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Drake2017
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 Posté - 22 juin 2022 : 12:23:57
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Bonjour,
Le mandat de notre syndic a été renouvelé pour trois ans à notre A.G du 21 Juin 2022. Son dernier mandat se terminait le 21 Mai 2022, or il a envoyé le 25 Mai 2022 les convocations de l' A.G. du 21 Juin 2022, alors que son mandat était terminé. Existe t-il un risque de voir son élection de renouvellement remis en question le fait d'avoir convoqué une assemblée alors qu'il n'était plus syndic ?
Merci
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Gédehem
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Posté - 22 juin 2022 : 12:50:15
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A priori oui .... si l'AG était le 21 juin 2019
Il faut toutefois vérifier la résolution mentionnée dans le PV. 2019, le point de départ qui serait différent.
NB : sujet qui montre le danger du mandat de 3 ans, alors obligatoirement de date à date, sans marge de manoeuvre possible.. |
Édité par - Gédehem le 22 juin 2022 13:50:56 |
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Drake2017
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Posté - 22 juin 2022 : 16:00:16
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L' A.G. du 22 Mai 2019 précise sur le P.V. concernant l'élection du syndic : A compter de la présente assemblée donc le 22 Mai 2019 . Son mandat prendra fin au plus tard le 21 Mai 2022. |
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Gédehem
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Posté - 22 juin 2022 : 16:45:55
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Le 22 mai 2022 il n'était plus syndic, le 25 mai il n'avait pas qualité pour convoquer une AG.
Sachant que ce n'est pas la date d'envoi qui compte, mais le lendemain de la date de réception de la notification convoquant l'AG. C'est à dire peut être le 26 ou 27.
Ce qui ne change rien sur le fond : AG convoquée par une personne sans qualité pour ce faire, entachée de nullité, donc annulable.
La prochaine fois, mandat au syndic de 2 ans + 2 mois comme marge de sécurité (soit échéance à 26 mois), le mandat de 3 ans étant à proscrire.
Le CS ne l'a pas alerté sur ce point ? Il ne pouvait lui aussi ignorer cette échéance, et devait se mobiliser au plus tard mi mai ne voyant rien venir !!
Rappel étant fait que la convocation de l'AG et son ODJ s'élaborent en concertation syndic-CS, CS qui ne peut donc rien ignorer. |
Édité par - Gédehem le 22 juin 2022 16:51:22 |
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Drake2017
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Posté - 22 juin 2022 : 19:16:27
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Merci pour ces informations . J'informe le conseil syndical pour qu' à l'avenir une telle situation à risque ne se représente pas. |
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MasterGone
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Posté - 24 juin 2022 : 10:35:13
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citation: Initialement posté par Gédehem
La prochaine fois, mandat au syndic de 2 ans + 2 mois comme marge de sécurité (soit échéance à 26 mois), le mandat de 3 ans étant à proscrire.
Pas forcément d'accord avec ce point. Si la durée de 3 ans est bien calée, cela ne change rien que la durée soit de 1 an, 2 ans ou 3 ans. Le mieux étant que la fin du mandat soit postérieure d'au moins 6 mois de celle de la fin de l'exercice comptable de la copropriété.
Dans notre cas, clôture des comptes au 31/12 et fin du mandat de 3 ans au 30/06. Il faut juste bien veiller que l'AG ne tarde pas... |
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Drake2017
Contributeur débutant
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Posté - 09 juil. 2022 : 08:38:42
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Bonjour,
Je reprend attache avec vous pour une précision sur la rédaction dans L'A.G.
du 22 Mai 2019 de la résolution de renouvellement du syndic.
Renouvellement du mandat du syndic : a) d'élire XXX XXXX en qualité de Syndic de l’ensemble immobilier avec les pouvoirs découlant de la loi et du règlement de copropriété; selon contrat joint à la convocation, à compter de la présente assemblée, jusqu'à la date de l'assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercice 2018 ou celle convoquée en application de l'article 25-1, dernière alinéa de la loi du 10 juillet 1965, statuant aux conditions de majorité simple.
Son mandat prendra fin au plus tard le 21.05.2022 d’approuver le contrat de Syndic ainsi que le tarif cabinet etc etc".
Comment interpréter l'indication qui précède "Son mandat prendra fin au plus tard le 21.05.2022".
La fin de son mandat était bien le 21.05.2022 ?
Merci |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 09 juil. 2022 : 09:31:00
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bonjour
la date de fin de contrat était bien le 21/05/2022
vous aviez voté pour un mandat de 3 ans: c'est la durée maximum possible |
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Posté - 09 juil. 2022 : 09:44:18
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En application de l’article 29 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 : « Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance… », la Cour de cassation à confirmé l’obligation de mentionner les dates calendaire de son mandat (3è civ., 31 mai 2018, n°17-18.046).
https://www.legifrance.gouv.fr/loda...00042078893/
« Durée du contrat
Le présent contrat est conclu pour une durée de XXX.
Il prendra effet le XXX et prendra fin le XXX »
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Posté - 09 juil. 2022 : 10:25:48
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d'autant que j'espère que les comptes de 2018 ont déjà été approuvés ...... 
est ce une erreur de recopie de Drake, pu une erreur de son syndic lors de l'AG (encore un copier coller qui traine ?.....) non vu par le président de séance et les scrutateurs .... |
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Sunbird
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Posté - 09 juil. 2022 : 13:48:53
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Encore une résolution copier/coller pour laquelle ni le syndic, ni le conseil syndical, ni les copropriétaires ont fait remarquer la faute.
