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PETITEARCHE
Contributeur débutant
15 réponses |
 Posté - 28 sept. 2003 : 10:18:48
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Bonjour,
Avec mes soeurs, nous sommes devenues propriétaires par héritages de terres en Normandie dans la région d'Avranches/Granville. Depuis des lustres, ces terrains étaient loués à des agriculteurs mais certains sont devenus contructibles. Nous ne perçevons aucun loyer car ces gens entretiennent et exploitent ces surfaces, sauf 1 famille qui utilise un champs comme jardin d'agrément(constructible également) d'une surface d'environ 3000 m2 pour la somme de 10,67 € par an !!!!
Ce n'est pas nous qui avons fixé le prix mais je trouve que c'est bien en dessous de sa valeur locative. Je voudrais faire un point avec les loueurs mais sur quelles bases puis-je revoir le loyer ?
Par ailleurs, il n'est pas impossible que nous vendions quelques parcelles car les impôts locaux ont triplé depuis 2 ans (et oui ! merci Mr le MAIRE qui voulait acheté un de nos terrains et que nous avons refusé => 5000 M2 avec vue sur la baie et le Mont St Michel...)
La raison pour laquelle nous ne voulons pas vendre est en relation avec les plues values que nous devrions payé (le notaire à l'époque à sous estimé les biens).
Puis-je faire rédiger des baux officiels pour réévaluer les loyers ?
Qui pourrait me renseigner sur ce sujet ?
Avec tous mes remerciements
PETITEARCHE
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 28 sept. 2003 : 15:51:06
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S'agissant de baux agricoles, il faut impérativement consulter un avocat spécialiste dans ce domaine, de préférence pas trop proche géographiquement (de peur qu'il ne connaisse Monsieur le Maire...)
Etes-vous, vous-même ou votre conjoint ou un descendant, exploitant agricole, ou titulaire d'un diplôme permettant l'accès à la prime aux jeunes agriculteurs, ou en cours de préparation d'un tel diplôme?
Thoveyrat |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 28 sept. 2003 : 17:33:58
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Quelques points élémentaires concernant les baux ruraux.
- S'agissant de l'établissement du contrat, l'art. 411-4 C. rural dispose que si le contrat doit être écrit, à défaut d'écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont réputés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux.
Quant aux renouvellements, ils obéissent aux dispositions des art. 1774 et 1775 du C. civ.
- S'agissant de la révision du loyer, les dispositions de l'art. 411-13 ont vocation à s'appliquer. Attention, le premier alinea a un caractère impératif, le second seulement supplétif.
Cet art. est libellé ainsi :
"Le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d'au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire qui fixe, pour la période du bail restant à courir de la demande, le prix normal du fermage selon les modalités ci-dessus.
La faculté de révision prévue à l'alinéa précédent vaut pour la troisième année du premier bail, comme pour la troisième année de chacun des baux renouvelés".
Lire également l'art. 411-11.
- Quant au bail afférent à la parcelle de 3 000 m2, je m'interroge sur la question de savoir s'il est soumis au statut des baux ruraux. En effet, il semble ne pas servir à l'exploition agricole et ne pas dépendre d'une exploitation agricole. C'est la question de l'objet du bail rural, ainsi que défini à l'art. 411-1 C. rural qui est ici en cause.
Le cas échéant, le bail devrait être soumis aux règles du droit commun du louage de choses, ainsi qu'elles résultent des dispositions des art. 1708 et s. C. civ.
Naturellement, vous devez aller voir un spécialiste de cette matière pour obtenir un avis autorisé.
En outre, il est difficile de se prononcer sur une matière aussi délicate, et en l'absence d'élément précis.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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PETITEARCHE
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 28 sept. 2003 : 19:23:06
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Et bien, c'est bien compliqué tout ça !!!
En effet, je ne pourrais jamais me débrouiller seule et vais faire appel à un avocat. Je ne pense pas non plus que mon assurance défense recours prévu dans mon contrat d'assurance habitation puisse m'aider dans de domaine (notre maison en normandie est assurée mais pas les terrains)
Je n'ai ni moi, ni mes proches, de dîplome et ne suis pas exploitante (même pas la vocation !!) bien qu'aimant beaucoup la campagne !!
Pour le terrain de 3000 m, en effet, il n'est pas utilisé comme terrain agricole et, en plus, ce sont les enfants des locataires (probablement ayant hérité du pavillon des parents situé juste à coté dudit terrain) qui m'adresse le chèque et profite de la surface alors que je ne les connait même pas !!!
Etant donné la complexité de cette situation, vous avez raison, je vais donc prendre un avocat. Je demeure dans le 78 près de Maule. En connaissez vous un ?? Quelque chose me dit que vous pourriez peut-être me guider : vous me semblez tellement au fait de tous les "problèmes" immobiliers !!
Merci pour tout et à bientôt
PETITEARCHE
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 00:58:37
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Oui, c'est une matière assez délicate.
Je ne connais personne en particulier.
Ceci étant, j'ai trouvé cinq avocats spécialisés sur le site du Barreau de Paris. A Caen, deux sont répertoriés sur le site des pages jaunes.
Vous pouvez consulter ce dernier site pour en trouver dans une autre ville.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 02:06:18
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Pour une affaire de cette nature, me basant sur mon expérience (je me suis retrouvé il y a quelques années dans la même situation que celle de PetiteArche de petites parcelles de terres agricoles et assimilées reçues en héritage sur lesquelles la famille n'avait jamais mis les pieds depuis très longtemps au fur et à mesure des partages et qui rapportaient quatre sous), je conseillerais plutôt que de consulter un avocat, d'avoir recours à un notaire : ce sont, à mon avis, eux les bons spécialistes.
PetiteArche, si votre notaire n'est pas un notaire rural ou de petite ville, il pourra vous orienter sur un confrère plus au fait de ce domaine ou lui faire traiter l’affaire en en gardant le pilotage sous votre contrôle.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 13:51:46
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Oui, c'est une bonne idée.
D'autant plus que, en province, le conseil des notaires est (était) gracieux.
J'ignore si cette pratique a encore cours.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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PETITEARCHE
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 04 oct. 2003 : 18:48:25
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Tous mes remerciements (et désolée qu'ils soient tardif !)
Figurez vous que les enfants du "locataire" m'ont téléphoné suite à un courrier que je leur ai envoyé pour leur retourner le chèque de location qui était raturé (et à l'ordre du notaire)et, de plus, que je n'avais en ma possession aucun bail signé par ma famille au sujet de la location de ce terrain, utilisé comme jardin.
Je leur est expliqué également que nous étions en train de faire les démarches nécessaire pour la réévaluation du bien ou un estimation pour la vente. Je leur ai dit qu'il était inutile de m'adresser un autre chèque, que le les tiendrai au courant.
Hors, j'ai reçu dans la boite un autre chèque et une lettre insistant pour me verser ce "loyer". Je ne vais évidemment pas l'encaisser mais leur retourner.
En effet, je vais transmettre les informations au notaire local (il est assez éloigné de l'endroit où nous avons nos terrains) et en plus, c'est cet office qui s'est occupé de la succession de mon père (mais pas le même notaire car DCD depuis).
Encore merci pour vos conseils et espère que tout se passera bien !
Bon dimanche
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