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GĂ©dehem
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81
 Posté - 16 déc. 2014 : 10:23:03
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Ce n'est pas le présent sujet,, mais vous pointez du doigt l'ambiguité :
"- .. ne sont pas à l'origine de préjudices vis à vis du syndicat .. ce qui n'est pas le cas pour bon nombre de syndics.. "
et
"... nous pouvons nous rendre compte que certains copropriétaires et CS "découvrent" les règles,( ...) en copropriété et n'ont aucune connaissance dans ce domaine ."
D'où l'importance des associations en matière de "INFORMATION ET FORMATION" ..........
Bien entendu en étant autant que possible impartial, c'est à dire sans tomber dans la défense d'un clan, d'une corporation, faute de quoi on tombe dans l'excès partisan.
Mais surtout sans tomber dans le coté "prestataire de services", quasi de nature commerciale, parce qu'alors on tombe dans le parti pris par la force des choses.
Normal : on défend "son biscuit", son gagne-pain.
On fait un mixe "partisan/gagne pain", qui explique que "le CS peut décider seul d'adhérer/contracter à une association", dérive inacceptable pour qui prétend "défendre" les copropriétaires et leut délivrer de "l'information".
Et si on y ajoute les questions d'Ă©go, de personne ....  |
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JPM
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 82
Posté - 16 déc. 2014 : 11:25:09
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Dans certains domaines les règles objectives écartent purement et simplement les considérations subjectives les plus respectables.
L'article 1 de la loi de 1901 dispose que « L'association est la convention par laquelle deux ou plusieurs personnes mettent en commun, d'une façon permanente, leurs connaissances ou leur activité dans un but autre que de partager des bénéfices. Elle est régie, quant à sa validité, par les principes généraux du droit applicable aux contrats et obligations. »
L'association ne peut donc comporter que des personnes physiques ou des personnes morales (groupements dotés par la loi de la personnalité juridique ou morale, ce qui est identique)
Le conseil syndical n'est pas doté de la personnalité morale. Il ne peut donc pas faire partie d'une association.
Point c'est tout
Inutile de proclamer que cela serait mieux, plus moral, plus citoyen, plus Ă©galitaire s'il pouvait en faire partie. C'est du vent.
Il faut simplement trouver un mécanisme qui aboutisse légalement au résultat recherché . C'est ce que j'ai fait, avec d'autres.
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FBO
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83
Posté - 16 déc. 2014 : 12:00:24
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Le hic c'est que si le moindre syndic soulevait ce problème relatif à l'adhésion, eu égard aux arguments développés par JPM, cela lui nuirait.
En effet, le conseil syndical le prendrait mal, puisque cela pourrait aller contre ses intérêts (imaginons si l'AG venait à refuser l'adhésion, c'est possible).
Le CS le prendrait comme une défiance, alors que le syndic aurait "juridiquement" raison.
Et au final cela pourrait engendrer une dégradation des relations entre le syndic et le CS, alors que le syndic aurait visiblement tout à fait raison.
Le CS reprocherait au syndic d'être très rigoureux au niveau juridique, alors que l'association le demande, mais à qui cela ne profiterait pas.
Incroyable non ?
L'association, sous couvert d'une interprétation différente, reprocherait au syndic de porter à l'ordre du jour l'adhésion du CS, alors qu'en parallèle elle lui demande de respecter scrupuleusement les lois.
C'est quand mĂŞme Ă se taper la tĂŞte contre le mur...  |
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84
Posté - 16 déc. 2014 : 12:10:36
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Mais un bon syndic n'a pas à avoir peur que le CS adhère à l'ARC !!
Ce " marronnier " n'interresse d'ailleurs que les syndics; mĂŞme les anciens de l'ARC qui sont devenus syndics  .
