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nefer
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 Posté - 13 août 2022 : 21:53:54
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citation: Initialement posté par Help63citation: Initialement posté par nefer
bonjour
on ne convoque une AG sur le critère de l'urgence uniquement quand il s'agit de prendre des mesures concernant la préservation patrimoine
vous deviez impérativement respecter le délai des 21 jours qui se décompte du lendemain de la 1ère présentation et qui s'arrete la veille du jour de l'AG
pourquoi n'avez vous pas attendu que cette association rouvre le 22 aout pour vous faire assister ?
le copropriétaire qui souhaite acheter une partie commune doit constituer son dossier, rédiger le texte de la résolution le projet de résolution..et se faire assister par un géomètre expert pour la création du lot, le modificatif du réglement de copropriété
et ne pas oublier le délai d'opposition après chaque AG.....
Je n’ai pas attendu le délai de 21 jours car rester sans syndic c’est prendre le risque de l administrateur provisoire , en plus je vois pas l’intérêt de l ancien syndic de nous faire une procédure pour vice de forme , on est pas rentable et il est pas clair non plus . Je pense que si un tribunal devait être saisi , il y aurait une tolérance , sachant que j’ai voulu mettre de lors dans tout ça et que nous sommes qu’une copropriété de 3 lots
il ne s'agit pas de rentabilité
il s'agit de respêcter les règles de droit
un tribunal ne fait pas de "tolérance" comme vous dites!
un magistrat applique les régles de droit
pour information c'est principalement sur le non respect du délai de convocation que les AG sont annulées!
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Édité par - nefer le 13 août 2022 21:55:39 |
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Help63
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 Posté - 13 août 2022 : 22:04:59
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Entendu merci pour cette précision je n’ai pas encore envoyé le mail , j attendais une réponse , il ne me reste plus qu’à modifier mes convocations et le récépissé et faire signer à nouveau
Merci ?? |
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| Merci d avance pour vos réponses à tous , Amicalement |
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Neofit92
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Posté - 14 août 2022 : 08:38:35
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Bonjour,
Help63, comme le dit très bien copropriétaire33 dans un post connexe: "Dans un État de droit, comme la République Française, la forme a plus d’importance que le fond."
Il faut bien comprendre que vous trouverez ici, des aides sur d'abord ce critère ce qui a l'avantage de savoir où on met les pieds.
Cependant une majorité des membres de CS (président compris) apportent leur énergie et et concentration bien souvent pour régler des problèmes de fond. Si dans 95% des cas cela est suffisant, il y a les cas où les procéduriers aiment à se faire plaisir.
Pour revenir à votre situation, en relisant ce post tous les intervenants vous mettent en garde et vous donne des conseils pour être en phase avec la loi, et vous éclairer sur certaines étapes.
Je comprends votre impatience mais en copropriété, le temps est long et souvent rythmé avec des délais un peu disproportionné par rapport à l'action, mais c'est la loi.
Si vous voulez prendre des raccourcis, c'est bien sûr possible mais à vos risques. Cela ne veut pas dire que c'est un mauvais choix mais c'est attaquable et souvent illégal... (Donc, certains vous diront ici que c'est un mauvais choix) et le droit leur donne évidemment raison.
A vous d'apprécier les risques et ... décidez, mais n'attendez pas des conseils borderline des piliers, ce n'est pas leur fonction et heureusement.
Agir, en connaissance de cause et en admettre le risque, ce forum sert un peu à cela. |
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Help63
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44
Posté - 14 août 2022 : 09:46:21
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Bonjour Neofit,
Effectivement vous avez raison , et devenir syndic bénévole n’est pas chose facile , je m’en rends compte au fil du temps. C’est une jungle juridique , et je vous accorde que je dois prendre mon temps dans cette tâche , au vu de la responsabilité juridique que cela engage .
Je vais refaire ma convocation par LRAr cette fois , je l enverrai le 16 août pour Ag le 16 septembre.
En plus je me suis rendue compte en relisant ma convocation que j’avais omis à l’ordre du jour la désignation du président de sceance et que du coup ça pouvait annuler l Ag.
Donc oui je pense que je vais prendre mon temps , et que les choses vont se mettre en place doucement . Il faut que je m’imprègne du formalisme des Ag et des pv en un premier temps .
Quel ouvrage pouvez vous me conseiller pour m aider dans mes démarches ?
Concernant l’adhésion à L’Arc j ai lu pas mal d avis négatifs et j’ai trouvé leur exemple de projet de syndic moyen.
