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Ankou
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41
 Posté - 13 oct. 2013 : 14:23:45
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citation: Initialement posté par JPM
L'article 5 de l'Ordonnance interdit aus associations fautives d'agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer.
L'incapacité de jouissance interdit d'être titulaire d'un droit.
Je vous suis, avec difficulté, mais on y arrive
Pourquoi alors avez-vous dit ici:
citation: Initialement posté par JPM
L'ASL dont les statuts n'ont pas été mis à jour conserve la personnalité morale et le droit d'agir en justice (Capacité de jouissance).
Personnalité morale, oui, mais droit d'ester? |
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JPM
Modérateur
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 42
Posté - 13 oct. 2013 : 17:15:17
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L'ASL reste titulaire du droit d'ester (capacité de jouissance) mais ne peut pas exercer ce droit (incapacité d'exercice).
Idem pour acquérir, échanger, etc .....
Dans certains régimes étrangers, le copropriétaire débiteur de charges ne peut pas participer à l'assemblée, ou bien peut y assister mais ne peut pas voter.
Dans tous ces cas le copropriétaire reste titulaire du droit d'assister à l'assemblée et voter (capacité de jouissance).
Mais il ne peut pas exercer droit tant qu'il n'a pas payé les charges (incapacité d'exercice).
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Ankou
Contributeur vétéran
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43
Posté - 13 oct. 2013 : 18:01:35
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Merci, mille fois merci.
J'ai compris, enfin, je crois avoir compris
A part quelques dérapages, qui sont vite remis à leur place par administrateur et modérateurs, ce forum est vraiment une perle pour ceux qui s'intéressent à l'immobilier.
Et qui veulent apprendre |
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michelhb
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44
Posté - 14 oct. 2013 : 11:30:29
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citation:
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mardi 5 juillet 2011 N° de pourvoi: 10-15374
1er moyen:
Mais attendu qu'ayant justement relevé qu'aux termes de l'article 5 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues par l'article 8 et qu'en application de l'article 60 de la même ordonnance, les associations syndicales constituées en vertu de la loi du 21 juin 1865 disposaient, pour mettre leurs statuts en conformité avec le nouveau dispositif légal, d'un délai de deux ans à compter de la publication du décret prévu à l'article 62, soit le décret du 3 mai 2006 publié au Journal officiel le 5 mai 2006 et constaté, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que le délai de régularisation était expiré lorsque l'AFUL a fait assigner Mme Z..., la cour d'appel, qui n'a pas violé le principe de la contradiction, a retenu, à bon droit, que l'AFUL avait perdu son droit d'agir en justice et en a exactement déduit qu'en application de l'article 32 du code de procédure civile, la demande émise par une personne dépourvue du droit d'agir en justice était irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., ès qualités, et le condamne à payer à Mme Z... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille onze.
Dans son 1er moyen l'arrêt précise "...que l'AFUL avait perdu son droit d'agir en justice"
La personnalité juridique (personnalité morale) de l'ASL est conservée, il n'y a pas débat.
Cependant, sauf erreur, la capacité juridique recouvre, à la fois, la capacité de contracter et celle d'aller en justice
Dès lors une ASL qui conserve donc sa personnalité morale et dont les statuts ne sont pas conformes à la loi et non publiées conformément aux article 5 et 8 de l'ordonnance de juillet 2004 et qui pour ce motif a perdu sa capacité d'aller en justice comment pourrait-elle dans le même temps et toujours par application des mêmes articles conserver sa capacité de conclure des contrats et de réunir des AG produisant des effets de droit?
Pour mémoire:
"Un acte juridique est la conséquence d’une manifestation de la volonté d’une personne [Morale ou physique] destinée à produire des effets de droit"
Ainsi par exemple un simple courrier recommandé est constitutif d'un acte juridique.
L'arrêt de la Cour de cassation du 11 juillet 2011 dans son 1er moyen se réfère à l'article 5 de l'ordonnance de 2004 qui recouvre les deux aspects de contracter et celui d'aller en justice;
"Les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43."
