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sellyh
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301
 Posté - 09 janv. 2011 : 12:45:49
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bonjour;
J'avais d'autres questions concernant le bornage et la limite de propriete.
Lorsque que vous dite "le géometre etablira un constat opposable", si je procede un bornage contradictoire et que le voisin ne veur pas se presenter et presenter ses titres de proprietes , le géometre ne peut pas établir un constat ?
merci |
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 302
Posté - 09 janv. 2011 : 13:04:37
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exact, et il faut alors engager un bornage judiciaire. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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sellyh
Contributeur débutant
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303
Posté - 09 janv. 2011 : 22:44:46
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Pouquoi la condition pour un bornage judiciaire, c'est l'echec d'un bornage contradictoire et non pas le simple refus de la part du voisin à proceder au bornage contradictoire et amiable ?
Si le geometre conclu d'une limite de propriete tel le plan de division. Mon voisin lui me reconnaît cette limite dans ces plans de construction (une autre preuve),(mais malheureusement pas sur le terrain par le biais d'une construction illegale),
puis je deposer plainte pour empietement sans passer par le bornage judiciare ? ( car tout cela coute !!)
Merci |
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304
Posté - 09 janv. 2011 : 23:22:04
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non car la limite n'est pas fixée |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Ronron
Nouveau Membre
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305
 Posté - 10 janv. 2011 : 08:52:01
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Bonjour,
Je lis régulièrement vos discussions et je me permets à présent de vous solliciter pour un pb de voisinage. J’ai déposé via mon avocat un recours contentieux auprès du TA (après refus du recours gracieux du maire) contre un permis situé plein sud par rapport à mon terrain pour les raisons suivantes (liste non exhaustive) :
1) Le pos précise que l’on peut construire en limite si « la hauteur des constructions en limite ne dépasse pas 4m sur limite ». Or le propriétaire construit le mur d’un garage sur limite à 4m de hauteur aux gouttières. Avec le toit, il atteint 6,60 m au faîtage et ce sur 16m total de long ! De plus la croupe du toit est en pente vers mon terrain (avec chéneau prévu). Or un de vos dossiers décrit bien qu’il est interdit d’avoir une pente de toit vers son voisin (pouvez-vous me rappeler svp l’article de loi s’y référant).
Le proprio et le maire argumentent qu’il est dans les règles car le mur en limite ne dépasse pas 4m. Ce n’est pas l’avis de mon avocat. Aucune règle uc7 n’est respectée (le toit n’est ni à 4m de haut, ni à h/2). Je pense que vous partagez cet avis.
2) Les distances par rapport aux voies ne sont pas respectées car elles n’entendent pas les 20 cm de gouttières et sont véritablement à 3,80 m au lieu des 4 m autorisées.
3) Le terrain est divisé en 2 parcelles en copropriété + parties communes. Le cos est appliqué à la surface totale au lieu d’être appliqué à chaque parcelle. La shon semble donc être dépassée.
4) Le proprio me menace verbalement car je refuse le futur tour d’échelle qu’il exige. Il a déjà eu un courrier recommandé de ma part lui mentionnant mon refus. Je sais qu’il n’est plus accordé pour une construction neuve mais on ne peut prévoir la décision du juge...
5) La construction me prive de 31m de long de soleil plein sud.
Pouvez-vous me donner un avis éclairé sur ces différents points. J’espère avoir gain de cause au tribunal. Merci d’avance pour votre conseil.
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306
Posté - 10 janv. 2011 : 09:13:36
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citation: Initialement posté par Ronron
Bonjour,
Je lis régulièrement vos discussions et je me permets à présent de vous solliciter pour un pb de voisinage. J’ai déposé via mon avocat un recours contentieux auprès du TA (après refus du recours gracieux du maire) contre un permis situé plein sud par rapport à mon terrain pour les raisons suivantes (liste non exhaustive) :
1) Le pos précise que l’on peut construire en limite si « la hauteur des constructions en limite ne dépasse pas 4m sur limite ». Or le propriétaire construit le mur d’un garage sur limite à 4m de hauteur aux gouttières. Avec le toit, il atteint 6,60 m au faîtage et ce sur 16m total de long !
Et donc en limite de terrain le projet ne fait bien que 4m de haut.
La hauteur du faitage à quelques mètres de la limite de propriété... n'est pas en limite de propriété...
Par contre, il faudrait retranscrire ici les règles concernant le recul des constructions. Car il est par contre possible que le projet ne respecte pas ce que j'explique dans le premiers message de ce sujet.
citation:
De plus la croupe du toit est en pente vers mon terrain (avec chéneau prévu). Or un de vos dossiers décrit bien qu’il est interdit d’avoir une pente de toit vers son voisin (pouvez-vous me rappeler svp l’article de loi s’y référant).
Comme expliqué dans mon message, il s'agit des règles locales d'urbanisme.
citation:
Le proprio et le maire argumentent qu’il est dans les règles car le mur en limite ne dépasse pas 4m.
Ils ont raison ici à ce propos.
citation:
Ce n’est pas l’avis de mon avocat.
Votre avocat à tort.
citation:
Aucune règle uc7 n’est respectée (le toit n’est ni à 4m de haut,
Si.
