci d'avance de vos réponses. Même si il est difficile de répondre, c'est juste pour avoir un avis ou des conseils sur ce qu'il faut demander ou vérifier ?
Bon week-end.
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 07 févr. 2009 : 21:29:09
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Citation :
2) Mes parents ayant 45 ans, ils auraient besoin d'un prêt sur 25 ans. Mais est-ce qu'une banque prête à des personnes déjà assez "âgées" car ils auraient 70 ans à la fin du prêt ?
En dehors de toute autre considération...
Car Citation :
1) Voici les éléments :
2 pièces 18m2 mansardé, 3ème étage, région parisienne, bon quartier.
Electricité refaite, velux neufs, sols et murs impeccables. C'est propre. Petit immeuble 1965, 12 appartements, pas de gardien, ni d'ascenseur, chaudière neuve, syndic bénévole, communs propres.
Prix de vente : 83 500 euros
L'appartement est vendu loué par une association d'état depuis des années pour de jeunes femmes en situation de précarité.Loyer : 450 CC (50 € de charges)
83 500 + 9 000 FN = 92 500 € soit 5140 €/m2
région parisienne : C'est IMMENSE, la région parisienne, plus de précision SVP
Electricité refaite : Cela veut dire quoi ? Vous êtes "connaisseur" en ce domaine ? Car je peux vous présenter un très beau tableau électrique relié à des réseaux has been !
velux neufs : Cela suppose qu'il est "sous les toits" ?
sols et murs impeccables : Quels sont leur composition, carrelage, parquet, linoleum etc...
C'est propre : Un bon point.
Petit immeuble 1965 : Donc aucune isolation aux normes actuelles a priori... et de nombreux éléments de défiscalisation sont et vont de + en + être liés au respect des économies d'énergies.
12 appartements, pas de gardien, ni d'ascenseur, chaudière neuve : Pas rédibitif, mais la chaudière, quelle marque, quel type de chauffage, quel type de radiateurs ... ???
syndic bénévole / Ce peut être TOUT bon, comme TOUT mauvais...
Mes parents ayant 45 ans, ils auraient besoin d'un prêt sur 25 ans. Un prêt sur 25 ans pour cet achat... ??? §§§ quel est le véritable intérêt de ce placement ???????
Quel est leur apport personnel ?
Pourquoi vouloir investir MAINTENANT ????????
Ont-ils intégrés les frais que génèrent la propriété d'un appartement ?
Entretien, copropriété, impôts fonciers....
Je veux bien exclure l'absence de paiement de loyers, quoi qu'il serait utile de connaître les véritables coordonnées de "L'appartement est vendu loué par une association d'état depuis des années pour de jeunes femmes en situation de précarité"
Quel sera(it) le montant de leur remboursement mensuel ?
Si je me base sur 70 000 € d'emprunt (Hors frais fais de notaires payés en plus des 13 500 €), un taux de 5% assurance comprise sur 25 ans (ce qui ne me semble pas vraiment mal par les temps qui courent et compte tenu de l'âge de vos parents), cela donne du :
Pour vos mensualités de 400 Euros sur 25 ans au taux de 5,00% assurance incluse = 68 424 € de prêt ... ce qui ne correspond pas à 70 000 €
Je crois qu'il est URGENT de faire comprendre à vos parents qu'il ne leur sert à RIEN d'emprunter pour cet achat.
Si, comme l'indique l'agent IMMOBILIER :
"Mais évidemment, il faut faire vite car selon l'agent immobilier qui leur a toujours été de bons conseils, c'est une "excellente affaire" qui se vendra très vite. La rentabilité serait de plus de 5% si j'ai bien compris."
Posez donc la question A CE MONSIEUR :
Moi je ne VOIS PAS ou sont les 5% de rentabilité...
Pourquoi ne la fait-il pas lui-même, cette mirifique affaire.
Il est vrai que c'est éventuellement la déontologie de SA profession qui lui interdit de la faire. 
