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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
 Posté - 03 mars 2004 : 16:41:58
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A l'occasion d'une modification d'un RDC entreprise par une copro (modif, et non mise en conformité art.49) je suis amené à me pencher (sans tomber) sur le dernier alinéa de l'art.18 de la loi, qui me semble trop souvent ignoré.
Il dit :
"En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et A DEFAUT DE STIPULATION DU REGLEMENT DE COPROPRIETE, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice."
Les 2 cas soulignés ici sont l'EMPECHEMENT et la CARENCE, ce qui implique qu'il y a bien un syndic dont le mandat est en cours, mais qu'il est soit EMPECHÉ d'exercer ce mandat (il est à l'hosto en Australie suite à une mauvaise chute), ou qu'il ne veut pas exercer ses fonctions par volonté personnelle, d'où la CARENCE.
Il ne s'agit donc pas ici de l'absence de syndic, d'un Syndicat qui en serait dépourvu au sens où l'entendent les articles 46 et 47.
J'ai suggeré d'introduire une clause précisant :
"En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat, carence dument constatée soit par le conseil syndical soit par au moins le quart des copropriétaires, le président du conseil syndical exercera de plein droit les fonctions de syndic provisoire pour une durée que ne peut excéder ..(2, 3 ?)... mois. Dans ce délai, si l'empêchement ou la carence du syndic devait perdurer, le syndic provisoire devra convoquer une assemblée générale destinée à nommer un syndic. A défaut, tout interessé pourra demander la désignation d'un administrateur provisoire."
Bien entendu, cette clause ne trouve sa pleine application qu'avec un syndic non prof, un prof en nom propre ou en cas de carence du professionnel parfois relevée ici. L'empêchement d'une société-syndic, je ne sais pas trop ce que c'est. Il n'y aurait plus de pilote dans la maison ?...
Qu'en pensent nos éminants intervenants ....?
Edité par - gédehem le 03/03/2004 23:15:58
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DU31
Pilier de forums
1284 réponses |
Posté - 03 mars 2004 : 21:40:39
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Bonsoir gédéhem,
Je ne suis pas "éminente intervenante" mais à mon avis cette situation ressort de l'application de l'art. 49 D.
Ce que vous proposez (faire "gérer" pendant qqes mois par le Pdt. du Conseil Syndical) va faire hérisser les cheveux sur la tête de plusieurs intervenants sur ce forum. Car la plupart du temps les Pdt de CS ne sont pas en mesure de remplir leur fonction quand ils ne les détournent pas au détriment d'un syndicat.
A MOINS QUE le RdC prévoit cette alternative.
Dans le cas d'un CS positif, pourquoi pas ? Encore faudrait-il savoir le bien fondé de la CARENCE du syndic : incompétence, dérobades, et?? Empêchement d'une société syndic = kif kif..
A ce moment là, afin d'éviter de passer par le TGI (si ce n'est pas illégal ?) pour désignation d'un administrateur provisoire, peut-être un bon Pdt de CS peut réunir une AG en vue de désigner un nouveau syndic. Mais en regard de la loi et compte tenu de la CARENCE du syndic, a-t-on vraiment le droit d'éviter le TGI ???
That is the question !! Et ça n'engage que moi.....
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 03 mars 2004 : 23:34:58
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"...désigné par décision de justice." C'est une disposition impérative. Toute clause contraire du règlement de copropriété serait nulle. Les modalités d'application de cette disposition font l'objet de l'article 47 du décret du 17 mars 1967. La situation de carence ou d'empêchement doit être entendu comme un des cas où le syndicat est dépourvu de syndic.
L'empêchement d'une société est envisageable, ce peut être par exemple le retrait de la carte professionnelle, la liquidation de la société ou la destruction des locaux empêchant cette société d'exercer.
Le dernier alinéa de l'article 18 prévoit la nomination
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mars 2004 : 00:09:05
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Comme dans certains autres textes, il y a toujours de nouvelles découvbertes à faire dans le statut de la copropriété.
le dernier alinéa de l'article L 18 est donc pour la méditation contemplative de ce soir.
Pour l'empechement (pas d'action du syndic en raison d'une impossibilité extérieure à sa volonté) et la carence (pas d'action du syndic alors qu'il pourrait agir) pas de problème.
pour la stipulation éventuelle du règlement de copropriété, il y a d'abord le cas du syndicat coopératif : le règlement de copropriété peut prévoir la désignation d'un vice-président du conseil syndical qui est de droit vice-syndic.
Par ailleurs la disposition de l'article 18 est invoquée par ceux qui sont favorables de la même manière à la possibilité d'un vice-syndic. C'est certainement possiboe dans le cas d'un syndic copropriétaire de prévoir qu'en cas d'empechement (au moins, autre problème pour carence) de M. X désigné comme syndic, M. Y est désigné dans les mêmes conditions pour le suppléer et exercer les fonctions de syndic.
Pour le cas de carence, c'est également possible mais il peut toujours y avoir conflit : le syndic en place prétend qu'il a tout fait. La clause peut exister, son application sera plus délicate.
Pour un professionnel ? pourquoi le RC ne donnerait-il pas la possibilité au conseil syndical, dans telles et telles conditions de procédure, de donner mission à son président de convoquer l'assemblée.
