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BIBI
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21
 Posté - 17 juil. 2013 : 14:03:54
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Voici ce que vs pourriez faire : si possible : les 4 copropriétaires.. et au moins 2 .. :
Prendre R D V avec ce syndic .. et sans le prévenir vous vous faites accompagner par un huissier ( le coût ne devrait pas être très élevé .. ) .
vous réclamez vos pièces .. l'huissier rédige un bordereau .. et consigne toutes les déclarations .. et lui pose la question : quid de la trésorerie etc ..
A la fin du R D V : vs refusez de payer .. ce sont les pièces du syndicat !!!!!
Faites la liste des documents à récupérer :listing détaille des opérations bancaires /2013 .. état des factures à payer .. grand livre .. carnet d'entretien ..PV des A G ..
contrat d'ass/copro ...
Vous obtiendrez certainement satisfaction en procédant ainsi .. la présence de l'huissier , peut être dissuasive ??
Pour l'avenir : pour 4 résidents seulement .. vous pourriez vs faire aider et créer un syndicat coopératif ( voir votre RDC ) ..ou l'un de vous = syndic bénévole ...
Bon courage ..
BIBI
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laura123
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 Posté - 17 juil. 2013 : 14:07:47
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**** suppression d'un doublon **** |
Édité par - Gédehem le 17 juil. 2013 15:16:52 |
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laura123
Nouveau Membre
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23
Posté - 17 juil. 2013 : 14:09:19
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Rectification, les 200 euros sont demandés par le liquidateur (ce qui m'a plus de chances d'être la procédure habituelle... Mais cela est normalement payant??), mais l'ex syndic nous propose quand-même un rdv pour la même chose... Quoi faire?
Le liquidateur n'est pas tenu de procéder à la transmission des documents et archives dans les mêmes conditions?
"Il a par ailleurs été estimé par la jurisprudence, qu'il appartient à l'ancien syndic de s'assurer de la restitution de l'ensemble des archives nécessaires à la gestion de l'immeuble, qui seraient même éventuellement détenues par des tiers (Cass. 3e civ., 5 oct. 2004, no 03-14.138).
Notons à ce propos que le décret du 20 avril 2010 prévoit que la détention des pièces par une société d'archivage, ne dispense pas le syndic du respect de son obligation de transmission.
B. Le contenu de l'obligation de restitution
* la remise des documents et archives :
Dans le délai d'un mois suivant le terme de son mandat, l'ancien syndic doit remettre à son successeur, l'ensemble des documents et archives du Syndicat en sa possession.
Il sera d'ailleurs précisé à ce sujet que le décret du 27 mai 2004 a souhaité formaliser l'obligation de communication des pièces, en créant un Art. 33-1 au sein du décret du 17 mars 1967 qui fait obligation à l'ancien syndic, de transmettre ces documents accompagnés, d'un bordereau récapitulatif, dont une copie est remise au conseil syndical.
Les pièces concernées sont notamment les suivantes :
- règlement de copropriété et de l'état descriptif de division de l'immeuble, avec leurs modificatifs éventuels ;
- la liste à jour des copropriétaires de l'immeuble ;
- les conventions conclues par le syndic soit avec des copropriétaires, soit avec les fournisseurs (contrats d'entretien, marchés de travaux et de fournitures) soit avec des propriétaires voisins (constitution de servitude, acquisitions ou aliénations...) ;
- l'historique des comptes des copropriétaires, grands livres d'immeubles, relevés bancaires et factures d'honoraires de syndic pour suivi de procédure car ces documents ont bien trait à l'administration et à la gestion de la copropriété (CA Paris, 14e ch., 4 juill. 1997 : JurisData n° 1997-021745) ;
- les dossiers de procédures dans lesquelles le syndicat est partie ;
- les registres des procès-verbaux des assemblées générales, avec leurs annexes (feuilles de présence, notifications...) ;
- les documents d'urbanisme concernant l'immeuble que le syndic aurait pu détenir (Cass. 3e civ., 10 oct. 1990 : Loyers et copr. 1990, comm. 493 ; inf. rap. copr. déc. 1990, p. 352) ;
- Lorsqu'une copropriété a été gérée par deux syndics successifs au cours de la même année, chacun d'eux doit fournir des documents comptables distincts pour l'approbation de leurs comptes respectifs (CA Aix-en-Provence, 6 mai 1997 : JurisData n° 1997-044437).