Dernière chose : Je ne connais pas les revenus de vos parents, mais si vous indiquez qu'il souhaitent faire cet investissement avec un emprunt sur 25 ans.. j'en déduis peut-être a tort qu'ils n'ont pas de "gros" revenus.
Ont-ils intégré que le montant de loyers perçus viendront s'ajouter à l'ensemble de leurs autres revenus et qu'il risquent de leur faire dépasser un certain nombre de seuils "sociaux" auxquels ils auraient éventuellement droit et qui seraient alors dépassés ?
Désolé de ma franchise, je ne veux en aucun cas être "blessant", simplement être franc avec vous et vos interrogations
Quant à l'assertion de cet agent immiobilier qui indique que cette "affaire" : "qui se vendra très vite" ?
Par ailleurs, vous indiquez que cet AI "leur a toujours été de bons conseils" ?
Si vos parents sont multi propriétaires grâce à lui... et lui font toute confiance, il est inutile d'encombrer le forum SVP. |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
Edité par - quelboulot le 07 févr. 2009 21:41:13 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 08:23:01
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I y aurait peut-être plus d'opportunité (avec en + avantages fiscaux pour certains projets immobiliers) dans le neuf en province, mais à la condition de bien sélectionner sa ville, prendre une ville bien desservi par le train si vos parents habitent Paris , peut être aussi de préférence dans leur région d'origine.
je vois par exemple à Rennes, dans les derniers immeubles construits il reste des opportunités à saisir et ce sont souvent de petits appartements (studio T1 en rdc ou premiers étages)dont les promoteurs cherchent à se débarrasser pour terminer la vente complète du projet et souvent la négociation à la baisse est possible surtout en ce moment.
Pour le reste les remarques que vous donne Quelboulot tout est dit sur ce studio,et maintenant même 3ème sans ascenceur = moins value surtout si l'escalier est un peur raide et/ou étroit.... Citation :
Mais évidemment, il faut faire vite car selon l'agent immobilier qui leur a toujours été de bons conseils, c'est une "excellente affaire" qui se vendra très vite.
Les AI doivent apprendre cette phrase par coeur à l'Ecole car ils la ressortent assez souvent et..... souvent c'est là qu'il faut redoubler de prudence.
La gestion d'un appartement quand on est pas sur place n'est pas forcément difficile, vous faites faire la recherche de locataire par une agence ( bonne de préférence  les documents sont souvent impecables et tous les papiers nécéssaires demandés) puis vous gérer/percevez les règlements directement en faisant une quittance et si problèmes vous revenez ici posez les questions.
Donc en gros l'achat du studio que convoitaient vos parents , et bien ils faut essayer de les en dissuader....et qu'ils retournent voir dans un ou deux mois si cela c'est vendu aussi rapidemenbt que l'AI le disait.
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Numéro 6 
Le guide juridique
Calcul du Loyer
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Edité par - Numero6 le 08 févr. 2009 08:30:36 |
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cane67
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 11:31:41
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perso, je n'achéte pas en dessous de 9 % de rentabilité net avant impots, acquisition notaires travaux (je fais moi meme les travaux,)
j'achète 94 et 92 dans des bonnes communes et bons emplacements.
pour moi 15-20m2 est une bonne surface. |
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lechatbleu
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 12:23:40
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Bonjour Numéro 6, bonjour quelboulot,
Merci BEAUCOUP pour votre réponse.Vous semblez tous les 2 définitivement d'accord pour dire que ce projet est à fuir mais et c'est très intéressant pour moi de comprendre vos raisons.
Pour préciser ma question et pour intéresser éventuellement d'autres novices comme moi, je voudrais votre avis sur l'aspect placement (l'acheter pour le louer et avoir un revenu et un bien pour payer sa retraite).
Tout le monde dit qu'acheter pour louer c'est idéal, qu'il faudra payer nos retraites...