Merci pour vos conseils avisés et bienveillants
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| Merci d avance pour vos réponses à tous , Amicalement |
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Posté - 14 août 2022 : 10:06:04
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citation: et j’ai trouvé leur exemple de projet de syndic moyen.
le modèle de contrat d syndic se trouve en annexe du décret de 1967, ce n'est pas un exemple, c'est à appliquer. Pour un syndic non pro, vous supprimez tout le paragraphe 7. |
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Neofit92
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46
Posté - 14 août 2022 : 12:27:16
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Pour compléter différemment par d'autres axes moins formel, vous trouverez pas mal de support et d'aide via le site de l'ARC qui essaie de développer " les syndics bénévoles".
Bien sur, ils peuvent être critiqués, mais si cette associtaion n'était pas là , il faudrait l'inventer. Une fois que vous avez assimiler leur position un peu systématique sur les syndics pro et bien on compose et cela est plutôt bien. Ils n'ont pas toujours raison mais globalement, ils sont plutôt de bons conseils et le cout/service/support/outils est tout simplement inégalé .... sauf par UI évidemment (mais pas sur les même critères). 
Par ailleurs, regarder déjà dans la même rubrique sur UI
https://www.universimmo.com/forum_u...?TOPIC_ID=76.
Ce topic aide à comprendre les bases d'un CS opérationnel et il y a des liens qui peuvent aider à faire des choix. Car la difficulté est là , faire des choix entre la rigueur des lois et le principe de réalité que j'aime particulièrement mais qui n'a aucun fondement objectif.
Et pourtant...
Mais de jamais oubliez qu'il y a des textes qui sont faits pour être lus, voire compris (bien que certains soient parfois très abscons) .
D'un autre côté si vous n'avez que 3 lots (et même davantage), le seul conseil :
- Faire Simple et communiquez en amont,
c'est souvent suffisant.
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andre78fr
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Posté - 14 août 2022 : 14:11:14
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Je ne suis pas d'accord avec "le cout/service/support/outils est tout simplement inégalé" mais l'ARC est une association utile et avec des juristes compétents. Pour les outils, il y a des alternatives.
Les propos de Help63 illustrent fort bien les doutes des potentiels syndics bénévoles (il faut dire non-professionnels et je défends le principe de l'indemnité...) et je pense qu'il y a un vrai secteur qui va se développer et dans lequel j'ai bon espoir de trouver une place ; l'assistance au syndic bénévole. En gros ce que fait Matera avec ses campagnes bruyantes et dénigrantes contre les syndics professionnels mais dans une démarche très startup et ambitieuse, des jeunes juristes ou comptables qui traitent des mails de manière industrielle. Depuis 12 ans et avec près de 1 200 clients, je me lance aujourd'hui dans l'assistance en proposant de prendre en charge toute la partie bureautique, administrative ou comptable et la demande est grande, les lois sont trop nombreuses, trop complexes, trop indigestes et ça ne fait que décourager et effrayer les bonnes volontés. La France n'étant pas capable de réduire ses réglementations, ça va durer encore longtemps mais chez nos voisins les règles de la copropriété tiennent en général sur quelques pages du code civil.
Suggestion ouvrage : https://www.amazon.fr/Copropri%C3%A.../2412047944/ |
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Neofit92
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Posté - 14 août 2022 : 16:17:28
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@andre78fr, je vous accorde que certains outils commerciaux de l'ARC ne sont pas sur la première marche du podium, particulièrement en comptabilité. Ils ont les bonnes idées mais concrètement la réalité n'est pas au diapason des objectifs. C'était souvent cela l'informatique d'hier, et celle d'aujourd'hui est encore plus exigeante.
Un certain "Val compta" semble une alternative possible, qu'en pensez-vous ? 
Votre idée correspond effectivement à un besoin du moment mais pas au tarif de Matera qui à ce que je comprends fait porter toute la responsabilité en cas de problème sur le CS et particulièrement son président... et ceci avec des services aléatoires dans le temps.
Car tout est là , le produit certes, mais support et organisation sont de nos jours des éléments importants voir discriminants.
Pour revenir à l'ARC, nous payons moins de 5€ / an par lot ... je ne connais pas d'autres organisations qui apportent autant de services (site, conseils, expérience, bibliothèque pour s'initier sur a peu prés tous les sujets de copro, support téléphonique souvent immédiat, RV d'1h avec un vrai expert gratuit, Accès à des ateliers assez interactifs, etc ...). On n'est pas sur UI pour faire leur Pub car il y a aussi des ratés. Le plus fameux étant leur outil de Forum ...
Et enfin pour revenir à @Help63, votre conseil de livre semble un "best of" pour commencer et ... à ce prix !
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andre78fr
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Posté - 14 août 2022 : 17:15:41
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Je suis en effet l'éditeur et le papa de Valcompta mais il y a pas mal de solutions... dont Simply Syndic dont l'ARC fait la promotion (ça c'est le côté un peu business de l'ARC qui est devenu une grosse association avec beaucoup de salariés et de partenaires).