Dans le délai de deux mois qui suivent l'expiration du délai précédent, soit à l'échéance d'un délai de trois mois depuis la cessation de ses fonctions, l'ancien syndic doit remettre à son successeur :
- le solde des fonds disponibles après apurement des comptes
- l'état des comptes des copropriétaires
- l'état des comptes du syndicat
* Absence de validité du droit de rétention pour l'ancien syndic :
Compte tenu du caractère impératif du texte de l'Art. 18-2, l'ancien syndic ne peut s'opposer à la remise des archives et des fonds du Syndicat, à son successeur, en invoquant notamment, un quelconque droit de rétention, du fait de sa qualité de créancier (CA Béziers, 26 mars 1986 : Rev. loyers juin 1987, p. 344. - CA Paris, 31 janv. 2007 : JurisData n° 2007-324814. - G. Vigneron : JCP N 1986, I, p. 77. - J. Lafond et B. Stemmer, Code de la copropriété, Litec 2008, L., art. 18-2).
Cette solution s'explique principalement par le fait que les archives, au sens large du terme, sont l'unique propriété du syndicat.
C. La question des frais de transmission des archives, par l'ancien syndic
Le syndic sortant n'est pas fondé à réclamer au syndicat des copropriétaires, d'honoraires particuliers au titre de la transmission des documents et archives (CA Paris, 19e ch., 21 oct. 1992 : Loyers et copr. 1992, comm. 494. - CA Paris, 19e ch., 26 juin 1998 : JurisData n° 1998-793402. - CA Paris, 19e ch., 17 juin 1999 : Loyers et copr. 1999, comm. 301. - CA Paris, 31 janv. 2007 : JurisData n° 2007-324814).
Cette solution s'impose principalement en raison du fait que cette remise, correspond à une obligation légale impérative.
On précisera d'ailleurs qu'après un avis du conseil national de la consommation (CNC), un arrêté du 19 mars 2010 a fixé la liste des tâches de gestion courante devant être nécessairement incluses dans le forfait dans le contrat de syndic, lequel doit comprendre les honoraires de transmission des archives et des fonds du syndicat.
Ainsi, a été officialisée la distinction à effectuer entre la rémunération de la gestion courante et celle des prestations particulières, au nombre desquelles ne figure pas la transmission des archives.
II. Les actions disponibles, en cas de rétention abusive, par l'ancien syndic :
Comme nous l'avons vu plus haut, l'exécution de l'obligation incombant à l'ancien syndic, est garantie par une procédure spécifique, instituée par l'Art. 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que par des sanctions." |
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BIBI
Contributeur vétéran
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24
Posté - 17 juil. 2013 : 14:10:13
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PS :
Je crois que vous avez 2 mois ( après déclaration liquidation ..) pour présenter votre créance à l'ADM. judiciaire /Tribunal du commerce )
sachant que le personnel et les organismes ( URSSAF etc .. ) sont prioritaires..
BON courage
BIBI |
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JPM
Modérateur
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Posté - 17 juil. 2013 : 14:16:50
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Quelle que soit la source de cette littérature, il faut la préciser.
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laura123
Nouveau Membre
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Posté - 17 juil. 2013 : 14:28:19
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Posté - 17 juil. 2013 : 16:45:40
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Si le tribunal a nommé un liquidatuer, c'est que la société du syndic est en liquidation judiciaire. Dès le lendemain de la liquidation, le gérant remet les clefs au liquidateur et il ne remettra plus les pieds dans sa société !!
Le liquidateur est rémunéré pour son travail, il vous demande donc de payer ces photocopies.
Quand au syndic qui réclame lui aussi de l'argent ?? méthode de " voyou" !