Alors partons du principe SVP que le bien EST intéressant à tous les points de vue et qu'il n'y a vraiment aucun loup (ni d'agent immobilier déguisé en loup :-)) et que mes parents ne sont pas des gens à revenus modestes. Il y a une très bonne affaire, elle est devant nous.
Qu'est-ce qui est si rédhibitoire SVP ?
Le fait que ce ne soit pas un programme neuf ?
la rentabilité annoncée est de 5 ou 6%, je lis partout que c'est une bonne rentabilité locative, non ?
Le fait que mes parents aient 46 ans et ne seront pas propriétaires avant leurs 75 ans ?
Ma "seule" question, comme le remarque très justement quelboulot est d'aller prendre un crédit sur 30 ans, en mettant un peu d'apport quand même pour arriver au prix de vente (sinon il faudrait un crédit sur 40 ans !). A moins qu'on puisse un peu négocier le prix.
Et ca veut donc dire qu'on aura à payer une assurance habitation, la taxe foncière, et des impôts et taxes et forcément des travaux en 30 ans je suppose ?
Et si on revend cet appartement pour X raisons dans 15 ans, qu'est-ce qu'on aura gagné ?
En fait, ma question va vous sembler débile, mais beaucoup de gens font des placements et pourtant à vous lire et à réfléchir "candidement", je ne vois pas tant que ça l'intérêt au final ? Y at-il quelque chose qui m'échappe ?
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 12:30:16
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Citation :
Initialement posté par lechatbleu
Bonjour Numéro 6, bonjour quelboulot,
Bonjour !!!
Ne seriez vous pas un lecteur assidu des posts de Fanette44 (alias "ma biquette" ou "ma briquette") ???
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Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 12:49:28
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C'est peut-être une bonne opportunité pour vos parents mais je serais curieux de savoir combien d'autres biens ils ont visités et avec d'autres agences pour pouvoir comparér.
Un jeune couple , dans mon immeuble, vient de vendre leur appartement pour acheter une maison, ils m'ont avoir visité plus de quarante maison avant de trouver celle qui convenait par rapport à l'emplacement, le plan etc et leur possibilité d'emprunt.
si c'est pour leur retraite vos parents ne sont pas à quelques mois près, donc qu'ils en visitent d'autres ( il y a le choix)
Quand à la rentabilité pour les petites surfaces elle est toute relative car se sont souvent des étudiants qui louent et l'année de location peut-être seulement de 8/9 mois avec un turn over très important.
Il peut être intéressant d'investir un peu plus pour un appartement avec une chambre indépendante diminuant ainsi le turn-over.
Citation :
Alors partons du principe SVP que le bien EST intéressant à tous les points de vue et qu'il n'y a vraiment aucun loup (ni d'agent immobilier déguisé en loup :-)) et que mes parents ne sont pas des gens à revenus modestes. Il y a une très bonne affaire, elle est devant nous.
Nous ne sommes que des conseilleurs avec les données que vous nous donnez, Quelboulot vous a posé des questions sur les sols les murs etc etc l'électricité.....mais nous ne sommes que conseilleurs et pas les payeurs, souvent pour ce type de question est-ce que cet appartement est une afffaire ? les futurs acquéreurs pensent que oui et malgré tous les conseils négatifs donnés....il n'est de pire sourd que celui qui ne veut pas entendre. .
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Numéro 6
Le guide juridique
Calcul du Loyer
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lechatbleu
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 13:08:17
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Hou la !
Je suis au choix, sourde ou fan d'une biquette  ??
Fanette44, je ne sais pas qui vous êtes, mais ça n'a pas l'air d'être un compliment, aidez-moi !
Merci numéro6 pour vos conseils, mais je ne comprends pas votre réponse.
Cet appartement est déjà loué, et pas par des étudiants, et le turn-over est faible et c'est un 2 pièces, et mes parents ne veulent pas y habiter à leur retraite, ils ont déjà leur maison, ils veulent juste faire un placement pour avoir un revenu complémentaire au moment de leur retraite.