Vous faites totalement fausse route avec cet argument.
citation:
ni à h/2).
Voilà , c'est ici que le bas blesse.
Comme je l'explique dans mon message, c'est une implication rarement comprise des règles de propect.
Si les règles de prospect sont : construction en limite ou recul de H/2 avec mini de Xm, alors la pente du toit n'est donc effectivement pas conforme à cette règle.
Comme je l'explique dans mon message, l'astuce est alors de construire le mur en limite plus haut et de le faire dépasser au-dessus du bas de la toiture.
Sauf qu'ici la hauteur en limite étant limitée à 4m, il va falloir qu'il baisse sérieusement son projet (enfin, ça dépend de la pente du toit).
citation:
2) Les distances par rapport aux voies ne sont pas respectées car elles n’entendent pas les 20 cm de gouttières et sont véritablement à 3,80 m au lieu des 4 m autorisées.
C'est un peu plus un détail mais reste vrai.
citation:
3) Le terrain est divisé en 2 parcelles en copropriété + parties communes. Le cos est appliqué à la surface totale au lieu d’être appliqué à chaque parcelle. La shon semble donc être dépassée.
Impossible d'accorder un tel permis de construire !!!
Les terrains d'assise d'un PC doivent avoir strictement le même propriétaire !
citation:
4) Le proprio me menace verbalement car je refuse le futur tour d’échelle qu’il exige.
Comme il va falloir qu'il refasse ou abandonne son projet, il va continuer de ne pas vous aimer...
citation:
Il a déjà eu un courrier recommandé de ma part lui mentionnant mon refus. Je sais qu’il n’est plus accordé pour une construction neuve mais on ne peut prévoir la décision du juge...
A ce sujet, on trouve de tout dans la jurisprudence. Des juges qui autorisent à passer le temps de la construction et d'autres non.
Par contre, tous obligent à céder le passage pour l'entretien.
citation:
5) La construction me prive de 31m de long de soleil plein sud.
Ceci n'est pas un argument l'empêchant de construire et heureusement.
Si vous vouliez vous prémunir de cela, il fallait acheter le terrain devant chez vous...
Tout ce que vous pourrez tirez ici est peut-être un peu d'argent.
Clairement dans votre dossier il faut jouer sur les règles de prospect non respectées par le toit.
citation:
Pouvez-vous me donner un avis éclairé sur ces différents points. J’espère avoir gain de cause au tribunal. Merci d’avance pour votre conseil.
Vous en êtes où de la procédure ?
Le bâtiment est commencé ?
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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Édité par - Laurent CAMPEDEL le 10 janv. 2011 09:15:45 |
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307
Posté - 10 janv. 2011 : 09:26:59
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je ne comprends pas le point 3...
le COS s'apprécie à l'échelle de l'unité foncière, appréciée comme ensemble des parcelles d'un seul tenant appartenant à un propriétaire unique... Soyez plus précis !
comme le demande Laurent, merci également de recopier intégralement l'article 7.
enfin, comment sont recueillies les eaux de toiture du pan descendant vers votre propriété ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Ronron
Nouveau Membre
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308
Posté - 10 janv. 2011 : 09:36:29
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Merci pour votre réponse rapide.
Le dossier a été déposé au TA. Les ouvriers préparent les coffrages des fondations.
Concernant la hauteur du bâtiment en limite, ils ont donc le droit de construire à plus de 4m même à 1cm de la limite ?
Le pos sur les construcitons en limite dit la chose suivante :
" La distance comptée horizontalement de tt point de la construction au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché est au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces 2 points sans être inférieur à 4m.
Des constructions peuvent être réalisées le long des limtes sparatives
si leur hauteur ne dépasse pas 4m sur limite et leurs longueurs cumulées ne dépassent pas 16m au total."
Il s'agit d'une sci qui construit 2 maisons accolées en copropriété.
La récupération des eaux pluviale se fera par chéneau encastré je suppose car le permis est très flou et ne mentionne rien. Il n'y a visiblement pas de débord de toiture.
Pour info, la sci est composée de personnes influentes dans la commune et travaillant à la mairie... |
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309
Posté - 10 janv. 2011 : 09:44:34
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donc a priori effectivement la pente du toit de votre coté ne respecte pas la règle. j'espère que votre avocat est féru de géométrie et fin pédagogue car ça va être coton à expliquer aux juges : à mon avis, pour le démontrer, il faudra faire des dessins de constructions régulières de 4 m. de haut en limite (pente uniquement vers le voisin et rien vers chez vous ou bien pentes perpendiculaires à la limite sur laquelle est implantée un pignon).
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Ronron
Nouveau Membre
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310
Posté - 10 janv. 2011 : 10:03:39
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Sans compter que la construction est en plain-pied sans sous-sol et que les excavations descendent à -2m avec un vide sanitaire prévu de 1,70m ! Le rdc est prévu à -0,25m de la rue. Ce dessin leur permettait de rester dans les règles par rapport aux fameux 4m. La construction réelle risque d'être différente car il me paraît illogique de construire un rdc en contrebas de la rue (surtout avec des poches d'eau sous-terraines connues, leurs excavations baignent d'ailleurs depuis 2 mois). |
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311
Posté - 10 janv. 2011 : 11:09:33
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citation: Initialement posté par Ronron
Merci pour votre réponse rapide.