Ce problème "juridique" est inconnu de 99.9999 % des copros. C'est un faux problème de copropriété. Un point c'est tout |
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FBO
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85
Posté - 16 déc. 2014 : 13:06:26
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citation: Initialement posté par philippe388Mais un bon syndic n'a pas à avoir peur que le CS adhère à l'ARC !! Ce " marronnier " n'interresse d'ailleurs que les syndics; même les anciens de l'ARC qui sont devenus syndics . Ce problème "juridique" est inconnu de 99.9999 % des copros. C'est un faux problème de copropriété. Un point c'est tout
Mais il n'est pas question de dire qu'un syndic aurait "peur" qu'un CS adhère à l'association.
C'est dingue : on connait un problème juridique rendant impossible l'adhésion sans vote d'AG, et on dit "circulez y'a rien à voir !".
La loi c'est quand ça vous intéresse !
Donc une association exigeant de toute une profession le respect des lois peut ne pas la respecter elle-mĂŞme, on s'en fiche.
Non mais, on croit rĂŞver... |
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GĂ©dehem
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86
Posté - 16 déc. 2014 : 14:03:31
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Pour reprendre Philippe, il n'y a pas que ce "problème" (qui n'en est pas un) qui soit inconnu de bien des copropriétaires.
Et pour FBO, il n'y a rien de "nuisible" Ă faire un "rappel Ă la loi" !
Quant Ă l'AG qui se trouverait en opposition avec le CS, cela poserait la question de son fonctionnement ....
Il ne faut pas se cacher les choses, se tromper de cible !
Une des missions d'un CS est de vérifier que tout se passe en conformité avec les règles, celles prévues par les textes (la doctrine, la jurisprudence, etc ...), celles du RDC. Ce qui suppose que leurs membres aient quelques connaissances, soient formés.
On ne peut prendre prétexte que "Oui, mais 90% n'y connaissent rien .." pour justifier le contournement des règles, toutes simples s'agissant de ce qu'expose JPM et bien d'autres.
Lorsqu'une association prétendant "défendre le copropriétaire" avance de telles énormités, on ne peut rester silencieux.
D'autant que vis à vis d'organisations professionnelles qui, elles, connaissent bien ces règles (même si c'est parfois pour les arranger à leurs sauces), cela fait passer pour des "rigolos" .
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JPM
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Posté - 16 déc. 2014 : 15:06:41
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On trouve les couacs un peu partout. Par exemple Ă propos de la cogestion et de la modification de l'art. 25 a)
L'ARC est légitimement heureuse de reproduire un commentaire du Particulier :
++++++++++++
« La loi ALUR encourage la cogestion » La délégation élargie
L’Association des responsables de copropriétés (ARC), qui milite depuis des années pour une forme de collaboration entre syndic et conseil syndical, a œuvré en coulisse auprès des pouvoirs publics et atteint son objectif avec la loi ALUR : officialiser ce qu’elle nomme la « cogestion », via l’introduction dans la loi du 10 juillet 1965 dotée d’un nouvel article 25 a), d’une délégation élargie de l’assemblée générale (AG) au profit du conseil syndical. Une option réservée aux copropriétés de 15 lots principaux au maximum, permettant au conseil syndical de mettre en œuvre et de suivre en direct les travaux et contrats « financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges », autrement dit les petits travaux et la maintenance courante. À condition que les membres du conseil syndical soient couverts par une assurance de responsabilité civile.
++++++++++++
On peut penser effectivement que c'est au conseil syndical qu'a songé le législateur en bricolant le régime des syndicats comportant au plus quinze lots . Preuve en est qu'il est précisé que dans ce cas les membres du CS doivent être assurés. Au demeurant l'amendement vient de l'ARC.
Mais en fait le texte ne précise rien du tout. Il ne parle pas d'une délégation au conseil syndical  . La délégation peut être donné à un copropriétaire ou même à un tiers
+++++++++++
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ;
+++++++++++
Cerise sur le gâteau pour les juristes : lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots
Le syndicat ne comporte que des copropriétaires Il ne comporte pas des lots.
La loi ALUR est pleine de ces bourdes et malheureusement la loi du 10 juillet 1965 en contient aussi un bon nombre parce que le Parlement a voté des amendements mal rédigés sans les relire.