Je voulais votre avis sur l'aspect "financier".Je sais bien que vous ne pouvez pas juger du bien sans l'avoir vu, c'est pour cela que je partais du principe qu'il est intéressant. |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 13:37:31
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Juste une dernière chose , l'immeuble est de 1965, il a donc 44 ans cette annéee et en aura 79 au moment de finir de le payer( prèt sur 25 ans) .A rajouter donc dans la rentabilité quelques frais d'entretien qui n'ont probablement pas été pris en compte( réfection de cage d'escalier-facade-toiture...)et plus cela vieillit plus cela coûte cher.
Dites nous quand même quand vous aurez acheté.
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Numéro 6
Le guide juridique
Calcul du Loyer
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Edité par - Numero6 le 08 févr. 2009 13:39:23 |
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chris_max
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 13:54:44
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pourquoi faire ce projet en région parisienne ? Un studio à Toulouse rapporte le même loyer pour un investissement de 50000 à 60000 euros ?
quand à l'emprunt, c'est bien sûr une solution à conseiller, les intérêts étant déductibles du revenu foncier.
Il est vrai que ce sont les locataires qui vont financer la plus grande partie du bien, mais les 5 % qu'annonce l'AI sont virtuels, il y aura des charges propriétaires, des rafraichissements tous les 7 ans (un studio tourne évidemment plus qu'un trois pièces) les taxes foncières.
1 mois de vacances à chaque relocation (si tout se passe bien) et la rentabilité baisse d'un point. Une taxe foncière à 500 euros et bam encore un point.
le prix d'un studio varie en France de 20.000 (rodez) à 200.000 euros (neuilly sur seine), donc il faut choisir en fonction d'un objectif de rentabilité. |
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lechatbleu
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 14:33:45
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Merci numéro6 et Chris max, effectivement, je commence à y voir plus clair.
Je me rends surtout compte en lisant les posts sur ce forum et vos réponses que tout cela est bien compliqué pour un novice et qu'il faut donc être bien renseigné et penser à tout avant de se lancer...ce qui n'est pas du tout notre cas aujourd'hui.
Donc si on attend 1 an ou 2 que l'immobilier baisse un peu et si on achète une petite surface bien placée en Province et pas chère (au regard de 85 000 euros), cela semble plus judicieux ?
Surtout si on a la possibilité de disposer de 20 ou 30 000 euros par exemple, on peut même acheter comptant, sans faire de crédit ?
Ou bien, vaut-il mieux toujours acheter à crédit à 100 % |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 14:56:46
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Citation :
Donc si on attend 1 an ou 2 que l'immobilier baisse un peu et si on achète une petite surface bien placée en Province et pas chère (au regard de 85 000 euros), cela semble plus judicieux ?
pas besoin d'attendre un an ou deux , il faut être à l'affut des bonnes affaires et donc être à la recherche du bien jusqu'à ce que vous trouviez votre perle rare(mais à bon prix car tout ce qui est rare est cher...)
Citation :
Ou bien, vaut-il mieux toujours acheter à crédit à 100 %
Citation :
quand à l'emprunt, c'est bien sûr une solution à conseiller, les intérêts étant déductibles du revenu foncier.
personnellement je pense qu'il vaut mieux avoir un apport personnel mais d'autres vous dirons qu'il vaut mieux emprunter à 100% ( juste les frais de notaire et d'agence pour vous) ou115%( achat du bien + tous les frais annexes)
Regardez, avec les revenus de vos parents, une fois acheté à crédit un appartement avec 500 E de remboursement( credit+charges+IF) combien de mois ils peuvent tenir sans avoir de locataire et sans être pris à la gorge. |
Numéro 6
Le guide juridique
Calcul du Loyer
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lechatbleu
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 15:52:26
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Bon,j'ai eu mes parents, ils abandonnent oficiellement... pour cet appartement en tous cas. Il y a trop d'inconnues. Cet échange a été le seau d'eau froide nécessaire  . Quelle force de persuasion ce forum !