Le syndic n'a plus mandat il ne pouvait pas faire cette AG.
Il n'y a plus qu'à espérer qu'un copropriétaire opposant ou absent ne conteste pas l'AG dans les 2 mois de l'envoi du PV. |
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PCS1975
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Posté - 09 juil. 2022 : 14:39:40
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Bonjour,
Il me semble que l'expiration du mandat de syndic, ici le 21/05/2022 ne pose pas de problème, si la convocation a été faite antérieurement à la date d'expiration. Ainsi, il n'est pas possible d'annuler l'AG pour ce motif, ni de devoir faire appel à un administrateur judiciaire.
Dans un arrêt de la Cour de cassation, le mandat de syndic expirait le 28 octobre. La convocation est datée du 26 octobre pour une AG prévue le 1er décembre.
https://www.legifrance.gouv.fr/juri...000035851438
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
"IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de M. et Mme Y... tendant à voir prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 1er décembre 2011 de l'immeuble Saint Roch à Gardanne, à voir nommer un administrateur provisoire et à voir annuler l'assemblée générale du 25 juin 2012 ;
AUX MOTIFS QUE les appelants ont été convoqués à l'assemblée générale du 1er décembre 2011 par lettre en date du 26 octobre 2011, antérieurement à l'expiration du mandat du syndic intervenue le 28 octobre 2011, peu important que ce mandat ait expiré le jour de l'assemblée générale ou celui auquel les époux Y... ont réceptionné cette convocation ; la convocation, faite par un syndic en exercice, étant régulière, l'assemblée générale s'est valablement tenue ; au cours de cette assemblée générale, le cabinet Daudé a été tout aussi valablement désigné en qualité de syndic jusqu'à la date de l'assemblée générale devant statuer sur l'approbation des comptes 2011 et au plus tard le 30 juin 2012 ; que le fait qu'il était démissionnaire de son mandat n'était pas de nature à l'empêcher de représenter sa candidature ; par ailleurs, le syndicat disposait, lors de la tenue de cette assemblée générale, d'un conseil syndical qui n'était pas démissionnaire et qui avait été élu pour un an lors de l'assemblée générale du 29 juin 2011 ; si les époux Y... soutiennent que ce conseil syndical n'est pas valide pour être composé de deux membres et non de cinq comme prévu au règlement de copropriété, ils ne procèdent que par voie d'affirmation, ce document n'étant pas produit aux débats ; en application des dispositions de l'article 15 al. 2 du décret du 19 mars 1967, l'assemblée générale était libre de nommer qui elle souhaitait en qualité de secrétaire de séance, à l'exception du président de séance, et les appelants ne sont pas fondés à soutenir que le gérant du cabinet Daudé ne pouvait être désigné à cette fonction ; enfin, il n'est pas contesté que la demande d'annulation de l'assemblée générale du 29 juin 2011 a été rejetée par jugement en date du 18 février 2014 confirmé par arrêt de la présente cour du 5 mars 2015, les époux Y... ne justifiant pas d'un pourvoi contre cette dernière décision ;
l'assemblée générale du 1er décembre 2011 et la désignation du cabinet Daudé en qualité de syndic étant régulières, la convocation à l'assemblée générale du 25 juin 2012 par ce même syndic, en présence d'un conseil syndical en exercice, est également régulière ; cette assemblée générale a valablement désigné de nouveau le cabinet Daudé en qualité de syndic ; le procès-verbal fait mention de la réserve apportée par M. Y... quant à la régularité de la tenue de cette assemblée générale, aucun élément de la procédure ne permettant de retenir que cette réserve n'a pas été retranscrite fidèlement ; en conséquence, le syndicat disposant d'un syndic régulièrement élu, il n'y a pas lieu de désigner un administrateur judiciaire ;
ALORS QUE l'assemblée générale des copropriétaires n'est valablement convoquée par le syndic que s'il est régulièrement en exercice lors de la réception par les copropriétaires de leur convocation ; qu'en se bornant à retenir qu'il importait peu que le mandat du syndic ait expiré lors de la tenue de l'assemblée générale des copropriétaires pour rejeter la demande de nullité des époux Y... de l'assemblée générale du 1er décembre 2011 et, consécutivement, du 25 juin 2012, sans rechercher, comme il le lui était demandé si, à réception de la convocation le 29 octobre 2011 par les copropriétaires, le syndic était toujours en activité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 7 du décret du 17 mars 1967."
Par contre, comme le souligne copropriétaire33, la date de prise d'effet manque dans la résolution. Le décret 1967 précise bien qu'il faut qu'il y ait les deux dates (prise d'effet et fin), peu importe si c'est pertinent ou pas...
EDIT : je viens de m'apercevoir que l'AG 2022 est datée du 25 mai 2022, soit après l'expiration du mandat. L'AG est donc irrégulière (désolé, je n'avais pas lu les messages postés en juin... ) |
Édité par - PCS1975 le 09 juil. 2022 15:01:24 |
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Sunbird
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Posté - 09 juil. 2022 : 21:04:39
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"or il a envoyé le 25 Mai 2022 les convocations de l' A.G. du 21 Juin 2022"
il a convoqué l'AG en n'ayant plus mandat. |
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Drake2017
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Posté - 10 juil. 2022 : 04:59:46
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Bonjour,
Merci pour vos réponses détaillées.
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Validité des convocations d' A.G. 
