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alazard
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 11 juil. 2002 : 14:13:37
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Cyril,
Merci de satisfaire ma curiosité  . Quand je vois que rien ne vous est facturé pour une simple relance et une première relance recommandée et que les frais sont bien à la charge du copropriétaire débiteur, je me dis que c'est le paradis. J'en viendrais presque à vous demander quelle est cette perle rare que vous avez comme syndic.
En tout cas, il est certain qu'un contrat peut se négocier, je suppose que vous avez obtenu ces clauses après en avoir discuté avec le syndic.
J'abuse, mais vous serait-il possible de m'envoyer une copie de votre contrat, mais néanmoins, si vous ne le souhaitez pas, je comprendrais votre refus.
Je vous demande cela afin d'affuter mes arguments pour arriver à renégocier ce "maudit" contrat. Que la force soit avec moi!
Merci en tous les cas, je suis rassurée de voir que tous les syndics ne sont pas les mêmes, en espérant toutefois que le vôtre ne soit pas l'exception qui confirme la règle!
Cordialement,
Anne A. |
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kim shamsa
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 15 juil. 2002 : 11:54:19
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Bonjour Anne,
Pour ce qui nous concerne, le traitement des impayés (mise en oeuvre de la procédure par lettre de relance, établissement d'un échéancier de paiements, mise en demeure....) entre dans la gestion administrative courante imposée à notre syndic.
De même le calcul des intérêts de retard prévus par l'article 36 du décret du 07 Mars 1967.
Seuls les frais de relance entrent dans le cadre des prestations particulières et sont "comptabilisés" comme suit :
* lettre de relance pour impayé...... gratuite
* 1ère relance avec recommandé puis mise en demeure...... 12,20 € T.T.C. (80 F.T.T.C.)
* remise de dossier à huissier....... 45,73 €T.T.C. (300 F.T.T.C.)
* constitution de dossier pour avocat....76,22 €T.T.C. (500 F.T.T.C.)
Par ailleurs, ces frais de relance "sont imputables au seul copropriétaire défaillant" (vote de notre A.G. 2002 '' conformément à la loi SRU du 13.12.2000 - article 10-1 '' )
De plus, compte-tenu que :
* la Loi SRU permet l'exigibilité immédiate en cas d'impayé de la totalité des provisions de l'exercice après mise en demeure par lettre recommandée,
* que les sommes dues portent intérêt au profit du syndicat (4,26 % pour 2002, calculés sur le montat des charges seules , dûs à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant),
Notre A.G. de 2002 a voté la procédure suivante :
1° En cas de difficultés, tout copropriétaire doit se rapprocher du syndic pour fixer avec lui, un échéancier de paiement des charges sur l'année ;
2° Si lors de l'appel à provision, les copropriétaires, dans un délai de 15 jours après la date d'exigibilité de mise en recouvrement de leurs charges, ne se sont pas manifestés, le syndic leur adressera, par simple lettre, un rappel de charges à régulariser sous huitaine ;
3° Passé ce délai, et après mise en demeure avec recommandé et 15 jours laissés au copropriétaire pour rétablir sa situation , il sera fait automatiquement application du taux de retard des impayés sur les sommes dues à la copropriété.
Cette clause sera assortie d'une prise d'inscription hypothécaire.
Pour mémoire, la loi SRU (article 19-1) a institué la procédure en "référé judiciaire" qui permet d'obtenir la condamnation d'un copropritétaire - qui n'a pas honoré un de ses appels de provisions annuelles - à payer LA TOTALITE des provisions votées.
Enfin, nous avons proposé et fait voter la possiblité pour ceux qui le souhaitent de procéder à des "virements bancaires mensuels représentant 1/12 du budget annuel voté " avec bien entendu, réajustement des comptes lors de leur approbation définitive.
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alazard
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 15 juil. 2002 : 13:18:56
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Merci de vos précisions. Il est assez intéressant de voir qu'en s'occupant de son contrat, on arrive facilement à avoir des clauses tout à fait raisonnables.
Puis-je vous demander, si vous le voulez bien et si c'est possible, de me permettre de consulter les clauses de votre contrat, afin de pouvoir négocier au mieux notre prochain contrat. Ecrivez-moi sur mon e-mail pour me le préciser. Merci par avance.
Je suis tout à fait ravie de recevoir vos expériences dans la négociation des contrats. Continuez, cela fait avancer les choses.
Bien à vous,
Anne A. |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 15 juil. 2002 : 21:05:04
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Anne,
Ne le répétez pas mais il existe une astuce pour consulter facilement les contats de plusieurs syndics et ceci depuis votre ordinateur.
Qui plus est ils sont commentés par une célèbre association qui a oublié de sécuriser l'accès à ces pages url.
Dépécher vous de télécharger ces contrats car je crains fort qu'en vous divulgant cette information, cette association en modifie l'accès.
Vous trouverez la liste des contrats de quelques syndics à cette adresse : http://www.unarc.asso.fr/site/contsyn/consynd.htm
Cordialement.
Cyril  |
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alazard
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 16 juil. 2002 : 16:09:01
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Merci bien du tuyau
En effet, il y a bien plus de contrats commentés que les sept commentés dans le dossier que j'avais déjà consulté.
Question ouverte à tous : nous venons d'être élu membre du CS, nous sommes 5 au total. Nous devons nous réunir début septembre. Je suppose que nous devons élire un président du CS, non?