Du coup, on va regarder ensemble, en province, ce qui pourrait être intéressant et moins cher.
Encore faut-il savoir où et comment chercher. Je viens de regarder sur un site de vente, et sur le papier, tous les appartements sont "Idéal premier achat ou idéal investisseur" !
Si vous avez un dernier conseil à nous donner pour nos recherches ?
Ancien ? Neuf ? Maisonnette ? Appartement ? Région ?
Merci encore pour vos réponses. |
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suugi
Contributeur senior
71 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 15:52:56
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De plus, il s'agit d'un appartement mansardée, ce qui signifie:
- une fournaise en été, glacial en hiver
- ou alors une bonne isolation qui vous bouffe des m2
avis personnel: même dans du neuf je n'achèterais pas un dernier étage mansardé.
J'ai un collègue qui a ce genre d'appart, avec en prime les cheminées de l'immeuble qui traversent ses 2 pièces (ce sont 2 apparts réunis).
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suugi
Contributeur senior
71 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 16:04:17
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quelques conseils:
bonnes années : 1965-1975: béton solide (souvent en béton vibré), second oeuvre néanmoins à refaire.
à éviter 1980: nouvelles normes, béton plus fin, coulage rapide, vieilli mal
1992: nette amélioration de la qualité
le neuf: pour un léger surcoût, pas de travaux, frais réduits, no soucis, souvent des propriétaires occupants, moins de locatif, donc immeuble mieux entretenu en général.
Eviter les villes avec une pléthore de petites surfaces (il suffit de voir le nombre d'annonces pour ce type).
Sur Paris et proche banlieue, aucun risque de vacation: un 20-30 m2 se loue dans la journée, les gardiens des immeubles sont aussi une source fiable, j'en parle en connaissance |
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lechatbleu
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 17:27:52
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Merci suugi pour vos conseils.
A part les gardiens (qu'il faut connnaitre), y a-t-il un site qui recense tous les programmes neufs en cours par hasard ? |
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chris_max
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 18:01:18
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| ne pas oublier également qu'en ce moment les prix sont négociables car les délais de vente sont ralentis et les agents immobiliers sont aux abois pour vendre. |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 18:47:49
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Citation :
Bon,j'ai eu mes parents, ils abandonnent oficiellement... pour cet appartement en tous cas. Il y a trop d'inconnues. Cet échange a été le seau d'eau froide nécessaire . Quelle force de persuasion ce forum !
Lechatbleu, sachez aussi, et ce n'est pas de moi,qu'
Citation :
Il vaut mieux rater une bonne affaire qu'en faire une mauvaise.
à méditer si vos parents avaient encore quelques regrets. |
Numéro 6
Le guide juridique
Calcul du Loyer
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 18:58:47
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Citation :
Si vous avez un dernier conseil à nous donner pour nos recherches ?
Ancien ? Neuf ? Maisonnette ? Appartement ? Région ?
Un conseil,au moins pour la région, essayez de choisir une région où vous avez des attaches,pour joindre l'utile à l'agréable mais autrement si vous n'avez pas de région préférée...vous avez le choix |
Numéro 6
Le guide juridique
Calcul du Loyer
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lechatbleu
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 19:20:06
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Non, non, pas de regrets, au contraire.
Mais les prix restant exorbitants en région parisienne, ils s'orientent vers la Province. On y trouve effectivement, sur le papier, de petites surfances entre 30 et 60 KE.
Et comme j'ai hérité des recherches, c'est moi qui vais devoir m'y coller.
Orléans, Toulouse, Le Mans....je regarde, je regarde !
Encore merci et je viendrai raconter la fin de l'histoire si concrétisation il y a. |
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 08 févr. 2009 : 19:41:57
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Citation :
Initialement posté par lechatbleu
Orléans, Toulouse, Le Mans....je regarde, je regarde !
Oui, oui, très bien !!!
Par contre évitez la Bretagne et Rennes en particulier . 
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Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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Cet appart est-il vraiment une affaire ?
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