Vous parlez de la restitution des archives par l'ancien syndic, mais ici il s'agit d'une liquidation judiciaire, la loi de la copropriété ne s'applique plus !!
Laura 123 : ATTENTION , le liquidateur va déposer l'ensemble des archives récupérées - celles de la société du syndic, et celles des syndicats qu'il gérait - chez une société d'archivage, dont les consultations sont aussi payantes !! 
Il va falloir réunir votre CS et tous les docs en sa possession pour estimer les fonds détenus par le syndic en faillite, et demander un RDV avec le liquidateur.
Les créanciers ont 2 mois - après la réception du courrier du liquidateur qui a établi la liste des créanciers avec les docs comptables du syndic, MAIS concernant la société du syndic - pour déclarer leurs créances.
Le liquidateur est nommé pour régler ce dossier qui concerne la société du syndic, et pas pour payer les fournisseurs de chaque SDC que ce syndic gérait !!
Les fournisseurs des syndicats devront se retourner contre ces syndicats qui sont les clients, pas le syndic !!
Un courrier à la caisse de garantie de ce cabinet pour connaitre la marche à suivre dans ce cas.
Un RDV avec une association de copropriétaires ou d'un avocat spécialisé très rapidement me parait nécessaire pour aider le CS dans ce dossier.
laura123 : oubliez la loi de la copropriété et ses jurisprudences !! seul l'administrateur judiciaire décide, et il n'a pas grand chose à faire avec les syndicats lésés, leur CS et leurs copropriétaires.
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laura123
Nouveau Membre
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Posté - 17 juil. 2013 : 18:27:57
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Merci bien, c'est clair et net! On récupère les docs demain et on voit ce que ça donne.
L'assureur nous demande les docs comptables validés par un expert comptable. Les docs tels qu'on va les recevoir demain du commissaire priseur sont issus de la comptabilité de l'ex-syndic, a-t-on besoin de les faire 're-valider' autrement?
Le délai de deux mois pour déclarer les créances est court si on a besoin de choses qu'on n'a pas (par exemple on sait qu'on a plein de factures impayés mais on demande à Véolia eu Direct energie depuis des semaines de nous les envoyer...)
Merci encore!
(Vous avez certainement raison et je vous remercie pour votre franche sincérité, mais ce que je trouve bizarre est que le liquidateur soit rémunéré justement par les parties lésées, qui ne demandent que ce qui leur est normalement dû - la transmission des archives étant déjà payée une fois, avec le contrat de syndic -, au lieu d'imputer cette prestation aussi à l'entreprise défaillante car elle a été déjà payée pour cela...
On dirait qu'on a tiré une ligne qui sépare définitivement les gagnants des perdants et que ce sont toujours les mêmes, et d'un coté la règle est l'impunité totale et de l'autre la perte à tous les coups...)
Sinon... soyons un peu plus optimistes, il faut bien sûr se tenir à la loi et user de la jurisprudence, c'est fait pour :-) |
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Posté - 17 juil. 2013 : 19:23:05
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laura123 : Le mandataire judiciaire va immédiatement licencier les employés qui seront payés par le fodns de garantie des salires. Le mandatire judiciaire sous-traiter tout ce qui concerne le social.
Il va également dresser la liste des créanciers et geler toutes ses créances. Aucun fournissuer ne pourra réclamer son du devant le tribunal.
Il va faire l'inventaire de TOUS les actifs de ce cabinet de syndic. Le " patron" de ce cabinet DOIT assister le mandataire dans ce processus ET remettre TOUS les docs concernant cette société, comptables, socials, et commerciaux. Le "patron" doit se soumettre à cela car il risque de lourdes sanctions, et une enquête judiciaire est aussi ouverte contre lui ( faillitte frauduleuse)
Dès que l'ensemble des actifs est vendus, et l'état du passif arrêté par le juge commissaire, celui-ci cloturera ce dossier, en demandant au liquidateur de payer les créanciers prioriétaires ( Charges sociales, impots,..) Le liquidateur prend le temps qu'il veut pour demander de clore cette liquidation !! et oui, cela peut même aller jusqu'à 6 ou 7 ans.
les créanciers seront payés sur ce qu'il reste, c'est à dire, sur rien du tout !!