Les tarifs de Matera le place au même niveau que certains syndics low cost ; environ 100 € par lot et par an et c'est cher pour un logiciel en ligne associé à du support mais l'ARC s'adresse aussi à de très nombreux CS avec des syndics pros dans et pour leur mission de contrôle et d'assistance, ce n'est pas la seule association et il y a aussi des antennes régionales, selon le profil de mes clients je leur recommande également d'adhérer à ce type d'association même si souvent les questions de fond se mêlent à des questions pratiques (par ex : "a t'on le droit de faire un appel exceptionnel ?" "comment faire un appel exceptionnel dans le logiciel ?").
En tout cas, je reviendrai sans doute sur le sujet mais je pense qu'il y a un vrai métier à créer avec plein d'emplois à la clé, entre le syndic non pro motivé qui reçoit les entreprises et vérifie les travaux et l'assistant dans son bureau qui se tape toute la gestion et la paperasse (de plus en plus numérique)... Quelque part entre l'externalisation et le support, je réfléchis à une franchise qui devrait permettre à un professionnel de la copropriété d'assister un ensemble de copropriétés avec une solution logicielle double qui garantit toute sa liberté et son autonomie au client final ; à suivre !!! |
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JB22
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Posté - 14 août 2022 : 17:28:38
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"Depuis 12 ans et avec près de 1 200 clients,"
Avec Val Compta, qui est très performant pour un prix très raisonnable.
Le logiciel diffusé par l' ARC est beaucoup plus cher et à mon avis, moins performant; |
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nefer
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Posté - 14 août 2022 : 17:47:22
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citation: Initialement posté par JB22
"Depuis 12 ans et avec près de 1 200 clients,"
Avec Val Compta, qui est très performant pour un prix très raisonnable.
Le logiciel diffusé par l' ARC est beaucoup plus cher et à mon avis, moins performant;
je suis du même avis que JB22
de plus andre78fr fait régulièrement des formations en distanciel
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andre78fr
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52
Posté - 14 août 2022 : 20:40:51
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Très franchement ça fait des années que je n'ai pas regardé Simply Syndic, avec le passage au cloud et à l'abonnement c'est effectivement assez cher ; je viens de trouver le bon de commande et le premier prix est à 350 € TTC par an... je suis très content et fier de proposer un produit qui démarre à 49 € pour les petites copropriétés de moins de 5 lots et qui n'ont pas besoin de grand chose !
https://arc-copro.fr/sites/default/...B%202021.pdf
Merci à tous mais on s'éloigne du sujet ; je donnerai des nouvelles dans le forum "Promotions et services" ;-) |
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JB22
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53
Posté - 14 août 2022 : 21:55:44
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De André78
'"Ca fait des années que je n'ai pas regardé Simply Syndic,"
J' avais regardé le logiciel et tenté de le consulter à nouveau;
Réponse "Tentative de fraude" , un mouchard avais été mis sans avertissement ni accord, comme convivialité il y a mieux...
En ne faisant que la promo d 'un seul logiciel l' ARC ne réponds aux intérêts de ses adhérents.
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andre78fr
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Posté - 15 août 2022 : 10:22:29
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Je le pense aussi, quand j'ai lancé Valcompta j'avais naïvement pris contact avec l'ARC en pensant qu'ils trouveraient un intérêt dans un logiciel de gestion de copropriété mais je me suis vite rendu compte qu'ils avaient leur propre business bien installé et que les limites de l'intérêt des membres de l'association c'était les intérêts de l'association et de ses partenaires ! J'ai quand même eu l'occasion d'aller à Strasbourg pour une présentation aux membres de l'ASIB (Association des Syndics d'Immeuble Bénévoles) qui faisait partie de l'UNARC mais qui semble l'avoir quitté depuis...
Beaucoup d'associations perdent leur âme et l'esprit associatif original en se développant, c'est parfois dommage... A l'inverse on trouve aussi des initiatives comme Diacamma qui méritent d'être soulignés ; malgré quelques bugs et une maintenance laborieuse c'est une solution gratuite et dans l'esprit open source !