D'où la question:
Une ASL n'ayant pas mis ses statuts en conformité et satisfait aux obligations de publicité de l'article 8 peut-elle réunir une AG et les résolutions qui y seraient votées ne seraient-elles pas entachées de nullité?
Réponse Ministérielle du 16 avril 2009 SENAT
Réponse du Ministère de l'intérieur publiée dans le JO du 16/04/2009 - page 549
Par contre, un membre de l'ASL pourrait attaquer devant le juge judiciaire les décisions prises sur la base de dispositions statutaires devenues non conformes qui n'auraient pas été modifiées et publiées.
En sus, la mise en conformité statutaire pour les ASL qui n'en disposaient pas antérieurement est elle-même constitutive d'une modification statutaire de par l'article 9 de l'ordonnance de 2004 qui stipule que:" L'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts".
La seule véritable question en conséquence qui demeure à mon sens et qui me semble la plus importante de toutes est que réaliser une mise en conformité statutaire sur la base d'une A.G. elle même réunie au moyen de statuts non conformes à la loi et susceptible de recours pendant au moins 5 années me semble particulièrement hasardeux. (Voir pour une durée quasi illimitée de par l'article 2241 du code civil).
J'ai bien lu que "...on peut donc trouver autant d'interprétations de textes que de juristes."
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majik
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45
Posté - 14 oct. 2013 : 14:14:20
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Pour alimenter votre réflexion :
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 20 mai 2009
N° de pourvoi: 08-16216
Publié au bulletin Rejet
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 2 avril 2008), que l'association syndicale libre du lotissement de Portigliolo - Les Terres Marines (l'ASL) a assigné les époux X..., propriétaires d'un lot inclus dans le périmètre de l'association, en paiement de charges ;
Attendu que l'ASL fait grief à l'arrêt de déclarer nulle l'assignation pour défaut de capacité, alors, selon le moyen:
1°/ que l'article 60 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 prévoit une application immédiate de ses dispositions aux associations constituées avant son entrée en vigueur ; qu'en décidant, néanmoins, que la loi ancienne du 21 juin 1865 était applicable à l'ASL pour avoir été constituée avant le 1er juillet 2004, lorsque cette association était régie par l'ordonnance du 1er juillet 2004, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
2°/ que le consentement unanime nécessaire à la constitution d'une association syndicale libre est obtenu par le fait que chacun des acquéreurs s'engage, en acquérant son lot, à respecter les clauses d'un cahier des charges imposant la constitution d'une association syndicale ; qu'en jugeant, cependant, que le contrat d'association comme l'adhésion unanime faisaient défaut sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si le consentement unanime des propriétaires ne résultait pas de l'engagement par chacun des acquéreurs, au moment où il a acquis son lot, à respecter les clauses du cahier des charges imposant la constitution de l'ASL, la cour d'appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard de l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 ;
Mais attendu, d'une part, que le principe du consentement unanime constaté par écrit, énoncé à l'article 5, alinéa 2, de la loi du 21 juin 1865, ayant été repris par l'article 7, alinéa 1er, de l'ordonnance du 1er juillet 2004, l'ASL est sans intérêt à critiquer au regard de la loi applicable la décision ayant fait application de ce principe ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que les statuts établis par le lotisseur, qui prévoyaient que l'association serait constituée par ses soins dès que 86 lots auraient été vendus, ne pouvaient être considérés comme constitutifs, et relevé que l'article 7 de ces statuts prévoyait un certain nombre de formalités obligatoires et substantielles pour la constitution de l'association, soit la tenue d'une assemblée constitutive convoquée par les soins du lotisseur ou, à défaut, d'acquéreurs ou de la commune, après insertion dans un journal d'annonces légales des lieu et date de la réunion portée à la connaissance des intéressés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, l'établissement d'un acte notarié constatant le fonctionnement de l'association syndicale et sa publication au bureau des hypothèques et la publication d'un extrait de l'acte d'association, la cour d'appel, qui a souverainement constaté que l'accomplissement de ces formalités n'était pas démontré, en a déduit à bon droit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que faute d'avoir été régulièrement constituée, l'ASL était dépourvue de personnalité morale ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
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michelhb
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46
Posté - 14 oct. 2013 : 15:31:45
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Je vous remercie de cette info complémentaire, bien que ce cas précis très intéressant relève de décisions antérieures à l'arrêt du 5 juillet 2011.