Le cas d'une copropriété est particulier car le syndic est un mandataire du syndicat qui gère a copro. et ses fonds . Le syndicat n'est donc pas un créancier. Les créanciers concernés par la faillite sont ceux du cabinet du syndic et pas ceux des syndicats.
C'est à dire que les factures impayées concerent le syndicat et non le syndic. Véolia et tous les autres vont donc réclamer leur du au SDC, et pas au liquidateur qui n'a pas à les connaitre, il ne va pas se plonger dans les comptes de chaque syndicats.
laura 123 : "L'assureur nous demande les docs comptables validés par un expert comptable. Les docs tels qu'on va les recevoir demain du commissaire priseur sont issus de la comptabilité de l'ex-syndic, a-t-on besoin de les faire 're-valider' autrement?"
Votre CS a donc contacté la caisse de garantie du syndic ?? qui est cet assureur ?
Le souci est que la caisse de garantie va demander les docs comptables précis et non ceux préparés par le CS. IL doivent être contolés par un expert comptable, sinon la caisse de garantie ne va rien vous rembourser. Le tribunal a déjà jugé que sans preuves comptables évidentes présentées, la requête du SDC a été rejettée, et aucun remboursements accordés.
Il serait interressant d'avoir des expériences vécues par des Uinautes, car on a toujours entendu, et même sur ce forum, qu'un syndic ne faisait jamais faillite 
laura123 : vous êtes aussi sans syndic, donc sans gestion. Il va falloir payer des fournisseurs. Vous devez donc dmeander au TGI la nomination d'un AJ afin qu'il convoque une AG pour élir un nouveau syndic.
laura123 : bon courage dans ce grand " bor.el !
laura123 : la loi et la jurisprudence en cas de faillite est simple: le liquidateur fait pratiquemetn ce qu'il veut. Il ne rend des comptes qu'au juge commissaire, qui dans un tribunal de commerce n'est pas un juge professionnel ! ce sont des "patrons" gérant des entreprises ! ce monde est un monde à part, il faut le savoir. ( expérience perso!)
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laura123
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Posté - 17 juil. 2013 : 19:39:23
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Merci bien, c'est clair et net! On récupère les docs demain et on voit ce que ça donne.
L'assureur nous demande les docs comptables validés par un expert comptable. Les docs tels qu'on va les recevoir demain du commissaire priseur sont issus de la comptabilité de l'ex-syndic, a-t-on besoin de les faire 're-valider' autrement?
Le délai de deux mois pour déclarer les créances est court si on a besoin de choses qu'on n'a pas (par exemple on sait qu'on a plein de factures impayés mais on demande à Véolia eu Direct energie depuis des semaines de nous les envoyer...)
Merci encore!
(Vous avez certainement raison et je vous remercie pour votre franche sincérité, mais ce que je trouve bizarre est que le liquidateur soit rémunéré justement par les parties lésées, qui ne demandent que ce qui leur est normalement dû - la transmission des archives étant déjà payée une fois, avec le contrat de syndic -, au lieu d'imputer cette prestation aussi à l'entreprise défaillante car elle a été déjà payée pour cela...
On dirait qu'on a tiré une ligne qui sépare définitivement les gagnants des perdants et que ce sont toujours les mêmes, et d'un coté la règle est l'impunité totale et de l'autre la perte à tous les coups...)
Sinon... soyons un peu plus optimistes, il faut bien sûr se tenir à la loi et user de la jurisprudence, c'est fait pour :-) |
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laura123
Nouveau Membre
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Posté - 17 juil. 2013 : 20:15:27
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Merci beaucoup de supprimer le doublon (c'est terrible aujourd'hui...)
L'assureur est SOCAF
Oui, on a déjà déclaré une créance basée sur ce qu'on avait comme documents.