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JPM
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88
Posté - 16 déc. 2014 : 15:16:29
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Une vraie surprise en fermant l'ordinateur !
Les contrôleurs et assistants de gestion en activité libérale fleurissent. L'un d'eux a vu le couac de l'article 25 a) avant moi sans doute car il propose aussi ce type de service : exercice de la délégation de gestion
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GĂ©dehem
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89
Posté - 16 déc. 2014 : 17:01:58
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Où l'on voit l'intervention de "syndicalistes", plus soucieux de "défense de" (?) que de règles, là où il fallait des juristes ! |
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Sunbird
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 Posté - 16 déc. 2014 : 20:35:49
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Il est intéressant de voir que l'ARC ne fait pas l'unanimité et heureusement.
Maintenant allez écrire qu'un CS peut dans le cadre de l'exercice de sa mission se faire assister en payant une prestation , et l'opposer au fait que l'ARC fait un contrat, cela sent la mauvaise foi. Que la prestation dure 1 jour ou 365 jours, elle se réfère systématiquement à un contrat.
Concernant l'ARC, le problème qui me gêne est qu'il s'agit d'un abonnement d'un an qui est renouvelable par tacite reconduction. Le premier abonnement le conseil syndical peut complètement décider de faire appel à l'ARC, l'AG suivante nous faisons systématiquement une résolution pour laquelle l'AG se positionne. Nous n'avons jamais eu de refus.
Les seuls syndics que je connais qui font des difficultés concernant l'inscription à l'ARC, ce sont les syndics qui sont en difficulté, ou qui souhaitent pas que le conseil syndical puisse avoir des informations.
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JPM
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Posté - 16 déc. 2014 : 22:57:56
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Qui parle de contrarier l'action des associations ? Il s'agit de favoriser l'assistance aux CS en lui donnant un cadre légal.
Il n'y a pas de contrat avec l'ARC mais l'adhésion à une association.
Le CS, dépourvu de personnalité juridique, ne peut pas adhérer.
C'est donc le syndicat des copropriétaires qui adhère à l'association et délègue au président du CS les relations avec l'association et la représentation du syndicat à ses assemblées.
Le cadre est ainsi légal et il est bien normal que l'assemblée organise l'assistance à son CS.
Ceci est valable pour toutes les associations. Il ne faut pas tout ramener Ă l'ARC qui est une association parmi d'autres
Il y a contrat si l'assemblée fait le choix d'un expert comptable ou de l'un des multiples assistants de gestion qui se pointent sur internet, il y a un contrat. Même situation : le CS ne peut pas contracter. C'est le syndicat qui contracte par décision de l'assemblée.
Il reste à évaluer la qualité des prestations des différents intervenants en faisant abstraction des interventions médiatiques.
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Édité par - JPM le 16 déc. 2014 22:59:50 |
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Posté - 17 déc. 2014 : 08:07:14
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Nous arrivons peut-être un peu tard dans cette discussion, mais qu'est-ce qui serait illégal dans l'approche qu'a adoptée l'ARC et qu'il formule comme suit :
"Adhésion du CS en la personne de son président spécialement autorisé pour cela par décision du cs en date du ..." ?
L'article 27 du décret du 17 mars 1967 dit que "le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix". Pourquoi cette prise de conseil ne se ferait pas via l'adhésion d'un membre du CS à une association avec prise en charge de ses frais en tant que "dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical", qui "constituent des dépenses courantes d'administration" et doivent être "supportées par le syndicat et réglées par le syndic" (article 27 suite) ?
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Posté - 17 déc. 2014 : 08:07:22
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citation: Concernant l'ARC, le problème qui me gêne est qu'il s'agit d'un abonnement d'un an qui est renouvelable par tacite reconduction. Le premier abonnement le conseil syndical peut complètement décider de faire appel à l'ARC, l'AG suivante nous faisons systématiquement une résolution pour laquelle l'AG se positionne. Nous n'avons jamais eu de refus. L'Arc ne vend pas de prestation, elle vend des adhésions.