Dans le cas de figure qui alimente ma réflexion, je retiens en particulier:
"...les statuts établis par le lotisseur, qui prévoyaient que l'association serait constituée par ses soins dès que 86 lots auraient été vendus, ne pouvaient être considérés comme constitutifs"
Pour une ASL dont les statuts figurent dès le lotissement, et dont les actes notariés font membres d'office les acquéreurs de lots, (ce qui est de par la loi), qu'advient-il dans le cas suivant:
• L'ASL que j'évoque (constitution légale, acquisition de la personnalité morale) n'a été enregistrée et publiée qu'en 2006 soit plus de deux décennies postérieurement à la création du lotissement (et après donc l'ordonnance de 2004, mais sans conformité ou révision de statuts, exemple pas de conseil syndical, président omnipuissant, etc,...)
• Pendant plusieurs décennies la gestion a toutefois été conduite par et au nom de l'ASL,
• Beaucoup des acquéreurs se sont donc trouvés membres d'office lors de la signature d'un acte d'achat avant même que cette ASL ne dispose de sa personnalité morale.
Que peut-on en conclure?
Cette ASL a mis deux ans a prendre conscience de son incapacité d'aller en justice par la force des choses, (mentionnée dans un premier jugement rendu en dernier ressort).
En sus de mon message http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=147674
Cette ASL peut-elle dire que les signataires par exemple d'actes d'achat en l'an 2000 en sont effectivement membres d'office ou bien n'est elle constituée que des acquéreurs post 2006? (Il n'y aurait pas de statuts constitutifs aux termes de l'arrêt communiqué par majik, post 45), qu'advient-il d'un acte dans lequel on fait signer et adhérer une personne à quelque chose qui n'existe pas?
L'ASL peut-elle prétendre continuer à Gérer?
Un administrateur ad hoc pourra-t-il gérer une ASL sans capacité juridique?
Quid des sommes encaissées par elle dans cette période car différents litiges demeurent non résolus?
Validité des appels de charges antérieurs à la constitution légale, Peut-on dire qu'il s'agit de conventions résultant des AG?
Responsabilités des gestionnaires privés et professionnels?
Parties communes indivises? (affectées en tantièmes au regard des lots).
Quel futur (ou solution adéquate) ?
Je ne suis qu'un simple particulier. J'ai évidemment plus que conscience que c'est très compliqué et je remercie chacun de sa participation bien que j'ignore les qualifications de ceux dont elles émanent; Professionnel de l'immobilier, Juriste, Particulier, etc,...
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JPM
Modérateur
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47
Posté - 14 oct. 2013 : 16:23:17
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A ce jour votre ASL existe.
Qui a réalisé la " publication " en 2006 ? J'entends par " qui " la qualité de la personne bien entendu, et le cas échéant, sa qualité professionnelle.
Vous parlez de constitution légale ; à quel moment les statuts ont-ils été établis ? par qui ?
Vous parlez de conseil syndical. Il n'y en pas dans une ASL. Il y a conflit de terminologie avec la copropriété.
Le conseil s'appelle un syndicat. Les membres du conseil sont les syndics. Et il faut un président.
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majik
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48
Posté - 14 oct. 2013 : 16:23:29
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"L'ASL que j'évoque (constitution légale, acquisition de la personnalité morale) n'a été enregistrée et publiée qu'en 2006"
Elle a donc acquis personnalité juridique et capacité juridique en 2006.