Le dossier a été déposé au TA. Les ouvriers préparent les coffrages des fondations.
Concernant la hauteur du bâtiment en limite, ils ont donc le droit de construire à plus de 4m même à 1cm de la limite ?
Le projet ne doit pas dépasser 4m de hauteur en limite de propriété, mesure prise du coté constuit (si tant est qu'il y a une différence de niveau entre les 2 terrains).
Le fait que le toit pente vers chez vous ne contrevient pas à la règle de la hauteur maximale en limite mais à celles du recul qui dit : soit construction en limite soit construction en recul de H/2 avec mini Xm.
citation:
Le pos sur les construcitons en limite dit la chose suivante :
" La distance comptée horizontalement de tt point de la construction au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché est au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces 2 points sans être inférieur à 4m.
Voila, c'est à cette règle là que le projet contrevient.
La pente du toit n'est ni en limite de propriété ni éloignée d'au moins 4m de la limite de propriété.
Qu'a écrit votre avocat au TA ?
Comment a-t-il argumenté ?
D'après ce que vous écrivez, vous allez perdre ce premier round au sujet des prospects. 
J'espère que c'est bien argumenté au sujet de la surdensité du fait que les terrains n'appartiennent a un seul unique propriétaire.
citation:
Des constructions peuvent être réalisées le long des limtes sparatives
si leur hauteur ne dépasse pas 4m sur limite et leurs longueurs cumulées ne dépassent pas 16m au total."
Ceci lui permet donc d'effectivement construire un mur en limite de propriété de 4m de haut et 16m de long.
citation:
Il s'agit d'une sci qui construit 2 maisons accolées en copropriété.
Qu'en est-il des parcelles ?
Toutes les parcelles appartiennent-elles à la SCI ?
C'est l'appartenance qui est vitale, pas le fait que 2 parcelles seront en jouissance exclusive à certain et qu'une 3e sera en jouissance partagée.
citation:
La récupération des eaux pluviale se fera par chéneau encastré je suppose car le permis est très flou et ne mentionne rien. Il n'y a visiblement pas de débord de toiture.
C'est déjà ça mais ça n'empêche pas l'irrégularité des toits vis à vis des règles de recul.
citation:
Pour info, la sci est composée de personnes influentes dans la commune et travaillant à la mairie...
Le tribunal administratif s'en moque comme de son premier procès...
L'important maintenant est : que fut-il écrit dans votre mémoire transmis au tribunal ? 
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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312
Posté - 10 janv. 2011 : 11:11:36
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Posté - 10 janv. 2011 : 11:37:02
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Laurent, pour la question de COS, pense à l'application du R431-24... Je crains que tu n'aies oublié ses effets... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Ronron
Nouveau Membre
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314
Posté - 10 janv. 2011 : 11:41:17
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Merci beacoup pour le temps que vous m'accordez.
Donc si on résume, le toit n'est pas en règle. Mon avocat a trouvé une jurisprudence. De plus, il argumente le fait qu'il faille interpréter la règle uc7 de façon téléologique : la hauteur de 4m vise la hauteur de la construction elle-même, sans cela la règle h/2 n'a pas lieu d'être.
La sci a acheté une parcelle qu'elle a scindée en 2 avec une maison sur chacune + parties communes d'accès aux garages. Le cos s'applique donc à chaque parcelle détachée (déduction faite des parties communes) et non à l'ensemble foncier ?? |
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sellyh
Contributeur débutant
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315
Posté - 10 janv. 2011 : 11:43:06
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Bonjour
Je reviens vers vous car j'ai reçu la facture du GE. Celui que j'ai fait intervenir deux fois sans qu'il puisse retomber vers les marques peintures avec des erreurs.
Dans sa facture il me mets : MISE A JOUR DU PLAN DE DIVISION.
Comment peut il mettre a jour des données d'archives comme cela !!! (sans que je donne mon accord, et sans que les precedants proprietaires ne donnent leurs accords, ils changent des données à leur guissent.
Moi je conteste les marque peintures. j'ai demander d'appliquer le plan de division pas de changer les données ???
Quelqu'un peux m'éclairer avant que je vais les voir (je trouve cela inadmissible )
Merci |
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316
Posté - 10 janv. 2011 : 11:50:06
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Ronron
Nouveau Membre
France
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317
Posté - 10 janv. 2011 : 12:15:19
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Pour Emmanuel : la division n'est pas antérieure au permis. Il s'agissait à l'initial d'une seule parcelle de lotissement.
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318
Posté - 10 janv. 2011 : 12:23:52
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319
Posté - 10 janv. 2011 : 12:26:53
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Ronron
Nouveau Membre
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320
Posté - 10 janv. 2011 : 12:27:40
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Même si les propriétaires (réunis en une sci) de chaque parcelle sont différents ?
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Sujet |
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Éclairage pour construire en limite de propriété 
, appelez le pour lui demander ce que cela signifie...