Le texte ouvre un boulevard pour éviter le recours à Justice. Il ne faut pas hésiter.
Gédehem est ici un précurseur car il y a peu de spécialistes qui ont consacré un brin d'attention à ce bout de phrase de l'article L 18 : "à défaut de stipulation du règlement de copropriété".
Au cloître, frères UInautes, méditons sur le mystère du vice-syndic.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mars 2004 : 09:02:19
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Pardon, Barde : vs n'avez pas bien lu cet alinéa de l'art.18. La nomination d'un administrateur n'est ni impérative ni automatique, car il est bien précisé que le RDC peut prévoir une modalité particulière.
Sur l'empêchement et la carence : cela suppose qu'il y a bien un syndic en fonction, dont le mandat est en cours, mais que : soit il ne peut matérielement ou physique exercer ce mandat, il est EMPECHÉ, soit il refuse ou ne fait rien et n'exerce pas son mandat et ses obligations légales, c'est la CARENCE.
Mais cela n'a rien à voir avec un syndicat dépourvu de syndic : s'il n'y en a pas, personne ne peut être empêché ou en carence !
Pour JPM, il ne s'agit pas d'un vice-syndic.
Le cas est ici très précis : il y a un syndic en titre, et un seul, dont le mandat est en cours, mais qui pour une raison extèrieure ne peut temporairement exercer ses fonctions (empêchement), ou, par volonté délibérée, refuse d'exercer ses fonctions et ses obligations (carence).
Nous avons donc bien un syndic, et un seul, mais qui de fait n'agit pas pour le syndicat.
Le dernier alinéa de l'art.18 mentionne la possibilité dans ces seuls cas de "remplacer" ... "d'agir en lieu et place" .... "par délégation" .... et sans aucun doute momentanément, du syndic en titre.
C'est très clair : il n'y a pas dans ce cas substitution de syndic ni de vice-syndic.
Ca existe par ailleurs : " Pour le Directeur empêché, le chef du service de ...."
Mon interrogation porte sur 2 points :
Qui remplace momentanément ? je réponds : le pdt du CS .. car je ne vois pas qui d'autre.
Si l'empêchement ne pose pas de problème à vérifier (c peut être le syndic qui va informer la copro de son empêchement), quid de la carence ?.... qui va dire qu'il y a carence ? C'est ici que je mentionne qu'elle peut être constatée soit par le CS soit par le quart des copros .... mais là, je suis moins sûr .....
Et c'est alors qu'on va trouver : "Pour le syndic empêché, le Pdt du CS" ... mais ce n'est pas un vice-syndic, qui ne peut exister...
Cette clause du RDC n'est pas un exercice de style : elle me parait importante : de nombreux intervenants ici signalent des carences du syndic, en particulier lorsque ce dernier refuse de convoquer une AG demandée par le CS, ce qui oblige le Pdt du CS à convoquer. Mais il ne peut le faire si en plus le syndic a refusé de donner copie de la feuille de présence. Le Pdt du CS sans liste et adresse des copropriétaires est coincé et personne ne peut convoquer cette AG. Il y a là carence manifeste du syndic qui paralyse le fonctionnement du syndicat.
D'ailleurs, cette convoc d'une AG par le Pdt du CS prévue par l'art.8 de D. se fait bien en raison d'une carence du syndic pour convoquer, sans que pour autant le Pdt du CS devienne vice-syndic.
Le dernier alin. de l'art.18 va plus loin, car il est possible, si le cas est prévu au RDC, d'agir momentanément en lieu et place du syndic .. en cas d'empêchement ou de carence de ce dernier.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mars 2004 : 10:21:18
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Oui Gedehem, la clause peut prévoir qu'en cas d'empêchement ou de carennce le président du CS peut remplacer le syndic (Cass civ 3 18 mai 1971). Elle peut apporter toutes les solutions propres à remédier à ces situations et on se demande, avec M. Giverdon, pourquoi elle n'est pas mieux exploitée.
Quant au "vice syndic" ? le vice président existe dans le secteur coopératif. En cas d'empêchement du président-syndic, le vice président prend les fonctions de président du CS mais aussi de syndic.
Quelle que soit la terminologie la solution existe;
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mars 2004 : 12:41:02
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Voilà qui m'intéresse, JPM.
Outre l'arrêt de 71 (marre de fouiller toute ma paperasse ...), que dit Giverdon sur cette question totalement inexploitée et pourtant combien simplificatrice dans bien des cas ....?
Suis preneur ! merci.
(PS : la terminologie, je m'en moque, en fait. Si c'est "vice-roi des Indes" je prends aussi, pourvu qu'une bonne clause soit trouvée pour le RDC)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mars 2004 : 17:20:14
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M. Giverdon dit simplement que la disposition incise de l'article 18 n'est pas exploitée, ce qui est bien vrai.
Il dit aussi, ailleurs, qu'il faut établir dans le règlement de copropriété, ou par une décision d'assemblée, les règles de fonctionnement du conseil syndical et qu'à défaut d'établissement de ces règles on ne peut exploiter toutes les possibilités ouvertes au conseil syndical parce qu'il ne peut prendre des décisions régulières.
Et il pense enfin qu'on passe bien du temps sur des "clopinettes" alors qu'il y a des choses plus importantes à régler dans les copropriétés.
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