Cette ASL a mis deux ans a prendre conscience de son incapacité d'aller en justice par la force des choses, (mentionnée dans un premier jugement rendu en dernier ressort).
Du 1er juillet 2004 au 3 mai 2006 ?
Pour une ASL dont les statuts figurent dès le lotissement, et dont les actes notariés font membres d'office les acquéreurs de lots, (ce qui est de par la loi), qu'advient-il ?
Le consentement unanime des propriétaires à adhérer à l’ASL 2006 est réputé donné par les actes d’acquisition si et seulement si les définitions statutaires sont exactement conformes aux termes des actes publiés, notamment le périmètre et l’objet.
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Ankou
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49
Posté - 14 oct. 2013 : 17:02:07
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citation: Initialement posté par JPM
Et il faut un président.
Non
Désolé de vous contredire sur ce point.
Mais la fonction de "Président" n'est plus indiquée dans le décret d'application de 2006.
Les décisions sont prises par le Syndicat à la majorité.
Des ASL fonctionnent aujourd'hui sans président.
Ledit syndicat peut à tout moment décider qui le représentera à l'égard des tiers.
Votre phrase pourrait être remplacée par "Généralement, les syndics élus par l'AG désignent parmi eux un Président".
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 14 oct. 2013 : 17:08:09
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citation: Initialement posté par michelhb
Je ne suis qu'un simple particulier.
Moi aussi, mais avec une petite expérience ..... de près de 40 ans dans l'immobilier, mais plus au niveau des aspects techniques que juridiques.
J'ai appris ici ......... et ailleurs.
Votre cas est très particulier, et même si j'ai des réponses à fournir à vos interrogations très précises, je préfère passer la main à un expert, quitte à faire quelques commentaires plus tard.
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michelhb
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Posté - 14 oct. 2013 : 17:10:44
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Merci JPM
Nous sommes d'accord, l'ASL existe depuis 2006 ayant enregistré et publié cette année la.
Vous parlez de constitution légale ; à quel moment les statuts ont-ils été établis ? par qui ?
Les statuts ont été établis par le propriétaire des terrains à l'origine il y a plus d'un quart de siècle qui sont ensuite passés dans différentes mains.
Document contractuel établi par un notaire local qui fait à la fois référence aux statuts de la copropriété (loi du 10 juillet 1965) et aux statuts de l'ASL (ont peut penser à l'application des articles R315-4 à R315-13 du code de l'urbanisme alors en vigueur et l'article R315-6 alinéa "a" faisant obligation d'une l'ASL pour la gestion. Articles du code de l'urbanisme abrogés et remplacés en 2007).
Statuts réputés en vigueur.
Vous parlez de conseil syndical. Il n'y en pas dans une ASL. Il y a conflit de terminologie avec la copropriété.
citation:
Article 9 Ord. Juillet 2004
L'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts.
Votre remarque est exacte, cependant il n'y a pas de terminologie définie ou imposée pour ce syndicat dont le fonctionnement est imposé par les statuts ce qui laisse à penser qu'il doit y être parfaitement défini sous ses différents aspects électifs, capacitaires ou autres. On peut l'appeler ce l'on veut.
Merci majik
"L'ASL que j'évoque (constitution légale, acquisition de la personnalité morale) n'a été enregistrée et publiée qu'en 2006"
Oui elle a acquis personnalité et capacité juridique en 2006.
Cette ASL a mis deux ans a prendre conscience de son incapacité d'aller en justice par la force des choses, (mentionnée dans un premier jugement rendu en dernier ressort).
Du 1er juillet 2004 au 3 mai 2006 ?
Non, de 2011 à 2013 étant entrée en fortes turbulences tant pour des questions de nouvelles constructions que de fonctionnement.
Pour une ASL dont les statuts figurent dès le lotissement, et dont les actes notariés font membres d'office les acquéreurs de lots, (ce qui est de par la loi), qu'advient-il ?