https://syndic.diacamma.org/web/index.html
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nefer
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55
Posté - 15 août 2022 : 11:54:14
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rien ne vaut de pouvoir joindre un interlocuteur compétent...surtout quand on débute
il ne faut pas oublier qu'un syndic non professionnel entrainera tout le syndicat ( c'est à dire tous les copropriétaires) dans une procédure en cas de litige avec l'un des membres du syndicat.... |
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Help63
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Posté - 16 août 2022 : 11:27:17
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Vous me faites peur avec la partie comptable ! Je m’y suis pas encore intéressée, j’espère que pour 3 lots ça sera pas compliqué ( eau, assurance, fond travaux ) |
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| Merci d avance pour vos réponses à tous , Amicalement |
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nefer
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Posté - 16 août 2022 : 11:40:40
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citation: Initialement posté par Help63
Vous me faites peur avec la partie comptable ! Je m’y suis pas encore intéressée, j’espère que pour 3 lots ça sera pas compliqué ( eau, assurance, fond travaux )
on peut toujours rectifier une erreur en comptabilité.....mais s'il y a un débiteur, il vaut mieux de ne pas faire d'erreur
et la partie juridique est encore plus importante |
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Neofit92
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Posté - 16 août 2022 : 15:25:50
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Help63,
avant d'attaquer un logiciel de comptabilité pour 3 lots, il y a d'autres urgences et dans la mesure ou vous avez un débiteur installé, il faut apprécier, si c'est par négligence, par volonté.
Des sachants vous ont donné des conseils où l'on il y a un travail d'inventaire sur leur nombreuses remarques. Ensuite ce seront les relations qu'il faudra gérer et parallèlement comprendre l'environnement juridique, ensuite lancer les actions.
C'est ce que je ferai calmement, sans précipitation mais comme déjà indiqué je ne suis pas un expert et ai l'avantage de bénéficier d'un syndic (107 lots) suffisamment compétent et dont je commence à connaitre les plus et forcement les moins.
Comme vous l'indiquait andre78fr, contacter une association (l'ARC après le 22/08 ou une plus proche de chez vous cf mail de andre78fr qui peut avoir d'autre références plus proche de votre localisation, sinon le...web...).
Il y a bien sûr des échéances à ne pas manquer, mais ici vu le dossier initial, je pense que la meilleure chose est ce que vous faites, emmagasinez le maximum d'informations et ensuite choisir, je ne pense pas que le temps soit à ce point critique.
Comprendre d'abord où on habite (c'est le cas de le dire) , agir ensuite.
C'est sur, apprendre en marchant, n'est pas simple dans le contexte de la copro.
Vous avez ici, des experts mais il faut apporter des éléments de réponses à toutes leur questions. Pas simple au début.
Bon courage. |
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andre78fr
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59
Posté - 16 août 2022 : 16:46:32
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La comptabilité et l'aspect financier sont malgré tout un gros morceau qu'il ne faut pas négliger, les petites copropriétés ont des dérogations théoriques sur la comptabilité d'engagement mais ils doivent malgré tout présenter les mêmes annexes pour l'approbation, il faut également fournir des chiffres au moment d'une vente (plus rare à 3 mais ça arrive) ainsi que pour le registre. Surtout il faut savoir quoi réclamer et obtenir de l'ancien syndic ; en gros tous les documents comptables et de gestion, annexes, balances, grands livres, appels de provisions... et bien gérer la transmission du compte bancaire (en théorie séparé et donc conservé mais là aussi il peut y avoir des surprises). Dans la plupart des cas, la banque demande le PV signé de l'AG qui vous désigne comme syndic (ainsi que le registre pour la mise à jour) ; c'est bien la priorité !!! |
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Help63
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60
Posté - 18 août 2022 : 12:41:03
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Bonjour à tous ,
Merci pour vos retours .
Je suis tout à fait d’accord je vais pas tout de suite me plonger dans la comptabilité. J’essaie déjà de rassembler le maximum d informations sur les créances en cours. Pas évident quand on est pas encore élue . Le copropriétaire débiteur, est à mon avis, plus quelqu’un de négligent qu un mauvais payeur . Je lui ai dit qu il allait falloir régler ça rapidement dès que j’aurais tous les éléments afin de ne pas se traîner ça et de partir sur des bonnes bases, dans l’intérêt de tous mais avant tout du sien. J’ai été très claire , il m’a dit qu’il était gêné vis à vis de nous et qu’il règlerait sans problème ce qu’il doit . Quand j’ai demandé aux deux autres copropriétaires pour régler l assurance , il a sorti son chéquier sans problème ( j’étais rassuree quand j’ai vu qu’il avait un chéquier ??) . Il est retraité de la police et sa femme travaille encore donc je pense plus quelqu’un qui gère pas ses papiers.
Je me suis imprégnée de la copropriété en faisant un tour de la copropriété avec les deux autres copropriétaires. Un probleme majeur qui se pose à nous est un arbre mort de plus de 15 m de haut , qui si il tombe peut mettre en péril la sécurité des personnes .
J aimerai régler ce pb rapidement mais tant que je suis pas élue, je me demande si le syndicat des copropriétaires peut faire rapidement une demande en mairie pour autorisation de l abbatage de l arbre .
Cet arbre me fait peur il penche .
J’ai vu que la mairie a un mois pour donner son accord .
Merci
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| Merci d avance pour vos réponses à tous , Amicalement |
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Problème de syndic et d impayés 