On aura un nouveau syndic très bientôt.
Je comprends tout sauf pour les factures. Véolia envoie des relances en vain à l'ex-adresse du syndic, car il ne nous connait pas, il traite avec le syndic! On a déjà eu ce cas il y a quelques années, coupure d'eau car tous les courriers de relance retournaient... car le syndic n'avait plus d'adresse! Donc l'avis de coupure a eu le même sort, on ne l'a jamais vu... Juste que l'eau ne coule plus un beau matin (jour de la rentrée des classes... génial!)
Vous dites "Le syndicat n'est donc pas un créancier". Comment ça? Nos fonds que le syndic gérait, notre trésorerie, notre provision, notre trop perçu par rapport aux dépenses (car factures impayées :-)) - ce ne seront pas des créances?! Vous voulez dire que c'est de l'argent qu'on a payé et qui part en fumée sans traces? Et qu'on doit le payer une deuxième fois, et vite?
Vous dites " les factures impayées concernent le syndicat et non le syndic". Alors de deux choses une: soit l'ex-syndic doit ces sommes au fournisseur, soit au syndicat. Car nous on a déjà payé ces sommes, et en plus on l'a payé lui, pour qu'il les paye au fournisseur! Ne me dites pas que ces sommes ne seront pas des créances, on va faire des cauchemars cette nuit!
On va voir avec d'autres immeubles gérés par le même ex-syndic, contacter une association, voir si une action de groupe est possible dans ce cas.
Oui, ce serai génial d'avoir des témoignages, peut-être il faut créer un nouveau sujet pour ça...
Bonne soirée. |
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Posté - 17 juil. 2013 : 20:26:53
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laura123 : le syndic est le mandataire du SDC; il gère la copropriété et paie les factures du syndicat. Les fournissuers établissent els factures au nom du syndicat et non au nom du syndic.
Le syndic gère els fodns du SDC, et si il part avec les fonds du syndicat c'est une détournement de fonds, et le SDC devra donc lancer une action contre lui.
Véolia coupera 'eau du SDC et pas celle du syndic.
Les fournisseurs du SDC vont donc se retourner contre le donneur d'ordre qui est le syndicat, et non contre le gestionnaire syndic.
Pour avoir de bnouveau de l'eau, les copros devront donc payer ces factures. pas 2 fois car elles n'ont pas été payées par le syndic.
laura123 : "soit l'ex-syndic doit ces sommes au fournisseur, soit au syndicat."
ET NON !! Cela ne fonctionne pas comme cela; c'est le SDC qui doit des factures aux fournisseurs et pas le syndic !! Si le syndic part avec la caisse c'est une procédure que le nouveau syndic devra engager contre lui, et les copros devront avancer aussi les frais d'avocats et de jusitice, et pour plusieurs années.
Le liquidateur n'a rien à voir la dedans.
Il va falloir prendre un avocat pour négocier avec la caisse de garantie, car rien n'est aussi gagné de ce coté là ! malheureusement.
Ce ne sont pas des créances que vous avez réclamé à la caisse de garantie, mais un remboursement des fonds détenus par le syndic, l'asusré de cette caisse de garantie. SI vous désirez réclamer des DI pour ce préjudice, direction tribunal.
Avez vous un compte séparé ?
Comment allez vous faire pour élir un syndic ? tous les 4 copros sont d'accord pour élir à l'Unanimité un syndic pro. dans une AG auto-convoquée ?
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laura123
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Posté - 17 juil. 2013 : 21:03:14
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Oups, on a "declaré une créance" auprès de l'assureur, mais au fait on devait declarer un "un remboursement des fonds détenus par le syndic"??
Quel est le terme à utiliser, svp? On refait la même lettre, en changeant le terme? Et quelle 'validation comptable' pour "des fonds détenus par le syndic"?
Tout ce qu'on veut est de récuperer notre argent (fond de provision, trop perçu) placé chez le syndic, et l'argent des factures qu'on va donc payer une deuxième fois (car oui, Véolia on va la payer, on aime l'eau!)