Elle ne vend pas d'abonnement.
Un abonnement est un contrat par lequel les deux parties s'accordent sur la production d'un bien ou d'un service a intervalle défini pendant une période définie.
L'adhésion à l'Arc n'est pas un abonnement; |
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Posté - 17 déc. 2014 : 08:17:27
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citation: Pourquoi cette prise de conseil ne se ferait pas via l'adhésion d'un membre du CS à une association avec prise en charge de ses frais en tant que "dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical" La question de droit qui semble se poser, telle que je le comprends, est:
Le conseil peut engager des dépenses pour des conseils
Le conseil syndical fait rembourser par le syndic les défraiements éventuels de ses conseillers
L'adhésion PERSONNELLE d'un conseiller est-elle une dépense de conseil du conseil syndical?
La cotisation d'abonnement d'un copropriétaire (ce que préconise universimmo dans sa question) semble être de 20 euros et donne des droits à consultation limités au problème du copropriétaire.
La cotisation d'abonnement du conseil syndical semble être de 99 euros plus un supplément par lot, et donne des droits à consultation pour le conseil syndical sur tout problème du syndicat
Il faudrait reformuler:
Pourquoi cette prise de conseil ne se ferait pas via l'adhésion sous couvert d'un membre du CS de tout le conseil à une association avec prise en charge de ses frais en tant que "dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical"
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Édité par - ribouldingue le 17 déc. 2014 08:20:09 |
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Sunbird
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Posté - 17 déc. 2014 : 10:29:14
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Après les échanges je comprends mieux la problématique.
Le problème à mon avis n'est pas l'adhésion mais plus sur les services payants (contrôle des comptes) qui peuvent en découler pour certains.
Vaste question, doit-on prendre un contrôleur proposé par l'ARC, ou pas ?
Cette question nous nous l'étions posée il y a quelques années, car un membre du conseil syndical connaissait un comptable à son compte qui pouvait fournir cette prestation. Le CS après vote, a décidé de passer par l'ARC. Les motivations étaient que l'image de l'ARC permettrait au contrôleur d'être plus crédible vis à vis du syndic, et que nous avions une personne qui a priori connaissait le fonctionnement et les règles de la copropriété.
J'ai tout de même l'impression que nous ressortons l'argument de certains syndics parlant de conflit d'intérêt, que l'AC est une société commerciale...
Hormis les problèmes de fonctionnement que certains dénoncent, et que si ils s'avèrent vrais, il faudra que l'ARC les résolvent, l'ARC a permis aux copropriétaires d'être plus visibles et plus entendus.
Qu'il y ait des dérives c'est probablement vrai, maintenant il faut mettre en place les organes de contrôle et les outils permettant d'éviter celles-ci.
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GĂ©dehem
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Posté - 17 déc. 2014 : 10:34:11
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La question soulevée par UI a déjà trouvé une réponse dans ce qu'expose JPM : le CS n'étant pas juridiquement une "personne", il ne peut adhérer à un groupement de "personnes" !
Peu importe la formule utilisée.
On n'est pas du tout dans le même cas si le CS décide de demander "conseil" ou "avis" à tel 'sachant', qui, lui, se moque de savoir si son interlocuteur est une "personne" ou non, ayant au moins une personne physique en face de lui, puisqu'il n'y a pas dans ce cas nécessité d'être juridiquement une "personne", à la différence de l'adhérent au groupement associatif .
Par ailleurs, et c'est un point que j'avais relevé en son temps auprès de l'Arc en lui disant "Attention, danger" , prendre "avis" ou "conseil" s'entend ponctuellement, dans une courte durée, l'avis ou le conseil dont il s'agit ne pouvant s'entendre dans la durée, sans définition.
Ce qui est très différent das l'ancienne rédaction de D.art.27, qui précisait :
"Le CS peut se faire assister par tout technicien de son choix"
Ce qui n'excluait personne, et dont on se demande bien pourquoi l'Arc Ă combattu cette disposition.