Je souhaite revoir le contrat du syndic (je pense que tout le monde l'aura compris depuis le temps! ) et faire le nécessaire pour trouver d'autres contrats.
D'autres questions vont être sûrement posées.
Je voudrais connaître vos différentes expériences en tant que membre du CS, quelles actions vous avez pu mener avec l'aide ou contre votre syndic.
Avez-vous dû vous imposer auprès de votre syndic, ou ce dernier a-t-il pris tout de suite en compte vos droits en tant que CS concernant la gestion de l'immeuble?
D'ores et déjà, merci de vos contributions toujours très instructives pour moi, et sûrement pour autrui, vu le nombre de lectures, on dépasse déjà les 200 ! 
Cordialement,
Anne A. |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 17 juil. 2002 : 01:03:41
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Anne,
Et oui, les membres du conseil syndical devront élir un(e) président(e) et en informer le syndic.
Quant à changer le contrat de syndic, c'est une tache assez ardue comme vous pouvez l'immaginer.
Le plus dificile à mon sens, c'est de changer des clauses du contrat qui modifie les couts et la gestion courante du syndic.
En effet, il faut un peu les comprendre : il y a une certaine industrialisation de leurs taches pour l'ensemble de leurs immeuble. Un changement dans ce procésus et c'est une gestion particulière. Imaginez pour tel immeuble le coût horaire est de X euros, pour l'autre il est de Y euros et pour le dernier il n'y a pas d'honoraire.
Cela dit, je vous encourage vivement à faire ajouter certaines clauses à un contrat type. Egalement, je vous conseillerais de négocier le montant des honoraires courantes.
Pour info, le CS de notre immeuble a renégocié le contrat de Syndic. Résultat : baisse de 35 % pour des prestations identiques.
Allez courage mais n'oublier pas : de la fermeté, pas d'agressivité et une dose d'amabilité.
Cordialement.
Cyril
Edité par - clemouel le 17/07/2002 01:07:34 |
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alazard
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 17 juil. 2002 : 10:31:38
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Cyril,
Voilà donc du travail donc en perspective!
Suite à votre indication concernant l'ARC, j'ai donc revisité de fond en comble le site, et j'ai trouvé un questionnaire pour l'observatoire des syndics. Bonne chose en soi que je vais mettre à profit pour aller voir d'autres syndics en leur demandant s'ils veulent bien remplir ce questionnaire et étudier le contrat que j'ai remanié, toujours grâce à l'ARC. Je suis tout à fait sûre que notre contrat tel quel ne sera pas accepté, nous devrons faire, des deux côtés, des concessions, mais c'est le but de la discussion.
En espérant toutefois avoir plusieurs contrats en main pour la prochaine AG, afin de mettre en concurrence les divers tarifs, quitte à ce que notre syndic décide de revoir son contrat. Je serai tout à fait ravie qu'il le fasse et qu'on n'ait pas à changer de syndic, avec tous les inconvénients que cela comporte. Entre gens cilivisés et en démocratie, nous arriverons bien à une avancée, aussi petite soit elle!
Cordialement,
Anne A.
Edité par - alazard le 17/07/2002 10:32:15 |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 17 juil. 2002 : 10:51:16
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Anne,
En même temps que la renégociation du contrat du syndic, vérifier bien que le CS a la copie de l'ensemble des contrats de la copropriété.
Car là aussi, vous pourrez trouver des bonnes surprises.
Qui plus est l'avantage sera peut être double : une économie et une considération des autres copropriétaires. Ce dernier point vous permettra également de crédibiliser votre demande de faire évoluer le contrat du syndic.
N'oublier pas d'associer l'ensemble des membres du CS à votre juste cause.
Une question : combien de lots principaux y-a-t'il dans votre copropriété, combien de bâtiments et combien d'étages ?
Cordialement.
Cyril |
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alazard
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 17 juil. 2002 : 11:00:31
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Cyril,
Qu'entendez-vous par "Car là aussi, vous pourrez trouver des bonnes surprises."?
Vous parlez de l'attitude de certains copropriétaires?
Bien entendu, ma démarche n'est pas isolée, du moins ce n'est pas comme cela que je l'entend. Le CS dont je fais partie doit se réunir en septembre, c'est la raison pour laquelle je prépare d'ores et déjà quelques points à débattre pour que toutes les personnes se sentent concernées. Je pense qu'il y a beaucoup de travail dans ce domaine, si l'on considère que notre AG a failli être reportée in extremis, car le quorum n'était pas requis, heureusement un copropriétaire, avec quelque retard, a fait l'effort de se déplacer!
Notre copropriété est composée de 2 bâtiments : un de 4 étages et un autre de 3 étages totalisant ainsi 18 lots.
Ce n'est donc pas une grosse copropriété, elle n'est sûrement pas rentable (a priori) pour le syndic.
Cordialement,
Anne A. |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 17 juil. 2002 : 11:13:32
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Citation :
Qu'entendez-vous par "Car là aussi, vous pourrez trouver des bonnes surprises."?
Vous parlez de l'attitude de certains copropriétaires?
Non pas du tout. En étudiant les contrats des entreprises, vous pouvez peut être revoir les conditions et les coûts à l'avantage de la copropriété.
Cordialement.
Cyril |
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