Le consentement unanime des propriétaires à adhérer à l’ASL 2006 est réputé donné par les actes d’acquisition si et seulement si les définitions statutaires sont exactement conformes aux termes des actes publiés, notamment le périmètre et l’objet.
Oui, mais par exemple si l'acte d'acquisition a pris place en l'an 2000, l'ASL n'existant alors juridiquement pas, elle n'existera que 6 ans plus tard- qu'en est-t-il de la validité de l'appartenance à ladite ASL?
Peut-on être membre d'office par anticipation, ce qui ne semble pas être la cas au lu de l'arrêt mentionné dans votre précédent post.
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JPM
Modérateur
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52
Posté - 14 oct. 2013 : 17:13:23
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La fonction de président n'est plus indiquée dans le décret ?????.
Mais elle est bien indiquée dans l'ordonnance
Voyez l'article 4 dans les dispositions communes à toutes les associations syndicales.
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michelhb
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53
Posté - 14 oct. 2013 : 17:14:26
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Merci Ankou,
Je comprends bien |
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majik
Contributeur senior
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54
Posté - 14 oct. 2013 : 17:29:43
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Tous les propriétaires de lots sont maintenant membres de cette ASL publiée.
Si les décisions antérieures à la régularisation de la constitution de l'ASL ne gênent pas le fonctionnement actuel, je pense qu'il n'est pas nécessaire de s'y attarder.
Je ne comprends pas bien où vous voulez en venir. |
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Ankou
Contributeur vétéran
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55
Posté - 14 oct. 2013 : 17:37:09
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citation: Initialement posté par JPM
La fonction de président n'est plus indiquée dans le décret ?????.
"L’ordonnance du 1er juillet 2004 a supprimé toute référence à la fonction de président. L’élection du président parmi les membres du conseil de direction de l’ASL (le "syndicat") n’est plus obligatoire."
http://www.droit-immo.com/?Le-Presi...-ASL&lang=fr
Quand je dis qu'en droit 1+1 différent de 10 
Et j'ai eu connaissance d'ASL qui fonctionnaient normalement sans Président.
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Édité par - Ankou le 14 oct. 2013 17:39:56 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 14 oct. 2013 : 17:52:26
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"Pour une ASL dont les statuts figurent dès le lotissement, et dont les actes notariés font membres d'office les acquéreurs de lots, (ce qui est de par la loi), qu'advient-il dans le cas suivant:
(....)
Beaucoup des acquéreurs se sont donc trouvés membres d'office lors de la signature d'un acte d'achat avant même que cette ASL ne dispose de sa personnalité morale."
Dans la mesure où l'ASL est prévue aux actes, à commencer par l'arreté de lotir, on est en présence d'une "association de fait".
Elle n'a pas de personnalité juridique faute de déclaraition, mais elle existe pour les colotis puisque, par acte, ils conviennent d'en être membre.
Depuis l'origine l'ASL s'est comportée en "asl" sans que personne ne conteste quoi que ce soit.
PS : une personne morale sans président/représentant légal, il faudra expliquer comment cela fonctionne, qui signe "au nom de ...." |
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JPM
Modérateur
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57
Posté - 14 oct. 2013 : 18:21:13
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Ankou, on lit dans le site que vous indiquez : " L’ordonnance du 1er juillet 2004 a supprimé toute référence à la fonction de président. "
Et on lit dans l'article 4 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 : " Le président de l'association syndicale des propriétaires tient à jour l'état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de celle-ci ainsi que plan percellaire. A cet effet toute mutation de la propriété d'un immeuble inclus dans le périmètre de l'association lui est notifié par le notaire qui en fait constat "
Non seulement il y a un président mais il est doté d'une fonction essentielle dont il a l'exclusivité : la tenue de la liste des propriétaires des biens inclus dans le périmètre qui sont syndicataires, le deviennent du fait d'une acquisition ou perdent cette qualité à raison d'une vente.