Entre "Assistance", qui s'entend en permanence dans la durée, et "avis" ou "conseil" qui par nature sont ponctuels, il n'y a pas photo.
Lorsque le CS décide de prendre "avis" ou "conseil", il s'agit de la démarche d'un conseiller (ou 2), personne autorisée, sur une question précise, qui fera l'objet d'une facture, remboursée par le syndic "s'agissant d'un acte nécessaire à la mission du CS". Comme il en serait pour l'achat du Litec ou du Dalloz, d'un cahier ou d'une ramette de papier, d'un stylo, pour les taches administratives.
Rien à voir avec l'adhésion à un "Groupement de personnes".
Pour prendre une image sur cette question de "personnalité juridique", le CS peut acheter de la documentation, prendre conseil auprès d'un avocat, avoir un avis d'un architecte, mais ne peut acheter un lot de copropriété et devenir membre du syndicat, lui aussi "groupement de personnes".
D'autre part, l'adhésion d'un CS à l'Arc entraine abonnement à la revue trimestrielle + assurance RC pour les membres du CS.
Autrement dit, ce n'est pas une "simple" adhésion, mais bien un "contrat" avec d'un coté une cotisation, de l'autre des services , contre partie du paiement de la cotisation.
En résumé, quel que soit le sens ou l'on tourne l'affaire, le CS ne peut en tant que "CS" passer quelque acte que ce soit avec un "groupement de personnes" n'étant pas lui même une "personne".
Il n'y a que le syndicat qui puisse contracter/adhérer, en tant que "personne syndicat", pour les besoins de son conseil de surveillance.
Quoi qu'en pensent les associations de copropriétaires ou certains de ceux-ci..
PS qui a à voir : Se pose la question de la "délégation de pouvoir " qui serait donnée au CS pour un acte déterminé, point soulevé depuis longtemps !
Comment l'admettre sur un groupement fonctionnel (le CS) qui ne dispose pas de la personnalité juridique, dont de ce fait la responsabilité ne peut à ce titre être mise en cause ??.
Déléguer à un groupement fonctionnel 'irresponsable' est .. irresponsable !
Parmi les boulettes des rédacteurs, il y a aussi celle-là .
"maintenant il faut mettre en place les organes de contrĂ´le et les outils permettant d'Ă©viter celles-ci."
Vaine tentative, vain espoir : aucune volonté en ce sens, les égos ne le permettant pas.
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Édité par - Gédehem le 17 déc. 2014 11:14:07 |
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FBO
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Posté - 17 déc. 2014 : 12:53:41
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Se pose aussi la question de la reconduction de l'adhésion : partons du principe que le Président du CS est M. X, qu'il a reçu l'accord de la majorité du CS pour adhérer en son nom pour le CS... mais quid s'il change en cours d'année ? Ainsi l'adhésion continue, même si le "contractant" n'est plus au CS ou ne serait-ce que membre du CS.
Idem si le CS adhère le 1er juillet, qu'une AG a lieu le 2, lequel refuserait finalement l'adhésion. Comment l'ARC peut-elle exiger de se faire payer ? Elle se désisterait alors de la cotisation dans un tel cas.
Pour revenir à la reconduction : il y a renouvellement "tacite" et l'ARC prétend qu'elle n'est pas soumise à la loi Chatel, et que faute d'avis pour la non-reconduction elle peut exiger le paiement d'une cotisation si l'adhésion n'a pas été dénoncée dans les délai ou dans les formes. Mais ne faudrait-il pas 1 nouveau contrat chaque année pour s'assurer que le CS ait bien avalisé la reconduction de l'adhésion via le MEME président du CS, M. X ?
Car il y a plein d'adhésions reconduites alors que le signataire du contrat (délégué par le CS) n'est plus en fonction ou plus copropriétaire. De fait on a des contrats reconduits sans que la personne "adhérente" ne soit même plus au Conseil Syndical.
