Le congé frauduleux
Le principe est que le congé pour vente ou pour reprise doit être suivi d'effet :
le logement objet du congé pour vente doit être vendu ;
.../...
Si le congé n'a pas produit ses effets, le locataire peut en contester la validité. Si le congé est réellement frauduleux, le locataire peut alors obtenir en justice des dommages et intérêts. Bien évidemment, il s'agit d'un examen au cas par cas. Le comportement du propriétaire bailleur est examiné précisément et son intention frauduleuse doit être caractérisée. Ainsi, par exemple, ne constituent pas un comportement frauduleux :

le propriétaire qui reloue après un congé pour vente dès lors qu'il prouve qu'il a réellement mis en vente (passages d'annonces, mandat de vente), au prix du marché et pendant un délai raisonnable (plusieurs mois) .../... Source : Donner congé à son locataire en location vide

Vaut mieux choisir l'option récupération pour habiter et délivré par huissier 6mois et 1 jour avant la date anniversaire du bail.

Cass. Civ. III : 17.5.06 Mais attendu que l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant pouvant constituer un motif légitime et sérieux de congé même si elle a cessé à la date de délivrance de ce congé, la cour d'appel, qui a constaté qu'à l'occasion d'un dégât des eaux survenu dans l'immeuble, il était apparu que M. Y... n'avait pas souscrit une assurance et que cette carence faisait courir un risque important à la bailleresse, et qui a relevé que les retards de paiement des loyers étaient constants pour les années 1997 à 2004 et imputés à tort par le locataire à un tiers alors que le versement direct de l'allocation logement au bailleur était un fait récent, a souverainement retenu que le congé avait été délivré pour des motifs légitimes et sérieux ».

La cour d'appel de Paris a donné raison à un propriétaire bailleur dont les locataires payaient systématiquement le loyer à la fin du mois ou le mois suivant au lieu du 15 du mois. La cour a considéré que ces retards, par leur caractère répété, constituaient un manquement grave aux obligations contractuelles et justifiaient la résiliation du bail (CA de Paris, 6e ch. civ. du 7.11.06, no 04/22198).

Initialement posté par soleil56

merci bcp pour tous ses commentaires qui me donnent une direction pour agir.
comme dit NEFER, ils finissent toujours par payer même si c'est quand ils le souhaitent ou quand ils le peuvent si bien que ces retards me coutent entre 10 et 20 e de frais divers bancaires suite à des incidents sur compte.
Ce ne sont pas des mauvais locataires, la maison est propre et entretenue, simplement je leur ai fait la réflexion un jour que leur retard me coutait cher et que je souhaiterai qu'ils respectent la date de paiement mentionné dans le bail. Depuis, peut être par jalousie (je suis bien plus jeune qu'eux et propriétaire de plusieurs biens), ils payent systématiquement en retard, je pense qu'ils font même exprés maintenant.
je serai bien tenté de leur envoyer un courrier type tel que celui mentionné par BAILLEURX. je verrai bien leur réaction, peut être cela fera l'effet d'un electrochoc !
sinon dernière question : est ce que je profiter de cette anniversaire de bail pour le rompre et éventuellement repartir sur un bail notarial ou d'huissier avec ces mêmes locataires insistant bien sur cette notion de paiement avant le 10 du mois et comportant une clause de pénalité en cas de retard.
Est ce que cette mention existe ?
auriez vous un exemple de rédaction de cette mention ?
merci bcp en tout cas, ce site est vraiment super : réactions pertinentes et immédiates !
BRAVO A TOUS !