Merci de bien vouloir expliquer à tout le monde comment une ASL fonctionne sans président, quel est alors le représentant légal de l'ASL et comment est tenue la liste des propriétaires.
Si vous me répondez que la rédaction du décret peut créer une ambiguité, je vous donne mon accord. La mode est pour les rédacteurs de décrets d'application de ne pas se soucier beaucoup de ce qui est écrit dans la loi concernée.
En copropriété, le décret traite d'un contrat de syndic qui n'existe pas dans la loi 
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michelhb
Contributeur débutant
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58
Posté - 14 oct. 2013 : 19:26:41
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citation:
Merci à Gédehem pour son éclairage.
Dans la mesure où l'ASL est prévue aux actes, à commencer par l'arrêté de lotir, on est en présence d'une "association de fait".
Elle n'a pas de personnalité juridique faute de déclaration, mais elle existe pour les colotis puisque, par acte, ils conviennent d'en être membre.
Depuis l'origine l'ASL s'est comportée en "asl" sans que personne ne conteste quoi que ce soit.
Imparable...
Comme Monsieur Jourdain qui faisait de la prose sans le savoir... par acte authentique nous devenions donc obligatoirement membre d'une ASL qui n'existait pas mais qui sous ce vocable constituait ainsi une association de fait qui n'avait pas la personnalité morale, ce bien entendu sans que les acquéreurs n'en aient été informés! (Où est respectée l'obligation de conseil?)
Quant à la contestation, ne se manifestait-elle pas premier lieu par le vote contraire en AG?
Il n'y a rien qui peut choquer? moi tout ceci me choque profondément!
Que cette association de fait ait pu me faire payer des travaux et autres dépenses diverses pendant des années, même si cela ne me convenait pas, sans donc en avoir la capacité au moins jusqu'à 2006 me choque également!
Juridiquement ce "bazar" cela se qualifie comment?
Que l'on ne me dise pas: irresponsabilité des bénévoles pour les uns et par la difficulté d'interpréter les textes, généralement à leur guise selon l'opportunité, pour les rédacteurs d'actes.
Dans tous les cas merci encore de ces éclairages.
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Gédehem
Pilier de forums
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59
Posté - 14 oct. 2013 : 19:39:53
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"nous devenions donc obligatoirement membre d'une ASL qui n'existait pas"
Mais si ! Pour chacun de ceux qui deviennent propriétaire dans son emprise, elle existe, et il en devient membre !
"Que cette association de fait ait pu me faire payer des travaux et autres dépenses diverses pendant des années, même si cela ne me convenait pas, sans donc en avoir la capacité au moins jusqu'à 2006 me choque également !"
Peut être ! Mais personne n'a contesté devant un juge, acceptant par là même les actes, décision et contraites de cette ASL !
"DE FAIT", chacun est entré dans le tuyau ...
Il n'y a pas de "bazar" si tout a fonctionné conformément aux statuts.
L'acquisition de la personnalité juridique ne change rien pour le passé. |
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 14 oct. 2013 : 19:42:12
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citation: Initialement posté par JPM
Ankou, on lit dans le site que vous indiquez : " L’ordonnance du 1er juillet 2004 a supprimé toute référence à la fonction de président. "
Non, à titre personnel, je n'indique rien. Je ne suis qu'un modeste ingénieur et pas du tout juriste (de profession) même si j'ai quelque diplôme ........ Bref!
Je rapporte ce que dit un avocat au barreau de Paris, qui visiblement n'a pas la même traduction que vous des textes, c'est tout.
Vous avez lu son texte avec le lien donné?
Avec les nouveaux textes, désolé, le président en tant que fonction, ne sert à rien, les décisions sont prises par le syndicat qui gère seul l'ASL.
Si nécessité de contacts avec l'extérieur, le syndicat peut nommer un interlocuteur qui soit différent pour chaque problème, ou même comme spécifié, extérieur au syndicat.
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