Ne faudrait-il donc pas vérifier l'information chaque année pour être sûr que son adhérent a toujours qualité à adhérer ? Car finalement on dit que le CS adhère, mais ce n'est pas le CS...
Et puis pensez-vous réellement que tous les contrats d'adhésion reçus contiennent en annexe une délibération du CS donnant mandat au Président ou à un membre désigné de le signer ? Bien sûr que non, ce n'est pas vérifié pour toutes les adhésions. Ça l'est en cas de contestation uniquement. Et l'ARC ne va pas refuser l'adhésion en attendant une preuve que le membre du CS signataire ait bien reçu l'autorisation du CS. |
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andre78fr
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98
Posté - 17 déc. 2014 : 14:21:36
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Sunbird
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99
Posté - 17 déc. 2014 : 14:50:17
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citation: Initialement posté par FBO
Se pose aussi la question de la reconduction de l'adhésion : partons du principe que le Président du CS est M. X, qu'il a reçu l'accord de la majorité du CS pour adhérer en son nom pour le CS... mais quid s'il change en cours d'année ? Ainsi l'adhésion continue, même si le "contractant" n'est plus au CS ou ne serait-ce que membre du CS.
Idem si le CS adhère le 1er juillet, qu'une AG a lieu le 2, lequel refuserait finalement l'adhésion. Comment l'ARC peut-elle exiger de se faire payer ? Elle se désisterait alors de la cotisation dans un tel cas.
Pour revenir à la reconduction : il y a renouvellement "tacite" et l'ARC prétend qu'elle n'est pas soumise à la loi Chatel, et que faute d'avis pour la non-reconduction elle peut exiger le paiement d'une cotisation si l'adhésion n'a pas été dénoncée dans les délai ou dans les formes. Mais ne faudrait-il pas 1 nouveau contrat chaque année pour s'assurer que le CS ait bien avalisé la reconduction de l'adhésion via le MEME président du CS, M. X ?
Car il y a plein d'adhésions reconduites alors que le signataire du contrat (délégué par le CS) n'est plus en fonction ou plus copropriétaire. De fait on a des contrats reconduits sans que la personne "adhérente" ne soit même plus au Conseil Syndical.
Ne faudrait-il donc pas vérifier l'information chaque année pour être sûr que son adhérent a toujours qualité à adhérer ? Car finalement on dit que le CS adhère, mais ce n'est pas le CS...
Et puis pensez-vous réellement que tous les contrats d'adhésion reçus contiennent en annexe une délibération du CS donnant mandat au Président ou à un membre désigné de le signer ? Bien sûr que non, ce n'est pas vérifié pour toutes les adhésions. Ça l'est en cas de contestation uniquement. Et l'ARC ne va pas refuser l'adhésion en attendant une preuve que le membre du CS signataire ait bien reçu l'autorisation du CS.
Oui, c'est pour cette raison que je propose systématiquement que l'adhésion (hormis l'acte initial, qui est fait après vote du CS) soit voté en AG pour chaque année qui suivent. |
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JPM
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Posté - 17 déc. 2014 : 15:17:08
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citation: Pour revenir à la reconduction : il y a renouvellement "tacite" et l'ARC prétend qu'elle n'est pas soumise à la loi Chatel, et que faute d'avis pour la non-reconduction elle peut exiger le paiement d'une cotisation si l'adhésion n'a pas été dénoncée dans les délai ou dans les formes.
Ou comment on se perd quand on n'a pas de bonne piste.
Le syndic, conformément à la décision de l'assemblée, a régularisé l'adhésion du syndicat à l'association XXX.
Il n'y a pas lieu à renouvellement de l'adhésion. Tout membre d'une association peut démissionner à n'importe quel moment. Pas de loi Chatel ici. Le droit à démission est protégé par la CEDH (plusieurs arrêts concernent des copropriétés).
Chaque année l'association demande le paiement de la cotisation. Le défaut de paiement de la cotisation peut justifier l'exclusion.
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L'ARC quitte l'UNARC 