Action suivra, action de groupe peut-être aussi, c'est pas qu'on a trop de temps à dépenser, mais juste qu'on a trop peu d'argent pour subir des pertes de cet ordre;)
Oui, on aura un compte séparé, oui une auto-convoquée, on est tous très d'accord mais on ne sait pas encore sur quoi, si pro ou bénévole:) |
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nefer
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Posté - 17 juil. 2013 : 22:38:34
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citation: Initialement posté par laura123
Oups, on a "declaré une créance" auprès de l'assureur, mais au fait on devait declarer un "un remboursement des fonds détenus par le syndic"??
Quel est le terme à utiliser, svp? On refait la même lettre, en changeant le terme? Et quelle 'validation comptable' pour "des fonds détenus par le syndic"?
Tout ce qu'on veut est de récuperer notre argent (fond de provision, trop perçu) placé chez le syndic, et l'argent des factures qu'on va donc payer une deuxième fois (car oui, Véolia on va la payer, on aime l'eau!)
Action suivra, action de groupe peut-être aussi, c'est pas qu'on a trop de temps à dépenser, mais juste qu'on a trop peu d'argent pour subir des pertes de cet ordre;)
Oui, on aura un compte séparé, oui une auto-convoquée, on est tous très d'accord mais on ne sait pas encore sur quoi, si pro ou bénévole:)
faites vous aider par une association de copropriétaires |
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Posté - 18 juil. 2013 : 11:33:39
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laura123 : vous êtes partis pour quelques années de poursuites judiciaires !!
Demandez rapidement conseil à une assoc., voire prendre un avocat pour défendre le SDC. Vous allez devoir avancer des fonds pour cela, mais que vous pourrez récupérer en partie après le jugement.
Vous ne pouvez pas vous défendre tous seuls contre une caisse de garantie. Vous venez de comprendre les effets d'une faillite d'un cabinet de syndic; les syndicats ne sont pas des créanciers dans cette affaires, le liquidateur (ou son sous-traitant( ne pourront que vous fournir les docs comptables, ce qui est déjà très important pour votre défense, et prouver que ce que vous demandez est bien jusitifié par une expert comptable. Vous 4 ne pouvez faire ce travail.
lura123 : les actions de groupes n'existent pas en France !! c'est chacun pour soi dans ce dossier.
UN conseil : prenez un syndic pro. car il va devoir lancer toutes les actions pour récupérer les fonds et les docs du SDC.
Il s'agit d'aller en justice et pas simplement faire des RAR ou passer des coups de fil !! RAR dont il sera difficile d'avoir des réponses de la part de cette caisse de garantie ET du liquidateur.
Un courrier de votre avocat fera beaucoup plus d'effet; prenez rapidement un avocat pour ne pas perdre de temps. Cette liquidation est récente, ne laissez pas passer les vacances.
Après la fin de ce gros souci, vous pourrez penser à un syndic non-pro, un SDC coopératif, ..... dans quelques années.
laura123 : vous comprenez aussi l'importance d'un compte séparé au nom du SDC!! Tous les fonds de tous les SDC gérés par ce cabinet sont " mélangés" ! et chaque SDC va vouloir récupérer les siens.
Savez vous si le syndic est parti avec la caisse et les fonds des SDC ? sa demande de 200 € pour vous donner des docs est assez bizarre pour se poser cette question. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 18 juil. 2013 : 11:48:58
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Dans cette affaire il serait intéressant d'abord de savoir quel est le montant de la trésorerie qui serait à récupérer !
Je crois avoir compris que vous devez récupérer des documents et notamment les documents comptales.
Pour un syndicat comme le vôtre, Il doit être possible d'établir assez rapidement une situation exacte.
Vous pouvez vous informer auprès des copropriétaires et auprès des fournisseurs.
Un bon comptable de copropriété, ayant dix ans de métier, serait-il non bachelier, vous ferait cela en deux ou trois heures.
Alors vous pouvez laisser tomber l'action de groupe, la Cour Européenne des droits de l'homme et tutti quanti.
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